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【節税効果】不動産投資で減価償却の仕組み
減価償却とは、固定資産の価値が年月とともに減少するのに合わせ、目減りした価値の分だけ費用として計上する考え方です。
まずは不動産投資における減価償却の仕組みについて説明しましょう。
減価償却が節税につながる理由
不動産は購入して月日が経つと同時に少しずつ古くなっていきます。その「古くなった分」を確定申告で経費にするのが減価償却の考え方です。
減価償却の開始時にはすでに不動産の購入は終わっているため、申告する経費は実際に生じた出費にはなりません。そのため、減価償却を適切に行えば実際よりも少ない収入を申告できます。
課税所得が少なくなるほど節税につながります。減価償却ができれば実際よりも少ない収入を申告できるので、場合によっては黒字のところが減価償却によって赤字計上できるケースもあるでしょう。
また、事業所得などと損益通算することで、さらなる節税効果を狙える可能性もあります。
不動産投資でも全額が対象になるわけではない
不動産投資で購入するものは物件だけではありません。不動産投資をはじめるには、物件と一緒に土地も購入することになりますが、土地は減価償却の対象外となっています。
本来、減価償却は固定資産を経費として処理する仕組みです。なので、土地も減価償却の対象だと勘違いしてしまう人も多いかと思いますが、実際は違うようです。
減価償却の対象となる固定資産は、年月の経過とともに価値が減少するものとされています。土地に関わる費用は対象外ということを覚えておきましょう。
対象ごとに法的耐用年数が決まっている
減価償却が適用されるのは、不動産をはじめ、機械や車両などさまざまな固定資産です。固定資産の種類や素材、構造によって価値の下がり方が異なるため、経費計上できる期間は固定資産ごとに定められています。その期間を耐用年数といいます。
不動産の場合、木造や鉄筋コンクリート造といった構造、住宅や店舗などの用途で、耐用年数と償却率（その年に経費化する割合）が異なります。
例えば、木造アパートは耐用年数22年で償却率は0.046、鉄筋コンクリート造のマンションは47年で0.022という償却率になっています。ただし、中古物件を購入した場合は、新築から経過した時間分を逆算し、耐用年数を計算し直す必要があります。
不動産投資での減価償却計算方法
減価償却は法改正によって仕組みが少しずつ変化しています。特に2007年の税制改正では、不動産を同年3月31日までと4月1日以降のどちらで取得したかで、減価償却の計算方法が異なるため注意が必要です。
ここでは税制改正後の、現在の減価償却で主流となっている定額法と定率法、中古物件を取得した場合の簡便法について、不動産投資における計算方法を確認します。
定額法での計算方法
定額法は、減価償却資産の耐用期間にわたって、毎年均等に償却を行い経費に計上する方法です。
減価償却するには、まず土地、建物、建物附属設備の価格を明確にしなければなりません。土地は減価償却の対象にならないこと、建物と建物附属設備では減価償却の耐用年数が異なるためです。
契約書でそれぞれの価格がわからない場合は、固定資産税評価額をもとにそれぞれの割合を算出します。
減価償却資産の区分をしたら、耐用年数を確認しましょう。法定耐用年数は、国税庁の「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」より確認できます。
以下は、定額法で計算した場合の減価償却の例です。
（例）5,000万円の鉄筋コンクリート造の新築マンションの場合
5,000万円×0.022＝110万円を47年にわたって経費計上できる
定額法は定率法に比べて、初期の節税効果があまり見込めないこともある点は留意しておきましょう。
定率法での計算方法
定率法は、建物部分の購入費用から前年までの減価償却累計額を差し引いた金額に、定率法の償却率をかけ合わせて計算します。
毎年同じ金額と償却率を用いる定額法と違い、減価償却をするたびに翌年の減価償却額が少しずつ減っていくのが特徴です。運用初期ほど経費にできる金額が多いため、不動産投資の理にかなった計算方法といえるかもしれません。
しかし、2007年4月1日以降に購入した物件、あるいは2016年4月1日以降に購入した建物の設備には、定額法のみが適用されているので注意して下さい。
簡便法での計算方法
減価償却資産の法定耐用年数は、あくまで新品または新築のものを取得した場合のものです。中古資産に適用すると実際の耐用年数と乖離が生じてしまいます。
そこで、中古物件の取得においてよく用いられるのが簡便法です。簡便法では、次の計算によって耐用年数を算出します。
1）法定耐用年数をすべて経過した場合
耐用年数＝法定耐用年数×20％
2）法定耐用年数を一部経過した場合
耐用年数＝法定耐用年数－経過年数（築年数）＋経過年数（築年数）×20％
減価償却による節税効果が高いのはどんな物件？
減価償却が節税につながる仕組みや減価償却の仕組みについて説明してきましたが、特にどのような物件でその効果が高いのでしょうか。節税効果が期待できるふたつの物件を紹介します。
木造物件
建物は構造により法定耐用年数が異なりますので、構造に注目して取得するのも方法のひとつです。
例えば、鉄筋コンクリート造だと法定耐用年数は47年ですが、木造は22年と、ほかの構造と比べて法定耐用年数が短くなります。建物価格と築年数が同じであれば、法定耐用年数が短い構造の建物を取得した方が減価償却を最大限に活かせます。
築年数が古い物件
築年数の古い物件も減価償却による節税効果が高くなります。先述した簡便法によると、築年数が経過しているほど減価償却における耐用年数が短くなるためです。
特に、法定耐用年数をすべて経過している中古物件は減価償却の税圧縮効果が高くなります。法定耐用年数の20％で耐用年数を見積もるため、例えば法定耐用年数22年の木造であれば4年という短期間で減価償却できてしまうためです。
不動産投資で減価償却を活用する際に注意したいこと
減価償却と聞くと耳慣れない方には難しく感じられますが、定額法の計算式はシンプルで、意外と簡単に減価償却を活用できるでしょう。
しかし、減価償却ではいくつか注意したいポイントがあります。
売却時の税金が高くなる可能性がある
不動産投資では、安定した家賃収入（インカムゲイン）に加え、物件の売却による譲渡益（キャピタルゲイン）も大きな魅力となっています。このとき気を付けたいのが譲渡益にかかる税金です。
不動産の売却で得た利益は、譲渡所得として所得税の対象となります。譲渡所得は、物件の購入費用からこれまで計上してきた減価償却費を売却価格から差し引いて計算されます。そのため、減価償却の恩恵を受けてきた人ほど譲渡所得が大きくなり、高い税金を課されるおそれがあります。
計上できる期間が決まっている
減価償却は、国の定める耐用年数によって活用できる期間が決まっています。
そのため、特に中古マンションを購入すると、耐用年数がほとんど残っていないということもあります。中古マンション購入の際は、残りの耐用年数が過ぎてしまえば減価償却を活用できなくなり、課税額がふくらむことを想定しておく必要もありそうです。
減価償却については、減価償却後に起こりやすいデッドクロスにも注意しておきましょう。デッドクロスとは、ローンの返済額が減価償却費を上回ることをいいます。ローンの元金部分は経費にできないため、節税効果が薄まり資金繰りの悪化にもつながりやすいです。
新たな不動産を購入して運用先を増やす、リフォームなどで付加価値をつけて家賃をあげる、物件の売却を検討するなど、耐用年数後の対応や、デッドクロスの対応はあらかじめ検討しておきましょう。
白色申告と青色申告で違いがある
減価償却を利用するかどうかに関わらず、不動産投資で収入を得たら、1年の収入を確定申告によって申告します。
確定申告には大きく2種類あり、白色申告と青色申告から選びます。複式簿記が必須になるなどある程度の会計知識を求められる青色申告ですが、最大65万円の控除をはじめ、納税者にさまざまな恩恵があります。
なかでも給与所得などの黒字と相殺できる損益通算や、赤字を翌年以降（最長3年間）繰り越せる繰越控除は、青色申告を行う大きなメリットといえるでしょう。
一方、白色申告はシンプルに書類を作成できるため、確定申告に時間をかけたくない人にはおすすめです。しかし、損益通算や繰越控除といった青色申告の特典を利用できません。
青色申告と白色申告の違いを十分に理解して、どちらが自分にとってメリットが大きいか、検討しておきましょう。
ちなみに青色申告を選択するには、申告したい年の3月15日までに、税務署へ「青色申告承認申請書」の提出が必要になります。確定申告は前年1年の所得を申告するため、思いたったときには手遅れになることもあるので要注意です。
税務調査が入る可能性もある
不動産投資においても税務調査が行われることがあります。時期については明確に公表されませんが、一般的には4月～5月ごろ、または7月～11月ごろに行われることが多いです。税務調査があった場合でも、申告内容が適切であれば問題ありません。
しかし、法定耐用年数や償却方法などに誤りがある場合は税務調査で指摘を受けることがあります。
計算ミスや申告漏れなどがあった場合は、ペナルティとして納税額に上乗せして支払わなければならない可能性もありますので、正しく申告することを心がけましょう。
減価償却を利用して不動産投資で節税するポイント！
減価償却を活用した不動産投資での節税のポイントをふたつ紹介します。
土地と建物の価格を分けて減価償却費を計算しておく
先述したように、減価償却の際には、減価償却ができない土地と、減価償却の対象になる建物や建物附属設備を分ける必要があると説明しました。分けずに減価償却費を見積もると実際の金額と大きく異なってきます。
減価償却を節税に活かすためにも、土地と建物の正確な価格を知って計算するようにしましょう。土地や建物の価格は、売買契約書や譲渡対価証明書などに記載されていることも多いです。
価格がわからないときは販売元に問い合わせて、正確に把握できるようにしておくと良いでしょう。
出口戦略を立てて不動産投資をする
減価償却による節税ばかりにとらわれず、出口戦略を立てて不動産投資することも重要です。節税ばかりに目を向けると、リスクの高い建物を所有してしまい、将来的に転売が厳しくなることもあります。
出口戦略をうまく立てていないと、節税効果よりも大きく損してしまうこともあるでしょう。将来の利益についても考え、リスクを回避しながら節税することも重要です。
まとめ
不動産投資で効率よく収益をあげたいなら、減価償却を活用して節税に備えるのがおすすめです。不動産の種別や構造ごとに異なる耐用年数と償却率を把握しておけば、自分でも簡単に減価償却費を計算できます。
ただし、減価償却は期限のある節税方法ですから、耐用年数が過ぎたあとのキャッシュフローも想定しておくことが大切です。