不動産の小口化商品の特徴
不動産の小口化商品にはいくつかの種類があり、実物不動産投資と異なる特徴をもっています。不動産の小口化商品の投資を成功させるためには、これらの特徴をしっかりと把握することが重要です。
ここでは不動産の小口化商品の特徴について詳しくご紹介いたします。
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、一棟の不動産を100万～1,000万円程度に小分けした投資商品です。なかには1口数万円の商品もあり、実物不動産投資よりも手軽に不動産投資を始められます。
不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業法」という法律によって規制されており、金融庁長官などの認可を得た業者だけが取り扱い可能です。
不動産小口化商品の3つの種類
代表的な不動産小口化商品は、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」の3つが挙げられます。この3種類の商品から自分に合った商品を選択するため、それぞれの投資内容を理解しておくことが大切です。
それぞれの特徴を下記でご紹介します。
匿名組合型
投資家と事業者が匿名組合契約を結ぶ投資方法です。匿名組合契約とは、当事者の一方が、事業者に対して出資を行い、事業者は出資をもとに生じた利益を出資者に分配する契約のことを指します。また、出資者は「匿名」で出資可能です。法人の場合、投資先の情報は経営戦略において、重要な情報です。匿名で出資できることは、これらの情報の機密性を保持することにつながります。
匿名組合契約を締結する不動産小口化商品は、該当する不動産に少額から投資できます。1口1万～10万円程度から投資できる商品もあるので、不動産小口化商品を初めて利用する場合にも適していると考えられます。
任意組合型
投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ投資方法です。任意組合型では、出資者は直接不動産を所有します。そのため、不動産事業に参加し、運用に関しては出資者が意思決定権をもつことが原則です。
最低投資口数の規定はありますが、1口100万程度から投資可能で、運用期間も10年～数10年と、長期にわたります。長期運用による安定収益を目的とした商品が多いことも特徴です。
また、任意組合型は、現物不動産の所有と同様の扱いとなります。そのため、青色申告特別控除や、損益通算などが認められ、現物不動産を所有している場合と同様の税制メリットを受けられます。
賃貸借型
賃貸借型の不動産小口化商品は、不動産の共有部分を投資家が購入します。その後、不動産特定共同事業者と賃貸借契約や賃貸委任契約を締結して、運営業務を委託する方式が採用されています。
不動産の所有権は出資者にありますが、不動産の運用は事業者が行います。出資者が不動産運用の意思決定権をもっており、運用によって生じた利益は出資者に分配されます。
出資者は、不動産の共有部分を所有しているため、現物不動産を賃貸・売買する場合と同様に、税制上のメリットを受けられます。賃貸借型の不動産小口化商品も、相続税や贈与税の節税効果を期待できるのです。
実物不動産投資との違い
不動産小口化商品と実物不動産投資の大きな違いは、物件取得や維持管理にかかるコストです。
不動産を一棟所有して不動産投資を始めるには、通常であれば数千万～数億円もの多額の費用をかけて物件を購入しなくてはなりません。また、入退去者の管理や設備のメンテナンス、清掃などを管理会社に委託した場合、その分のコストも発生します。
一方、不動産小口化商品の場合は、複数人の投資家で資金を集めて物件を購入する投資商品なので、初期費用を安価に抑えることが可能です。不動産の維持管理も出資金によって設立された組合で行うので、維持管理コストも必要ありません。
不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品には、不動産投資の初期費用や維持管理費を抑える以外にも、さまざまなメリットがあります。ここでは、45つのメリットを紹介します。
相続税対策になる
不動産小口化商品のメリットのひとつが、相続税対策になることです。現金や株式などの有価証券を相続した場合、受け取った全額が相続税の対象になります。
しかし、不動産小口化商品は有価証券ではなく、「不動産の共同所有」とみなされるため、相続税評価額の計算方法は実物不動産と同じです。
不動産の相続税は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに計算します。不動産の相続税評価額は時価よりも低くなる傾向にあり、差額分の相続財産を減らすことができます。つまり相続税を節税できる可能性がある、ということです。
プロが選んだ不動産に投資できる
不動産小口化商品は、投資家たちが話し合って購入する物件を決めるわけではありません。
投資家から集めた資金を元手に、不動産のプロが物件の選定や運用を行います。選定した物件が人気になるかどうかを見極めるには、豊富な知識や調査が欠かせません。プロに任せられることで安心して投資しやすいでしょう。
投資家から支持される物件を選定しないと資金が集まらないため、個人ではなかなか手が出せない高層マンションやテナントビル、オフィスビルなどが対象になることも魅力的です。
不動産保有者になることができる
任意組合型や賃貸借型の不動産小口化商品を購入すると不動産の保有者になり、現物不動産を賃貸・売買する場合と同様に、税制上のメリットを受けられます。例えば、相続税に対する節税です。
相続税を算出するには、資産価値の決定から始め、不動産は相続税評価額として価値を評価されます。この際、借主に賃貸している不動産は、相続税評価額が低く計算されるのです。資産の価値が低く評価されるため、相続税の金額も低くなります。
一方、REIT（不動産投資信託）の場合は、不動産ではなく証券を購入する投資方法であるため、相続税の節税対策にはなりません。
物件管理の必要がない
不動産小口化商品には、物件管理の手間がかからないというメリットもあります。自分で物件を購入すると、入退去や設備のメンテナンスなどの管理まで、手配する必要があります。
不動産小口化商品なら、物件の管理を丸ごと事業者に任せられるので、物件管理の手間を省けます。
比較的リスクが低い
不動産小口化商品は、現物不動産よりも少額で始められるので分散投資しやすく、リスクを抑えやすいのもメリットです。ニーズが異なる物件にいくつか投資しておけば、どれかひとつがうまくいかなくても、ほかの物件でリカバーできる可能性があります。
商品への応募数が所定の口数に達しなかった場合は、組成が取り止めになるケースが多いのも安心ポイントです。
不動産小口化商品のデメリット
小額で不動産投資を始められる、リスクを抑えやすいなどのメリットがある不動産小口化商品ですが、いくつかデメリットもあります。
家賃収入保証や元本保証がない
不動産小口化商品は、基本的に家賃保証や元本保証がありません。物件選定や運用がうまくいかずに空室が増えると賃料収入が減ります。利益が少なくなる、元本割れ、といったケースに陥ります。
「元本割れに不安がある」「少額でも損をしたくない」などの場合は、元本保証付きの金融商品のほうが向いているでしょう。
選択肢が少ない
不動産小口化商品は比較的新しい投資手法であるため、商品数が少なく選択肢が限られています。また、稀少性が高いので販売後すぐに完売してしまい、希望の商品を購入できない場合もあります。
実物不動産よりも利回りが低い傾向がある
不動産小口化商品は物件の選定や運用、管理などを事業者に任せるため、運用益から手間賃が差し引かれます。その分、同じような物件であっても実物不動産より利回りが低くなりやすいことも知っておくことが必要です。
中途解約できない場合がある
不動産小口化商品は、原則、運用期間中は償還されません。不動産の現金化が必要な場合でも、「中途解約できない」商品もあります。
また、中途解約できる場合であっても不動産の買い手を見つける必要があります。
不動産小口化商品に投資する場合は、運用期間をあらかじめ明確にしておくことが大切です。また、中途解約をすることも考えて、不動産小口化商品の販売実績が多い業者の商品への投資が得策といえます。
融資を利用できない
通常、不動産を購入する場合は金融機関などから融資を受けます。しかし、不動産小口化商品の場合は「融資を受けることができない」というデメリットがあります。
実物不動産への投資では、購入する物件を担保に、金融機関などから融資を受けることができます。しかし、不動産小口化商品の場合は、物件を共有している人が多く、自分の意志ですぐに売却することが難しいなどの理由から、物件を担保に融資を受けることができません。
不動産小口化商品は金額の低い商品も多いですが、購入時は全額を自己資金で賄う必要があるので注意が必要です。また、購入後も不動産小口化商品を担保に融資を受けることは難しいので、こちらも注意しましょう。
小額で不動産投資を始めたいならREIT！
「不動産小口化商品で気に入る商品がない」、「気づいたときには完売していて購入できない」と悩んでいるなら、「REIT（リート）」を検討してみてはいかがでしょうか。
REITとは、不動産投資信託のことです。通常の投資信託は、投資家から集めた資金を使って株式などの金融商品に分散投資します。
一方REITの場合は、投資家から集めた資金を使って不動産投資を行います。不動産小口化商品と同じく少額から投資でき、プロに運用を任せられるので、初心者でも取り組みやすいでしょう。
不動産市場や市場金利の変動の影響を受けやすいというデメリットはあります。しかし、好きな「タイミングで売却できる」、「リスクを分散しやすい」といったメリットがあります。証券口座があれば購入可能ですが、完売していることが多い不動産小口化商品より、購入のハードルが低いのも魅力です。
まとめ
「不動産投資をしてみたいけれど、高額な費用が用意できない」という方には、少額で始められる不動産小口化商品がおすすめです。
ただし、不動産小口化商品は原則として家賃収入保障などがなく、商品数が少ない、利回りが低めなどのデメリットもあるので、自分に向いているかどうか判断することが必要です。
気軽に不動産投資を始めたいという人は、REITへの投資も検討していると良いでしょう。