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不動産投資は自己破産するリスクがある
不動産投資の運用成果に対しては、投資家自ら責任を負います。大きな負債を負い、返済できなくなった場合には、自己破産しなければならない可能性があります。
不動産投資はインフレに強く、不動産価値は株式のように大きく値下がりしないメリットはありますが、初期投資や修繕費用など大きな支出を伴います。
不動産投資のリスクは、慎重な物件選びや節税対策で軽減できます。しかし知識と経験の豊富な専門家からのアドバイスを参考にしたとしても、リスクがゼロになるわけではありません。
自己破産は、ローンを返済できなくなった場合の選択肢の一つです。引き落とし口座に入金し忘れたなど、1ヶ月の滞納であれば良いですが、2ヶ月も3ヶ月も滞納すれば金融機関からの催促は厳しくなります。
金融機関は引き落としが確認できなければ、ハガキで通知し、一定期間を過ぎると、督促状を送付し、電話確認も行います。決まった手順を踏み、それでも返済が確認できなければ、債権回収業者に債権を売却して、そのあとの処理を委任するという流れです。
債権回収業者は融資物件を競売にかけ、資金を回収します。一般的に競売では市場価格より安く売買されますので、借金が残る可能性があり、残債が多く、返済できる見込みがない場合は、自己破産を裁判所に申し立てます。
ただし、債務整理の方法は自己破産だけではなく、任意売却（任意整理）や個人再生という様々な方法があるため、状況に合わせて選択していきましょう。
不動産投資で自己破産に至る3つのケース
不動産投資で自己破産に至るのは下記の3つのケースです。
・不動産をローンで購入している
・高額な不動産を購入した
・不動産選びに失敗している
それぞれについて詳しく解説します。
不動産をローンで購入している
不動産投資ローンを組むと、少ない資金で大きな資産を得られる、レバレッジ効果が期待できるため、利用する方は多いです。不動産をローンで購入している場合、毎月一定額の返済が必要になります。しかし、入居者がいない不動産では、利益が得られないため、ローンの返済が厳しくなります。
ローンの返済ができなくなった結果、自己破産する方も少なくないです。
また、不動産投資で組むローンは高額なため、金利が少しでも高いと、利息額が高くなり、月々の返済額が高くなります。特にオーバーローンやフルローンは金利が高く設定されます。そのため、不動産をローンで購入する場合は、キャッシュフローを見据え、空室リスクや月々支払える金額なのかを考慮して購入しましょう。
高額な不動産を購入した
高額な不動産=利回りが良いとは限りません。
実際は、家賃相場がそれほど高くないことで入居者がいても赤字になってしまうことがあります。赤字を回避するために元が取れる家賃設定にすると入居がいなくなるといった負の連鎖を引き起こし、破綻してしまう可能性があります。
適正価格で不動産を購入するためにも、相場をしっかり見極めてから不動産を購入しましょう。
不動産選びに失敗している
不動産投資を成功させるために、重要なのは入居者を途絶えさせないことです。
駅チカや大学の近く、人気エリア、新築物件など選ぶ基準は様々ですが、選び方を失敗すると入居者が集まらず、投資に失敗してしまう可能性が高くなります。
不動産投資を失敗しないようにするためには、エリアや間取り、築年数、過去の入居情報などを吟味するようにしましょう。
不動産投資で自己破産した後はどうなる？
不動産投資でローンを返済できなくなり、自己破産を選択した場合、どのような影響があるかを知っておくと、不動産投資の見極めや判断が早くなります。
ここでは不動産投資で自己破産した場合の影響について解説します。
借金の支払い義務がなくなる
不動産投資では収入額や支出額が大きいため、債務も高額になりがちです。数千万円以上の残債がある場合は、自己破産してやり直した方がメリットは大きいでしょう。自己破産が裁判所で認められると、借金の支払い義務は免除されます。
ただし、税金など債務ではない費用は免責されないので注意が必要です。
信用情報機期間と官報に登録される
自己破産したという情報は､信用情報機関に記録されます(「ブラックリストに載る」と表現されることもあります)。
信用情報機関には、株式会社シー・アイ・シー(CIC)、日本信用情報機構(JICC)、
全国銀行個人信用情報センター(KSC)があり、それぞれ取り扱っている情報は異なりますが、返済状況など一部の情報は共有しています。
登録される情報と登録期間は信用情報機関によって異なり、たとえば、JICCの債務整理や破産申立に関する情報は契約終了後（または契約継続中）5年以内、KSCの破産情報は、破産手続開始決定等を受けた日から10年以内となっており、登録されている間はクレジットカードの審査に影響が及びます。
また、信用情報機関だけでなく、官報にも登録されます。官報とは、各政府や省庁が発表する公文や公告などを掲載する新聞のようなものです。
官報には、破産手続きの内容や氏名が掲載され、インターネットでも直近30日間の掲載分が閲覧できます。しかしながら、官報への掲載は債務者へ知らせるためのものであり、悪用目的での利用は規約で禁じられています。官報に載ることは避けられませんが、周囲の人に知られる可能性はほとんどありません。
財産のほとんどが処分される
借金返済可能な状態では、裁判所に自己破産を認めてもらえません。
そのため、自己破産をする場合は、99万円以上の現金や20万円以上の資産（車や自宅、貴金属など）は処分されます。
ただし、最低限の財産は手元に残るため、最低限の生活は可能です。
資格が失効される
自己破産をすると、一部の資格が一定期間、失効します。
例えば、次のような資格が該当します。
・公認会計士や弁護士などの士業
・警備員
・公証人
上記のような仕事をしている方は、失業してしまうリスクがあることを理解しておきましょう。
不動産投資で自己破産を防ぐための5つのポイント
不動産投資に失敗することもあります。不動産投資のリスクをあらかじめ想定して対策すれば、リスクを軽減することが可能です。ここでは自己破産を防ぐためのポイントをまとめて紹介します。
不動産をフルローンで契約しない
不動産投資では、自己資金が十分にあってもローンを活用することで、資金回収期間を短縮できるメリットがあります。しかし､不動産の購入費用を全額ローンでまかなってしまうと、ローンの返済額が大きく、返済期間も長くなり、返済できなくなるリスクは高まります。
投資物件を売却してもローンが残る場合もありますので、これからローンを組む場合は借り過ぎに注意しましょう。
立地選びを慎重にする
投資物件が想定どおりの収益を上げられる理由は様々で、その一つに立地の良さがあります。
好まれる立地条件はターゲットにする住民層によって異なります。一般的に駅近の物件や駅までの交通の便が良い物件は人気があります。子育て世帯であれば、周辺環境の良さや生活関連施設（スーパーマーケットやクリーニング店など）へのアクセスの良さ、学生であれば学校までのアクセスの良さが重視されます。
立地条件が良いほど需要は高く、家賃は下がりにくい傾向にあります。逆に、立地条件が悪ければ、家賃を下げて入居者を募集しなければならず、場合によっては空室となります。
立地条件は物件購入前に確認しなければなりませんので、慎重な立地選びが重要です。加えて、周辺環境は少しずつ変化する可能性がありますので、将来を見越した判断も必要です。
相場価格を押さえておく
家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）で十分な利益を得るためには、いくらで物件を購入するか、という点が重要になります。相場より高値で購入しても、購入価格に合わせて家賃を設定できるわけではありませんので、相場を把握して物件を決めなければなりません。
また、相場価格どおりの物件であっても、思うような家賃収入を得られない可能性も考えられます。相場価格とともに、家賃相場も調べておくと良いでしょう。
諸費用は想定以上に設定しておく
不動産投資では、物件売買時だけでなく、保有時にも費用がかかります。保有時の費用のうち、管理費や固定資産税は予測どおりになりやすく、修繕費やリフォーム代は想定どおりにならないことがあります。
修繕費やリフォーム代、ハウスクリーニング代などの経費も、物件購入時に見積もる必要があります。しかし、築年数のわりに排水管が痛んでいたり、クーラーなどの設備が故障したりと、想定外の不具合でより高くつくことがあります。
物件の修繕等に柔軟に対応できるよう、諸費用は想定以上に設定しておきましょう。
任意売却で不動産を手放す
不動産はローンを完済しなければ売却できません。ただし、任意売却を利用すればローンを完済しなくても売却が認められます。
売却には債権である金融機関との合意が必要ですが、一般的な不動産売却と同じ流れで売却できるため、難しいことは一切ないです。
任意売却をする際は、実際に物件の売却を担当する不動産会社選びが重要になります。
まとめ
不動産投資で自己破産に至る原因は、主に家賃収入の減少か費用の増加です。収入は厳しめに、費用は多めに見積もっておくと変化に対応しやすくなります。
不動産投資では、物件選びや管理方法など不動産に関する知識やノウハウに加え、税制の知識も必要になります。これらの知識や経験が豊富であるほど、リスクを軽減でき、自己破産する確率を下げられます。
今回紹介した不動産投資で自己破産を防ぐポイントを参考に、リスクを回避しつつ、想定通りの収益を得られるよう準備しておきましょう。
