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八木：エンマネをご覧の皆様、こんにちは。アセットテクノロジーの八木です。前回は、永松社長にカンボジア不動産の魅力について色々とお聞きしました。今回は、カンボジア不動産で得た「家賃収入をどう運用するか」という点についてお伺いしたいです。
日本だと、基本的にはローンの返済に充てて、家賃収入と返済額がトントン、あるいはプラスマイナスといった運用が一般的ですが、カンボジア不動産の場合は日本と少し違ったりするのでしょうか？
「ドルで稼ぐ」というリスクヘッジ
永松社長：違いますね。まず、私たちの基本的な考え方をお伝えします。皆さん日本で生活して、時間を削り、体を使って日本円を稼いでいます。そして、その円を日本の株や不動産に投資して、また円を得る。つまり、すべてが「円」の経済圏で完結してしまっています。
せっかく海外に不動産を持つのであれば、特にカンボジアでドルを持つのであれば、基本的には1回日本円をドルの資産に変えて、物件を持つ。今度ドルで資産を持つと、その不動産が「ドル」を稼いでくれるようになります。それをわざわざ日本円に戻して持ってくるというのは、あまり考えないでほしいですね。基本はリスクヘッジのためにやっている内容なので、今まで円しか稼げなかった状況から、自分が働かなくても「ドルが稼げるポジション」をとるということなので、まずドルで家賃を受け取る。
「ハイブリッド投資」：家賃をさらに定期預金で回す
永松社長：ドルで家賃を受け取るためには、現地の銀行口座を作る必要があります。非居住者の日本人でも、今一番おすすめするのは、日本のカンボジア大使館でビザを取っていただくのが一番簡単で確実なんですけども、ビザがあれば現地で口座を作ることができます。家賃を毎月その口座に入れてドルを確保する。これが第一フェーズです。
でも、ただ貯めるだけではつまらないですよね。カンボジアの魅力は、今だいぶ落ちてしまったんですけど、私たちが進出した当時は、5年定期で、ドルの定期預金で「年利7.2%」くらいありました。利回り10％くらいで回るじゃないですか。
私たちはこれを「ハイブリッド投資」と呼んでいます。利子税が非居住者は14％取られるけど、税金を考えてもかなりの利回りの良さになるので、単純に考えれば資金回収も早くできる。基本はそれを勧めてます。
宮本：家賃を稼いでそれを銀行でさらに定期で回す。
永松社長：そうですね。今はアプリが非常に発達しているので、家賃が月末に入って、お客さんには10日くらいに送金されますと。入ったら自分で日本にいながらスマホ操作だけで、普通預金から定期にアプリで送金できます。これをコツコツと繰り返して、そのまま延長するのかとか、それだけで終わるのかとかいろいろあるんですよね。私たちはどんどん延長していって、増やしてもらう。税金を当然申告しないといけないので、それは頑張って日本で稼いだお金で払って、ドルは減らさないというやり方でやるのが、一番良い方法だと思います。
現地でのサポート体制
八木：初心者で全くわからないのですが、口座を作るサポートなどはありますか？
永松社長：現地に来ていただければ、1日お付き合いしてカード発行までサポートします。ABA銀行であれば、カード発行もアプリの設定も全部できるようになります。アクレダ銀行などの場合は、後日発行されたカードを向こうからお客様に郵送するところまでサポートをしています。
八木：心強いですね。カンボジア不動産で口座の作り方や、アプリの使い方などにご興味がある方は、エンマネの公式LINEに「カンボジア不動産」と送っていただければ、面談などのご紹介も可能です。
永松社長：でも銀行口座だけだと面白くないと思う。銀行口座だけでも、お金持っている方は、どんといれたいというのはいいと思います。やっぱり日本の場合だと、1000万円まで保証があるじゃないですか。よくカンボジアはないじゃないかと言われるんですけど、日本でも、ドル建ての預金には無いですから、同じことなんですよ。
日本法人でカンボジア口座を持つメリット
永松社長：あと、面白いのが日本法人でカンボジアの口座を作れるという点です。私自身も日本の法人の口座で物件を買っているので。
宮本：法人のほうがいいですよね。自分がなにかあったときに、法人であればそのまま相続できるわけですよね。
永松社長：いろんなリスクがあって、うちの顧問の弁護士の先生が、神戸のあさひ法律事務所の吉村先生が、顧問弁護士でカンボジアにも弁護士法人を持っていて見ていただいてるんですけど、私たちのお客様が10年以上たってお亡くなりになったケースがありました。登記がカンボジアとか、外国人が亡くなった相続なのでできるのかなというのがあったんです。でも挑戦しまして、共有で持ってたんですね。片方の方がなくなられて、遺産分割協議書を日本で作って、それを吉村弁護士にお願いしました。要は、日本で亡くなってこの人が相続を受けたから、この人の名義をこの人にしてくださいという、相続登記をやってみた。最近ですね。
あと、神奈川県のある会社がカンボジアに不動産を持っていて、精算になってしまったと。破産管財人の弁護士先生から「2年以内に全部やらなくちゃいけない」、「全部処分できたけど、カンボジアの不動産だけが売れない」と。うちにきて「買ってください」と。いや、破産管財で物件を買って、登記できるのかな？というのがあるじゃないですか。「安くてもなんでもいいから、処理しなくちゃいけない」と。最終的にうちの会社で買って、また吉村弁護士に、「破産管財できますかね？」と聞いたら「そりゃわかんねえ」と。(笑)
「でも買っていいですか？」と言ったら「自己責任で買え」と言われて、買ったら半年くらいで破産管財でも登記できたんです。
今の本題なんですけど、亡くなられるケースは何行かは平気だったんですけど、1行か2行はダメでしたね。亡くなって遺産分割で相続を受けた場合では、オープンにしてくれなかったという話を聞いてます。本当かどうか確認は取ってないですけど、発信されてましたので多分本当ですよね。ですので、アクレダ銀行などは共有名義でできるんですよ。例えば自分と奥さんとか、自分と息子さんとかお嬢さんとか、というのかできるので、それだといじれるじゃないですか。そういうリスクもあるので、簡単にポーンじゃなくて、それは都度お話しますけどやらないといけない。
最近だと、法人で買われた社長が亡くなられて、でも社長が交代しても法人の場合は平気なので、さっき言われた通り、法人であれば代表の変更だけなので基本的にはまず問題はないかなと。それは面白いやり方だと思いますね。
宮本：結局は法人でできるのであればやっておいた方がいろんなリスクが。
永松社長：ただそれも不動産ありきじゃないと、わざわざカンボジアに作る必要がないので。よほどお金があって積むならいいんですけど、それであればもうちょっと違う…もうちょっと安全なところにお金を入れた方がいいかなと。やはり不動産を買って、それに伴って口座を動かすというのが一番なので。私たちのお客さんだと家賃を溜めて、日本でちゃんと税金を払うじゃないですか。為替関係なしになりますね。で、新しい物件を買うときはドル口座から買ったり、家具・家電やるときはドル口座からやったり、そういう動かし方をされている方もいますね。そういう方はすごくうまく使っていますね。
八木：口座は不動産ありきなんでしょうか？
永松社長：だと思いますね。口座が結構流行ってるじゃないですか。口座を何のためにつくるのかという。カンボジアに1億円を貯金するの怖くないですか？みたいな。(笑)
1億円あったら別に日本でもうちょっと違う商品でもいいんじゃないかと考えると、作る意味はやはり不動産があって、初めていろいろ活かせる。
宮本：お金を生んで増やしていく。
永松社長：増やしていったりとか、実際使うこともできるかなと。あと遊びもカンボジアが好きで1年2回行くよとかだとQR決済がすごく便利なので、そういうために作るのは全然ＯＫだと思いますね。あとカンボジアのQRはタイで使えるでしょ。ABAバンクだとQRが。リエル口座にお金を入れておけば。そういうのもどんどんできるので。
海外口座の更なる可能性と「不動産×ドル資産」の王道スタイル
永松社長：関西万博の時は日本の万博内でも使えましたからね。カンボジアのQRが。今後どんどんそうなっていくと思うので、そういう意味でも面白いと思います。
八木：なるほど。そういったトータル的なサポートも全部やっていただけるんでしょうか？
永松社長：サポートというか、私たちが実際にやっている内容を「こうですよ」とお伝えしている形ですね。あとは、お客様で面白い——面白いというか、息子さんを役員に入れてカンボジアの物件を持っている、といった事例の方もいらっしゃるので、そういったお話も共有できます。
八木：もしお悩みの方や相談したい方がいれば、エンマネチャンネル（公式LINE）へお問い合わせいただければと思います。
カンボジアにおける「証券投資」の現状
永松社長：通常、例えばインドネシアなどであれば、口座にお金が入っていて、そこから証券口座や、証券口座の中でも向こうの法人を持ってるとIPO口座を作れて、IPOに投資できる。あるいは法人での仮想通貨口座といった展開も考えられます。しかし、カンボジアにも一応証券市場はありますが、まだそんなに活発ではない。ですので、証券口座を作って、投資して株で増やそうというのは期待しないでください。(笑)
先々はどうなるかわからないですけど、インドネシアの２億人以上いるところでも証券口座はそんなに値段は動かないでしょ？日本のような市場とは違います。
宮本：昔のベトナムのような感じでしょうか。
永松社長：ベトナムはまだ良い方かもしれませんね。カンボジアは上場している企業も少ないですし、動きがないので、そこまでの飛躍はなかなか難しいのが現状です。やはり「不動産を絡めて」というのが王道です。そこへ行くんだったら貯めて、次の物件っていう方が面白いのかな。
インカムゲインを次の物件へ繋げる「複利」の運用
宮本：社長が見てる人も、基本的には不動産で現地で増やしていくのが王道なスタイルですか？
永松社長：最近だと、不動産を持ってなくて向こうでお仕事をされていて、ドル口座にお金があって、Jタワー3を買っていただいたお客さんとかは、40万ドル近い値段で、日本円で考えると。
宮本：日本円で6000万円くらい。
永松社長：超えちゃうじゃないですか。現地の考え方ができるので、それで物に変えたりという考え方ができるので、ドル資産を持ってドルを稼いでドルを貯めて、またさらにドルの資産にする。ただ株式投資は、そこまで激しく今は動いていないので、日本やアメリカのように、そういうので増やしていくのはなかなか難しいのかなと。海外の株が買えるようになって口座を作れたら面白いですよね。でもまだそこまでやってないよね。
富士リアルティスタッフ：最近多いのは、オーナー様の中である程度収益が回り始め、インカムが入っていると、その原資を使って新しい不動産を。そうすると日本からキャッシュを出さずに、出してもごくわずかで済むので、それで膨らませて、今まだ働いているから不労所得はいらない、というのでやっている方は多いです。
永松社長：特にプレビルドの分割が毎月の金額が少なかったら、頭金だけ日本から送金して、月々の支払いを家賃で払うという。
宮本：なるほど。じゃあ最終金をどうするか。
永松社長：最終金は日本から持っていく。でもその間全部それでできるじゃないですか。そういうのでやられている方がいますよね。
宮本：そうしたら為替リスクもほぼないってことですよね。向こうで稼いだお金でそのまま。
永松社長：無いといったらおかしいですけど、最後残金40％みたいな時は、その時の影響は出ますけど、リスクは大分抑えられる。
八木：ありがとうございました。カンボジア不動産の家賃収入の回し方は、一回家賃を得て、それを米ドルの口座に入れて、それに金利でハイブリッドでお金を増やしていく。証券口座・株式はまだまだ不安定さがあると…
永松社長：不安定というかそんなに激しく動かないので、あえてやる必要はないかなと。
八木：ご興味のある方、カンボジアの口座を作りたいとか、法人の口座もご相談したい方はエンマネ公式LINEからお問い合わせください。本日はお二人ともありがとうございました。
永松社長・宮本：ありがとうございました。
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