不動産投資を始める方法のひとつに、投資用不動産の購入があります。
投資用不動産は物件を賃貸運用することで家賃収入を得られる一方、適切な物件選びや運営管理には専門知識が必要です。
自己資金やローンの準備、物件価値の見極め、収支計画の立て方に不安を抱えている方もいるかもしれません。
この記事では、投資用不動産の基礎知識からメリット・デメリット、収益の仕組みまでを詳しく解説します。
投資用不動産とは？
不動産には居住用と投資用の2種類があり、投資用不動産は第三者に賃貸して収益を得る目的で所有する物件です。賃貸マンションやアパート、戸建て住宅、駐車場、コインランドリーなど、収益を生み出すために活用できる物件全般を指します。
居住用と違い事業用のローンが適用され、金利は比較的高めですが、資金調達のハードルは低めに設定されています。物件から収益を上げるためには、立地や相場、入居需要の見極めが必要です。
ここでは、居住用不動産との違いと主な投資物件の種類について解説します。
居住用不動産との違い
居住用不動産は、投資用不動産のように収益を目的にせず、自分が住むために所有する物件です。
購入時に利用するローンは、居住用の場合は住宅ローン、投資用は金利の高いアパートローンやプロパーローンを利用するのが一般的です。
物件選びの基準も大きく異なり、居住用は住みやすさや利便性を重視しますが、投資用は収益性や将来性がポイントです。
融資審査では、投資用は物件の収益力や事業計画の妥当性が審査されます。また、メンテナンスや修繕のアプローチも異なり、投資用は入居者の確保や収益性を維持するための計画的な改修が必要です。
主な投資物件の種類
投資用不動産には、アパートやマンションの一棟投資、区分所有による一室投資、戸建て投資、駐車場経営、コインランドリー経営などさまざまな種類があります。
一棟投資は初期費用が高額ですが、まとまった家賃収入が期待できます。区分所有は比較的少額で始められるほか、売却が容易です。
戸建て投資はファミリー向け需要を狙え、一度入居すれば長期契約が見込めます。駐車場経営は初期投資を抑えられ、維持管理が容易です。
コインランドリー経営は設備投資が必要ですが、人件費を抑えられるメリットがあります。
最適な投資形態は、投資家の資金力や運用方針に応じて選びましょう。また、物件の種類によって収益性やリスク、管理の手間も異なるため、自身の状況に合わせた検討が大切です。
投資用不動産の主な収益源
投資用不動産の主な収入源は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2種類があります。
ここでは、投資用不動産の主な収入源について解説します。
家賃収入（インカムゲイン）
家賃収入は投資用不動産の主な収益源で、入居者から毎月定期的に得られる収入を指します。
収入額は物件の立地や築年数、設備などの要因で決まります。適切な物件管理により、長期的な収入が見込めるのが魅力です。
一方、空室や家賃の値下げリスクも存在します。近隣の競合物件の状況や、地域の人口動態も収入に影響するでしょう。
家賃収入を安定させるには、入居者のニーズを満たす物件選びと、適切な賃料設定が大切です。また、修繕や設備更新を計画的に行い、物件の競争力を維持する取り組みも必要になります。
売却益（キャピタルゲイン）
売却益は、物件を購入価格より高値で売却した際に得られる利益です。地域の開発や再開発、オリンピックなどの大規模イベントにより不動産価格が上昇すれば、売却益を期待できます。
ただし、不動産価格は景気動向や金利の影響を受けるため、売却のタイミングを見極めなければなりません。将来的な売却益を見込むには、発展可能性の高いエリアや希少性のある物件選びがポイントになります。
また、建物は経年劣化で価値が下がりやすいため、土地の資産価値にも注目する必要があります。売却益は確実に見込まれるものではありませんが、出口戦略として重要な選択肢のひとつです。
投資用不動産で投資を始めるメリット
ここでは、投資用不動産で投資を始めるメリットについて解説します。
不動産投資ローンの利用で高いレバレッジ効果を得られる
不動産投資では融資を活用したレバレッジ効果により、少ない自己資金で大きな投資を実現できます。アパートローンやプロパーローンを利用し、物件購入時の自己資金を抑えられるのが特徴です。
例えば、5,000万円の物件でも頭金1,000万円と4,000万円の融資で購入できます。物件からの収益でローン返済を進めつつ、資産価値の上昇も期待できるのが魅力です。
ただし、融資額が大きいほどリスクは高まるため、収支計画は慎重に立てなければなりません。
返済原資となる家賃収入の見込みや、金利上昇リスクも考慮し、物件の収益力と返済能力のバランスを見極めましょう。
家賃収入で長期にわたって安定的な利益を得られる
家賃収入は株式投資の配当金や為替取引と異なり、安定しているのが特徴です。入居者が決まれば毎月定期的に収入を得られるため、景気変動の影響を受けにくいです。
特にワンルームマンションは単身者の需要が底堅く、入居率も安定しやすい傾向にあります。ファミリー向け物件は契約期間が長めで、安定した収入を期待できるでしょう。
賃貸需要の高いエリアで適切な物件を選べば、さらに長期的な収益が見込めます。また、家賃収入は将来のインフレ対策としても機能するため、物価上昇に応じた賃料改定も可能です。
管理会社へ委託すれば手間がかからない
不動産管理会社に業務を委託すれば、所有者の手間を大幅に削減できます。入居者の募集から契約手続き、家賃徴収、建物の維持管理までの依頼が可能です。
突発的なトラブルや日常的な修繕にも対応してもらえるほか、所有者は定期的な報告を受けるだけで済みます。特に遠隔地の物件所有では、現地対応を任せられるメリットが大きく、複数物件の所有でも管理の手間を抑えられます。
管理会社に委託できる業務について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→【全解説】管理会社に委託できる業務やメリット・管理会社の選び方
節税効果を得られる
不動産投資では、建物の減価償却費や修繕費、管理費など、さまざまな経費を計上できるのが特徴です。
特に減価償却費は、実際の支出を伴わない費用で節税効果が期待できます。ローン返済の利息部分も経費となり、確定申告時の所得控除に活用できます。
また、不動産所得を上手く活用すれば、給与所得との損益通算も可能です。相続対策としても機能し、相続税の評価額を下げる効果が期待できます。
不動産投資における減価償却の仕組みについては、以下の記事をご覧ください。
→不動産投資での減価償却の仕組みとは？節税になる理由や注意点を知ろう！
投資用不動産で投資を始めるデメリット
ここでは、投資用不動産で投資を始めるデメリットについて解説します。
空室によって利益を得られない可能性がある
空室は家賃収入に直結する大きなリスクです。競合物件の増加や地域の人口減少、建物の老朽化などにより、入居者が見つからない事態が起こり得ます。
空室期間中もローン返済や管理費は発生するため、自己資金からの補填が必要になる可能性があるでしょう。
空室リスクを抑えるには、立地の良さや設備の充実度、適切な賃料設定が重要です。定期的な修繕や設備更新で物件の競争力を保ち、入居者の満足度を高めましょう。
維持や管理のためのランニングコストが発生する
投資用不動産の運営には、ランニングコストが発生します。共用部分の清掃費や設備の点検費用、管理会社への委託費用などが毎月必要です。
また、経年劣化による修繕や設備の更新、突発的なトラブル対応など、予定外の支出も起こり得ます。区分所有マンションでは修繕積立金や管理費が徴収され、築年数とともに費用が増加する傾向にあります。
これらの費用は家賃収入から捻出しなければなりません。収支計画に組み込み、計画的な資金準備と支出管理を行いましょう。
老朽化によって物件価値が下落する可能性がある
建物は年月とともに劣化が進み、物件価値が低下します。日本では新築物件の人気が高いため、築古物件は賃料下落や空室リスクが高まりやすいです。
価値は修繕や設備更新で維持できますが、費用負担は増加します。建物の構造や築年数によっては大規模修繕が必要になるケースもあるため、多額の費用が発生する可能性もあるでしょう。
土地の資産価値は維持されやすいものの、建物の価値下落は避けられません。将来的な売却を考える場合は、築年数による価値下落を見込んだ出口戦略が重要です。
予期せぬ災害によるダメージを受ける可能性がある
不動産は、自然災害による被害を受けるリスクがあります。地震や台風、水害など、予期せぬ災害で建物が損傷すれば、修繕費用の負担や収入の減少につながります。
災害による損害をカバーするためには、火災保険や地震保険への加入が必須です。保険料は経費として計上できますが、補償内容や保険料の負担を考慮しなければなりません。
地域の災害リスクを確認し、ハザードマップなどで物件の立地環境を確認しておきましょう。また、災害時の入居者対応や建物の復旧計画など、緊急時の対策も準備しておく必要があります。
投資用不動産を購入する場合は事前の計画が重要
不動産投資を成功させるには、綿密な事前計画が欠かせません。物件の立地や相場、将来性を調査し、収支計算に基づく事業計画を立てましょう。
さらに自己資金とローンのバランス、返済計画、税務上の影響を検討し、物件の維持管理費用や修繕計画、将来的な売却まで見据えた長期戦略が必要です。
投資用不動産は高額な取引となるため、慎重な判断と専門家のアドバイスが必要になります。投資を成功させるためにも、十分な調査と検討を行ってください。
まとめ
投資用不動産は適切な物件選びと運営管理により、安定した収益を得られます。一定のリスクは伴いますが、十分な事前準備と計画的な運営で、長期的な資産形成に役立てられます。
これから不動産投資を始める方は、プロの投資家や専門家に相談し、自身の資金力や目的に合った投資プランを立てましょう。
また、投資用不動産の購入後は適切な管理によって空室率を減らす施策も重要です。
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投資用不動産を購入後に運用でお困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。