不動産投資では「キャッシュフロー」が大事!考え方や重要性を徹底解説

不動産投資は、給与以外の第二の収入を得る手段として会社員にも人気の投資方法です。不動産投資をするなら、キャッシュフローがいかに大切かを知っておく必要があります。 今回はキャッシュフローとは何か、その重要性やキャッシュフローを改善するポイントについて解説します。

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不動産投資における「キャッシュフロー」とは?

不動産投資において重視すべきなのがキャッシュフローです。

ここではキャッシュフローとは何か、詳しく解説します。

キャッシュフローは手元に残るお金のこと

キャッシュフローとは「お金の流れ」のことをいいますが、不動産投資における意味合いは少し異なります。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から経費などの支出額を引いて、実際に手元に残るお金のことをいいます。

キャッシュフローが大きいということは、上手く資金繰りができている状態です。反対に、キャッシュフローが小さければ、賃貸経営が行き詰ってしまいます。

もともと土地や不動産を所有している人は別ですが、一般的に不動産投資は物件を購入するため、ローンを組んで資金を用意することが大半です。確実にローンの返済を行うためには、キャッシュフローを正確に把握しておく必要があります。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算方法は以下のとおりです。

キャッシュフロー = 家賃収入 - (諸経費 + 返済額 + 税金)

※家賃収入以外に駐車場代などもある場合は含める

諸経費とは管理費や修繕費、空室損などがあたります。空室損とは賃貸人が退去し、次の入居が決まるまでの空室期間の家賃のことです。

経費にローン返済額と税金を加えた額が、家賃収入よりも小さければ、キャッシュフローは大きくなります。

不動産投資で「キャッシュフロー」が重要な3つの理由

不動産投資を行う際にキャッシュフローが重視される理由を解説します。

売却の際に影響が出る

不動産投資で物件を所有するなら、将来的に売却することも片隅で意識しておかなければなりません。キャッシュフローが大きいことは、家賃収入が安定している物件の証拠になります。そのため売却時に高く評価されて、査定額が高くなりやすいでしょう。

キャッシュフローが大きくなる要因のひとつに、「家賃の高い物件であること」が挙げられます。高い家賃で運用できれば、収益物件として評価が高くなりますので、売却が有利になります。

生活に影響が出る

不動産投資の支出は、不動産投資の資金内で収めることが重要です。

不動産投資をする人のなかには、会社員として勤めている方も多いでしょう。キャッシュフローが悪い状態で、空室の発生や室内設備の故障などによって急な出費が発生すると、給与や貯蓄から費用を賄うことになります。場合によっては、生活に影響が出ることもあるでしょう。

キャッシュフローに余裕があれば、自身の給与や貯蓄を使う必要はありません。

不動産投資運用自体に影響が出る

家賃収入額よりも不動産のローン返済額が大きい場合、ローン返済額と家賃の差額分はオーナーの自己資金で支払うことになります。オーナーに潤沢な資金があれば良いですが、毎月自己資金が目減りしていくのは好ましくありません。

自己資金が底をついてしまっては、ローン返済が滞って不動産の運用自体ができなくなります。そこまでキャッシュフローが悪くないとしても、物件設備の修繕費などの急な支出があっても対応できるように、キャッシュフローに余裕をもたせるように運用することが大事です。

不動産投資で「キャッシュフロー」のプラスを大きくするコツ

キャッシュフローを増やすには、いくつかポイントがあります。キャッシュフローを増やすコツを5つ紹介します。

金利の低いローンを組む

ローンを組む際には、低金利のローンを選ぶことが大事です。金利が低ければ低いほど返済が少なくて済みます。

金利は0.1%低いだけでも月々1,000円以上の返済額を抑えることができます。月額だとわずかかもしれませんが、35年ローンでは42万円もの返済額を減らすことができます。

できるだけ多く頭金を入れる

不動産購入時に、頭金をできる限り多く入れておくことも、キャッシュフローを大きくすることに役立ちます。

頭金が多いと借入額が少なく済むため、ローン返済額は少なくなります。毎月の返済額が減れば、家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローを大きくすることができるので、手元に残るお金が増えるでしょう。

新築より中古物件を選ぶ

キャッシュフローを大きくするために、中古物件を選ぶこともひとつの方法です。新築に比べると中古物件の購入額は安いため、ローン返済額が少なくなります。

ただし、中古物件は新築物件購入時のように最長期間でローンが組めない場合があります。築年数によってはローンの期間が短くなってしまい、月々の返済額が高くなってしまうおそれがあるので注意しましょう。

また、物件の築年数が経過していることで、修繕やメンテナンスに費用がかかることも考えられます。新築か中古という点だけではなく、総合的に検討することが大切です。

繰り上げ返済や低金利ローンへの借り換えをする

購入時に組んだローンはそのままにしておかず、見直しをしましょう。余剰資金があれば繰り上げ返済をする、低金利のローンへ借り換えをすることで、その分月々の返済負担が減り、キャッシュフローが増えます。

キャッシュフローを大きくするために、借り入れ状況は定期的に確認するようにしましょう。

家賃収入アップの工夫をする

物件の価値を高めて、高めの家賃を維持したり家賃を値上げしたりすることも考えましょう。

物件の価値を高める方法のひとつに、部屋のリフォームが挙げられます。たとえば、壁紙の一部をおしゃれなクロスにする、エアコンを新調する、トイレとバスを別にする、防犯カメラを設置するなどです。

家賃アップを実現させるには、入居者が「住みたい」と感じる部屋にすることが大事です。家賃収入が上がれば、おのずとキャッシュフローも増えていきます。

入居率の良い管理会社を選ぶ

不動産投資のキャッシュフローを考えるとき、一番のネックは「空室リスク」です。健全な資金繰りのためには、空室期間はできるだけ減らさなければなりません。

おすすめは、実績があり入居率の高い管理会社に管理を頼むことです。プロのアドバイスを受けることで、不動産運用の勉強にもなるでしょう。

まとめ

不動産投資は魅力的な投資方法ですが、その運用の成功を握っているのがキャッシュフローの良し悪しです。いかに自分の手元に現金を残しておけるのかが非常に重要です。

余裕のあるキャッシュフローを実現するには、低めの金利のローンを組む、頭金は多めに用意する、中古物件を選ぶなどの方法が挙げられます。運用後もこまめに返済状況を確認し、家賃アップの工夫も取り入れましょう。

キャッシュフローを見直して、効果的に利益を生み出せるようにしましょう。