【不動産投資】金利を決める3つの要因と低金利で借り入れるコツを紹介

不動産投資でローンを利用するなら、利益を上げるうえで有利なものを選びたいですよね。今回は、最適なローンを選ぶために押さえておくべき金利に関するポイントを解説します。ぜひ、最適なローン選びをするための参考にしてみてください。

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不動産投資の金利は「〇%」と一概にはいえない

不動産投資で利用するローンの金利には明確な相場がないため、「金利は〇%」と、断定することはできません。

それは、ローン金利が以下に示すようなさまざまな要因によって決まるからです。

要因1.投資する物件の収益性

要因2.借主の社会的信用度

要因3.借入先となる金融機関の融資条件

ここでは、不動産投資ローンの金利を決める3つの要因について紹介します。金利の変動要因を把握しておくことで、個別のケースで低金利のローンを借りるポイントがわかるので、確認しておきましょう。

要因1.投資する物件の収益性

不動産投資ローンの金利を左右する要因のひとつが、投資する物件に見込まれる収益性の大小です。

投資物件から得られる収益は、ローンの返済にあてる原資になります。そのため、投資対象が安定して収益が得られる物件であれば、返済能力も高く安全とみなされ、ローンの金利が低く設定されるのです。

一般的に、アパートよりマンションのほうが低金利になる傾向があります。それは、以下のような理由から、マンションのほうがより空室リスクが低く、そして売却もしやすく、収益性が高いと判断されることが多いからです。

・マンションはアパートより耐用年数が高い

・比較的立地条件が良い

このように、ローンを低金利で利用するには、収益性の高い物件を選んで投資することがポイントです。

要因2.借主の社会的信用度

ローンを利用する借主にどれだけ返済能力があるのかという社会的信用度も、金利を左右する大きな要因です。

返済が滞るおそれがあると判断されれば、高金利になってしまったり、そもそも審査に通らなかったりすることがあります。

社会的信用度は、以下のとおり、借主個人の資産状況と勤務先・事業の状況など複数の側面から判断されます。

・借主本人に貯蓄や資産、安定した収入などがあるか

・クレジットカードの返済に滞りはないか

・勤続年数は長いか

・勤務先に倒産の危険性はないか

返済能力に問題がないと判断されれば、低金利で貸し付けを受けられる可能性は高いでしょう。

要因3.借入先となる金融機関の融資条件

借入先となる金融機関の融資条件によっても、金利に差が出ます。金融機関によって重視するポイントや審査の厳しさが異なるためです。

たとえば、都市銀行は審査条件が厳しい傾向にあり、融資を受けること自体のハードルが高いものの、社会的信用度などが高ければ低金利でローンを利用することも可能です。他方で、ノンバンクなどは審査が通りやすい反面、金利が高くなりやすい傾向にあります。

また、不動産投資会社との提携ローンを利用することで、比較的金利を抑えやすくなるでしょう。低金利を重視するなら、不動産投資会社を選ぶ際に、提携ローンの有無にも目を向けてみることをおすすめします。

不動産投資でおすすめの金利タイプは「変動金利」

不動産投資ローンの金利タイプには金利の見直しの有無によって複数の種類があり、代表的なものは「変動金利」と「固定金利」です。

金利タイプ

変動金利

固定金利

概要

半年ごとに金利の見直しを行う

返済期間をとおして金利の見直しを行わない

メリット

固定金利より利率が低く設定されている

返済額が一定なので資金計画を立てやすい

デメリット

金利が上昇した場合、固定金利の利率を上回る可能性がある

市場金利が下がっても返済利率は高いまま固定される

借入時点の変動金利より高めの利率に設定される

繰り上げ返済をすると違約金が発生する場合が多い

不動産投資ローンの金利は、以下の理由から変動金利がおすすめです。

・返済総額を少なく抑えられる

・繰り上げ返済時の違約金がかからない

理由について次で詳しく説明します。

返済総額を少なく抑えられる

変動金利は、固定金利よりも低い金利が設定されているため、返済総額を少なく抑えることができます。

特にローンの返済期間が短い場合は、金利が大きく上昇するリスクも少ないので、金利を抑えたまま完済することも可能でしょう。

なお、変動金利には「125%ルール」と呼ばれる金利の上限があり、返済額は金利見直し前の返済額の125%より高くなることはありません。

【例】金利変更前の返済月額が10万円の場合、見直し後に金利が上がっても、返済額は12万5,000円が上限となる

ただし、上限を超えた分は次回の見直し時に上乗せされるため、注意が必要です。

繰り上げ返済時の違約金がかからない

変動金利では、ローンの返済期間中に物件を売却して繰り上げ返済をしても違約金がかかりません。

不動産投資では、市場の動向や税金対策の観点から、5年程度の短期間で物件を売却することがあります。しかし、ローンにおいては返済期間中に物件を売却すると途中解約にあたるため、違約金を設定することの多い固定金利では余計な費用が発生してしまうのです。

不動産投資を始める際は、物件を売却する可能性を考慮して、ローンの違約金の有無も確認して選びましょう。

低金利で不動産投資ローンを組むためのコツ

不動産投資ローンの金利を低く抑えるコツは、次のふたつです。

・複数の金融機関に相談して金利を比較する

・金融機関と提携している不動産投資会社を選ぶ

それぞれ、どのようなところがポイントとなるのか確認してみましょう。

複数の金融機関に相談して金利を比較する

ローンの借入先ははじめから1ヶ所に絞るのではなく、複数の金融機関に相談して金利を比較しましょう。金融機関によって、以下のようにさまざまな条件が異なるためです。

・ローンの金利や借入額

・返済期間

・事務手数料や保証料

・審査の基準

上記に加えて、複数の返済シミュレーションを確認することで、自分の希望や重視したいポイントから見て最適なローンを判断しやすくなります。

金融機関と提携している不動産投資会社を選ぶ

金融機関と提携している不動産投資会社を選ぶことも大切です。

金融機関は借主との取引実績を重視するため、初回の融資時はどうしても金利が高めに設定されやすい傾向があります。

しかし、不動産投資会社が金融機関と提携している場合は、比較的好条件で融資を受けやすくなります。提携している金融機関が複数あれば、より物件や条件に合った銀行を紹介してもらえるでしょう。

金融機関との取引実績がない場合は、融資に強い不動産投資会社を選ぶのがおすすめです。

まとめ

不動産投資ローンの金利は複数の条件で変動するため相場はありませんが、変動要因や金利を抑えるコツを知っておくこと、変動利率を選ぶことで、ローンを低金利で利用することができます。最適なローン選びに、今回紹介したポイントを参考にしてみてください。