個人事業主は不動産投資を始められる？
個人事業主は、会社員や公務員と比べて収入が不安定といえます。クレジットカードの審査なども厳しくなりがちなことから、「不動産投資なんて無理なのでは」とあきらめている方もいるでしょう。しかし、本当に個人事業主は不動産投資ができないのでしょうか。
個人事業主でも不動産投資は可能
結論からいうと、個人事業主でも不動産投資は始められます。不動産投資で重要なのは、投資対象となる不動産が取得できるかどうかです。
金融機関の融資でも、自己資金でも、不動産を取得できれば不動産投資は始められます。会社員であっても個人事業主と兼任して、不動産投資を行うという方法もあります。
個人事業主が不動産投資するメリット
個人事業主が不動産投資を行うことには、さまざまなメリットがあります。主な3つのメリットを紹介します。
青色申告で65万円の特別控除が利用できる
個人事業主が不動産投資を行うメリットのひとつが、青色申告による65万円の特別控除が利用できることです。
5件以上の独立家屋を所有、あるいは10室以上のアパート・マンションの部屋を所有している場合、事業的規模の不動産投資とみなされて青色申告ができるようになります。特別控除が受けられると所得額が下がり、節税につながります。
経費計上で節税できる
不動産投資を始めると、経費計上で節税できるのもメリットです。不動産投資では、金融機関からの借入金や不動産会社への仲介手数料などの費用を経費として計上できます。経費計上する金額が多いほど所得額が減るため、税金を減額できます。
手間がかからないため本業と両立しやすい
不動産投資は、ほかの投資手法に比べて手間がかかりにくく、本業と両立しやすいというメリットもあります。物件管理や入居者募集といった作業を、不動産会社や管理会社に任せられるためです。
株式投資のように常にレートをチェックしたり取引を繰り返したりする必要もないため、余裕をもって本業と並行できるでしょう。
個人事業主が不動産投資するデメリット
節税につながる、本業と両立しやすいなどのメリットがある反面、個人事業主が不動産投資を行うデメリットもあります。
金融機関の融資が受けにくい
個人事業主が不動産投資を行うデメリットのひとつが、金融機関の融資を受けにくいことです。個人事業主は会社員や公務員に比べて収入が不安定な傾向にあるため、融資の審査が厳しくなります。
不動産を取得するには高額な費用が必要です。自己資金だけではまかなえないケースも多く、融資が受けられないと不動産投資が始められません。審査に通過しにくい個人事業主は、その分不動産投資を始めるハードルが高いといえます。
急な出費が発生するケースがある
不動産投資は、急な出費が発生することがあるのもデメリットです。不動産投資を始める際には、ついつい初期費用に目がいってしまいます。
しかし、実際には固定資産税、保険料、修繕費など、不動産取得後も何かと費用がかかります。個人事業主は収支計画を立てにくいため、このような急な出費に備えてしっかり資金を用意しておくことが重要です。
個人事業主が不動産投資で融資してもらうコツ
個人事業主は会社員や公務員と比べて、金融機関の融資が受けにくい傾向にあります。ここでは、融資を受けやすくするコツを紹介します。
所得や資産がわかる資料を用意しておく
金融機関の融資の審査では、支払い能力が重視されます。そのため、個人事業主で融資を受けやすくするには、現在の所得や資産状況を証明できる資料を準備しておくことが大切です。最低でも購入を希望している物件価格の2～3割相当の資金は準備しておきましょう。
必要以上の節税をしない
必要以上に節税しないことも、個人事業主が融資を受けやすくするためのコツです。個人事業主は、収入から経費を引いた金額が所得になります。
節税するには所得を減らす必要がありますが、過度に節税すると支払い能力があることを証明しにくくなってしまいます。個人事業主にとって節税は重要ですが、不動産投資を始めたいのであれば、やりすぎないようにしましょう。
ローンやクレジットカードなどで滞納や延滞をしない
金融機関の融資の審査では、信用情報をチェックされます。ローンやクレジットカードの延滞・滞納などがあると信用情報に履歴が残り、返済能力がないと判断されて審査に通りにくくなるため、支払いが遅れないようにすることが大切です。
また、過度な借り入れがあると追加融資が受けにくくなるため、不動産投資を始める前にできる限り返済しておいたほうが良いでしょう。
個人事業主でも融資を受けやすい銀行を選ぶ
金融機関はどこも同じではなく、それぞれ融資対象が異なります。会社員や公務員をメインにしている金融機関もあれば、個人事業主でも融資が受けやすい金融機関もあるので、融資を受ける金融機関は慎重に選びましょう。
不動産投資をしている個人事業主は法人化を検討しよう
不動産投資である程度の収入を得ている場合、法人化したほうが有利になるケースがあります。
ここでは、法人化するメリット・デメリットとタイミングについて解説します。
法人化のメリット
個人事業主で不動産投資をしている人が法人化するメリットから解説します。
節税ができる
個人事業主が法人化するメリットのひとつが、節税しやすくなることです。個人事業主の場合、所得税率が最大45%まで上がります。
対して、法人税の最大税率は23.2%であるため、それよりも所得税率が高い場合は節税になります。
経費にできる幅が広い
法人化すると、経費計上できる費用の幅が広がるのもメリットです。たとえば、個人事業主では事業主本人が加入している生命保険は個人の出費とみなされるため、経費計上はできません。
一方、法人の場合は生命保険の契約者を法人に、保険金の受取人を役員にすれば生命保険料を経費計上できます。経費にできる項目が増える分、節税しやすくなるでしょう。
相続税や贈与税がかからない
財産に相続税や贈与税がかからないというメリットもあります。個人事業主の資産は個人のものとして扱われるため、金額に応じて相続税や贈与税がかかります。
一方で、法人の場合であれば資産は法人のものであり、個人の資産とはみなされません。そのため、相続税や贈与税がかからなくなります。しかし、株式を持っている方がなくなった際、その株の評価がなされ、評価額が相続財産になるので注意が必要です。
損失の繰り越し期間が長い
個人事業主の場合、損失の繰り越し期間は3年間ですが、法人の場合は平成29年4月1日以降に開始する事業年度に生じたものであれば、10年間にわたって繰り越しが可能です。そのため、不動産投資で損失が出ても、節税効果によって取り返しやすいというメリットがあります。
法人化のデメリット
個人事業主が法人化すると節税につながるというメリットがありますが、いくつかデメリットもあります。ここでは、主な4つのデメリットについて紹介します。
設立や会社の維持に費用がかかる
法人化のデメリットのひとつが設立・維持に費用がかかることです。法人化に必要な書類の作成を依頼した行政書士への支払いや法人住民税など、個人事業主のときにはかからなかった費用がかかります。
社会保険料などの支払いが必要になる
法人化すると、社会保険に加入する義務が発生します。社会保険に加入すると、家族を扶養に入れられるなどのメリットがある一方で、保険料の支払いが負担になることがあるでしょう。
法人住民税の支払いが必要になる
法人化すると、法人住民税の支払いも必要になります。赤字の場合でも法人住民税を納付しなくてはならないため、社会保険料の支払いと合わせると負担が大きくなる可能性があります。
5年以上の物件は売却の際に税率が高い
5年以上保有し続けた不動産を売却する場合、売却益の税率が上がるのもデメリットです。5年以上保有した物件の税率は個人が20%、法人は30%になるため、個人のほうがお得になります。
法人化のタイミング
法人化するタイミングの目安は、不動産投資による年間の利益が900万円を超えたときです。個人事業主の場合、利益が900万円を超えると所得税率が33%になります。
法人の場合は800万円以上で最大税率の23.2%になるため、法人化すると節税に役立つでしょう。
まとめ
個人事業主であっても不動産投資を行うことは可能です。ただし、個人事業主は収入が不安定であり、金融機関で融資が受けにくいことから不動産投資のハードルが高くなります。必ずしも融資が受けられないわけではないため、無理だとあきらめてしまわずに、資産形成の一環としてチャレンジしてみてはいかがでしょうか。