投資マンションの売却費用はいくらかかるの？売却費の節約方法も解説！

「投資マンションを売却したら、費用はいくらかかる？相場感が知りたい」

「少しでも負担を減らしたいけど、売却費を節約する方法ってあるの？」 

投資マンションの売却には、100～500万円ほどの、高額な費用がかかります。

費用が高額だからこそ、自分のマンションを売却したら、実際にはどのくらいの費用がかかるのか、リアルな数字を知りたいという方も、多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、平均的な条件を例に、マンションの購入価格と売却価格に応じて必要となる、売却時にかかる費用の目安額を算出し、早見表を作成しました。

ご自身が売却するマンションと条件の近い例が、表内にあれば、ぜひ参考にしてくださいね。

しかし、上記の早見表に示した費用額は、あくまでも、限られた条件で試算した、費用の目安額に過ぎません。表内に、「ご自身のケースに近い例がない」という方もいるでしょう。

ご自分のマンション売却に近い、リアルな数字を算出するには、以下8つの費用について、どの費用がかかるのか、それぞれどのくらいの費用がかかるのかを、確認する必要があります。

そこでこの記事では、投資マンションの売却にかかる費用について、その種類や計算方法を解説します。モデルケースを例に説明するので、手順に従いさえすれば、誰にでも簡単に計算できますよ。

さらに、節約や次の投資につながる、投資マンションの売却において知っておくべき知識についても解説します。

この記事を読めば、投資マンションの売却にかかる費用がいくらで、いつ、どのように支払わなければならないかが分かります。

売却の際に取るべき行動を知り、税金の負担を抑えたり、次の投資に活用したりすることもできますよ。

投資マンションの売却にあたり、費用がいくらなのか知りたいと思っている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

1.【売却額別の早見表で確認】投資マンションの売却に必要な費用

投資マンションの売却には、多額の費用がかかります。

実際に支払う金額は、マンションを売却した際の条件によって異なりますが、100～500万円ほどは、想定しておいた方がよいでしょう。

高額の費用が必要だからこそ、「今すぐ、費用額の目安が知りたい！」と思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、平均的な条件を例に、マンションの購入価格と売却価格に応じて必要となる、売却時にかかる費用の目安額を算出し、早見表を作成しました。

早見表を使うと、ご自身のマンションの購入価格と売却価格から、費用の目安額が分かります。

1つ目の早見表は、マンションの所有期間が8年の場合の、費用の目安額をまとめています。

2つ目の早見表では、マンションの所有期間が12年の場合の、費用の目安額をまとめています。

早見表の場合、マンションの売却にかかる費用は、以下のような内訳です。

いずれも、購入時は新築で、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションという前提です。

このように、上記の早見表に示した費用額は、あくまでも、限られた条件で試算した、費用の目安額に過ぎません。

そこでここからは、投資マンション売却にかかる、以下8種類の費用について、「2.投資マンションの売却でほとんどのケースで必要な費用は3種類」と「3.投資マンション売却に必要となる可能性のある6種類の売却費用」で、1つずつ解説していきます。

2.投資マンションの売却でほとんどのケースで必要な費用は3種類

「1.【売却額別の早見表で確認】投資マンションの売却に必要な費用」では、投資マンションの売却時にかかる費用を、早見表で紹介しました。

しかし、これはあくまでも、限られた条件で試算した、費用の目安額に過ぎません。

ご自身がマンションを売却した際の費用がいくらになるか知りたい場合には、必要となる可能性のある費用について、それぞれどのくらいかかるのか、実際に計算する必要があります。

そこでまず、投資マンションを売却する、ほとんどのケースで必要となる、以下3種類の費用について、解説します。

この3種類の費用は、投資マンションの売却時には、必要となる場合がほとんどです。

記事内では、下記のモデルケースを例に、それぞれの費用がいくらかかるか、試算していきます。

記事を読み進めながら、ご自身のマンション売却時には、どのくらいの費用がかかるか、試算してみましょう。

2-1.仲介手数料

投資マンションの売却に必要となる費用の1つ目は、仲介手数料です。

▼仲介手数料とは

仲介手数料は、法律によって上限が定められています。

2023年9月現在の仲介手数料の上限の計算式は、以下の通りです。

参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 」

国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

マンションの売却価格が400万円以上の場合、計算式は（売却価格×3％）＋6万円＋消費税です。

モデルケースの場合、売却価格は3,000万円なので、以下の計算が成り立ちます。

2-2.印紙税

投資マンションの売却に必要となる費用の2つ目は、印紙税です。

▼印紙税とは

印紙税は、マンションの売却価格によって異なります。

ご自身のマンションの売却価格から、いくらの印紙が必要になるか、確認しましょう。

2024年3月までは、印紙税に軽減措置がなされており、本来の半分ほどの印紙税の支払いで済みます。

モデルケースの場合、マンションの売却価格は3,000万円なので、本来2万円の印紙代がかかるところ、2024年9月時点では、半分の1万円となります。

2-3.登録免許税（抵当権抹消）

投資マンションの売却に必要となる費用の3つ目は、抵当権抹消のための登録免許税です。

▼登録免許税（抵当権抹消費用）とは

抵当権とは、投資マンションの購入でローンを組む際に、金融機関などが、その不動産を担保にする権利です。抵当権が設定されると、マンションの登記簿にその旨が記載されます。

マンションを売却する時点で、ローンの支払いが途中であれば、売却したお金で一括返済することになります。ローンを完済したら、登記簿に記載されている抵当権を抹消します。

「抵当権が抹消されている＝ローンを完済している」という証しなので、売却前に手続きが必要です。

抵当権の抹消は、複雑で難しい手続きが伴うため、司法書士などに依頼するのが一般的です。依頼の費用相場は、1～2万円程度と考えておくとよいでしょう。

モデルケースの場合、マンションの売却なので、建物と土地それぞれに1,000円ずつの税金がかかります。さらに、司法書士に手続き代行を1万円で依頼したとして、合計で以下の費用が必要となります。

 なお、マンションの購入時にローンを組んでいない場合や、すでにローンを完済していて、抵当権を抹消している場合には、この手続きは必要なく、もちろん費用もかかりません。

3.投資マンション売却に必要となる可能性のある5種類の売却費用

「2.投資マンションの売却でほとんどのケースで必要な費用は3種類」では、マンションの売却時、ほとんどのケースで必要となる、3種類の費用について解説しました。

次に、マンションの売却の条件によって、必要となる可能性がある、以下5種類の売却費用について、紹介します。

各費用について、どんなケースで支払う必要があるのか、また、いくらくらいの金額になるのかについて、適宜、下記のモデルケースを例に解説します。

ご自身のマンション売却のケースで、どの費用が必要になりそうか、考えながら読んでみてくださいね。

3-1.譲渡所得税（所得税・住民税）

投資マンションの売却に必要となる可能性がある費用の1つ目は、譲渡所得税です。

▼譲渡所得税とは

譲渡所得税が必要となるのは、マンション売却で利益が出た場合のみです。

▼譲渡所得税の支払いが必要となるケース

マンションを売却したとしても、譲渡所得がゼロ、あるいはマイナスの場合には、譲渡所得税の支払い義務は発生しません。

譲渡所得税の計算は、少々厄介です。

譲渡所得税がかかるのは、売却額全体ではなく、売却によって得た利益「譲渡所得」のみなので、譲渡所得を求める必要があります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

▼譲渡所得の計算式

参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

計算に必要となる「取得費」は、前もって計算しておかなければなりません。

譲渡所得税の計算については「 の記事内「3.【5ステップで計算できる】投資マンションの売却にかかる譲渡所得税」で、くわしく解説しています。

そちらも併せて参考にしてください。

ここからは、モデルケースを例に、実際にいくらくらいの譲渡所得税が必要なのか、算出していきます。

モデルケースの場合、売却価格は3,000万円なので、以下の計算で譲渡所得税が求められます。

3-2.ローン返済手数料

投資マンションの売却に必要となる可能性がある費用の3つ目は、ローン返済手数料です。 

▼ローン返済手数料とは

ローン繰り上げ返済手数料が必要なのは、マンションをローンで購入していて、なおかつ返済途中である場合です。

▼ローン返済手数料が必要となるケース

ローンの返済途中でマンションを売却する場合、売却で得た利益で、ローンを一括返済しなければなりません。

組んでいたローンを解約し、繰り上げて一括返済することになるので、事務手数料を求められるのが一般的です。

ローンを組んでいた金融機関や、プランの内容によっても異なりますが、手数料として1～5万円程度を請求される場合が多いようです。

モデルケースでも、ローンは支払い途中のため、1万円を支払ったと仮定します。

3-3.賃貸管理解約違約金

投資マンションの売却に必要となる可能性がある費用の5つ目は、賃貸管理解約違約金です。 

▼賃貸管理解約違約金とは

以下のようなケースで、必要となる可能性があります。

 ▼賃貸管理解約違約金が必要となるケース

上記の通り、不動産管理会社と交わした管理委託契約書に、解約時の違約金についての記載があった場合には、支払いが必要です。

違約金は、全ての不動産管理会社が設けているわけではないので、管理会社によって、違約金が発生する条件や金額はさまざまです。もちろん、必要ない場合もあります。

違約金の額は、家賃1ヵ月分を定めている会社が多いようです。

ただし、家賃6ヵ月分など、法外な金額設定として、顧客流出を阻止しようとする、悪質な管理会社もあります。残念ながら、すでに契約を交わしている場合には、支払わざるを得ないケースがほとんどです。

ただし、2年や3年といった契約期間が設定されており、そのタイミングで都度更新するという形を取っている場合には、更新のタイミングで契約を解約すれば、違約金は発生しません。

違約金が高額な場合には、売却のタイミングを見極める必要があります。

まずは、不動産管理会社との管理委託契約書の内容を確認して、以下を把握しましょう。

モデルケースでは、家賃1ヵ月分に当たる10万円を支払ったと仮定します。

3-4.消費税

投資マンションの売却に必要となる可能性がある費用の2つ目は、消費税です。 

▼消費税とは

私たちの最も身近な税金である消費税は、マンションの売却でも発生する可能性があります。

マンション売却で消費税が発生するのは、建物部分のみで、土地には一切かかりません。

課税対象となるのは、2年前の課税売上高が1,000万円を超えている場合に限られます。

▼消費税の支払いが必要となるケース

2年前の課税売上高が1,000万円を超えていない場合には、支払う必要はありません。

具体的には、以下のようなケースが該当しやすいのではないでしょうか。

2023年現在、消費税は10％です。モデルケースに消費税がかかるとして、いくらになるでしょうか。

モデルケースの場合、マンションの売却価格は3,000万円です。しかし、これは土地と建物を合わせた売却価格のため、この価格から消費税を算出することはできません。

消費税を算出するには、課税対象となるマンションの、建物部分の固定資産税評価額を確認する必要があります。

マンションの固定資産税評価額は、以下3つの方法で確認できます。

 ▼固定資産税評価額の確認方法

仮に、モデルケースのマンションの、建物部分の固定資産税評価が、売却価格の約7割にあたる2000万円だった場合、消費税は200万円かかります。

このように、消費税がかかるかどうかで、手元に残るお金、あるいは損失額は大きく変わります。

「2年前の課税売上高が1,000万円を超えている」可能性がある方は、マンション売却の前に、税務署や税理士に確認しておきましょう。

国税に関する質問は、国税庁の「税についての相談窓口」が便利です。

3-5.登録免許税（登記名義人表示変更）

投資マンションの売却に必要となる可能性がある費用の4つ目は、登記名義人表示変更にかかる登録免許税です。

税金としては「2-3.登録免許税（抵当権抹消）」と同じ名目ですが、目的と内容が異なります。

▼登録免許税（登記名義人表示変更費用）とは

登記名義人表示変更は、所有しているマンションの登記簿に記載されている、所有者の住所や氏名を変更する手続きです。

マンションを購入してから売却するまでの間に、住所や氏名が変わった場合、マンション売却の際には、前もって、正しい住所や氏名に戻しておく必要があります。

具体的には、以下のようなケースで、必要となります。

▼登録免許税（登記名義人表示変更費用）が必要となるケース

しかし、もしマンションを購入してから売却するまでの間に、住所や氏名が変わっていても、以下の場合には、登記名義人の表示変更は必要ありません。

▼登録免許税（登記名義人表示変更費用）が必要ないケース

「2-3.登録免許税（抵当権抹消）」で述べた通り、ローン返済途中でマンションを売却する場合、抵当権の抹消が必要です。

抵当権を抹消する手続きを行う際に、氏名や住所の変更を申し出て、その事実を証する情報提供を行うことで、登記名義人表示変更の登記を省略できます。

ローンを完済していて、抵当権の抹消を行わない場合には、登記名義人の表示変更をしなければなりません。表示変更の手続きはそれほど複雑ではないので、自分でも行えます。

以下の必要書類をそろえて、法務局で登記の申請をしましょう。

▼登記名義人表示変更に必要な書類

このように、自分で表示変更を行う場合には、最低2,550円の費用がかかります。

もし、時間や手間をかけずに変更手続きをしたいのであれば、司法書士などに依頼しましょう。その場合には、さらに1～2万円程度の費用がかかります。

4.節約できる！投資マンションを売却する際に取るべき3つの行動

次に、投資マンションを売却する際に取るべき行動を解説します。

今回紹介するのは、以下3つの方法です。

これらの方法を知っておくことで、費用の削減や、次の投資への活用ができます。

ここまで解説してきたように、マンションの売却には、数十万～百万円単位の費用がかかります。

売却によって利益が得られればいいようなものの、費用と差し引きすると、結局は赤字になってしまうケースも少なくありません。

もし「売却費用を少しでも安くしたい」「何か工夫ができるならしたい」と考えているのなら、ここで紹介する方法を試してみてはいかがでしょうか。

可能な場合には、以下のモデルケースを例にとって、具体的な節税額も紹介します。

ご自身の場合と置き換えて、費用の節約や活用が可能か、考えてみてくださいね。

4-1.5年を超えたタイミングで売却する

1つ目は、5年を超えたタイミングで、マンションを売却する方法です。

モデルケースの場合には、この方法で、約194万円の節約ができます。

この方法が節約に有効なのは、マンションの所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が下がるからです。

マンションの所有期間に対する税率は、以下の表のとおりです。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

マンションの所有期間が5年以内の場合の税率は約40％、5年以上だと約20％だと分かります。

つまり、5年を過ぎると、それまでの約半分の税率で済むということです。

それでは、実際にモデルケースを例にとって、節税額を計算してみましょう。

「3-1.譲渡所得税（所得税・住民税）」で計算した際には、モデルケースのマンションの所有期間は8年で、譲渡所得税は約205万円でした。

所有期間が5年以下の場合を計算すると、譲渡所得税は約399万円という結果が出ました。

つまり、モデルケースの場合、5年を超えたタイミングでマンションを売却すると、それ以前に売却した場合と比較して、約194万円の節税が可能だと分かります。

4-2.売却にかかった費用を詳細に計上する

2つ目は、マンションの売却にかかった費用を漏れなく計上する方法です。

上記のモデルケースで、仮に、売却にかかった費用に50万円の漏れがあった場合、この方法で、約10万円の節税が可能となります。

この方法が節税になるのは、売却にかかった費用が多いほど、譲渡所得税の課税対象となる、「譲渡所得」の金額を減らせ、節税につなげられるからです。

▼マンションの譲渡所得の計算式

参考：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

ここからは、売却にかかった費用の算出に、50万円の漏れがあったとして、譲渡所得税を計算します。

「3-1.譲渡所得税（所得税・住民税）」で紹介した通り、モデルケースの場合、マンションの譲渡所得は、1,007万円です。つまり、1,007万円が、譲渡所得税の課税対象となります。

しかしもし、売却にかかった費用に50万円の漏れがあったとしましょう。

その場合、譲渡所得税の課税対象となる、マンションの譲渡所得は50万円下がり、957万円となります。

それぞれの譲渡所得に、税率20.315％をかけると、以下の譲渡所得税額が算出できます。

結果として、譲渡所得税額に、約10万円の差が生じます。

この結果から、売却にかかった費用を漏れなく計上することが、節約につながると分かります。

売却にかかる費用を漏れなく計上するために、どのような費用が計上できるのかを把握しましょう。

計上できる費用と、できない費用には、主に以下のようなものがあります。

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

売却にかかる費用を算出する際には、漏れなく計上できているか、確認しましょう。もし計上できるのか分からない費用があれば、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

国税に関する質問は、国税庁の「税についての相談窓口」が便利です。

4-3.特定事業用資産の買換え特例を利用する

3つ目は、特定事業用資産の買換え特例を利用する方法です。

投資マンションのような収益物件の場合、特定事業用資産の買換え特例を利用できます。

▼特定事業用資産の買換え特例とは

参考：国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

この制度は、収益物件の買い替えの際に、既存の物件の譲渡所得税の一部の支払いを先送りできるというものです。直接、費用の節約につながるわけではありませんが、次の投資への負担を減らせます。

モデルケースの場合には、最大で約164万円の譲渡所得税を、繰り延べできます。

この「買換え特例」を利用すると、買い替えにかかる税負担の、大部分の支払いを先延ばしして、物件を買い替えるハードルが下がります。

例えば、いま所有しているマンションを売却して、より利益の出そうなマンションへの買い替えを考えている場合には、購入資金の節約ができるので、大きなメリットとなるでしょう。

ここからは、モデルケースを例にとって、具体的な繰り延べ額を算出してみます。

モデルケースの譲渡所得は1,007万円。課税額は、約205万円です。

特定事業用資産の買換え特例を利用し、特定の要件を満たして、譲渡所得のうち最大80％の課税を、繰り延べたとすると、以下のような計算式が成り立ちます。

本来であれば約205万円支払う予定だった譲渡所得税が、約41万円に抑えられます。

くわしい計算方法や手続きについては、国税庁の「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」でご確認ください。

5.確実な取り引きができる！投資マンションの売却費用支払いスケジュール

次に、ここまで解説してきた、投資マンションの売却費用について、その支払いスケジュールを説明していきます。

支払いのタイミングを大きく3つに分けると、それぞれのタイミングで支払う費用は以下の通りです。

支払いのタイミングをしっかり把握して、支払い忘れやミスのない、確実な取り引きを目指しましょう。

今回は以下のモデルケースを例に、それぞれのタイミングに支払うべき費用感も紹介します。

賃貸管理解約違約金（10万円）を支払うタイミングは、不動産管理会社によって異なるので、今回は除外しています。

5-1.売買契約時に支払う費用

売買契約時に支払うのは、以下2つの費用です。

買主と売買契約を交わす際に支払うのは、仲介手数料の半分と印紙税です。

基本的に、どちらも現金での支払いになるので、前もって用意しておきましょう。

 ATMで費用を引き落とす場合には、1日の上限額が定められている場合があります。時間に余裕を持って、用意してくださいね。

仲介手数料は、以下の計算式で算出できます。

参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 」

国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

印紙税は、以下の表の通り、マンションの売却価格によって異なります。

モデルケースの場合には、売買契約のタイミングで、以下の金額を支払うことになります。

5-2.引き渡し時に支払う費用

マンション売却の決済と引き渡しの際には、以下3つの費用を支払う可能性があります。

1つ目は「5-1.売買契約時に支払う費用」で支払った、仲介手数料の残りです。

2つ目は、登録免許税です。抵当権抹消と、登記名義人表示変更のどちらの場合も、司法書士に手続きを頼んでいる場合には、このタイミングで支払います。

抵当権を抹消する場合には、登記名義人表示変更の費用は不要です。また、登記名義人表示変更を自分で行う場合には、引き渡しのタイミングより前であれば、いつ行っても構いません。

登録免許税は1つの不動産（建物、土地）につき1,000円、司法書士の手続き代行料は1～2万円ほどです。引き渡しの場で、手続き費用と税金の合計額を現金で支払うほか、事後振り込みの場合もあります。

3つ目はローン返済手数料です。以下の両方に当てはまる場合に、支払う可能性があります。

モデルケースの場合には、売買契約のタイミングで、以下の金額を支払うことになります。

また、売主と買主が顔をそろえるこのタイミングで、ローン完済と売却の手続きも同時に行うのが一般的です。

5-3.確定申告後に支払う費用

「3-1.譲渡所得税（所得税・住民税）」は、売却翌年の確定申告を行った後で支払います。

支払いの具体的なタイミングは、所得税と住民税とで異なります。

所得税は、マンションを売却した翌年に、確定申告を行った後で納付します。期限は、確定申告の期間内です。期限を過ぎると延滞税が課せられるので、注意しましょう。

支払い方は、以下7つの方法から選べます。

参考：国税庁「税金の納付」

支払方法についてのくわしい内容は、国税庁の「税金の納付」ページでご確認ください。

住民税は、納付書を使って自分で納付する場合には、マンションを売却した翌年の6、8、10月、翌々年1月に支払います。

給与所得者であれば、確定申告の際に、以下のように「特別徴収」を選択して、給与から天引きされるように手配することも可能です。

出典：東京都北区「徴収方法（住民税の納め方）」

譲渡所得税は、マンションの所有期間によって、以下のように税率が異なります。

参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

モデルケースの場合、8年マンションを所有していたため、確定申告後に、以下のタイミングで、それぞれの税金を支払うことになります。

6.アセットテクノロジーなら投資マンションの売却費用を最小限に抑えて、次のステップに進める！

投資マンションの売却費用を抑えたいのなら、アセットテクノロジーへの売却をご検討ください。

アセットテクノロジーでは、投資物件の出口戦略を含めた、賃貸経営のサポートを行っています。

不動産の購入から売却まで、ワンストップでサポートしているため、高額買取が可能です。

さらに仲介手数料をいただいておらず、売却時の金銭的なご負担を軽くします。

例えば、2,500万円の物件を10年後に2,500万円で売却した場合、売却時の費用を、他社の半分以下に抑えられます。

高額な仲介手数料の支払いが必要ないため、マンション売却後も、次のステップへと進みやすくなります。

マンションの売却のみのご依頼も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

7.まとめ

投資マンションの売却には、100～500万円ほどの、多額な費用が必要です。

この記事では、平均的な条件を例に、マンションの購入価格と売却価格に応じて必要となる、売却時にかかる費用の目安額を算出し、早見表を作成しました。

早見表の場合、マンションの売却にかかる費用は、以下のような内訳です。

ご自身のマンション売却にかかる費用を算出するには、以下8種類の費用について、どれが必要なのか、それぞれいくらの費用がかかるのかを確認しましょう。