不動産投資には修繕費が不可欠？必要な理由や費用目安、注意点を紹介

不動産投資で回避できない修繕費！必要な理由は？

不動産投資において、修繕費は回避できない費用です。なぜ必要なのか、その理由を解説します。

不動産投資に計上すべき修繕費

不動産投資における修繕費とは、家賃収入を得るために保有するアパートやマンションなどで生じる不具合の修理やメンテナンスにかかる費用です。賃貸住宅を貸し出す場合、オーナーが修繕の義務を負うことが民法で定められています。

修繕に要した費用は賃貸経営に必要な費用のため、経費として扱えます。

不動産投資には修繕費が必要な理由

不動産は築年数が経過するにつれ経年劣化するため、資産価値が低下します。利益を上げるためには、家賃を高めに設定したいところですが、資産価値が低いと賃料を高く設定できません。

建物の経年劣化を抑えるには、定期的な屋根や外壁などの修繕が必要です。また、建物内部や設備などの劣化にも対応していかなければなりません。

修繕費用は、規模が大きくなるとまとまった金額がかかります。そのため、あらかじめ家賃収入から修繕費を積み立てておく必要があります。

適切な修繕を怠った場合のリスク

不動産投資の収益物件は、年月の経過とともに建物や設備など、さまざまな箇所が経年劣化を起こします。これは不動産投資を運用するうえで避けては通れない修繕リスクともいわれ、適切なメンテナンスを怠ってしまうとさまざまな不具合を引き起こします。

• 主な建物と設備の不具合は以下の通りです。
• 屋根の塗装が劣化して雨漏りする
• 外壁にひび割れが発生して雨水が建物内に侵入する
• 共用部の手すりが錆びて崩壊のリスクが高まる
• 給排水管の詰まりによって水道水が逆流する
• 給湯器やエアコンの故障によってクレームが発生する

これらの設備は入居者が快適な生活を送るうえでも不可欠なものばかりです。不具合の発生した設備を修繕せずにいると、周辺物件と比較して魅力が下がってしまうため空室リスクが高まります。

また、機能性が十分だからと修繕を怠った場合、老朽化のスピードが早まり、大規模修繕を行う際に多額の費用が発生するケースも珍しくありません。

最悪の場合、人が住めない環境になってしまい、不動産投資の運用を中断しなければいけない事態にも陥るでしょう。

そのため、費用がかかるからといって修繕を怠らず、適切な時期で修繕を行うことが何よりも大切です。

不動産投資に欠かせない修繕費の種類や費用の目安

不動産投資で必要となる修繕費の種類や、費用の目安について見ていきましょう。

修繕費の種類

修繕には、「大規模修繕」「小規模修繕」「修繕予防」の3種類があります。

大規模修繕とは、外壁や屋根、配管設備など建物全体について行う修繕です。マンションやアパートなどで10～15年の周期で行う、多くの費用や時間をかけて行う修繕のことを指します。

小規模修繕は、入居者が入れ変わる際の原状回復や随時行う規模の小さな修繕、ハウスクリーニングなどです。物件の魅力を高める効果も期待できます。

建物の診断・検査などの修繕予防として費用がかかることもあります。修繕が必要な場所のチェックや、シロアリ検査の費用などです。

マンション投資の区分

区分所有建物は、「建物の区分所有等に関する法律」によって、共有部分と住戸部分の専有部分に分けるようになっています。

共有部分とは、主に躯体（建物の構造体）や廊下など、居住者全員が使用するところのことを指します。共有部分の修繕については、マンションの長期修繕計画に基づき、建物管理会社が実施します。

マンションの場合は建物規模が大きいため、大規模修繕となるとかかる費用も大きくなります。そのため、あらかじめ管理組合が各所有者から修繕積立金を徴収して蓄えておき、修繕の際に使用するのが一般的です。

一方、専有部分は住戸部分を指します。しかし、床・壁・天井は共用部分となり、専有部分ではありません。インターホンや室内の火災探知機、玄関ポーチなどは、専有部分となります。

この専有部分の修繕は、区分所有者が個人で負担することになります。

修繕費の目安

修繕費の目安は、建物の建材の種類や築年数、状態、規模などによって変わります。

マンション全体が対象の大規模修繕の場合、工事規模も大きくなります。建物規模や住戸数にもよりますが、20年で大規模修繕を行う場合、費用の目安は1戸あたり100万円程度です。なお、建物が古くなるほど、修繕費が多くかかるようになるのが一般的です。

一方、原状回復のための小規模修繕の場合は、そこまで大きな工事を必要とせず、10～20万円程度で済むことが多いでしょう。

修繕予防として検査していた最中に、修繕やシロアリ駆除などの対処が必要となった場合は、その費用も必要になります。

不動産投資における修繕の種類

不動産投資で発生する修繕には、主に大規模修繕・小規模修繕・修繕予防の3種類があり、それぞれ修繕を行うタイミングや規模が異なります。

ここでは、不動産投資における修繕の種類について見ていきましょう。

大規模修繕

大規模修繕とは、外壁や屋根、配管設備などの建物全体に対して行う修繕です。マンションやアパートといった規模の大きな建物などで、10～15年の周期を目安に実施します。

建物や設備は年月が経過するとともに劣化が進みます。各設備には耐用年数があり、過ぎてくると経年劣化がさらに進み、場合によっては故障を招きかねません。そのため、さまざまな設備の耐用年数が重なるタイミングで修繕を行います。

また、大規模修繕には着工から完了まで長い期間がかかります。比較的小さな規模のマンションであっても2～3ヶ月ほどかかってしまうでしょう。さらに、修繕計画や業者の選定などが事前に必要になるため、準備を含めて1年以上かかるケースも珍しくありません。

小規模修繕

小規模修繕は、入居者が入れ替わる際の原状回復やハウスクリーニング、設備の破損や故障にともなう修繕が該当します。大規模修繕ほどの費用は発生しないものの、原状回復費用やハウスクリーニング代は、賃貸契約書の特約にない限り基本的にオーナー負担となります。

ただし、入居者が故意による破損や故障を招いた場合には請求が可能です。

そのため、退去時にはハウスクリーニング費用が必ず発生するものと考え、室内の状況に応じて追加の修繕を行うかどうかを判断するのがよいでしょう。例えば、床や壁紙に大きな傷があったり、障子やふすまに穴が空いていたりと、次の入居者が不快に思うような箇所の修繕が必要です。

設備の故障についてはもちろん修繕が必要ですが、入居者が退去したあとは主に以下の部分の状態をチェックして小規模修繕の必要性を判断しましょう。

• 床
• クロス
• 畳
• 障子やふすま
• 網戸
• ドア
• トイレ
• キッチン
• 窓ガラス
• 照明器具
• エアコン

どの設備も機能性に問題がなければ修繕の必要性はありませんが、ある程度劣化したものは交換してしまったほうが物件の魅力を高める効果を期待できます。とくにクロスは部屋の印象を良くしてくれるため、損傷がない場合でも5～6年に一度の交換がおすすめです。

修繕予防

修繕予防は、建物の修繕発生を予防するために行う診断や検査が該当します。

数年に一度建物の診断や検査を行うことで、劣化や損傷を早期に発見して大規模な修繕が必要になるリスクを軽減するのが目的です。

また、将来的に建物へ大きなダメージを与える可能性のあるシロアリ検査も修繕予防としては有効です。

修繕が発生するタイミングと費用の目安

修繕費の目安は、建物の建材の種類や築年数、状態、規模などによって異なります。ここでは、国土交通省の民間家賃住宅の計画修繕ガイドブックをもとに修繕が発生するタイミングと構造ごとに異なる費用の目安を解説します。

修繕が発生する一般的なタイミング

建物の修繕には、屋根や外壁の塗装・補修、給湯器やエアコンの交換、給排水管の高圧洗浄・取替などさまざまなものが挙げられます。

建物の建材の種類や築年数、状態、規模によっても異なりますが、修繕が発生する一般的なタイミングは以下の通りです。

築年数の浅い段階では5年目が目安となる給排水管の高圧洗浄程度で済みます。築年数が10年を超えたころから屋根や外壁、給湯器やエアコンといったさまざまな設備の経年劣化が疑われるため、修繕を検討すべきタイミングです。

ただし、これらのタイミングはあくまでも目安です。劣化や破損、故障が疑われる際は早い段階で修繕を行うようにしましょう。

構造や規模によって異なる修繕費用の目安

建物の修繕費用は構造や規模によって異なります。RC造と木造の戸あたりの修繕費用の目安は以下の通りです。

このように、規模の大きな建物のほうが修繕費用が高まる傾向があります。

また、修繕費用が高額になりやすいタイミングは11～15年目と21～25年目です。このタイミングは大規模修繕も重なる場合があり、屋根や外壁の塗装、階段や廊下など共有部分の塗装・防水、浴室設備の修理・交換などが発生します。

10年以内の修繕費と比較しても高額になります。キャッシュフローの悪化を防ぐためにも、11～15年目と21～25年目の修繕費用を計画的に貯蓄しておきましょう。

不動産投資の修繕費で注意すべき点や押さえたいポイント

修繕費は、不動産投資の経費の中でもまとまった金額の支出になります。修繕費を計上する場合の注意点や、修繕費について押さえておきたいポイントを紹介します。

不動産投資の修繕費の注意点

修繕費は不動産投資の必要経費とできますが、計上方法に注意点があります。

修繕積立金は、返還義務がないことなどの要件を満たしていれば、特例として支払った年に修繕費としての経費計上が認められています。一般的な修繕積立金は、修繕費に計上可能です。

所有者が自ら行う小規模修繕の費用計上は、工事に要した金額や工事の性質によって取扱いが異なります。原則として、故障やメンテナンスの場合は修繕費となりますが、価値や耐久性を上げるための修繕であれば資本的支出になり、減価償却の対象となります。規定の年数で分割して経費計上しなければなりません。

ただし、支払った費用が20万円未満の場合には特例として、性質にかかわらず全額をその年に修繕費として計上可能です。20万円以上の場合でも3年以内に周期的に必要になる費用は、同様に修繕費にできます。なお、原状回復や維持管理を目的とした修繕であることが明らかな場合には、金額に関わらず修繕費として計上することが可能です。

とはいえ、実際の修繕においては修繕費か資本的支出に該当するか、明確な判断ができない内容のものもあるでしょう。そのときは、60万円未満もしくは前期末取得価額の10％以下であれば、その年の修繕費として扱うことが認められています。

知っておきたい修繕費のポイント

修繕費が大きくなると、それだけ経営状態を圧迫します。適切な修繕を行いつつ少しでも修繕費のコストを抑えたいときには、以下の方法が有効です。

修繕は自身で手配する

不動産管理を管理会社に委託している場合、原状回復やリフォームの手配も管理会社に依頼できます。しかし、管理会社経由の手配は、費用が大きくなりがちです。管理会社を使わず自身で手配すれば、相見積もりも取れ、費用を抑えることができます。

マンション購入時は長期修繕計画を確認する

マンションは長期に保有するほど、修繕費用が大きくなります。中古マンションを購入する場合には、管理組合に長期修繕計画の有無と実績を確認しましょう。

長期修繕計画が策定され、修繕積立金が十分に蓄積されていれば問題ありません。計画がない場合や金額に余裕がない場合は要注意です。いざ長期修繕のタイミングになったときに費用が不足していると、新たに費用負担が増えます。

修繕計画がない場合には、自分で修繕費用を計画的に積み立てていく方法も取れます。しかし、一定規模のある建物の場合、建物管理や管理組合が機能しているかという不安も残ります。購入前にしっかり調査してみる必要があるでしょう。

不動産投資の修繕費に関する注意点

不動産投資において発生する修繕費には注意すべき点があります。ここでは、不動産投資の修繕費に関する注意点を解説します。

マンション投資の区分による負担

区分所有建物は、「建物の区分所有等に関する法律」によって、共有部分と住戸部分の専有部分に分けるようになっています。

共有部分とは、主に躯体（建物の構造体）や廊下など、居住者全員が使用するところのことを指します。共有部分の修繕については、マンションの長期修繕計画に基づき、建物管理会社が実施します。

マンションの場合は建物規模が大きいため、大規模修繕となるとかかる費用も大きくなります。そのため、あらかじめ管理組合が各所有者から修繕積立金を徴収して蓄えておき、修繕の際に使用するのが一般的です。

一方、専有部分は住戸部分を指します。しかし、床・壁・天井は共用部分となり、専有部分ではありません。インターホンや室内の火災探知機、玄関ポーチなどは、専有部分となります。

この専有部分の修繕は、区分所有者が個人で負担することになります。

修繕費の計上方法に注意

修繕費は不動産投資の必要経費とできますが、計上方法に注意点があります。

修繕積立金は、返還義務がないことなどの要件を満たしていれば、特例として支払った年に修繕費としての経費計上が認められています。一般的な修繕積立金は、修繕費に計上可能です。

所有者が自ら行う小規模修繕の費用計上は、工事に要した金額や工事の性質によって取扱いが異なります。原則として、故障やメンテナンスの場合は修繕費となりますが、価値や耐久性を上げるための修繕であれば資本的支出になり、減価償却の対象となります。規定の年数で分割して経費計上しなければなりません。

ただし、支払った費用が20万円未満の場合には特例として、性質にかかわらず全額をその年に修繕費として計上可能です。20万円以上の場合でも3年以内に周期的に必要になる費用は、同様に修繕費にできます。なお、原状回復や維持管理を目的とした修繕であることが明らかな場合には、金額に関わらず修繕費として計上することが可能です。

とはいえ、実際の修繕においては修繕費か資本的支出に該当するか、明確な判断ができない内容のものもあるでしょう。そのときは、60万円未満もしくは前期末取得価額の10％以下であれば、その年の修繕費として扱うことが認められています。

経年劣化の修繕費用は一般的にオーナー負担

建物や設備は年月の経過とともに経年劣化が進みます。入居者が通常の方法で使用していたとしても、破損や故障、寿命などは避けられません。

しかし、入居者が通常の方法で使っていた場合の損傷や破損などの修繕費は一般的にオーナー負担です。例えば、「エアコンが動かなくなった」「ドアノブが壊れてしまった」「トイレの温水機能が動かない」などの問い合わせがあった場合、オーナーが修繕を行います。

ただし、入居者の故意や過失によって発生した修繕費用については入居者負担となります。例えば、床に薬品をこぼしてシミができた、喫煙によってクロスが黄ばんだといったものは退去時に原状回復として費用を請求できる可能性が高いです。

不動産投資の修繕費を抑えるポイント

不動産投資において修繕費の発生は避けられないだけでなく、修繕費用が大きくなりすぎた場合、キャッシュフローを圧迫します。

しかし、運用を続けていくうえで修繕は不可欠となるため、修繕費を抑えるポイントを知っておくことが大切です。

ここでは、不動産投資の修繕費を抑えるポイントを解説します。

修繕は自分で手配する

不動産管理を管理会社に委託している場合、原状回復やリフォームの手配も管理会社に依頼できます。しかし、管理会社経由の手配は、費用が大きくなりがちです。管理会社を使わず自身で手配すれば、相見積もりも取れ、費用を抑えることができます。

築年数の浅い物件を選ぶ

修繕費を抑えたい場合は投資対象を築年数の浅い物件に絞りましょう。

築年数の経過とともに建物や設備の劣化が進み、修繕費が高くなる傾向があります。例えば、大規模修繕を控えている物件を購入してしまった場合、購入後すぐに高額な修繕費が発生する可能性もあるでしょう。

そのため、できる限り築年数の浅い物件を選ぶことが得策です。もし築年数の古い物件を購入する場合は、あらかじめ発生する修繕費を考慮のうえ計画を立てましょう。

マンション購入時は長期修繕計画を確認する

マンションは長期に保有するほど、修繕費用が大きくなります。中古マンションを購入する場合には、管理組合に長期修繕計画の有無と実績を確認しましょう。

長期修繕計画が策定され、修繕積立金が十分に蓄積されていれば問題ありません。計画がない場合や金額に余裕がない場合は要注意です。いざ長期修繕のタイミングになったときに費用が不足していると、新たに費用負担が増えます。

修繕計画がない場合には、自分で修繕費用を計画的に積み立てていく方法も取れます。しかし、一定規模のある建物の場合、建物管理や管理組合が機能しているかという不安も残ります。購入前にしっかり調査してみる必要があるでしょう。

こまめなメンテナンスを欠かさない

こまめなメンテナンスは、高額な修繕費発生を軽減できる有効な対策です。

定期的にメンテナンスを行っていれば、建物や設備の寿命を延ばせるだけでなく、大規模修繕が必要なタイミングでも破損や損傷が少なくなる可能性があるため、修繕費を抑えられます。

修繕費を支払う頻度は高くなるものの、最終的な費用が低くなる可能性があります。

まとめ

不動産投資において修繕費用の発生は避けられないリスクです。建物はもちろん、共有部や各住戸内の設備は適切なタイミングで修繕を行わなければなりません。

修繕には費用が発生してしまうものの、メンテナンスをおろそかにしていると物件の価値が下がり、空室リスクの増加の原因にもなってしまいます。

そのため、不動産投資のシミュレーションを行う際は、必ず修繕費用を含めて投資価値があるかどうかを判断してください。

また、修繕費を計上する際に修繕費と資本的支出の判断が難しい場合には、税務署や専門家への相談をおすすめします。

アセットテクノロジーでは、不動産管理にかかる管理業務全般をオーナー様に代わってサポートいたします。スマホアプリによってさまざまな情報を確認できるため、手間のない不動産投資が可能です。

また、入居者のトラブル対応の窓口は24時間対応しているため、満足度のアップとともに入居率の増加を実現しています。

不動産投資でお困りのことがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。