不動産買取の手数料はいくら？仲介手数料がかからない理由と税金・諸費用を解説

不動産を売る方法には「仲介」と「買取」があり、なかでも不動産買取は仲介手数料がかからない売却方法として注目されています。とはいえ「本当に手数料はゼロなのか」「税金や諸費用はいくらかかるのか」「結局いくら手元に残るのか」と不安を感じる方も多いはずです。本記事では、不動産買取の手数料の仕組みと仲介手数料がかからない理由、さらに実際にかかる税金や諸費用、損しない進め方までをわかりやすく解説します。初めて売却を検討する方でも全体像がつかめる内容です。

不動産買取は仲介手数料がかからない売却方法

不動産の売却方法には仲介と買取があり、それぞれ費用の仕組みが異なります。ここでは不動産買取の手数料が仲介と比べてどう違うのかを整理します。

不動産買取と仲介の違い

不動産の売り方は大きく「仲介」と「買取」の2種類に分かれます。仲介は不動産会社が売主と買主の間を取り持ち、買主を探して売買を成立させる方法です。

一方の不動産買取は、不動産会社が自ら買主となって物件を直接購入する方法です。買主を探す活動が不要なため、仲介と比べて短期間で現金化できる点が大きな特徴になります。

不動産買取で仲介手数料がかからない理由

仲介手数料は、不動産会社が売主と買主をつなぐ「仲介業務」の対価として発生する報酬です。買主を探して契約をまとめる仕事があるからこそ、その成功報酬として手数料を請求できる仕組みになっています。

これに対して、不動産会社が売主から物件を直接買い取る場合、売主と買主を取り持つ仲介業務は発生しません。不動産会社による直接買取では、仲介手数料は原則として0円です。ただし、別の会社が仲介に入る取引や買取保証を利用する場合は、仲介手数料が発生することがあります。

不動産買取と仲介の手数料の違い

仲介で売却する場合の仲介手数料には上限が定められています。売却価格が400万円を超える場合は、原則として「売却価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式で上限額を計算できます。ただし、売買価格が800万円以下の「低廉な空家等」では、媒介契約の内容に応じて、売主・買主の一方から受け取れる報酬の上限が33万円（税込）となる特例があります。

下記に売却価格ごとの仲介手数料の上限と、不動産買取の場合を比較しました。不動産買取なら仲介手数料が不要になるため、手取り額の計算がシンプルになります。

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不動産買取でもかかる税金と諸費用

仲介手数料がかからない不動産買取でも、売却に伴う税金や諸費用は仲介と同様に発生します。ここでは代表的な費用項目とその目安を解説します。

売買契約書を作成するときにかかる印紙税

印紙税は、書面の不動産売買契約書を作成する際に課される税金です。契約書に収入印紙を貼付して納付し、契約書に記載された金額に応じて税額が変わります。電子契約として作成され、課税文書に当たる書面を作成しない場合は、原則として印紙税はかかりません。

不動産売買契約書の軽減措置が適用される場合、記載金額が500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円、1億円超5億円以下なら6万円です。契約金額と契約書の作成方法によって印紙税が変わるため、契約前に確認しましょう。

抵当権抹消の登記費用と司法書士報酬

住宅ローンの残債がある物件を売る場合、抵当権を抹消する登記手続きが必要になります。この抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、不動産1つにつき1,000円が目安です。

土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されていれば、登録免許税は合計2,000円になります。司法書士へ手続きを依頼する場合は別途報酬がかかりますが、金額は依頼先や手続き内容によって異なります。見積もりで登録免許税と司法書士報酬の内訳を確認することが大切です。

住宅ローンの一括返済手数料が必要なケース

住宅ローンが残っている場合は、売却代金や自己資金によって残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。一括返済手数料の有無や金額は、金融機関、契約内容、窓口・オンラインなどの手続き方法によって異なります。

手数料の金額は金融機関や返済方法によって異なります。ローン残債の確認を怠ると決済当日に手続きが滞る原因になるため、早めに金融機関へ相談しましょう。

譲渡所得税と住民税

不動産の売却で利益が出た場合は、その譲渡所得に対して所得税と住民税が課されます。譲渡所得は、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた額で計算します。

税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間で下記のように区分されます。所有期間が5年を超えるかどうかで適用税率は変わりますが、実際の税額は取得費、譲渡費用、利用できる特例によっても異なります。税率だけでなく、売却条件や資金計画も含めて時期を検討することが大切です。

引っ越し費用や不要品処分費などの諸費用

自宅の売却では、引っ越し費用や不要品の処分費用が発生する場合があります。また、登記や本人確認に必要な印鑑証明書、住民票などの取得費も必要です。金額は自治体、引っ越し時期、荷物量などによって異なるため、個別に見積もりましょう。

登記済権利証や登記識別情報を紛失しても売却できなくなるわけではありませんが、司法書士などによる本人確認情報の提供や、登記所の事前通知制度を利用する場合があります。境界が不明確な土地では測量が必要になることもあり、費用は物件の面積や形状、隣接地の状況によって変わります。追加手続きの有無を確認するため、必要書類は早めに点検しましょう。

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不動産買取は売却価格が低くなりやすい

不動産買取は手数料や手間の面でメリットがありますが、売却価格の面では注意が必要です。ここでは価格が低くなりやすい理由と、手取り額での比較の考え方を解説します。

不動産買取は売却期間を短縮しやすく現状のまま売れる場合もある

不動産買取では、不動産会社が直接買主となるため、仲介のように購入希望者を探す期間がありません。そのため、査定や契約条件が整えば、仲介より短期間で売却できる可能性があります。ただし、契約から入金までの期間は、物件調査や融資の抹消手続きなどによって異なります。

また、買取会社によっては、残置物がある状態や修繕前の状態でも買取に対応しています。売却前のハウスクリーニングやリフォーム、解体が不要になる場合があるため、査定時に引き渡し条件と費用負担を確認しましょう。

不動産買取は相場より安くなりやすい理由

不動産買取は、業者が買い取った物件をリフォームや再販して利益を得るビジネスモデルです。そのため再販に必要な費用や利益分を見込んだ価格が提示されます。

買取価格は、物件の立地や状態、再販売に必要な費用、買取会社が想定するリスクなどによって異なります。仲介手数料がかからなくても、仲介による想定売却価格より査定額が低くなる場合があるため、売却価格と諸費用を合わせて比較しましょう。

手数料と税金を含めた手取り額で仲介と比較する

買取と仲介を比べる際は、売却価格だけでなく諸費用を差し引いた手取り額で判断することが大切です。仲介では売却価格から仲介手数料や諸費用を引いた金額が手取りになります。

一方の買取では、買取価格から印紙税、登記費用、ローン返済に伴う費用、譲渡所得に対する税金などを差し引いて手取り額を確認します。仲介手数料の有無だけで判断せず、査定額と諸費用を反映した手取り額で比較することが欠かせません。

不動産買取は早期売却や内見の負担を抑えたい人に向いている

不動産買取は、転勤や離婚、相続などで早く現金化したい方に向いています。周囲に知られず売りたい方や、内見対応が難しい方にも適した方法です。

再建築不可物件や心理的瑕疵のある物件など、仲介では買主が限られやすい物件を取り扱う買取会社もあります。ただし、対応可能な物件は会社によって異なります。売却までの期間や内見対応の負担を重視する方に、買取は有力な選択肢といえるでしょう。

不動産買取で諸費用と税金を含めて比較する進め方

不動産買取で手取り額を適切に比較するには、事前の確認と準備が欠かせません。ここでは、諸費用や税金を含めて売却条件を判断するための実践的なポイントを解説します。

買取価格だけでなく諸費用の内訳を事前に確認する

買取会社を選ぶ際は、提示された買取価格だけでなく、諸費用の内訳まで確認することが重要です。印紙税や抵当権抹消費用、司法書士報酬などを誰が負担するかで手取り額が変わります。

費用負担の条件は会社によって異なるため、見積もりの段階で明細を求めましょう。諸費用を含めた実質的な手取り額で比較することが、損を防ぐ第一歩になります。

複数社に査定を依頼して不動産買取の相場を把握する

買取価格は業者によって差が出やすいため、複数社への査定依頼が有効です。1社だけの査定で決めてしまうと、相場より低い価格で売る失敗につながりかねません。

公的な価格情報や周辺の成約事例も参考にしながら、複数社の査定額と算定根拠を比較しましょう。アセットテクノロジーでは、買い取った物件を投資家へ直接販売できる体制を整えており、中間業者を介さない分を査定価格へ反映しやすい点が特徴です。査定額だけでなく、差し引かれる費用や引き渡し条件まで確認し、実際の手取り額で比較しましょう。

税金の特例や控除が使えるかを売却前に確認する

一定の要件を満たすマイホームを売却する場合は、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。適用後の課税譲渡所得が0円になれば、その譲渡所得に対する所得税と住民税はかかりません。ただし、印紙税や登記費用などは別途必要です。

土地や建物の売却損は、原則として給与所得などほかの所得と損益通算できません。ただし、一定の要件を満たすマイホームの買い換えや、住宅ローンが残るマイホームの売却では、損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。特例の適用には確定申告が必要なため、売却前に要件を確認することが大切です。

契約条件と引き渡し時期を確認して追加費用を防ぐ

契約時には、引き渡し日や残置物の扱い、契約不適合責任の免責範囲を細かく確認しましょう。合意した条件は必ず書面に残すことが、後のトラブル回避につながります。

契約不適合責任を免責または限定する場合は、対象とする範囲を売買契約書で明確にします。ただし、売主が知りながら買主へ告げなかった不具合などは、免責条項があっても責任を免れない可能性があります。既知の不具合を告知し、免責範囲を書面で確認することが重要です。

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よくある質問

まとめ

不動産買取は、不動産会社が直接買主となるため仲介手数料が原則0円になる売却方法です。ただし印紙税や登記費用、譲渡所得税などの税金や諸費用は仲介と同様に発生します。

仲介手数料がかからなくても、買取では再販売費用やリスクなどが査定額に反映されます。そのため、査定額から手数料・税金・諸費用を差し引いた手取り額で仲介と比較する視点が欠かせません。複数社の査定額と算定根拠を確認し、諸費用の内訳や利用できる税制上の特例を売却前に整理しましょう。

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