利回りの最低ラインは何％？不動産投資で損をしないためのポイント

不動産投資の利回りにおける最低ラインの目安は「5％」または「10％」

不動産投資における利回りの最低ラインとして挙げられるのが5％または10％です。最低でも5％をクリアしていない場合、積極的に投資する人は少ないでしょう。

ただし、利回りは物件のあるエリア・間取り・周辺環境・再開発の状況によって大きく変化します。都心と地方で同じ最低利回りで判断するのはリスクが大きいため、利回りだけを重視する投資方法は避けるべきです。

また、新築の場合は土地を購入するか所有している土地を利用するかで、利回りに大きな差が生じます。計算によって導き出された数値以外の要素も加味し、総合的に収益性を判断していきましょう。

最低ラインは不動産投資の目的によって異なる

どの数値を利回りの最低ラインに設定するかは、不動産投資の目的次第で異なります。

例えば、本業があり、不動産投資を副業に据えて安定収入の底上げを図るのであれば、5％や10％を最低ラインに掲げるのがおすすめです。5％以下にすると、万が一大きなトラブルやリスクが生じたときに収入を著しく下げる要因になるためです。

一方で手元に十分な現金・資産があり運用を第一に考えるのであれば、利回りが5％以下でも良い物件が見つかる可能性はあります。維持費がかからない物件を購入できれば、良い投資先になることもあり得ます。

まずは自分が何のために不動産投資をしたいのか、目的を明確にすることが適切に最低ラインを見極めるコツです。

【不動産投資】最低ラインを見極めるための4種類の利回り

不動産投資において最低ラインを見極めたいときは、4種類の利回りについて考える必要があります。物件の収益性を見極めるためにも、以下の4項目をチェックしておきましょう。

表面利回り

表面利回りは、「グロス利回り」と呼ばれることもあります。物件価格に対してどの程度家賃収入を期待できるか算出する手法です。物件情報で単に「利回り」と表記される場合は、一般的に表面利回りを指しています。

表面利回りの計算式は、次の通りです。

満室状態をベースにすることが多く、スピーディーに物件の収益性を判断したいときや最大化の範囲を見定めたいときに役立ちます。

ネット利回り

ネット利回りは、「実質利回り」、「NOI（Net Operating Income）利回り」と呼ばれることもあります。家賃収入から経費を差し引いた利益が、物件価格のうち、どの程度を占めるか計算する手法です。

計算する際は、差し引く経費の項目に注意してください。登記にかかる手数料や不動産会社に支払う仲介手数料など購入時にかかる諸費用はもちろん、定期的に発生する都市計画税・管理費・修繕積立金等も含まれます。

ネット利回りの計算式は、下記の通りです。

営業純利益をベースにパーセンテージを算出する方法のため、空室リスクや経費も加味できることがポイントです。

投下資本利回り

投下資本利回りは、「ROI（Return On Investment）利回り」と呼ばれることもあります。事業活動のために投じた金額がどの程度の利益を生み出すか計算する手法であり、不動産投資以外のビジネスでも多分に活用されています。

前述したネット利回り（NOI利回り）は、実質的な現金での手出しがないことから、減価償却費や修繕積立費が加味されていません。一方の投資資本利回り（ROI利回り）では、計算式に含む点が異なります。

投下資本利回りの計算式は、下記の通りです。

時間の経過とともに物件の価値が目減りすることも含めて、詳しい利回りを計算したいときに便利な手法です。

総合収益利回り

総合収益利回りは、最終的に売却することも視野に入れて利回りを計算する手法です。物件の所有期間全体における賃料収入と維持管理コストを計算し、収支総額に売却収益を加えることで、トータルでの収益を試算できます。

総合収益利回りの計算式は、下記の通りです。

総合収益利回りを参考にする場合、不動産売却（物件を手放す）タイミング次第で譲渡所得税および住民税が大きく異なることに注意しておきましょう。

譲渡所得税は、長期の場合税率が20％、短期の場合は税率が39％と大きな開きがあります。なかには総合収益利回りにかかる譲渡所得税対策として、取得から5年以内に売却する前提で物件選びをする投資家もいます。

最低ラインを考えるときは表面利回りとネット利回りを重視しよう

前述のように、不動産投資に関する利回りは複数の種類や考え方があります。最も手軽かつスピーディーな種類は、公開されている物件情報から試算できる表面利回りです。

投資用物件であればあらかじめ情報公開されていることが多いため、専門知識がなくとも表面利回りであれば計算できます。

収益性をより詳しく知りたいときは、ネット利回りの考え方を採用しましょう。万が一、空室が長く続いたときのリスクを算出しやすく、投資を始めてから「思っていた収益と違った」と後悔する事態を防げます。

まずは表面利回りを計算し、良さそうだと思える物件があればネット利回りを計算して検討する流れが理想です。ネット利回りを正確に計算できるかどうかが、投資成否の分かれ目となります。

【不動産投資】利回りの最低ライン以外の指標も参考にしよう

利回りは物件ごとに投資可否を判断する際の重要な指標ですが、利回りだけで物件の収益性や将来性を判断するのは危険です。

一見すると高い利回りであっても、立地が極端に悪く入居率が期待できないケースなど、落とし穴が隠れている物件も存在します。魅力的な物件が必ずしも利益をもたらすわけでないため、慎重に判断しなくてはなりません。

利回り以外の指標として、イールドギャップを参考にする手法も存在します。

イールドギャップとは、ネット利回りと金融機関からの借入に対する金利の差を表すものです。例えばネット利回り5％の物件であっても、金利2.5％の融資で購入すれば、十分な収益が期待できます。

ネット利回りに対してイールドギャップが大きければ大きいほど、獲得できる収益が増加します。不動産投資では、イールドギャップ3％程度を目安に据え、検討材料にしましょう。

まとめ

利回りの計算には、「表面利回り」「ネット利回り」「投下資本利回り」「総合収益利回り」と4つの考え方が存在します。周辺環境やイールドギャップも含めて検討していけば、収益性の高い投資につながります。

利回りやイールドギャップの算出方法に不安がある場合は、不動産会社など専門家のサポートを受けることも大切です。専門家から得られる情報やエリアごとの再開発情報なども参考にしながら、多角的に利回りや収益性を考えていくことが不動産投資を成功に導きます。