目次
医師が不動産投資をするメリット
医師は数ある職業の中でも、収入が高い職業の一つです。安定して高収入を得ている場合、不動産投資をする意味があるのかと思うかもしれません。
しかし、医師が不動産投資を行うことには、様々なメリットがあります。ここでは、医師にとって不動産投資はどのようなメリットがあるか解説します。
医師は審査に通りやすい
医師が不動産投資をするメリットの一つが金融機関の融資審査に通りやすいことです。医師は社会的な信用が高く、高収入を得ていることも多い職業であるため、比較的有利な条件で融資が受けられる傾向にあります。
融資の条件が良いと、キャッシュフローが良い状態で不動産を運営できるため、利益も出やすくなるでしょう。
不動産投資は手間がかからない
不動産投資は他の投資と比べて、手間がかからないというメリットもあります。株式やFXなどの場合、毎日のようにレートを追う、売買を繰り返す、情報を集めるなど、何かと手間がかかるものです。
不動産投資の場合は、物件の購入までに物件を探す、購入時に手続きを行うといった手間はかかりますが、毎日作業をする必要がありません。
不動産さえ所有してしまえば、入居者の募集や物件の管理などは管理会社に委託できるため、基本的には放置していても運営可能です。本業が忙しい医師でも、チャレンジしやすいのではないでしょうか。
節税効果が高い
高い節税効果が期待できる点も、不動産投資のメリットです。不動産投資は減価償却により、不動産の取得時に要した金額は数年にわたり分割して経費計上できます。
減価償却とは、事業主が保有する固定資産の取得額を定められた耐用年数に応じて、経費計上する会計処理のことです。時間の経過とともに価値が減少する資産は「減価償却資産」と呼びます。
減価償却によって、不動産の取得に要した購入費用を翌年度から耐用年数に分けて経費計上するため、耐用年数の間は課税所得を減らせます。所得税と住民税は、個人の所得に対して、納税額が変わるため、課税所得の減少は節税に繋がるといえます。
また、不動産投資で損失が生じた場合、一定の順序に従って、本業（医師）を含む総所得額から控除することが可能です。 この仕組みを「損益通算」と呼びます。
節税を目的に不動産投資する場合、中古物件には気を付けましょう。中古物件は建物の減価償却できる期間に注意しましょう。減価償却できる期間は、物件の法定耐用年数に基づいて定められています。例えば、鉄筋コンクリート造の場合、新築時から47年間が法定耐用年数です。
出典：国税庁 NATIONAL TAX AGENCY「耐用年数（建物／建物附属設備）」
相続税対策になる
不動産投資は、相続税対策としても利用できます。現金を不動産にして相続評価額を抑えることも可能です。現金は額面が評価額として課せられますが、不動産は種類によって特例を利用することができます。
例えば、入居者のいる賃貸用物件は、相続者が自由に使用できるわけではないため、低く評価されるのが一般的です。
仮に同じ1億円分を相続させたい場合、評価額が低くなる分、不動産を相続させたほうが支払う税金は安くなります。相続させたい相手が複数いる方は、相続税の面でトラブルが生じないよう配慮しましょう。
本業とは別の収入源と資産が手に入る
医師は高収入を得やすい職業とはいえ、数十年にわたって続けていけるかは分かりません。年齢や思わぬケガなどで、続けられなくなるリスクもあります。
不動産投資によって本業とは別に収入源や資産を確保しておけば、このような事態に陥ったときでも収入面で対応しやすくなります。
生命保険代わりになる
不動産投資は家賃収入や節税など金銭的なリターンに加え、団体信用生命保険への加入によって生命保険代わりになるというメリットもあります。
物件を購入する際に金融機関からの融資を利用した場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
これは物件購入者が亡くなったり、高度の障害を患ったりした場合、ローン残債を保険金で返済してもらえる仕組みとなります。
残された家族には借金がない収益物件が手元に残ることになり、引き続いて家族に安定した収入が入るというわけです。もちろん、残された家族が不動産投資を継続するのが困難であれば、物件を売却して売却益を得ることもできます。
最近では、がんと診断されたときに保険適用となるがん団信保険や特定疾患によってローン返済が免除になる特約もあります。
医師が不動産投資をするデメリット
医師の不動産投資には節税効果を得られる、本業以外の収入源を確保できるなどメリットが多い反面、デメリットもあります。
医師は悪徳業者に狙われやすい
医師が不動産投資を行うデメリットの一つが悪徳業者に狙われやすいことです。医師は高額融資が受けやすいため、より多くの物件を購入できます。
そのため、うまく騙して融資を引き出したり、イマイチな物件を良い物件と偽って売りつけたりする悪徳業者に狙われやすい傾向があります。
収入・信用ともに高い医師には多くの勧誘が来るので、どれが良い不動産業者なのか見分けづらいというのがデメリットです。
多少の労力は必要
物件管理や入居者募集を管理会社に丸投げできる不動産投資は、手間がかかりにくい投資方法です。
とはいえ、購入時の手続きなどは自分で行わなくてはならず、多少の労力はかかります。多忙な医師だとなかなか時間が取れず、良い物件を逃すこともあるかもしれません。
空室リスクやローンリスクがある
不動産投資には、常に空室リスクやローンリスクが伴います。立地や周辺エリアを考慮して購入した物件でも、確実に入居者が来るとは限りません。
物件を購入したものの空室が続き、資金繰りがうまくいかなくなることもあります。無理なローンを組んでいる場合、ローン返済が負担になり、本業に支障が出る可能性もあります。
医師が不動産投資で失敗するケース
医師は属性の高さから金融機関の融資を受けやすい一方で、それが裏目に出て失敗するケースもあります。
ここでは、医師が不動産投資で失敗するケースを紹介します。
返済比率の高さ
医師が不動産投資で失敗するケースとして挙げられるのは、早く返済したい気持ちから返済比率を高く設定してしまうことです。
返済比率とは年収に対する年間のローン返済額で、仮に年間のローン返済額が100万円、年収が500万円の返済比率は20％(100万÷500万円×100％）となります。
そのため、返済比率が高いほど収支における不動産ローンの支出割合が高くなり、月々の返済額も大きくなるわけです。
物件のローン返済を急ぎたい気持ちがあっても、そのあとのリスクもしっかり踏まえたうえで返済比率を考えなければなりません。
例えば、新築物件を購入して運用する場合に、最初は新築ということもあって家賃を高めに設定しても入居者が集まりやすくなっています。しかし、新築期間が過ぎて何らかの事情で入居者が退去した際、これまで通りの家賃では入居者が集まらず、家賃の値下げが必要です。
そうなると最初のうちは家賃収入で利益が出ていたものの、次の入居者からは家賃収入よりローン返済額が上回ってしまう可能性もあります。
これを防ぐためにも返済比率は40％程度を目安にし、不安に感じる場合は不動産会社やプロに相談するのがおすすめです。
医師の属性の高さが裏目に出る
医師という職業の高属性さが裏目に出て、必要以上に借りすぎることによって不動産投資に失敗するケースがあります。
属性とは、その人が勤務している会社の規模や勤続年数、職業など地位や年収、保有資産などの経済状況のことです。
不動産投資用の物件を購入する際、金融機関のローンを利用して購入するのが一般的ですが、どれくらい借りれるかは属性によって異なります。
医師は社会的地位の高さから金融機関から借り入れしやすい職業であり、少ない資金でも大きな投資にチャレンジできるのが魅力です。
しかし、多額の資金を借り入れてしまうと、空室が数カ月発生するだけでも返済額が膨らんでしまいキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。
不動産投資で失敗しないためにも、空室になることも想定し、収入や資産に応じた借り入れを行いましょう。
不動産投資に十分な時間が使えない
医師は日常業務が多忙であるため、不動産投資に十分な時間が使えず、物件選びや管理不足で失敗する可能性があります。
競争の激しい不動産投資において、情報収集やリサーチを行わずに利益の出る物件が自分に回ってくることはほとんどありません。
不動産投資の知識習得に割く時間が取れず、物件の中身や周囲の立地を確認せずに購入したり、不動産会社に言われるままに購入したりする可能性もあります。
さらに日常業務が忙しいことで、入居者からのクレーム対応や住民同士のトラブル対応が十分にできずに空室が発生するリスクもあるでしょう。
ただし、不動産管理の部分については管理会社に依頼し、クレーム対応や家賃回収などを行ってもらうこともできます。このようなサービスを活用し、不動産投資を成功に導いていきましょう。
医師が不動産投資を成功させるためのポイント
医師が不動産投資を成功させるには、いくつかポイントを押さえておくことが重要です。ここでは、デメリットを抑えて不動産投資を成功させるためのポイントについて解説します。
不動産投資についての正しい知識を身に付ける
不動産投資の成功のポイントの一つが不動産投資について正しい知識を得ることです。
医師は信用があり、資金に余裕のある方が多いため不動産投資に向いています。しかし、正しい知識がないと適切な判断を下せず、失敗する可能性があります。物件選びや安定した運営のために必要な知識は身に付けておきましょう。
ローンの借り入れしすぎない
アパート一棟買いなど大胆な投資ができるメリットがある一方で、リスクも高くなる点に注意しましょう。
融資を受けて不動産投資する場合は、家賃収入をローン返済にあてることが一般的です。不動産投資の運用総額が高くなると、空室が複数発生したときの返済が苦しくなる恐れがあります。満室を想定した余裕のない運用計画では、家賃収入のみでは賄えなくなります。
高額での不動産投資は、リターンのみならずリスクも大きくなることを理解したうえで行うことが大切です。融資可能額が高額であっても借り入れすぎず、無理のない投資に抑えましょう。
節税だけを重視しない
節税だけを重視して家賃収入よりも経費を多く計上し続けていると、月々の収支が赤字になる恐れがあります。
新たに投資用物件を購入したいと考えたとき、金融機関の印象が悪くなり、融資額に影響が出る可能性もあります。
赤字で収益がなく、新たなローンも難しいとなれば、安定や節税を得るどころか、不動産投資そのものが負担となりかねません。
サブリースには気をつける
医師が不動産投資を成功させるためには、家賃収入の最大化のためにも、サブリース契約には注意が必要です。
サブリースとは、不動産会社に建物をまるごと借りてもらう管理方法で、運用を丸投げできるため多忙な医師にとって選択肢の一つとなるでしょう。サブリースには家賃保証がついているため、空室が発生した際にも安定した家賃収入が得られることがメリットです。
その一方で、空室が続くようなら家賃減額を要望されたり、赤字が続いてサブリース契約を解除したい場合でも契約を破棄できなかったりします。
このような事態になるのは、サブリース契約では借り上げた不動産会社が借主という立場となり、借地借家法によって借主が保護されるためです。
さらに、家賃保証がつく代わりに手数料も多くかかるため、サブリース契約にすると家賃収入が少なくなります。
このようにサブリース契約にはさまざまなリスクや注意点があるため、検討するにしても十分にサブリース契約業者を見極めなければなりません。
サブリース契約の仕組みや項目、失敗を防ぐためのポイントなどは、以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒サブリース契約とは？項目一覧と失敗を防ぐための熟読ポイント
信頼できる不動産業者を見つける
不動産投資は、不動産業者との信頼関係が重要です。悪質業者に引っかかりトラブルに発展するのを防ぐためにも、複数の不動産業者を比較するなどして、信頼できる不動産業者を探しましょう。
信頼できるかを100%見分ける方法はありませんが、質問に的確に答えてくれる、メリットだけでなくデメリットやリスクについても説明してくれる不動産業者は、信頼できる業者の可能性が高いでしょう。
やりとりが曖昧である、メリットばかり伝えてきて購入を急がせる、ネットでの評判が悪いといった条件に該当する不動産業者は避けるのが賢明です。
不動産投資で物件を選ぶ時のポイント
まずは、不動産投資に適している物件の条件を押さえることが大切です。ここでは投資用物件の選び方として、ポイントを2つ紹介します。
物件の立地
重視すべきポイントの一つが物件の立地です。どのような立地に物件があるかで、空室リスクは大きく変わります。
立地というと、多くの人が思い浮かべるのが駅やバス停からの距離です。しかし、入居者ターゲットによっては、その他の要素が重視される場合もあります。例えば、ファミリー層をターゲットとする場合、公園や学校、病院、商業施設などへの距離が重視される傾向です。
単身者がターゲットの場合、早朝出勤や深夜帰宅時も利用できる24時間営業の商業施設が近隣にあると喜ばれます。大学や専門学校が多いエリアなら学生をターゲットにできます。
物件の状態
中古物件を購入する場合は、状態も重視すべきです。全体的に設備が古い、修繕が必要な箇所が多い物件は、安価に購入できるメリットがある一方で、修繕や改装が必要となるデメリットもあります。
リノベーションで付加価値をつけたい場合は、選択肢の一つとして有効です。単純に初期費用を安く抑えたいときは、修繕や改装にかかる費用でかえって高くつく恐れがあるため、慎重に購入を検討しましょう。
また、土地のニーズに合った物件を選ぶことも重要です。現代の世相に合った間取りとなっているか、最低限の整備は行われているかなど、ニーズとのマッチ度によって修繕や改装の費用も大きく変わります。
医師が不動産投資を始めて資産形成するまでの流れ
ここでは、医師が不動産投資を始めて資産形成するまでの大まかな流れを紹介します。
不動産会社を選ぶ
不動産投資目的で不動産を購入する場合、まずはパートナーとなる信頼できる不動産会社を選びましょう。
物件選びよりも先に不動産会社選びをするのが基本ですが、その理由は投資を始めてから長い付き合いになるためです。いい不動産会社は適切なアドバイスやサポートもしてくれるため、初めて不動産投資を始める場合も安心して進められます。
購入物件を選ぶ
不動産会社から提案された物件を比較検討したら、購入する物件を決めていきます。
不動産会社が提案する物件だけでなく、ネットで売りに出ている物件もチェックしておきましょう。流通している不動産は、不動産業者であればどの会社でも買えるため、自身で探した不動産を不動産会社にチェックしてもらうこともできます。
医師の場合だと日常的に第三者から勧誘されるケースもありますが、向こうから勧誘してくる物件にはいいものがないケースも多いため注意しましょう。
不動産投資における物件選びの重要性や選び方、エリア決めのポイントは以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒不動産投資は物件選びが重要！選び方・エリア決めのポイントは？
ローンの申し込み審査を受ける
不動産投資では、物件購入時にローンを利用する場合も多く、その場合はローンの申し込み審査を受ける必要があります。
医師はローン審査で高属性とみなされやすく、金融機関によってはかなり低い金利で借りられるケースもあるでしょう。そのため、一つの金融機関だけに絞るのではなく、複数の金融機関のローンや金利の条件をチェックし、最適な条件で借りられる金融機関を探しましょう。
ローンの審査に通ったあとは物件の購入となりますが、購入に必要な手続きは不動産会社がサポートしてくれます。所有権移転の登記が終わったら、物件は自身のものになります。
管理会社を決める
不動産投資では物件の管理が必要となるため、物件の購入が確定した時点で、不動産管理を委託する管理会社を決めておきましょう。
不動産管理会社は入居から退去までの業務を行い、空室期間中のリフォームやリーシング業務なども行います。業務内容は管理会社によって異なるものの、主な業務は明細や契約書の作成、入金管理、クレーム対応、督促、回収業務などです。
物件管理はオーナー自身で行うこともできますが、業務が多忙な医師にとって管理をすべて自身で行うのは現実的ではありません。
本業に集中しながら安定した家賃収入を得るためにも、管理会社に管理業務を委託することをおすすめします。
管理会社に委託できる業務やメリット、管理会社の選び方などは、以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒【全解説】管理会社に委託できる業務やメリット・管理会社の選び方
入居者を募集する
管理会社が決まったあとは、入居者の募集活動を進めていきましょう。
入居者募集は契約している不動産会社と媒介契約を結び、募集活動を進めていきます。
媒介契約の種類は、一般媒介契約と専任媒介契約の2つです。
一般媒介契約は複数の会社と契約ができて自由度が高く、専任媒介契約は特定会社を専属とするため集中的なサポートが受けられます。
入居者募集を効率よく進めるためには、客付け力が高い不動産会社を選び、媒介契約を結ぶのもポイントです。また、不動産会社との管理委託契約や媒介契約の内容によっては、オーナー自身で入居者募集を行うこともできます。
不動産投資の入居者募集の方法や効率よく募集するポイントは以下の記事でも詳しく解説しています。
まとめ
この記事では、医師が不動産投資を行うメリットやデメリット、成功のコツ、具体的な始め方を紹介しました。
医師が不動産投資を行うと、資産が増える以外のメリットも複数得られます。医師のような高所得者はとくに所得税や住民税、相続税などが高額傾向となります。資産運用としてのみならず、節税対策としても不動産投資を検討してはいかがでしょうか。
また、多忙な医師にとって購入した物件をどのように管理していくかも考えておく必要があります。安心して不動産投資を進めていくためにも、信頼できる管理会社に依頼し、不動産管理を行ってもらうのがよいでしょう。
不動産投資や不動産管理のことなら、アセットテクノロジーにお任せください。
オーナー様はスマートフォンやPCからいつでも物件や契約内容の確認が可能であり、収入状況も見やすく表示されます。メッセージ機能で弊社とのやりとりも簡単に行うことができます。
さらに鍵をなくした場合や電気、水道のトラブルの際、窓口が24時間対応し、入居者も快適に過ごせる環境を提供します。
まずはお気軽にお問い合わせください。