不動産管理会社とは？
不動産会社とは、賃貸マンションの経営に関する幅広い業務を担う会社です。入居者の募集から家賃の回収、建物の維持管理と、賃貸マンションの自主管理には多大な手間がかかります。面倒な管理を一括して引き受けてくれる不動産管理会社は、不動産投資家にとって大切なパートナーです。
不動産管理会社は、業務内容によって主に次の3種類があります。
・管理業務だけを行う会社
建物の保守管理のノウハウが豊富で、入居者とのトラブルが生じた時にも心強いのが特徴です。マンションの共用部分の清掃や保守点検の質が高く、居住者にとって快適な環境を提供して空き室リスクを抑えます。
・仲介業務だけを行う会社
客付力があり、スピーディーに入居者を確保できるのが強みです。ただし、入居後の管理業務や建物の保守管理は行わないため、投資家が自主管理をするか、別会社に委託する必要があります。
・仲介・管理業務の両方を行う会社
一体型と呼ばれる不動産管理会社です。仲介と管理業務をまとめて1社に依頼でき、投資家の負担を減らせるのが魅力です。建物や設備を熟知しているため内見から契約までをスムーズにまとめる交渉力があり、成約率、入居者とのトラブル解決率とも高い傾向があります。
他には、現状不動産管理会社の1％にも満たないのですが、プロパティマネジメント型の会社もあります。プロパティマネジメント型の会社では、一体型の業務のうち、入居者募集を自社で行うのではなく、物件地域にある仲介会社、複数社へ依頼し、一体型よりも入居率を高められます。
不動産投資の成功は、不動産管理会社によって左右されるといっても過言ではありません。それぞれの会社の業務内容や特徴を理解して、自分の経営スタイルに合う会社を選びましょう。
不動産管理会社の主な業務内容
ここでは不動産管理会社の主な業務内容を5つ解説します。
客付けなどの仲介業務
不動産管理会社の業務には、管理物件の客付けなどの仲介業務が含まれます。主な業務は以下の通りです。
入居者募集（空室対策）
不動産投資において空室対策は欠かせません。空室を防ぐためにリフォームや設備投資などのアイデア出しを行います。
広告宣伝活動
入居者を集めるための広告宣伝活動をします。
管理会社によって手段は異なりますが、一般的には物件募集の広告をポータルサイトへ掲載する他、仲介会社へ客付け依頼をするケースがほとんどです。
賃貸借契約の対応
入居希望者に入居の意思が確認できたら、賃貸借契約の締結を行います。入居審査をして、その結果をオーナーに報告します。
問題がなければ「重要事項説明」と「賃貸借契約書」を正式に締結し、鍵を手配します。
入居者管理
入居者の対応全般を担います。具体的な業務範囲は以下の通りです。
家賃管理・滞納者への督促
入居者から振り込まれる家賃の管理を行います。万が一、家賃の滞納が確認された場合には滞納者への督促を行い、適切に家賃が振り込まれるように対応します。
クレーム対応
入居者からのクレーム対応も業務のひとつです。騒音や異臭、設備が故障した際の修繕対応や、賃貸物件内で起こるトラブルに対応します。
契約業務
入退去時や更新時に、必要な書類の準備や契約書の作成・取り交わしを行います。なお、契約業務に関しては宅建士などの資格を有する人でなければできません。※契約の手続きは仲介業者が行うこともあります。
退去の立ち会い、清算
退去する時の立ち会いや、原状回復などにかかる費用の清算を行います。原状回復の範囲はオーナーに判断を委ねられることもあるので、事前によく相談しておきましょう。
建物管理
建物管理では、具体的に次のような管理を行います。
清掃やメンテナンス
物件の定期点検、清掃を行います。共用部の清掃はもちろん、外壁チェック、設備点検といった業務が挙げられるでしょう。また、「法定点検」も管理会社が手配してくれます。
長期修繕計画の作成
不動産は現物資産であり、年数の経過とともに建物の劣化は避けられません。そのため、物件をどのように管理・維持していくかといった、「長期修繕計画」を作成するのも管理業務のひとつです。
工事・リフォーム、修繕時の発注
必要があれば、工事・リフォームの発注を行います。また、発注して終わりではなく実際に工事が行われてからの取り次ぎ対応も行います。
資金管理
賃貸経営で必要な資金の管理を行います。主な業務は以下の通りです。
支出管理
物件維持においては、様々な費用が必要です。そのため、赤字を防ぐ上で支出管理は欠かせません。
支出管理は管理会社とオーナーが共同して行うことになりますが、管理会社が一緒に考えてくれることでより具体的な運用計画を立てられます。
投資計画の立案
投資計画とは、不動産投資を成功させるためのアドバイスを指します。修繕費用の積み立てを始め、空室リスクや家賃下落リスクなどあらゆる事態を想定した上で、適切な意見をもらえるでしょう。
また、将来を見据えた修繕に向け、どのぐらいの予算を用意しておくべきか資産運用の立案もしてくれます。
申告相談
家賃収入が年間20万円以上ある場合、確定申告をしなければなりません。
管理会社は税理士でないため、確定申告自体を請け負えるわけではありませんが、必要書類の準備やアドバイスをしてくれるでしょう。
オーナー対応
オーナー対応も管理業務に含まれます。
入居者募集時の条件相談
入居者募集に際し、家賃やその他入居条件について確認します。これまでの経験をもとに、管理会社から具体的な提案をしてくるケースがほとんどです。
家賃の送金
入居者からの家賃は一度管理会社へと振り込まれます。それらを、オーナーのもとへ送金するのも大切な仕事のひとつです。
トラブルの報告
管理物件でなんらかのトラブルがあれば、速やかにオーナーへ報告します。
不動産管理を委託するメリット・デメリット
ここでは、不動産管理を委託するメリットとデメリットを紹介します。
メリット
不動産管理を委託するメリットをひとつずつ確認していきましょう。
管理・仲介業務の手間が省ける
不動産は自主管理も可能ですが、かなりの労力が必要となるだけでなく、精神的な負担も避けられません。また、所有物件が多くなればなるほど、賃料回収や建物管理の手間が増えてしまいます。
不動産管理を委託することで、物件管理の手間を省けるほか、空いた時間を有意義に使えるでしょう。
適切な管理・運営をしてもらえる
管理会社はいわば、物件管理のプロです。専門的な知識やノウハウを有していることはもちろん、困ったときには適切なアドバイスをもらえます。
トラブルの対応をしてくれる
賃貸経営では、何かとトラブルがつきものです。家賃滞納などがあった場合、個人間で解決するのは難しく、弁護士などに依頼することもあります。
その場合でも不動産管理会社に管理をお願いしていれば、スムーズに対応してもらえるでしょう。
遠方の物件の所有が可能になる
自主管理では、遠方の物件を管理することは非常に困難です。しかし、不動産管理会社に管理を委託することで、遠方の物件も所有可能です。
デメリット
次に、不動産管理会社に委託するデメリットを紹介します。
ランニングコストがかかる
不動産管理会社に業務を委託するには、費用がかかります。一般的に管理費の相場は家賃収入の3～5％といわれていて、金額は管理会社によって様々です。管理の手間とコストを考慮したうえで検討しましょう。
その他、仲介手数料をオーナーが負担する場合もあります。仲介手数料は「月額家賃+消費税」を上限と定められています。また、仲介業務を請け負う会社なら、入居者を早く決めるための広告費を支払うオーナーもいます。
相場は賃料1ヶ月分ですが、入居者募集のための広告宣伝費に規定はありません。広告費はオーナーが依頼した時だけ発生します。依頼をしていないのに請求する会社は要注意です。
業者の選定が必要
管理といっても、業者によってサービスの質は異なります。そのため、自身のニーズと管理会社の業務内容が一致しているかどうか、きちんと確認してから依頼するようにしましょう。
不動産管理会社の選び方のポイント
メリット・デメリットについて理解したところで、不動産管理会社の選び方のポイントをふたつ紹介します。
委託する業務の範囲を確認する
委託を依頼する際、仲介業務の有無や希望している業務内容と、管理委託契約書の記載内容が一致しているか確認しましょう。
また、少しでも疑問に思うことがあれば必ずその時点で質問し、解決しておくこともミスマッチを防ぐポイントです。
管理委託費用が適切か確認する
管理委託費用が相場とかけ離れていないか確認しましょう。また、委託内容と管理委託費用を確認した上でコストパフォーマンスが優れているかを見極めることも大切です。
客付力があるかチェックする
入居者を持続的に確保して空き室リスクを減らすためには、客付力のある不動産管理会社を選ぶことが大切です。空き室が増えると、ローンや税金の支払いにも影響を与えます。不動産会社の客付力を知るには、平均空室期間や入居率を参考にしましょう。
地域の情報に詳しいかも重要なポイントです。マンションのあるエリアの特色や周辺の雰囲気をしっかり捉えた会社なら物件にフィットする入居者をターゲットにでき、空き室を減らせます。
対応の良さを重視する
不動産会社の対応の良さも重要です。トラブル対応専用のコールセンターなどが設置されていれば、入居者からのクレームやトラブル対処を一括して任せられます。投資家の負担を減らせるため、過去の対応事例も調べておくことが大切です。
あわせて担当者の対応の良さ、レスポンスの早さもチェックして、信頼できる会社を選びましょう。
複数の管理会社を比較する
管理会社を決める際は、委託内容の範囲や管理委託費用の比較はもちろん、担当者の対応や経営状態の良好さも忘れずに比較しましょう。
また、入居者管理やトラブルの対応に問題がないかもチェックすべきポイントです。
まとめ
今回は不動産管理会社の業務内容と選び方のポイントについて紹介しました。
不動産の自主管理は非常に大変なことから、基本的には管理業務を委託することをおすすめします。不動産管理会社によって業務範囲が異なる点に注意し、入居者から発せられる管理会社の対応への評判も合わせて、比較検討するように心がけましょう。
