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不動産投資で不労所得を得られる理由とは
サラリーマンが会社で働きながら資産形成をするなら、アパートやマンション経営といった不動産投資がおすすめです。成功すれば、不労所得で安定した収入が目指せます。
まずは、不動産投資で不労所得が得られる理由をご紹介します。
家賃収入が得られるから
不動産投資で不労所得を得られるのは、家賃収入があるからです。入居者がいる限り、投資家は毎月一定の家賃収入が見込めるため、資産形成ができるでしょう。
不動産投資はローンを組んで始めるのが一般的で、維持費などにもお金がかかります。必要経費や金融機関への返済を差し引き、手元に残った金額が不労所得で得られる収入となります。
節税効果があるから
不動産投資では、運用していく上でかかった費用を経費として計上できます。その中でも、アパートやマンションなど不動産を購入する際にかかった費用をはじめ、長期間利用する前提のものは一度に経費計上せず、何年かに渡り分散して計上することが可能です。
この経費計上方法を減価償却費と呼びます。減価償却費として計上すると不動産所得がマイナスになり、本業の給与所得と損益通算すると課税所得が少なくなるため、課税金額を圧縮できるのです。
不動産管理を委託できるから
物件にかかる手間のほとんどを管理会社に委託できることも、不動産投資が不労所得を得るのに向いている理由の一つです。入居者募集、家賃回収、建物の点検、メンテナンスといった幅広い業務を代行できるので便利です。
月々の家賃の総額に対して3～8％程度の委託費用がかかるものの、サラリーマンとして本業を続けながら、新たな収入を得られるのは大きな魅力です。
不労所得はそう甘くない、不動産投資における4つのリスク
不動産投資で不労所得と聞くと、なんとも甘い響きですが、簡単に不労所得が得られるわけではありません。不動産投資を成功させるには、リスクも理解しておかなければならないのです。ここからは、誰にでも起こりうる4つのリスクを紹介します。
空室リスク
不動産投資の不労所得といえば家賃収入ですが、一度入居者が決まったからといって永遠に住み続けてくれるわけではありません。入居者が退去すると空室になり、次の入居者が決まるまで収入がなくなります。
空室が増え次の入居者が決まらないと、家賃収入が入らなくなるため、ローンを組んで不動産投資をしている場合は、貯金や給与から返済をすることになるでしょう。空室期間が続けば続くほど、赤字経営の長期化や破綻の恐れが出てくるのです。
資産価値の下落リスク
不動産投資物件は、築年数の経過や周囲の競合物件の増加などで、資産価値が下がることがあります。株価のような急下落はないものの、物件の需要が下がれば必然と下落していきます。
物件の需要が低下すると、家賃を下げるなどして入居者を募集しなければならなくなるため、収入も下がってしまうでしょう。
また、物件自体を手放す場合には、自分が思う価格で売れないという問題もあります。地域の人気不人気にも左右されるので、不動産投資物件を選ぶ際には、慎重に検討する必要があります。
設備の故障や老朽化リスク
現物資産となる不動産は、新築で購入しても年数が経つにつれ当然劣化していきます。建物自体の老朽化はもちろんですが、室内に設置しているキッチンや浴室、洗面台などの設備は10年を目処に修理や交換の必要があります。
所有している物件数や部屋数が多いほど、修繕や交換の件数も増えるため、当然支出も多くなります。
老朽化への修繕費や設備のメンテンス費、交換にかかる費用なども考慮して収支計画を組んでおきましょう。
災害リスク
台風や洪水、地震、落雷などの自然災害の他にも、火事のような人為的災害のリスクも避けては通れません。
いつどのように発生するか予測しにくいため、物件選びをする際に、災害が極力起きていない地域を調べる必要があります。
実は「不労」ともいえない不動産オーナーの役割
不動産オーナーの役割として、入居者の募集をはじめ、クレームの対応や共用部分の管理、清掃など様々な業務がありますが、これら業務のほとんどは管理会社に委託することができます。管理会社に委託すると、清掃点検や入居者の管理まで幅広く行ってくれるものの、投資の分析といった判断に関わる部分は投資家本人が行わなければなりません。
例えば、修繕や売却の判断などは不動産オーナーの役割なので、収支計画や状況を見ながら正しい判断を行いましょう。
不動産投資は、誰でも簡単に不労所得が得られる魔法のような投資ではありません。投資といえども、事業という意識を持って慎重に運営することが重要です。
不動産投資で不労所得を目指す際の心得
それでは、不動産投資を成功させるための心得をみていきましょう。
不動産投資はサラリーマンが不労所得を得るのに有効な手段です。次の注意点を意識して、ぜひ前向きに取り組んでください。
空室リスクの低い物件を選ぶ
不動産投資の成功を目指すなら、まずは物件選びの対策が必要です。例えば、駅に近い立地や建物の構造、設備などから総合的に判断して、空室リスクが少ない物件を選びましょう。
空室リスクが低ければ入居者が途切れず、長期にわたって安定的な収益が期待できます。物件所有者としての業務が必要最低限で済むため、費用対効果も大きくなるでしょう。
とはいえ、空室リスクの低い物件は人気が高く、費用が高額化する傾向があります。利回りとリスクのバランスを考慮しながら、物件を選んでください。
物件購入後の対策で、空室リスクを抑える方法もあります。敷金や礼金、更新料といった入居者の負担を軽くしたり、リフォームで設備を充実させるなど、費用対効果を考えながら空室対策に取り組みましょう。
信頼できる管理会社を探す
信頼できる不動産管理会社を探すことも大切です。とくに投資初心者の場合は、アパートやマンション経営で集客力があり、対応が迅速な管理会社を選びましょう。
なかでも重要なのが集客力です。入居希望者をたくさん集められる管理会社なら、空室リスクを減らして安定的な収益が期待できます。一般的に、支店が多く知名度のある会社ほど情報の拡散力が高く、入居希望者をたくさん集められます。
逆に、支店がなくても、地域に密着した管理会社のほうがエリアのニーズを深く把握している場合もあります。的確なマーケティングでより多くの入居希望者を集められるため、管理会社のこれまでの実績や取り扱い物件数なども確認して選んでください。
自己資金をある程度用意しておく
自己資金をある程度用意しておくと、不労所得を目指しやすくなります。自己資金が多ければそのぶん借入額が少なく済み、ローンの返済額を減らせるでしょう。
アパートやマンション経営には空室リスクがあり、家賃収入が減ればローン返済が難しくなりがちです。無理のない資金計画で、投資を成功させてください。
余裕があれば複数棟所有してリスクを分散する
資金に余裕がある場合は、複数棟物件を所有するのも効果的です。単純に家賃収入が増えるため、収益アップが目指せるでしょう。
具体的に数字でシミュレーションしておく
不動産投資を成功させるためには、具体的な数字での経営シミュレーションが欠かせません。
理想的な満室の場合だけで考えてしまうと計画が頓挫しやすいため、空室が発生したときや家賃の滞納が起きたとき、災害時などのリスクも想定して、現実的な収支計画を立てて備える必要があります。
このようなシミュレーションは、経営状態が悪化したときに効果を発揮します。トラブルが起きてもローン返済が滞らないか試算することも重要です。
まとめ
不動産投資は簡単ではないものの、成功すれば大きな不労所得に繋がります。不動産会社や投資会社といった、専門家に相談するのも選択肢の一つです。良いパートナーを見つけて、不労所得での生活を実現しましょう。