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マンションの自主管理とは
マンションの自主管理とは、マンションの管理を管理会社に委託せず、住民が自分たちで管理する形態のことです。
マンションを区分所有する場合、所有者で管理組合の組織が義務づけられています。そして建物の維持や管理を行っていくのですが、この維持や管理を外部に委託しないのが自主管理マンションです。
一般的に、会計帳簿の作成は住民で行い、植栽の手入れやエレベーターの保守管理などは、管理組合が直接専門業者に依頼する形となります。委託の場合は、マンション管理会社が管理を実施、あるいは業者に一部再委託を行います。
自主管理マンションは全体の6.8%
マンション管理は自主管理よりも、管理会社に業務をすべて委託する「全部委託」や部分的に委託する「一部委託」が多いです。
国土交通省が実施した「平成30年度 マンション総合調査」によると、管理組合がすべての管理事務を行っているマンションはわずか6.8％にとどまりました。これは、管理組合が自ら管理業務を行うには、役員に大きな負担がかかることが背景にあります。
また、築年数が新しいほど自主管理の割合は低くなる傾向です。例えば、京都市が行った「令和元・2年度分譲マンション実態調査（途中段階）」では、築20年未満のマンションで自主管理を行っているマンションはゼロでした。
近年ではマンション建築後、ディベロッパーの関連会社がそのまま建物管理を行うという例が多いことが理由として考えられます。
一方で築年数が経過しているマンションに自主管理が多いのは、分譲当時管理会社自体が少数であったことが要因と見られています。また、長期間居住を続けるうちに住民のコミュニティが醸成し、管理会社を外して自主管理に移行したケースもあるようです。
出典：国土交通省「平成30年度 マンション総合調査結果（概要編）」
出典：京都市住宅審議会「令和元・2年度分譲マンション実態調査（途中段階）の概要」
【メリット・デメリット】自主管理マンションはリスクあり？
自主管理マンションは投資先としてリスクがあるとされます。この項目では、自主管理マンションのメリット・デメリットについて解説します。
メリット
自主管理マンションは、一般的に管理費が抑えられていることが大きなメリットです。管理会社に委託すれば委託費用がかかり、その分が管理費に反映されます。しかし、自主管理であれば、管理会社への支払いがないため比較的安価で済みます。
また、住民が自ら管理を行っているマンションでは、比較的住民同士の交流が活発に行われています。管理状況や利用マナーも良好で、住民間のトラブルが起きにくいなどもメリットです。結果的にマンションの資産価値を高く維持できる可能性が高まるでしょう。
デメリット
自主管理マンションのデメリットは、住民が管理に参加しなければならないことです。現状は問題がなくとも、住民の高齢化が進むにつれ運営の継続が困難になります。近年では、管理組合の役員を担える人材を確保できない、リーダーシップが取れる人材がいないなどの問題から、自主管理が機能しなくなるケースもあります。
また、自主管理は専門家と比べると知識に差があります。特に注意が必要なのが、建物維持管理です。管理が不十分・不適切であると劣化が進行しやすくなります。
共用部の管理が行き届いておらず劣化した建物は入居率にも影響し、収益の悪化につながりかねません。さらに、そのままでは資産価値が低下し、売却しようとしても難しいといった事態に陥るでしょう。
このようなデメリットがあるため、自主管理マンションは委託管理マンションに比べて価格が落ちる傾向があります。自主管理マンションへ投資する際には、現状の管理組合が正常に機能しているか、また建物の管理状況についてしっかり検討することが必要です。
自主管理が心配なら管理会社に委託も検討する
自主管理には良い面もあるものの、長い目で見るとリスクがつきまといます。自主管理が不安であれば、管理会社への委託を検討するのもひとつの方法です。管理会社に管理を委託した場合に任せられる業務と得られるメリットを紹介します。
入居者の管理を委託できる
管理会社に委託した場合、自主管理では管理組合が実施してきたことの大部分を管理会社に任せられます。例えば、住民が関係するトラブルや管理費の未納があると、自主管理なら管理組合が対処しなければなりません。しかし、管理会社に委託すれば難しい入居者対応も管理会社が行ってくれ、役員の負担を大きく軽減できます。
建物の管理を委託できる
管理会社には、入居者だけでなく建物の管理も委託できます。自主管理では、日常的な共用部の清掃や定期清掃を当番制としているケースもありますが、管理を委託すれば住民の負担を省けます。
また、管理を委託すれば、法定点検はもちろん日常点検や物件の不具合対応も任せられます。常に専門家目線でのチェックが可能なため、自主管理よりも早く不具合や問題点を発見できます。
自主管理から委託に変更も可能
現在自主管理を行っているマンションで、自主管理に限界を感じている場合は、委託管理に変更可能です。委託管理に変更すれば、専門知識や豊富な経験のある管理会社に任せられるのが大きなメリットで、マンションの資産価値の大幅な低下も防げます。
ただし、自主管理から委託管理に変更する場合には、管理費の増加をともなうケースも出てくるでしょう。そうなると、反対する所有者が出てくることも少なくありません。
費用負担が大きくなる場合には、管理組合が所有者に対して委託管理へ変更するメリットを十分に説明し、賛同を得ることが必要です。また、全部委託ではなく一部委託で費用を抑えることも有効といえます。複数の管理会社から見積もりを取り、現在のマンションの状況に合った委託方法をおすすめします。
下記の記事では管理会社の選び方や依頼可能な業務範囲を紹介しています。管理会社への委託を検討されている方はぜひ参考にしてください。
まとめ
自主管理のマンションは一般的に物件価格や管理費が割安なこともあるものの、管理状況によっては劣化が進みやすく、資産価値の低下リスクがあります。投資する際には、必ず管理が適切に行われているか、管理記録や物件状況を良く精査しましょう。
また、物件取得後に管理の問題点が明らかになった場合には、委託管理への変更を働きかけるなど管理組合に積極的に関わっていくことも重要です。