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不動産のサブリース契約の仕組み
不動産のサブリースとは、前述のとおりオーナーが所有するアパート・マンションを一棟丸ごと不動産管理会社に貸す手法です。
オーナーと不動産管理会社との間で賃貸借契約（マスターリース）を締結し、そのうえで不動産管理会社が入居者に又貸しするシステムです。サブリース業者はオーナーから借りた物件を入居者に転貸借（サブリース）するので、サブリース契約と呼ばれるようになりました。
オーナーが得る収入は、毎月の家賃からサブリース業者の手数料を引いた額となります。サブリース契約を結んだ時点ですでにサブリース会社という借主がいるので、空室率に関係なく一定の収入を得ることができるのが最大のメリットです。
サブリースのメリット・デメリット
ここからは、サブリース契約のメリット・デメリットを解説します。どちらも把握したうえで、自分にとって理想的な手法を探していきましょう。
サブリースのメリット
サブリースのメリットは、主に以下の点が挙げられます。
・空室リスクを気にする必要がない
・入居者数に関わらず一定の収入を得られる
・クレーム対応もサブリース会社に一任できる
・面倒な事務業務も任せられる
前述のとおり、オーナーは実際の入居者ではなく不動産管理をするサブリース会社へ物件を貸しているので、空室率にかかわらず一定の収入を得られます。空室率の高さに頭を抱えたり、入居者募集のために動いたりする必要がありません。
入居者から寄せられるクレームの対応や面倒な書類手続きもすべてサブリース会社に任せられるので、手軽に賃貸物件を経営できます。
サブリースのデメリット
一方、サブリース契約にはデメリットも存在します。
・委託費の他に、手数料が別途発生するケースがある
・契約期間中に保証する家賃額が減額される場合がある
・空室状態が一定期間続いた場合は家賃が保証されないことがある
・適正な賃貸経営が行われているか分からない
・オーナーが賃貸経営について口出しできない
・契約内容を事前に確認しておかないとトラブルになりやすい
管理委託費がかかるのは、ほとんどのサブリース会社で同じですが、借り上げの手数料がかかるサブリース会社もあるので注意が必要です。そのため、管理委託費だけの安さで比較せず、トータルコストで比較することが求められます。
また、空室状態が一定期間続くような収益性の低い物件とみなされた場合、契約途中から家賃保証の適用が外れてしまうケースがある点にも注意しましょう。家賃保証が外されなくても、保証額が減額されるなど収入減が起きる場合もあります。
そのほか、適正な賃貸経営が行われているか実態がわからない場合や、クレームだらけで評判が落ちている場合などにオーナーが賃貸経営に口出しできないといった、しがらみがあることも事実です。契約内容は事前に確認し、トラブルを予防しておくことがデメリット対策となります。
サブリース契約と管理委託の違いを比較
サブリース契約と似た手法として、「管理委託」が挙げられます。どちらも物件の管理を委託できるという点では共通していますが、違いもあるのでチェックしていきましょう。
得られる家賃収入の割合が異なる
サブリース契約と管理委託では、得られる家賃収入の割合が異なります。サブリースは、客付け・管理・クレーム対応・空室対策など、すべてを任せられますが、その面倒がない分家賃収入から毎月一定の手数料が引かれます。手数料は割合が決められているので、家賃収入が高くなればなるほど手数料も高くなります。
一方、管理委託も毎月の委託料がかかるという点では同じですが、家賃収入は100％オーナーの手元に入ります。
委託管理にかかる手数料が異なる
サブリース契約は物件収入の15～20％程度を手数料として定めるのが一般的です。一方で管理委託だと物件収入の5～10％程度と少し低めの相場で設定されていることがほとんどです。
これは、サブリース契約の方がサブリース会社に任せる事務手続きが多いことに関係しています。管理に関するほとんどの手続きを任せられる分、手数料率が少し高めに設定されているのです。
投資目的によって向いている人が異なる
サブリース契約は手数料が高い分、管理にかかる時間と手間を最大限短縮できるのでお得と考える人が多いのが特徴です。
しかし、満室の場合だと管理委託の方がオーナーの利益は多くなります。安定した人気が望めそうな物件・エリアであれば、管理委託の方が収入を最大化できるといえます。
ただし、収入額よりも手間や時間の短縮を重視するのであれば、サブリース契約の方が向いています。忙しくて自分では管理できない投資家や、資金に余裕があり最低限の収入さえ得られれば問題ないと考える人は、サブリース契約がおすすめです。
自分にとってどちらの方法が向いているか見定めることが、成功のポイントです。
サブリース契約を利用する場合の注意点
サブリース契約を利用するときは、下記の注意点を押さえておきましょう。デメリットが原因のトラブルを回避するためにも、管理委託も検討しつつ最適な契約方法を選ぶのが理想です。
原状回復などの費用は別途かかる
サブリース契約でも、原状回復などの費用は別途発生します。ほかにも、修繕・清掃・リフォーム費用はオーナーの負担です。
サブリース会社が支払うと勘違いしていると、大幅な修繕が要るときの費用を捻出できなくなってしまいます。
入居審査基準も一任しなくてはならない
サブリース契約だと入居審査基準も一任せねばならず、オーナーが入居者を選ぶことができません。とにかく誰でもいいから早く入居させて、空室率を下げようと考えるサブリース会社の場合、審査をきちんと実施しないケースもあります。
マナーや常識が欠如している人を入居させてしまい、住民同士のトラブルが起こったり、退去時に高額な原状回復費が発生したりすることもあるので要注意です。
原状回復に関するトラブルにはさまざまな事例があります。こちらの記事で紹介しているので、ぜひご覧ください。対策もなども紹介しております。
業者の倒産などで収入が断たれるリスクもある
サブリース会社が倒産した場合、家賃未払いにつながり収入が途絶えてしまう可能性があります。信用に足るサブリース会社なのか、契約前にリサーチしておきましょう。
また、契約内容に怪しい点や極端に不利な点がないか見直すなど、慎重にサブリース会社を選ぶことが大切です。
まとめ
サブリース契約は物件の管理のほとんどを委託できる手法であり、忙しい不動産投資家から近年人気が高まっています。
しかしメリットだけでなくデメリットにも目を向け、管理委託との違いを浮き彫りにしたうえで自分に合った手法を選ぶことが大切です。後でミスマッチが発覚して後悔することのないよう、対策していきましょう。
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