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八木： エンマネをご覧の皆さんこんにちは。アセットテクノロジーの八木です。本日はカンボジア不動産のことについて、ざっくばらんにお話ししていきたいと思います。本日はゲストとして、富士リアルティ株式会社の永松社長にお越しいただいております。よろしくお願いします。
永松社長： よろしくお願いします。
八木： そして弊社代表の宮本にも来てもらっています。
宮本：宮本です。よろしくお願いします。
八木：宮本はお客さまといいますか、実際に永松社長から購入してカンボジア不動産のオーナーになっていますので、投資家目線と、僕は素人目線でカンボジア不動産のことについて色々勉強させていただきたいと思います。
カンボジア不動産の仕組みと所有権
八木： 早速ですが、そもそもカンボジア不動産とはどういった仕組みなのか、いくらで始められるのか、どうやってお金を得ていくのかという点をお聞きしたいです。
永松社長： カンボジアの不動産は、昔は外国人でも土地が買えたのですが、今はもう完全に現地人、カンボジア人かカンボジア法人でないと土地は買えません。例えば私たちが作るのなら、49%の資本で、51%は現地の資本が入らないと土地は買えないです。
ですので、外国人が一般的にやるカンボジア不動産投資は、あくまで区分所有で2階以上のものを買うというのが基本的な投資のスタンスになります。コンドミニアムはまだ少なくて、タウンハウスなどがメインになります。そうすると、基本的に外国人は買えない。
やるとなるとリースもありますが、リースは日本でもそうですけど権利が弱い部分とかあるので、基本的な考え方はコンドミニアムの2階以上を区分所有で買ってやると。
それも昔はソフトタイトルといって、弱い内容。私たちが進出したときの内容はソフトタイトルでしかできないケースがあったんですけど、今は法律できっちりハードタイトル、日本でいうちゃんとした所有権の内容で登記できるので、安心して投資ができるかなというのが現状ですよね。
米ドルで資産を持てる強み
永松社長： それと入り口の話なんですけど、一番カンボジアで心が動いたのが、現地の通貨はリエルという通貨なんです。でも、実際は流通しているのは米ドルなんです。米ドルで非居住者でもまだ通帳が作れて、ドル預金とかできる。ドルで資産を持てるというのがカンボジア不動産の基本なんです。
多分これがリエルだったら、進出してなかったと思います。米ドルでできるので、そこがすごい強いところです。結構今、令和の虎とかアンナアドバイザーズさんとかで、うちより先に出てすごい売られてる女性社長なんですけど、その方なんかよくYouTubeで言ってますけど、やっぱり「ドルだからいい」と。
金融機関出身の方なので、そういうふうに言ってるところで残ってやってるのは本当に2、3社しか今いないんですけど、やっぱりそこが一番ベースになってるかなと思います。リエルだったら宮本社長も買ってないと思います。（笑）
資金調達とローン
八木： 日本の不動産でいうと、だいたいローンを組んで、ローンの返済と家賃収入でやっていくと思うんですけど、カンボジア不動産でいうと、どういったお金の流れというか、頭金がいるのかとか、ローンが組めるのかとか、そのあたりってどんな感じなんですか？
永松社長： 基本はキャッシュと考えていただいていいと思います。でもシステム的にはあって、例えば東京スター銀行さんとかだと、その現地のものを担保に入れるのではなく、例えば日本で収益物件を持ってたり、親からもらった土地があるよと。で、その担保を差し出して海外不動産を買うよっていうのが何行かあります。
それと、日本政策金融公庫、国民生活事業の方でやる方法もありますけど、ちょっと今多分厳しくなってるのかなと。私もタイの物件で一回お借りしたことありますけど、結構お客さまで借りてやってるのがあります。ただ例えば2年間以上日本で賃貸事業をやって黒字になってないといけないよとか、あと東京スターさんだと担保価値ががっつりないといけないという内容になるので、ハードルは高い。
日本との違いは、やっぱりレバレッジがかけられないっていうのはあります。
価格帯と物件のクオリティ
八木： だいたいおいくらくらいですか？
永松社長：日本と一緒です。 安いやつは2万ドルぐらいあるし、うちで実際扱ってるやつで2万5000ドルという内容もあるし、高いのだと50万ドルとか平気であるし。最近うちで高いのだと、J-タワー-3っていうすごい物件があるんですけど、そこのペントハウス買った人が1億円以上ですね。
八木：日本の六本木とか西麻布とか行ったら普通に3億とか4億とか全然ザラにあるじゃないですか。そこと比べたら、、、
永松社長：安いです。しかも、高級コンドミニアムになると、日本もある程度サロンとかあったりしますけど、ルーフトップのプールがあって、そこに住人専用のバーがあったり、当然カフェがあったり。
今これから建つところだと、ボーリング場、カラオケボックス、ナースステーション、ドッグランがあったり。日本じゃ考えられないですね。そういう施設のものもあるし、普通のアパートぐらいのコンドミニアムみたいな内容で、2万とか2万5000ドルとかで売ってるやつもある。
ただ、東京で考えると全然いい。バンコクのだいたい4分の1ぐらいかな、イメージそんな感じです。
八木：確かにそんな施設が日本にあったら全然買えないレベルですよね。
永松社長：多分無理でしょう（笑）
デベロッパーによる管理の重要性
永松社長： カンボジアの管理なんですけど、日本のイメージでいうと、例えば東急が建てましたよっていうと、全部販売が終わった後は、例えば東急コミュニティーって別の会社が管理に入ってBMとPMをある程度はやる感じですけど、例えば入居に対しての審査には入ってこない。カンボジアの場合、デベロッパーがそのまま管理するケースが多いんですよ。
これすごいポイントになるんですけど、やっぱり完成した後の管理がすごく大事で。日本も今、反社条項書かないと絶対入れられない、もしなんかあったらすぐ出すみたいな、日本でもそういう状況になってるので。
カンボジアとかもそうで、やっぱりデベロッパーが実際そのまま管理会社になるので、きっちりやってる物件じゃないと将来的な価値は落ちる。それがもう本当にはっきり分かれてきてます。今実際完成して何年か経っていて、そこのデベロッパーが管理している物件の内容はどうかというのは非常にわかるので、デベロッパー、管理会社の賃貸管理がどれくらい厳しいのかで、物件の価値は決まってきます。すごくわかりやすいですね。
まず入居の判断が、ある物件とかだと私たちがお客さま連れてきて契約するって言っても、そこのデベロッパーのOKがないと入居できないとかありますし、ちゃんときっちりしたワークパーミットとか勤務先とかわからないとダメだとか。例えばリゾートで2ヶ月だけ借りるよとかっていうのだと、ダメだよとかっていう内容もあったり。
あと、身なり。言い方悪いですけど、目つきとか。暖かい国なんで刺青が見えたりとか、周りの人に威圧感与えるような方はダメだよとか、そういうのをすごく厳しく審査してるところもあるし、入居率高めたいからフリーで入れるとか。その辺はすごく差が出ます。
メンテナンスと修繕
永松社長： あとメンテナンス。最近だと完成して4年で外壁を塗り直したところもあるんです。ちゃんと管理費の他に修繕積立金っていうのを平米単価いくらっていうのを取ってて、それを貯めてどんどんアップしていく。例えばカフェがなかったらカフェ作ったり、保育所作ったり。
でもそれは日本だと、管理組合の総会を開いて議決通らないといけないじゃないですか。カンボジアはそういうのないので。デベロッパーがよくしようかなと思うと、もうデベロッパーの判断で。よくしたくないなと思うところは全然進まない。金額とか内容だけじゃなくて、そこはすごく判断するところですよね。
八木： 4年っていうのは結構短いですね。
永松社長： そうですね。やっぱり日差しが強いので、まあやはり傷むところは傷む。全部が全部に言えるわけじゃないですけど。例えばエアコン。日本って冷房を一日中回さないじゃないですか。ガスなんか入れ替えるのは滅多にないですよね。掃除は1年に1回やるくらいじゃないですか。カンボジアは1年に1回やらないと止まることも。あとシャワーといっても、シャワーノズルがあるのは最近ですから、例えば安い物件で利回りが12%回っていても、シャワーが壊れて（修理などで）実質の利回りが7%になってしまったというような、いろんなことが感覚として分からない部分で結構あります。お客さまから「なんでこんなに壊れるんだ」と言われることもありますが、エアコンは一年中つけるので、タイもそうですね。
デベロッパー選びが資産価値を左右する
八木： ちゃんとしたデベロッパーがいると、マンションの管理がしっかりされるので、、、
永松社長：価値が下がらない。今結構きっちりやっているところは、デベロッパーはその点をすごくアピールしています。買われる方はなるほど、と、現地を見ると特にわかる。ロビーに入った時の雰囲気とかすごい違います。びっくりしますよ。日系で上場している会社が作っている物件は自分は住んだことがありますけど、スタッフが「こんにちは」も何もなしで、ずっとスマホをいじってたり。かたや、別の物件では日本人だとわかると、日本語で「こんにちは」と挨拶してくれたりとか。これは会社の大きさではないんですよね。取り組み方なので。
八木：すぐわかりますねそれだったら。プロじゃなくても素人でもそんなところはすぐわかるので、その辺は分かりやすいですね。
宮本： 不動産という意味では社長がおっしゃったように「管理を買う」と日本でも言われてることですけど、特に海外で多分、それこそ僕が現地に行って見て良い悪いはすぐわかるので、もちろん不動産は良い場所で良いものを買うのが一番いいですけど、確かに良い場所で良いものだったとしても管理が悪いと共有部分が汚かったりとか。実際将来的に仮に僕が自分自身で住むとかこれ欲しいかなという目線で見ると、日本でももちろんそうですけど、先ほど入居属性の話がありましたけども、そこら辺をどのようにというか、妥協できるかどうかというのは、非常にポイントだと思うので、ある意味不動産の選び方という意味では日本と変わらないという認識。
永松社長： 変わらないですし、逆に選びやすい。
宮本：良いと悪いがはっきりしている。
永松社長：成功物件と失敗物件がはっきりしてる。それはリセール・再販の値段や賃貸の利回りを見れば再販価格や賃貸の利回りを見れば簡単に分かります。選びやすいです。
カンボジアの有望なエリア
八木： 立地の部分でいうと、東京だったら渋谷・新宿など大体わかりますけど、カンボジアではどこが良いといった基準はありますか？
永松社長：基準というよりも、エリア。 例えばカンボジアでも。皆さん知っているのはプノンペン。あとシアヌークビルという海のエリアと、シエムリアップというアンコールワットがあるところ。でも基本は「プノンペン」一択だと思います。プノンペンの中でも、自分や宮本社長が持っているのは「ボンケンコン1」という、日本でいう赤坂のような、大使館などがたくさんあるエリアの一角がメインになります。あとは最近だと「トゥールコーク」なども結構人が住んでいて面白いエリアですね。最近そういうエリアが何個かあるんですけど、手堅くスタートするなら、やはりボンケンコンエリア・大使館エリア、特にボンケンコン1というエリアが一番良いと思います。ちょっと高いですけどね。
八木：どれくらいのレンジになるんですか？
永松社長：価格帯は、8万ドルから70万ドルなど幅がありますが、15万ドル（約2,200万円）くらい出せばツーベッド（2LDK）を買える物件もあります。
カンボジアの未来と投資のタイミング
八木： 今後のカンボジアはどうなっていくのでしょうか？
永松社長： 今ちょうど物件がたくさん建ってきて、みんな土地を買ったりブームになって、今は一回落ち着いている段階です。ただそれでも、ネガティブなことを言う方もいるんですけど、実際には開発申請がたくさん出てるんですよ。だから物が余るみたいなことを言ってるんですけど、実際それはカンボジア全体の話であって、都心は全然別物です。実際リリースされるのは500部屋とか、一時的には影響があると思うんですけど、実際影響はない。どんどん人が増えているので、不動産に関しては陣取り合戦だから、良いところには今建ってますよね。でも良いところで建つところはどんどんなくなってくるんですよ。そうすると、良い物件を買っておけば今後不動産の値段が下がることは、建築費があがって、人件費も上がるじゃないですか。下がる要素って、今日本でも言われてますよね。下がる要素がないと。
逆に土地を買って企画してたら、建築費が高くて、土地開発が止まってるところがたくさんある。カンボジアに置き換えても全く同じ。あと、国力で考えると、平均年齢が27歳と若く、生産人口が増えていくので、悪くなることはないと思う。まだまだタイになるには20年はかかるじゃないですか。それで考えると、タイと比べても4～5分の1ぐらいの値段なので、今後悪くなるか良くなるかと言えば、 政変とかいろいろあると思うんですけど、実際これだけ悪いニュースがカンボジアは今あるじゃないですか。タイと国境紛争があったりとか、そういうのがあっても動いているので多分全然問題ないと思います。マイナス部分はありますけど、でも逆に言えばメリット・期待の方が大きいと思います。
八木：じゃあ逆に今、お買い得な時期？
永松社長：結局、今結構マイナスなイメージを言ってる人がいっぱいいるんで、逆にこういう時に買う人は成功ですよ。
リーマンショックの時だってそうじゃないですか。リーマンの時に収益物件を買った人が一番すごいですから。
プノンペンは日本食屋ばかり行くと高いですけど、ローカルフードは美味しくて、住居もまだ安い。あと移動手段もすごく安く回れる。治安もプノンペンだったら全然問題ないので。医療の問題があったんですけど、今24時間やってる日本の病院が出てきてる。意外と、ビザもきちっと取りやすいので、これからニーズが高まっていく。
八木：今回たくさんお話いただいて、カンボジア不動産のことについて一通りは上辺の部分だけですけど勉強することができましたので、次回以降はもうちょっと詳しくディープなところをお聞きできればと思います。ありがとうございました。
永松社長：ありがとうございました。
宮本：ありがとうございました。
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