不動産投資の家賃収入が非課税になる条件と注意点

不動産投資で家賃収入を得た場合、必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して消費税が課せられます。多額が動く不動産投資においては、消費税の額も大きくなりやすいので「うまく節税したい」と考える方が多いのではないでしょうか。 実は、不動産投資で得た家賃収入が非課税になるケースが存在します。 今回は家賃収入に対する節税を考えている方へ、非課税になる条件や税金が生じる事例について解説します。

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家賃収入が非課税または課税対象となる条件

自身の家賃収入が非課税または課税対象のどちらになるのか、まずはその条件を確認しましょう。

個人向けの住居として賃貸借契約を締結する、いわゆる「住宅用の家賃収入」であれば、非課税となるケースが多いです。

ただし、課税売上額が1,000万円を超えて「課税業者」に認定される場合や、事務所として不動産を貸し出す場合は課税対象となります。

また、個人向けの住居として賃貸借契約をする場合でも、条件や契約内容によっては家賃の一部は課税対象となる場合があるので注意が必要です。

家賃収入が非課税となる条件

家賃収入が非課税となる条件は、下記の通りです。

・契約書に居住用に供するものであることを明記している

・賃貸期間が1か月以上ある

・賃貸の用途が明らかでなくても居住の実態がある

居住用として貸すのであれば、消費税を納める義務が生じません。契約書に「住宅用」あるいは「居住用」と明示されている物件が該当し、非課税扱いとなります。

賃貸借契約書がなく用途が明文化されていなくても、郵便物の配送や住民票への登録など明らかな居住の実態があれば、居住用として提供していると判断されるケースもあります。ただし、賃貸期間が1ヶ月以上ない場合は課税対象となるので、注意が必要です。

敷金・礼金・更新料が非課税となる理由

家賃収入以外にも、受け取った敷金・礼金・更新料に対して課税されることはありません。特に敷金については、退去時に負担すべき修繕費を事前に預かっておく意味合いが強く、預り金となるのでそもそも非課税です。

礼金・更新料は敷金のように返還する性質を持たないものの、家賃収入と同じく居住用物件の礼金であれば非課税です。事業用物件の場合は法人・個人問わず課税対象となるので、本当に居住目的であるかは事前に確認しておくことをおすすめします。

家賃収入が課税対象となる条件

前述した非課税となる例とは反対に、家賃収入が課税対象となるケースもあるので注意しましょう。

下記に該当する場合は、原則として消費税が課税されます。

・事業用として貸し出している

・貸店舗、貸事務所、貸倉庫、駐車場、まかない付き下宿、貸別荘等の収入、貸看板等の広告収入など

・課税売上高(事務所の家賃収入など)の合計が1,000万円を超える

居住用マンションであっても、オフィス・事務所として使う場合は、消費税を支払う義務が生じます。課税売上高の合計が年間で1,000万円を超える場合も、貸主が「課税業者」に認定されるので支払う必要があります。

なお、課税売上高が年間1,000万円を下回る場合は、免税事業者とみなされるので覚えておきましょう。

ただし、2020年の税制改正により、賃貸借契約書に「居住用」と明記されていなくても、居住の実態が伴っていれば非課税にしてもらえるようになりました。そのため今すぐに「居住用」と記載されている賃貸借契約書を作成する必要はありません。しかし、契約更新や新しい契約の際には、「住居用」と記載された契約書を用意しましょう。

【ケース別】家賃収入の一部が課税となる条件

課税対象になるかは「居住用として貸しているか」と考えるのが原則かつシンプルです。ただし、同一の建物・借主であっても条件次第では家賃収入の一部が課税対象になるケースがあるので、運営方法には注意しましょう。

競合よりも集客率を高めるためには、不動産に付加価値が求められます。しかし運営方法を間違うと、課税される対象を増やしかねません。

下記では、家賃収入の一部が課税対象となる条件・事例を紹介します。

食事つき下宿の場合

食事(まかない)つきの下宿の場合、居住者が住む「部屋」と、食事を提供する「レストラン」の性質を同時に持ち合わせます。収益のうち住宅の居住部分と食事部分とを分割し、食事部分にのみ課税されるので、非課税と勘違いしないよう注意が必要です。

食事つき下宿で特に多いのが、学生向けの寮や企業向けの借り上げ社宅です。食事スペースの規模が大きくなればなるほど課税の範囲も拡大します。

入居者用の駐車場がある場合

入居者用の駐車場がある場合、駐車場の契約形態により課税・非課税の区分が異なります。

例えば、駐車場を付帯設備と捉えて家賃込みで契約・清算している場合、駐車場部分も居住エリアの一部とみなされ非課税扱いとなります。

一方、居住スペースの賃貸借契約とは別に駐車場の使用契約が締結されている場合、駐車場分の収入は「家賃収入」に該当しません。これは入居者全員に供される付帯設備と判断されないためです。全収益のうち賃貸借契約の分は非課税に、駐車場使用契約の分は課税の対象となります。

店舗併用住宅の場合

「1階が店舗・2階が居住用」「1部屋だけ店舗用に使っている」という場合、店舗部分のみが課税対象となります。そのため、自宅でピアノレッスン教室を開講している、1階でカフェをオープンしている場合などは課税される範囲に注意しましょう。

マンションの1階がテナント、2階以上が賃貸物件、という場合も同様です。

家具付き物件の場合

家具付きの物件を貸し出しており、家具の使用料を徴収している場合は課税対象となります。ただし、課税対象となるのは家具の使用料(もしくはレンタル料)のみです。通常通り、居住に必要な家賃は課税されません。

あらかじめ家具・家電・倉庫・付帯設備を無条件で備えつけている場合、それらを含めて家賃とみなされるので非課税となります。あくまで家具や家電の使用に際して「別料金が発生しているか」が重要な指標となるのです。

建物内に有料施設がある場合

マンションなどの建物内に有料施設がある場合、基本的な考え方は「家具付き物件の場合」と同様です。有料施設としては、プール・トレーニングジム・トランクルーム・大浴場・コンシェルジュサービスなどが挙げられます。

家賃とは別に使用料を徴収している場合は課税対象に、使用料が家賃に含まれていて利用状況を問わず付帯する場合は非課税となります。

ただし、マンションの住民しか使えないことが非課税の条件です。マンションの住民以外も使える場合、通常の有料施設と同様の扱いになるので、料金徴収の有無を問わず課税対象に切り替わります。

水道光熱費を定額で徴収している場合

水道光熱費を家賃・共益費に含めて徴収している場合は非課税にできます。反対に、家賃とは別に一定の水道光熱費を徴収している場合や、使用実態に応じて毎月金額を変動させて徴収している場合は課税対象となるので注意しましょう。

課税される部分は簡易課税制度の活用がおすすめ

課税額が増えるからといって、不動産の付加価値を諦める必要はありません。課税対象となる部分がある場合、簡易課税制度を活用して節税対策とするのがおすすめです。

簡易課税制度とは、売上にかかる消費税と仕入れにかかる消費税の差額を納税する仕組みのことです。納税手続きや計算を簡略化できるメリットもあります。

なお、簡易課税制度の適用を受けるには、下記の条件を満たすことが必要です。

・基準期間の課税売上高が5,000万以下である

・「消費税簡易課税制度選択届出書」を事前に提出している

納付すべき消費税額は、「課税売上げに係る消費税額-(課税売上げに係る消費税額×みなし仕入率)」で計算可能です。

みなし仕入率は業種種別により異なるので事前の確認が必要です。原則として不動産業は第6種事業に分類されていますが、契約内容によっては第1種などに分類されるケースもあります。

まとめ

不動産投資における家賃収入は、居住用であれば原則として非課税となります。一方で、オフィスや店舗など事業用として貸し出す場合は課税対象となるので覚えておきましょう。

また、食事つきの下宿・入居者用の駐車場・家具家電や定額光熱費負担などがある場合は、一部のみ課税となるため要注意です。

貸借方法によって「課税」「非課税」の判断が変わるため事前に対策しておくことをおすすめします。