不動産投資でアパート一棟買いがしたい!失敗例から成功のコツを学ぼう

「アパートの一棟買いに挑戦してみたいけれど、失敗しないか心配」と考える方は多いでしょう。アパートの一棟買いは高いコストパフォーマンスが魅力であるものの、リスクも把握しておかなければ、不動産投資を失敗させてしまうこともあります。 今回は、アパート一棟買いの失敗例と成功のコツなどを紹介しますので、参考にしてみてください。

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アパート一棟買いの魅力とは

アパート一棟買いには、以下のような利点があります。

・区分マンションより高い家賃収入がある  

・リスク分散ができる

・土地が手に入る

・自由な運営ができる

アパート一棟買いによって投資家が得られるメリットを紹介します。

区分マンションより高い収入額がある

アパート一棟買いは、部屋数の分だけ家賃収入が得られる可能性があるため、区分マンションで一部屋所有するよりも、高い収益を見込める利点があります。

アパート一棟買いでは入居率に応じて収入も上がるため、区分マンションより収入上限が高く、短期間で高い収益を上げることも可能です。

部屋数が多い分かかるコストはあるものの、入居者確保がうまくいけば収益性が高いのは魅力といえるでしょう。

リスク分散ができる

複数の部屋を同時に所有するアパート一棟買いでは、空室リスクを分散することが可能です。

一部屋しか所有しない区分マンション投資では空室になると家賃収入はなくなってしまいます。しかし、一棟買いの場合は空室ができても他の部屋に入居者がいれば家賃収入を得ることが可能です。

このように、仮に空室が何戸かあってもある一定の入居率を保てていれば、相応の収益は見込めるのも魅力といえるでしょう。

土地が手に入る

アパート一棟買いの場合は、建物だけでなく土地も手に入ることがメリットです。

土地を所有していれば、建物が老朽化して使えなくなったとしても、土地活用でほかの事業を始められ、収益化の選択肢を増やすことができます。

ひとつの不動産を長く運用したい場合、土地付き建物は最適な選択肢です。

自由な運営ができる

建物ごと所有するアパート一棟買いには、所有者の判断に従った自由な運営ができる魅力があります。

例えば区分マンションの場合、共用部分は管理できませんが、アパート一棟買いの場合は、共用部分も含めて自由に修繕やリフォームなどを行えます。

ターゲット層のニーズに合わせた設備の導入や魅力ある物件への改修など、自分の意思決定で進められるので、投資の楽しみも増えるでしょう。

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【例】アパート一棟買いが失敗するケースを知る

アパート一棟買いで失敗しやすいのは、次の5つのケースです。

・中古物件で修繕費がかさむ

・戸数が多すぎる

・間取りに魅力がない

・入居者が安定しない

・ライバル物件が多い

どのようなところに注意すべきか説明します。

中古物件で修繕費がかさむ

中古物件を購入する際に注意したいのが、修繕費が想定外にかかって利回りが悪化してしまうリスクです。

修繕されていない状態の中古物件は、購入後、多額の修繕費が発生する場合があります。外から見えない配管や内部が傷んでいる場合もあるので、購入価格の安さだけで即決しないことが大切です。

物件を購入する際は修繕費のことも念頭において、費用対効果を考慮しましょう。

戸数が多すぎる

新築を購入する場合は、一棟あたりの戸数が需要よりも多すぎると、失敗しやすくなります。

戸数が多いほど収益が高くなると思われがちです。しかし、実際には入居者を確保する難易度も上がってしまい、かえって収益化しづらくなる場合もあります。

また、募集方法の失敗や住民同士のトラブルで、入居率が低くなってしまうケースもあります。周辺地域の賃貸需要を確認し、入居者を確保できる規模を選びましょう。

間取りに魅力がない

間取りに魅力がない物件を購入してしまうと、失敗のリスクが上がります。

例えば、部屋の形や間取りが特殊過ぎる場合や眺望が悪い場合、トイレとバスが一体化しているタイプなど、需要の低い間取りでは入居者が他の物件に流れてしまうでしょう。

入居者を確保するためには、間取りにも付加価値が必要です。

入居者が安定しない

入居者の入れ替わりが激しい物件では、家賃収入が安定せず投資が失敗しやすくなります。

単身者向け物件など入居者が頻繁に入れ替わる物件では、家賃収入が不安定なだけでなく、出費も増加します。主にかかる費用として、入居者募集にかかる仲介業者への報酬の支払い費用、退去にともなう清掃や修繕、鍵の交換費用などが挙げられるでしょう。

ライバル物件が多い

ライバル物件が多いエリアの不動産を投資対象にする場合も、失敗のリスクが高くなります。

周辺により良い条件でなおかつ家賃が格安のアパートがあると、一棟買いしたアパートの入居者を確保しにくくなるためです。

付近に似たような物件がある場合は、ライバル物件に入居者が流れてしまわないよう、間取りや設備に対して家賃が見合っているかなどを確認しておきましょう。

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アパート一棟買いを成功に導く4つのコツ

失敗のリスクを下げ、アパート一棟買いを成功に導くには、4つのコツがあります。

・キャッシュフロー計画を立てる

・物件を自分の目で確認する

・物件の周辺環境をチェックする

・入居者を確保しやすい物件を見極める

ここでは、それぞれのポイントについて解説します。

1.キャッシュフロー計画を立てる

購入時の初期費用だけでなく、運営開始後までを見越したキャッシュフロー計画を立てることが重要です。

不動産投資では、家賃収入ばかりに目が行きがちですが、入居者を募集するための経費・修繕費などの支出やローンの返済額も試算し、無理のない運営ができるかどうかを確認しておきましょう。

2.物件を自分の目で確認する

投資対象とする物件は、必ず現地に赴き自分の目で実物を確認してください。

使いやすい間取りかをはじめ、眺望・採光・騒音・物件の状態など、実際に見てみないとわからないことは多くあります。

不動産投資で失敗しないためにも、現物を確認し納得してから決めるのがおすすめです。

3.物件の周辺環境をチェックする

物件自体だけでなく周辺環境のチェックも、投資を成功させるうえで欠かせません。

周辺環境を調べることで、ライバル物件の多いエリアか、立地条件が悪くないかなどの空室リスクに影響する要因の有無を確認できます。

実際に現地を確認したり、インターネットで情報収集したりして、充分にチェックしておきましょう。

4.入居者を確保しやすい物件を見極める

アパートの一棟買いを成功させるなら、とにかく入居者の確保しやすさを重視して選びましょう。

ほかの物件と差別化して入居者の募集を有利に進められる物件かチェックする主なポイントは以下の3つです。

・魅力的な間取りや設備か

・人気のある立地か

・利便性が高いエリアか

間取りや設備が平凡な場合は、リフォームやリノベーションを行うことも視野に入れて考えるとよいでしょう。

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まとめ

アパートの一棟買いで失敗しないためには、物件状態・周辺環境の両面から入居希望者に人気がある条件を備える物件を選ぶことが重要です。また、初期費用だけでなく維持費も含めた資金計画を立てることをおすすめします。