目次
不動産投資における家賃収入とは？
ここではまず、不動産投資によって得られる家賃収入の仕組みと内訳について見ていきます。
家賃収入を得る仕組み
家賃収入とは収益物件を購入し、他人に貸し出すことで得られる賃料を指します。
主な収益物件は次のとおりです。
・マンション(一棟、区分）
・アパート（一棟）
・戸建
・土地
・駐車場
・テナントビル
・コインランドリー
アパートやマンション以外に、駐車場やコインランドリーなども、定期的に家賃収入を得られる不動産投資が可能です。
購入した物件から年間でどの程度の収益が上がるのかは「表面利回り」で確認できます。
表面利回りは、以下の計算式によって求められます。
「年間家賃収入÷物件価格」×100
仮に、月の家賃収入が6万円(年間72万円）で物件価格が1200万としたら表面利回りは6％になる、といった計算です。
家賃収入の内訳
家賃収入の内訳は、主に下記の4つです。
1.家賃：借主が使用する部分に対する賃料
2.管理費（共益費）：借主が快適に使用するために必要な設備の管理維持費
3.礼金：入居者から大家に対するお礼のお金
4.更新料：契約を更新するときの費用
上記の家賃収入から、経費を差し引いたものを「手取り額(キャッシュフロー)」といいます。
経費に該当するものとして、主に次の項目が挙げられるでしょう。
・減価償却費とローン金利以外の経費：火災保険料、管理業務委託料、修繕費用、税理士への顧問料など
・各種税金：所得税、住民税
・ローン返済
なお、物件取得後は、毎月かかる費用、突発的にかかる費用、大規模な費用など、さまざまな場面で経費がかかります。
そのため、「家賃収入−ローン返済＝手取り」ではないことに注意しましょう。
不動産投資を始めて家賃収入を得るメリット
家賃収入が得られる仕組みについてわかったところで、家賃収入を得るメリットについてご紹介します。
毎月不労所得が得られる
不動産投資の収入源は、入居者の家賃収入です。
自分が働かなくとも、毎月一定の所得を得られることが不動産投資の最大の魅力です。
収支計画が立てやすく、以下の条件を満たす不動産の購入を心がけることで、安定した収益が見込めるでしょう。
・稼働力(退去しても、すぐに入居が決まる)
・収益力(表面利回りが高い、ローン返済比率が低いなど)
・担保力(価値のある不動産)
万が一、病気やケガで働けなくなっても安心です。
節税効果が得られる
不動産投資では「所得税・住民税」および「相続税」の節税が期待できます。
不動産投資における収益は「不動産所得」の課税対象です。
この収益から「不動産を賃貸する事業」に対して、必要経費が認められます。
経費を多く計上できれば、課税所得を抑えられるでしょう。
もし、不動産所得が赤字になっても、サラリーマンの「給与所得」と損益通算が可能です。
本業が高収入で所得税率が高い人ほど、節税効果を期待できます。
また、相続が発生した際に現金や株式は「時価額」で計算されるのに対し、不動産は「評価額」で判断されます。
そのため、貸出中であれば土地・建物どちらも評価額を下げられるでしょう。
老後の資産形成になる
ローン期間中は家賃収入の大半が返済に回ります。しかし、返済後は手残りの金額が大幅に増加するので、必要なメンテナンスを続け、物件を長持ちさせて家賃収入を得続けられれば、老後の資産形成にもなるのです。
不動産投資は個人年金保険と比べて利率が高いため、よりおすすめできます。年金受給前にローンを完済すれば、よりゆとりのある老後を迎えられるでしょう。
生命保険代わりになる
不動産投資用のローンを組む際、多くの金融機関は「団体信用生命保険（以下、「団信）」の加入をローン引き受けの条件としています。
団信とは、契約者が死亡・高度障害状態になった時に保険金がローン残債に充てられる保険のことです。
加入済みの契約者が死亡しても不動産自体はなくならないことから、収益物件を遺族が引き継ぐことで、毎月の家賃収入を「遺族年金」の代わりに使えます。
また、売却してまとまった資金にすれば、生命保険の「保険金」の代わりにもなるでしょう。
不動産投資を始めて家賃収入を得るデメリット
不動産投資にはメリットがある一方で、理解しておかなければならないデメリットもあります。
空室・滞納リスクがある
空室や滞納は、ローン返済や管理費、保険料など毎月の支払に大きな影響を与えます。万が一、蓄えていた現金で返済ができなくなれば売却せざるを得ないでしょう。
空室リスクに関しては、稼働率の高い(退去してもすぐに入居が決まる)物件を購入したり、ライバルの物件と差別化したりするなどの工夫が必要です。
滞納をさけるためには、事前に入居希望者の職業や年収をチェックし、継続して家賃を払える人かを見極めます。
家賃保証会社の利用を入居条件として、リスクを減らす方法もあります。
不動産価格の下落リスクがある
時代に趨勢に左右される不動産市場だからこそ、下落のリスクは十分に考えられます。
家賃収入が得られても、不動産価格が急激に下落してしまえば売却時に大きな損失となることは避けられません。
もし、物件価格が2,000万で利回りが8％の物件を購入した場合、10年間の家賃収入は800万円ですが、仮に10年後に売却した際に当該物件の価値が50%下落していたら、200万の損失が発生することになります。
上手に不動産投資を続けていくなら、家賃収入だけではなく売却のタイミングを見計らうことも大切です。定期的に所有物件の価値を確認しておくことをおすすめします。また、不動産投資では建物だけでなく、土地にも価格下落リスクがあります。
大きな資金が必要になる
物件にもよりますが、収益物件を購入する際には大きな資金が必要になります。
「不動産投資用ローン」を利用することで資金を調達できますが、融資実行前の諸費用の支払いにはまとまった自己資金が必要です。
また、物件購入後に空室が出ても、ローンの支払いは続きます。現金に余裕がないと返済が厳しくなります。
まとめ
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資手法であると称されるように、レバレッジを効かせて大きなリターンが期待できます。
しかし、レバレッジが大きい分だけ、リスクも大きくなることを忘れてはいけません。
家賃収入についてのメリットとデメリットを把握したうえで、無理なく始めることはもちろん、定期的なメンテナンスを心がけるなど長期的に利益が得られるような対策を講じることも大切です。