サブリースのデメリット8選｜経験者の7割以上が後悔した理由とは？

サブリースには、主に以下のようなデメリットが存在します。

上記のデメリットによって、解約ができず裁判になったり、ローンが返済できなくなって自己破産しなければならなくなったりした人もいます。

実際に、当社のアンケート結果によると、サブリース契約を経験した人の7割が後悔しているというデータもあります。

不動産投資をするうえで、取り返しのつかないトラブルは避けたいですよね。

そこでこの記事では、サブリースの危険性を理解してもらうために、以下の内容を解説します。

この記事を読めば、サブリースのデメリットについて正しく理解して、サブリース契約をしないという選択に確信を得られるようになりますよ。

ぜひ読み進めてみてくださいね。

1.【サブリースのデメリット①】オーナー側からの契約解除ができない

サブリースに限らず、契約している会社に問題や不安材料がある場合は、会社の変更を考えることがありますよね。

しかしサブリースでは、原則としてオーナー側から契約を解除することができません。

なぜならサブリース契約では、サブリース会社は一般的な入居者と同様に「借地借家法」によって保護されているためです。

借地借家法では、オーナー側から賃貸借契約を解約するために、以下のような条件が定められています。

参考：借地借家法（第二十八条　建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

正当な事由とは、以下のような事由であり、収益が出ない・サブリース会社が信用できないといった事由では、契約を解除することができません。

サブリース会社に対する建物のオーナーの賃貸借契約解除及び建物明渡し請求が認容された事例

では、契約解除できなかったオーナーが立退料50万円をサブリース会社に支払うことで、やっと解約できました。

このようにサブリースでは、オーナー側から容易に契約を解除することはできません。

2.【サブリースのデメリット②】サブリース会社から一方的に契約解除されるリスクがある

前章では「1.【サブリースのデメリット①】オーナー側からの契約解除ができない」と解説しました。

しかし逆に、サブリース会社からは特段の事由がなくても契約解除することができます。

例えば、以下のような事由での契約解除の可能性があります。

国土交通省からも「契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります」と注意喚起がなされています。

参考：アパート等のサブリース契約で特に覚えておきたいポイント例｜国土交通省

サブリース会社からの契約解除は、オーナーの大きな負担となります。

状況次第では、他の他のサブリース会社と再び契約することも可能です。しかし、サブリース会社を探したり契約手続きをしている間は、自分で管理・運営をしなければなりません。

3.【サブリースのデメリット③】買い手が付きづらい 

不動産投資においては、賃貸で収入を得るだけではなく、物件の売却が最適なときもあるでしょう。

しかしサブリース物件は売却が難しく、最適なタイミングで売却できない可能性があります。

なぜなら、サブリース物件は以下の理由から不動産投資家に敬遠される傾向にあるためです。

このような理由から、不動産投資で利益を上げたい投資家から「サブリース物件は魅力が少ない物件」だと判断されます。

このため、サブリース契約をしている物件は、必要なタイミングで売却することが難しい物件であると言えます。

4.【サブリースのデメリット④】サブリース会社が倒産するリスクがある

サブリース契約が突然無くなるケースは「2.【サブリースのデメリット②】サブリース会社から一方的に契約解除されるリスクがある」だけではありません。

契約しているサブリース会社が、倒産するリスクもあります。サブリース業者が倒産するとオーナーは、以下のような状況に陥ります。

例えば突然サブリース会社が倒産した場合、以下のようなトラブルに巻き込まれることもあります。

このように、サブリース会社が倒産すると、ただ業務が増えるだけではありません。場合によっては、入居者とトラブルになったり、損害賠償責任に発展したりする可能性もあります。

5.【サブリースのデメリット⑤】家賃収入が減少する

サブリース契約では、一般的な賃貸経営よりも10～20％ほど家賃収入が減少します。

なぜなら、サブリース会社から支払われる家賃は、入居者が支払った家賃からサブリース会社の取り分となる保証料を差し引かれた金額だからです。

以下の表は、家賃収入月額50万円の賃貸物件を自主管理した場合と、サブリースを利用した場合の家賃収入の違いです。

単純計算ではありますが、自主管理に比べて60～120万円も家賃収入が減ることがわかります。

また、一般的に賃貸経営では家賃以外に以下のような収入があります。

しかしサブリースでは、入居者と賃貸借契約を結ぶのがサブリ―ス会社となるため、オーナーが上記の収入を得ることはできません。

実際にサブリース契約を締結してから「思っていたよりも家賃収入が少ない」ことに気が付き、契約を後悔しているオーナーも珍しくありません。

6.【サブリースのデメリット⑥】家賃保証は金額が減ることが多い

ほとんどのサブリース会社では、入居者がいない期間もオーナーが家賃収入を得られる「家賃保証」をセールスポイントの一つとしています。

しかし、サブリースにおける家賃保証とは、契約期間の間、一定額の家賃収入を保証するものではありません。

前述の通り、サブリース会社は「借地借家法」によって保護されており、サブリース会社側からの家賃の減額請求も認められています。

ほとんどのケースで2~5年ごとに契約の見直しがあり、その際に家賃保証の金額も減額されます。

家賃保証の減額については、サブリース会社が「賃料減額に応じなければ契約そのものを解除する」と迫り、半ば強制的に賃料減額を行ったトラブルも報告されています。

参考：不動産サブリースのトラブル防止のために

この問題は重要視され、国会でも取り上げられましたが、現在でも発生しているトラブルの一つです。

参考：第183回国会　衆議院　予算委員会第一分科会　第2号　平成25年4月15日｜429　宮本岳志～

7.【サブリースのデメリット⑦】原状回復費用や修繕費用はオーナー負担となる

サブリース契約をしている物件であっても、一般的な賃貸物件と同様に、以下のような修繕費用はオーナー負担となります。

繰り返しになりますが、サブリースの契約上ではサブリース会社は一般的な入居者と同じ扱いとなります。

原則として修繕費用はオーナーが負担します。しかし、物件の管理・運営を担っているのはサブリース会社であるため、修繕計画や施工会社はサブリース会社の指定で決まることが一般的です。

そのため、以下のようなトラブルが起きる可能性があります。

なかには、各部屋の入居期間が短く入居者が頻繁に変わるうえ、退去の度に原状回復費用を請求してくる悪質なケースもあります。

8.【サブリースのデメリット⑧】オーナー自ら入居者の審査ができない

サブリースでは、原則としてオーナーが入居者の審査に携わることはできません。

前述のように、サブリース物件ではサブリース会社が物件の管理・運営を担っているため、入居希望者の審査もサブリース会社が行います。

多くの場合、サブリース会社は安定した家賃収入のために、経済的に安定した優良な人物を選んで入居させます。

しかし、なかには入居率を上げるために、以下のような人物を入居させることがあります。

上記のような入居者は、物件の質を下げるだけではなくトラブルの元になるため、オーナーとしては避けたいものですよね。

また、入居者に関する情報をオーナーに全く教えないサブリース会社もあります。

その結果、入居とサブリース会社との関係性がブラックボックス化して、オーナーが全く関与できないことに不満を抱いているオーナーも多いのが現状です。

9. サブリースはデメリットが多く、おすすめできない！

前章までで、サブリースに関する数多くのデメリットを解説してきました。

「サブリースはやっぱり危険なんじゃないか」

「便利そうな反面、トラブルも多いのではないか」

と不安に思う人もいるでしょう。

その通りです。それぞれの章で解説したように、サブリースは訴訟に発展するようなトラブルも多数発生しており、簡単におすすめできる方法ではありません。

「賃貸物件の管理・運営を任せられる」「家賃保証がある」などのメリットに惹かれて、安易にサブリース契約をしてしまうと、前述した以下のようなリスクが発生します。

特に、家賃保証の減額や契約解除についてなど、契約に関するトラブルは多発しており、消費者庁からも注意喚起がなされています。

参考：サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!｜消費者庁

賃貸物件の管理・運営に困っている場合でも、すぐにサブリース契約をするのはおすすめできません。

「他の方法で解決できないか」「自分の賃貸物件に適した方法はどれか」とリサーチすることが大切です。

10. 賃貸管理に悩んだときは「管理委託会社」に相談しよう

前章では、「他の方法で解決できないか」「自分の賃貸物件に適した方法はどれか」とリサーチすることが大切だと解説しました。

賃貸管理に悩んだときは、賃貸物件の管理を得意としている「管理委託会社」に相談するのがおすすめです。

管理委託会社とは、賃貸物件の管理や運営を主に行う不動産会社の総称です。

依頼できる業務の種類や範囲は会社によって異なりますが、主に以下のような業務を依頼することができます。

委託範囲の広いところに依頼すれば、オーナー自ら行わなければならい業務を減らすことができ、負担軽減に繋がります。

実際に、公益財団法人 日本住宅総合センターの調査報告書によると、54.7％の人が「管理委託」を使用しています。

出典：公益財団法人 日本住宅総合センター「民間賃貸住宅の供給実態調査 ― 供給主体やサブリース事業者の関与などを中心に ― 報告書」

管理委託会社では、物件の管理を代行する以外にも、空室対策など賃貸管理に関する相談にも対応しています。

賃貸管理に関する悩みが原因で、サブリース契約を検討している場合は、ぜひ管理委託会社に相談してみてください。

11. 賃貸管理のサポートはアセットテクノロジー株式会社にお任せください

アセットテクノロジーは、大阪市・神戸市・京都市を中心に賃貸経営をサポートする不動産会社です。

賃貸経営をしている中で、以下のような悩みを抱えていませんか？

「やっぱりプロに任せた方がいいかもしれない」

「空室が長引いて、管理費や修繕費の支払いが辛い」

「もっと効率的な管理方法はないのかな」

そこで当社では、以下のような取り組みでオーナー様をバックアップいたします。

11-1. コストカット・入居率向上が望める 「ダイレクト賃貸」

当社が提供する「ダイレクト賃貸」は、仲介会社を介さずに、オーナー様と入居者様を直接的にマッチングさせる賃貸仲介サービスです。

仲介会社を経由せずに、当社のプラットフォームを使って入居者様を募集するため、通常の入居者募集で必要となる広告費が不要です。

また、入居者様にとっても、本来必要になる初期費用を大幅に削減できるお得なサービスです。そのため、入居率の向上に役立ちます。

11-2. 煩雑な管理業務を「一元化」できる当社独自開発のスマホアプリ

当社の賃貸管理では、以下の作業をスマートフォンアプリやパソコンで一括して行うことが可能です。

一般的な管理委託では、「賃貸募集はAさん」「退去手続きはBさん」といったように、業務によって担当者が変わることがありますよね。

これではオーナー様に負担がかかり、メールの見落としにもつながる可能性があります。

しかし、当社が提供するスマホアプリを活用することで、賃貸業務に関する多様な業務を一元化することが可能です。

さらにアプリからはいつでも物件や契約情報が確認できます。収支報告の管理や確定申告の作業も手軽に行うことができ、オーナー様の負担軽減につながります。

11-3. マンション1部屋からでも対応可能！リーズナブルな価格設定

当社では、オーナー様の状況に合わせて利用できる2つの料金プランをご用意しています。

さらに、既存の管理会社からの乗り換え手数料も当社が負担します。（上限3万円まで）

当社の管理委託契約は、マンション1部屋から対応しております。ぜひ、お気軽にご相談ください。

LINEからもお問い合せいただけます。

12. まとめ

最後に、この記事の内容をまとめます。

〇サブリースには、以下のデメリットがあります。

〇メリットに惹かれて、安易にサブリース契約をしてしまうと、以下のようなリスクが発生します。

〇賃貸管理に悩んだときは、サブリース会社ではなく賃貸物件の管理を得意としている「管理委託会社」に相談しましょう。