不動産投資で家賃収入を得るには？メリットやデメリットもご紹介

不動産投資における家賃収入とは？

まず、不動産投資によって得られる家賃収入の仕組みと内訳についてみていきます。

家賃収入を得る仕組み

家賃収入とは収益物件を購入し、他人に貸し出すことで得られる賃料を指します。

主な収益物件は次の通りです。

・マンション(一棟、区分）

・アパート（一棟）

・戸建

・土地

・駐車場

・テナントビル

・コインランドリー

アパートやマンション以外に、駐車場やコインランドリーなども、定期的に収入を得られる不動産投資が可能です。

購入した物件から年間でどの程度の収益が上がるのかは「表面利回り」で確認できます。

表面利回りは、以下の計算式によって求められます。

「年間家賃収入÷物件価格」×100

仮に、月の家賃収入が6万円(年間72万円）で物件価格が1,200万としたら表面利回りは6％になる、といった計算です。

家賃収入の内訳

家賃収入の内訳は、主に下記の4つです。

1.家賃：借主が使用する部分に対する賃料

2.管理費（共益費）：借主が快適に使用するために必要な設備の管理維持費

3.礼金：入居者から大家に対するお礼のお金

4.更新料：契約を更新する時の費用

これらの家賃収入から、経費を差し引いたものを「手取り額(キャッシュフロー)」といいます。

経費に該当するものとして、主に次の項目が挙げられるでしょう。

・減価償却費とローン金利以外の経費：火災保険料、管理業務委託料、修繕費用、税理士への顧問料など

・各種税金：所得税、住民税

・ローン返済

なお、物件取得後は、毎月かかる費用、突発的にかかる費用、大規模な費用など、様々な場面で経費がかかります。

そのため、「家賃収入−ローン返済＝手取り」ではないことに注意しましょう。

不動産投資を始めるメリット

家賃収入が得られる仕組みについてわかったところで、家賃収入を得るメリットについてご紹介します。

毎月不労所得が得られる

不動産投資の収入源は、入居者の家賃収入です。自分が働かなくとも、毎月一定の所得を得られることが不動産投資の最大の魅力です。収支計画が立てやすく、以下の条件を満たす不動産の購入を心がけることで、安定した収益が見込めるでしょう。

・稼働力(退去しても、すぐに入居が決まる)

・収益力(表面利回りが高い、ローン返済比率が低いなど)

・担保力(価値のある不動産)

万が一、病気やケガで働けなくなっても安心です。

節税効果が得られる

不動産投資では「所得税・住民税」及び「相続税」の節税が期待できます。不動産投資における収益は「不動産所得」の課税対象です。この収益から「不動産を賃貸する事業」に対して、必要経費が認められます。

経費を多く計上できれば、課税所得を抑えられるでしょう。もし、不動産所得が赤字になっても、サラリーマンの「給与所得」と損益通算が可能です。本業が高収入で所得税率が高い人ほど、節税効果を期待できます。

また、相続が発生した際に現金や株式は「時価額」で計算されるのに対し、不動産は「評価額」で判断されます。

そのため、貸出中であれば土地・建物どちらも評価額を下げられるでしょう。

老後の資産形成になる

ローン期間中は家賃収入の大半が返済に回ります。しかし、返済後は手残りの金額が大幅に増加するので、必要なメンテナンスを続け、物件を長持ちさせて家賃収入を得続けられれば、老後の資産形成にもなります。

不動産投資は個人年金保険と比べて利率が高いため、よりおすすめできます。年金受給前にローンを完済すれば、よりゆとりのある老後を迎えられるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資用のローンを組む際、多くの金融機関は「団体信用生命保険（以下、「団信」）の加入をローン引き受けの条件としています。

団信とは、契約者が死亡・高度障害状態になった時に保険金がローン残債に充てられる保険のことです。

加入済みの契約者が死亡しても不動産自体はなくならないことから、収益物件を遺族が引き継ぐことで、毎月の家賃収入を「遺族年金」の代わりに使えます。

また、売却してまとまった資金にすれば、生命保険の「保険金」の代わりにもなるでしょう。

副業禁止の会社でも可能な場合が多い

副業禁止の会社に勤めているサラリーマンであっても、不動産投資であれば可能な場合が多くなっています。

近年の物価高騰や働き方の多様化によって、本業以外の収入確保を目指す方も少なくありません。しかし、会社の就業規定で副業が禁止されていることで始められない方もいるでしょう。

そのような場合でも、不動産投資であれば可能なケースがほとんどです。不動産投資は資産運用の一部としてみなされて本業の業務に影響が出にくいため、禁止される心配はないでしょう。

そのため、「会社の就業規則によって副業ができない…」という方には不動産投資による収入源の確保はおすすめです。

ローンによってレバレッジ効果を得やすい

不動産投資のメリットとして、レバレッジ効果を得やすい点が挙げられます。レバレッジ効果とは少ない資金で大きな効果をもたらす意味を指しています。

不動産投資では自己資金だけではなく、ローンを受けて物件を購入するのが一般的です。そのため、自己資金だけでは購入できない物件への投資がローンによって可能となり、より高い収益性を見込めます。

例えば、1,000万円の自己資金だけで物件を探すよりも、2,000万円のローンを受けて合計3,000万円で探すほうが選択肢も広がります。

不動産投資を始めるデメリット

不動産投資にはメリットがある一方で、理解しておかなければならないデメリットもあります。

空室・滞納リスクがある

空室や滞納は、ローン返済や管理費、保険料など毎月の支払に大きな影響を与えます。万が一、蓄えていた現金で返済ができなくなれば売却せざるを得ないでしょう。

空室リスクに関しては、稼働率の高い(退去してもすぐに入居が決まる)物件を購入したり、ライバルの物件と差別化したりするなどの工夫が必要です。

滞納をさけるためには、事前に入居希望者の職業や年収をチェックし、継続して家賃を払える人かを見極めます。

家賃保証会社の利用を入居条件として、リスクを減らす方法もあります。

不動産価格の下落リスクがある

景気に左右される不動産市場だからこそ、下落のリスクは十分に考えられます。

家賃収入が得られても、不動産価格が急激に下落してしまえば売却時に大きな損失となることは避けられません。

もし、物件価格が2,000万円で利回りが8％の物件を購入した場合、10年間の家賃収入は800万円ですが、仮に10年後に売却した際に当該物件の価値が50%下落していたら、200万円の損失が発生することになります。

上手に不動産投資を続けていくなら、家賃収入だけではなく売却のタイミングを見計らうことも大切です。定期的に所有物件の価値を確認しておくことをおすすめします。また、不動産投資では建物だけでなく、土地にも価格下落リスクがあります。

運用中に修繕費用がかかるリスクがある

不動産投資は運用中に修繕リスクが発生します。

投資物件は経年劣化にともない、内外装や設備を修繕しなければいけません。

入居者が退去した際のクリーニングはもちろんのこと、冷暖房設備や給湯器、インターフォンの故障などさまざまな修繕が必要です。

とくに築年数の古い物件の場合、外壁の塗装や部屋のリフォームなど大規模な修繕でコストが発生するケースも珍しくありません。

一般的に修繕が必要となるタイミングと金額の目安は以下の通りです。

出典：国土交通省（民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック）

修繕のタイミングや金額はあくまで目安ですが、修繕を怠った場合、周辺の賃貸物件よりも入居者が感じる魅力が下がってしまいます。結果的に空室リスクが高まり、家賃収入の低下も懸念されるでしょう。

金利上昇のリスクがある

不動産投資では、金融機関からローンを受けて物件を購入するのが一般的です。しかし、借り入れたローンの金利が上昇してしまうリスクが十分に考えられます。

固定金利であれば金利上昇のリスクはないものの、低金利だからという理由で変動金利を選択している方がほとんどです。そのため、ローンを使って不動産投資を運用している方の多くは金利上昇の影響を受けてしまいます。

とくに借入金額が多い場合、金利上昇による返済額の増加はかなりの金額になるでしょう。

そのため、変動金利のローンを利用している方は、余裕のあるタイミングで繰り上げ返済を行うことが大切です。ある程度の金額を返済できていれば、万が一金利が上昇した際でも影響が少なくなります。

また、自己資金に余裕があれば借り入れる際に頭金を多く入れ、返済額を下げるのもひとつの手段です。

災害によって物件がなくなるリスクがある

不動産投資を行う以上、避けて通れないのが災害リスクです。地震や台風、洪水、火災などの災害によって物件が損傷または倒壊してしまい、不動産投資を続けられなくなってしまいます。

災害はいつ発生するかが分からないだけでなく、被害の規模も予想できません。多くの修繕費用が発生するだけでなく、場合によっては入居できない状態に陥り、家賃収入がゼロになってしまう可能性も考えられます。

災害によるリスクはゼロにはできませんが、以下のような対策によってある程度のリスクを抑えられます。

・火災保険や地震保険に加入する
・新耐震基準の物件を選ぶ
・災害リスクの低いエリアを選ぶ
・複数の物件を所有する際はエリアを分ける

災害リスクの備えとして火災保険や地震保険への加入は必須といっても過言ではありません。また、日本は地震が多いため新耐震基準の物件を選んでおくと、被害拡大を防げるでしょう。

大きな資金が必要になる

物件にもよりますが、収益物件を購入する際には大きな資金が必要になります。

「不動産投資用ローン」を利用することで資金を調達できますが、融資実行前の諸費用の支払いにはまとまった自己資金が必要です。

また、物件購入後に空室が出ても、ローンの支払いは続きます。現金に余裕がないと返済が厳しくなります。

流動性が低くすぐに売却できるとは限らない

不動産投資は流動性の低さがデメリットとして挙げられます。

株やFXのように取引市場がないため、物件の現金化がすぐにできません。売却価格の高さや取引の手続きの煩雑さなどから、買い手が見つからないため、不動産投資は流動性が低いといわれています。

特に売却益を求めるために購入価格よりも高く売却すると、なかなか買い手が見つからない場合もあります。

ただし、売却益は不動産投資の出口戦略とするのが一般的です。資金繰りのために売却を検討するような事態に陥らないためにも安定したキャッシュフローを実現できる計画を綿密に考えましょう。

実際に不動産投資で家賃収入を得るまでの流れ

実際に不動産投資で家賃収入を得るまでの流れは、以下の通りです。

1. 収益物件を探す
2. 不動産会社へ問い合わせて物件の調査をする
3. 買付申込書の提出
4. ローンを受ける場合、金融機関の審査を受ける
5. 売買契約の締結
6. 金銭消費貸借契約の締結
7. 決済および物件の引き渡し
8. 賃貸物件としての運用開始
9. 家賃の入金

ここでは、不動産投資で家賃収入を得るまでの流れを解説します。

収益物件を探す

まずは、家賃収入を得るための収益物件を探します。

予算やエリア、間取りなどの条件を明確にして、不動産ポータルサイト、不動産会社の広告などから物件を見つけましょう。

不動産会社へ問い合わせて物件の調査をする

気になる物件を見つけたら、不動産会社へ物件の資料を請求して物件の調査を行います。

また、資料だけでなく実際に内覧を行い、物件の状態を総合的にチェックしましょう。

内外装はもちろんのこと、周辺環境のチェックも重要です。

買付申込書の提出

調査の結果、購入したい場合は買付申込書を不動産会社に提出します。

ただし、買付申込書を提出したからといって必ずしも購入できるわけではありません。条件の良い物件はすぐに購入されてしまう場合が多いため、意思表示として提出しておきましょう。

ローンを受ける場合、金融機関の審査を受ける

ローンを受ける場合は金融機関の審査を受けます。

本人確認書類、源泉徴収票や確定申告書など所得が分かる資料、事業計画書や賃貸契約書を提出してください。

事前の仮審査完了後に本審査を行う流れとなります。

売買契約の締結

重要事項説明を受け、問題がなければ売買契約を締結します。契約書に署名・捺印、手付金を支払って売買契約が結ばれます。

手付金の金額に決まりはありませんが、一般的に価格の5~10%前後が相場です。

金銭消費貸借契約の締結

金融機関の本審査が通過したあとは、金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約は金銭を借り入れ、返済する契約となっており、金消契約やローン契約とも呼ばれます。

決済および物件の引き渡し

不動産取得の最後は決済および物件の引き渡しです。

支払い完了後は実際に立会い、物件や設備の状態を確認してください。問題がなければ、書類や鍵を受け取り、取引が完了となります。

賃貸物件としての運用開始

不動産の取得後は、賃貸物件として運用を開始します。

不動産投資の管理業務は、不動産管理会社へ委託するのが一般的です。入居者の募集から、家賃回収、退去時にいたる一連の業務をサポートしてくれます。

そのため、基本的にオーナーが賃貸物件の管理や家賃回収などの業務に直接携わる必要はありません。

ただし、委託する業務内容が多くなるほど委託料が高くなるため、任せたい内容と価格を比較しながら選びましょう。

家賃の入金

入居者から家賃の入金が行われます。

自己管理物件であれば直接、不動産管理会社に委託している場合は委託料や手数料が引かれた金額が入金されます。

不動産投資で家賃収入を得るためのポイント

不動産投資で安定した家賃収入を得るために、押さえておきたいポイントをご紹介します。

不動産投資に関する知識を身に付ける

まず、「不動産投資の基礎的な知識を身に付ける」ことが挙げられます。

不動産投資の知識を身に付けることは、物件選びや毎月の利益確保と同様に、非常に重要です。例えば、不動産投資の知識があれば、物件を選ぶ際に、その物件が収益を上げられる良い物件かどうかを自分で考えることができます。また、物件管理や空室リスクへの対策なども正しく行うことができ、安定して毎月の家賃収入を得ることができます。

では、不動産投資の知識は、どうやって身に付けたら良いのでしょうか。一般的に、不動産投資の知識は、書籍で勉強する、または不動産会社が開催しているセミナーに参加するなどです。不動産投資の知識をアップデートするためにも、常に勉強しておくことが重要です。

慎重に物件を選ぶ

安定的な家賃収入は良い物件から生まれます。そのため、不動産投資を始める際には「慎重に物件を選ぶ」ことが重要です。

良い物件には、いくつかの要素があります。その中でも気を付けたいのが、空室が出にくい物件を選ぶことです。空室が生じると、当初想定していた家賃収入を得ることができず、不動産投資がうまくいきません。

空室リスクを避けるためには、そのエリアに賃貸需要があるかどうかを見極めます。物件の周辺エリアの人口推移を確認し、今後人口が増えるのか、それとも減少するのかを確認することが大切です。

また、学生が多い、ファミリー層が多いなど、その地域に住んでいる人の特性を見極め、賃貸需要を見込めるエリアか考慮する必要もあります。

キャッシュフローを把握する

不動産投資を成功させるには、家賃収入を得ることが重要です。しかし、家賃収入だけを考慮して経営を続けると、失敗してしまうケースも多いです。それは、出ていくお金の管理ができていないからです。

不動産投資で重要なことは「しっかりとしたキャッシュフローの把握」です。家賃収入だけでなく、ローン返済や管理費、修繕費などの支出も管理し、常にキャッシュフローを把握しておくことが必要になります。

不動産経営では、大規模修繕など突然大きなお金が必要になることもあります。キャッシュに余裕がないと、たちまち資金がショートしてしまう可能性が出てきます。また、空室の発生が続いた場合なども、キャッシュに余裕がないと、自己資金の持ち出しが生じます。このように、収入面だけでなくキャッシュにも気を配りましょう。

空室リスク対策を立てる

上述したように、不動産投資にとって空室リスクは大きな問題です。そこで「空室リスク対策を立てる」ことは必須となります。

空室リスクを少なくするためには、入居者が出ていかないようにすることが重要ですが、必ず退去者は出てきます。特に、学生層や転勤を伴う会社などで働いている人がターゲットとなっている場合は、入居者の入れ替わりは定期的にあります。

そこで、入居者が比較的早く見つかる対策を立てる必要があります。例えば、敷金、礼金を下げる、または無しにすることや、フリーレント期間を設けるなどの空室対策を行います。

ここで注意したいのが利益やキャッシュです。入居者を確保することだけを考えて空室リスク対策を立てると、利益やキャッシュが大きく減少してしまうこともあります。収益を圧迫しない範囲で、空室リスク対策を講じることが大切です。

家賃滞納リスクへの備えを整える

不動産投資では空室リスク以外にも注意すべきことがあります。それが家賃滞納リスクです。

不動産投資では「家賃滞納リスクへの備えを整える」ことが重要です。入居者を確保し、空室リスクの対策ができたとしても、家賃滞納が多いと利益やキャッシュを確保することができません。

家賃の滞納を防ぐためにも、入居者を決める段階で審査を入念に行うことが大切です。また、家賃保証会社の利用も有効な手段になります。

まとめ

不動産投資において家賃収入はメインとなる収入源です。売却益とは異なり、大きな利益は望めないもののミドルリスク・ミドルリターンの安定した投資手法として有効です。

不労所得や節税効果を得られたり、老後の資産形成になるなどのメリットが挙げられます。

ただし、ローンを利用して不動産を購入する場合は、レバレッジ効果が大きい分だけリスクも高くなってしまいます。

メリットだけでなく、リスクも把握したうえでの計画が成功への近道となるでしょう。

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