分譲マンションの管理会社とは？種類や業務内容、費用を網羅的に解説

「分譲マンションの管理会社って何をしてくれるの？」

「今の管理会社のままでいいのかな…」

分譲マンションの管理組合の役員や、マンションオーナーの方が、分譲マンションの管理会社を今の会社でいいのか気になって、この記事にたどり着いたのではないでしょうか。

分譲マンションの管理会社には以下の2種類があり、一部屋からの管理ならプロパティマネジメント、マンション全体の管理ならビルマネジメントを委託します。

プロパティマネジメントは入居者の募集や、入居者が滞納した家賃回収などを代行します。

また、ビルマネジメントは建物の修繕や、エレベーターなどの設備点検などがメインです。

管理会社へ支払う管理委託費の相場は以下の通りですが、管理会社によって業務範囲が異なるため、実際の費用はさまざまです。

【管理委託費の相場】

「業務内容の割に費用が高い！」など、現行の管理会社に不満があるなら、プロパティマネジメント・ビルマネジメントのどちらも、契約中の変更が可能です。

ただし、せっかく変更しても信頼できる管理会社選びのポイントを押さえなければ、また管理会社に不満を抱くことになるでしょう。さらに、変更の際の注意点を知らなければ、トラブルが起きかねません。

そこで、この記事では、以下のポイントについて、詳しくご紹介します。

上記のポイントを踏まえると、あなたの分譲マンションの管理会社はこのままでよいのか判断できます。

また、不満がある場合はスムーズに変更し、空室改善や、建物の資産価値を守ることに繋げられるでしょう。

あなたの大切な分譲マンションをしっかりと管理してもらえるように、ぜひ最後までお読みください。

1.分譲マンションの管理会社は2種類

冒頭でもお伝えした通り、分譲マンションの管理会社には、以下の2種類があります。

一部屋からの管理ならプロパティマネジメント、マンション全体の管理ならビルマネジメントを委託します。

それぞれの特徴について、詳しくご紹介するので、2つの違いを理解しましょう。

1-1.部屋内部や賃貸管理業務を引き受ける管理会社（プロパティマネジメント）

玄関よりも内側の部屋の管理や、賃貸管理業務を引き受ける管理会社のことを、「プロパティマネジメント」といいます。

一室からの投資用マンションをお持ちの方が委託する管理会社で、オーナーに代わって入居者の募集や、入居者が滞納した家賃回収といった、賃貸管理を代行します。

プロパティマネジメントには、以下の2種類があるので、知っておきましょう。

委託管理は、各物件の賃貸管理業務の一部、もしくは全部を委託できるもので、家賃保証はありません。

サブリースは、サブリース会社に一棟を借り上げてもらえて賃貸契約まで丸投げできる上に、家賃保証もある前提となっています。

しかし、実際には免責期間が定められており、家賃保証はほぼないと言っても過言ではありません。
サブリースはトラブルが付きものなので、委託管理を選ぶことを強くおすすめします。

1-2.建物全体の管理業務を引き受ける管理会社（ビルマネジメント）

玄関よりも外側となる、建物全体の管理業務を引き受ける管理会社のことを、「ビルマネジメント」といいます。

分譲マンションの場合、マンション管理の主体はあくまでも住民ですが、お住まいの方が管理組合を通して管理会社に委託すると、建物の修繕や設備点検などの維持管理全般を代行してもらえます。

ビルマネジメントを引き受ける管理会社についても、分譲マンションを販売した会社から斡旋されたところに決めてしまうことがほとんどなので、あなたもそうではないでしょうか。

実際、国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると、マンション購入時に分譲会社に斡旋された管理会社のまま変更していないと回答した管理組合は、全体の73.1％にも上りました。

参考：国土交通省「平成30年マンション総合調査」

しかし、管理組合総会で決議すれば、住民らで選んだ管理会社に変更することも可能です。

管理会社へと支払う費用は、住民（区分所有者）が管理費として支払った金額の大部分が充てられています。

2.分譲マンションの管理会社が代行する業務内容一覧

分譲マンションの管理会社には、2種類あることをお分かりいただいたところで、「管理会社はどんな業務をしてくれるの？」「この業務は依頼できる？」など、業務内容の範囲が気になりますよね。

以下の種類ごとに、管理会社の業務内容について、詳しくご紹介します。

2-1.プロパティマネジメントの場合

プロパティマネジメントの場合、分譲マンションの管理会社が代行してくれる業務内容は、以下の通りです。

※あくまでも一例であり、管理会社によって委託できる業務範囲は異なります。

入居者の募集や賃貸借契約書の作成などの他に、入居者が家賃が滞納した際には、催促・回収まで行ってくれます。

プロパティマネジメントを引き受ける管理会社に委託管理する場合、以下の2種類があります。

【プロパティマネジメントの委託管理の種類】

マンションが遠方にある方や忙しい方は全部委託、近隣のマンションで、点検の立ち会いやトラブル対応などができる時間に余裕がある方は一部委託がおすすめです。

2-2.ビルマネジメントの場合

ビルマネジメントの場合、分譲マンションの管理会社が代行してくれる業務内容は、以下の通りです。

※あくまでも一例であり、管理会社によって委託できる業務範囲は異なります。

管理員の駐在、建物の修繕・設備点検、清掃業者による清掃など、業務は多岐にわたります。

ビルマネジメントを引き受ける管理会社への委託方法についても、以下の2種類があります。

【ビルマネジメントの委託管理の種類】

住民の高齢化が深刻なマンションや共働き世帯が多いマンションなど、住民（特に管理組合の役員や一棟所有しているオーナーなど）の負担を軽減したいなら、全部委託がおすすめです。

負担が増えても管理委託費を安くしたいなら、一部委託を検討しましょう。

3.分譲マンションの管理会社へ支払う費用相場

分譲マンションにおける管理会社の業務内容についてわかったところで、業務内容によってどれくらい費用が変わってくるのか知りたいですよね。

管理会社に支払う費用のことを、「管理委託費」といいます。

業務内容が異なる以下の2種類の管理会社では、管理委託費の費用相場も違うので、詳しくご紹介しましょう。

3-1.プロパティマネジメントの場合

プロパティマネジメントの場合、以下のように委託管理かサブリースかによっても変わりますが、管理会社へ支払う管理委託費の相場は、一部屋あたり家賃の3～20%です。

【プロパティマネジメントの管理委託費の相場】

家賃10万円で管理委託費が家賃の5%の場合なら、一部屋あたりの月額は5,000円となります。

管理委託費の相場に幅があるのは、委託契約によって対応してもらえる業務範囲が異なるからです。

例えば、A社 とB社 では以下のように管理委託費が異なりますし、同じB社でも複数のプランから選べる場合も少なくありません。

※1　管理委託費とは別に、実際にかかった費用はオーナーが負担

※2　24時間サポートサービスが無料付帯

その他、管理会社によっても「マンション1部屋からの賃貸管理を委託」「マンション一棟を所有している場合しか利用できない」など、プランが分かれていることもあります。

管理委託費だけに注目せず、各管理会社のサービス内容の詳細を踏まえて選びましょう。

3-2.ビルマネジメントの場合

ビルマネジメントの場合、管理会社へ支払う管理委託費の平均月額は一部屋あたり15,000円程度です。

実際、国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると、一部屋あたりの管理費総収入（駐車場使用料などの充当額を含む）の平均月額は15,257円です。

（※補足：管理費＝管理委託費ではありませんが、管理費は主に管理委託費に使われます。）

業務範囲が広い全部委託の方が費用は高く、業務範囲が狭い一部委託の方が費用は安くなります。

管理組合の役員や、一棟所有しているオーナーの方は、管理委託費の安さだけで選ぶと負担が大きくなってしまうため、各管理会社のサービス内容の詳細を踏まえて選ぶようにしましょう。

4.現行の管理会社に不満があるなら変更できる！変更すべきケース

ここまで管理会社の業務内容や費用相場について知識を得たところで、「あれ？今の管理会社って業務内容の割に高いのでは？」など、現行の管理会社に疑問を持った方は多いのではないでしょうか。

管理会社は、契約中でも変更が可能です。

とくに、以下の4つのケースに当てはまる場合は、この機会に変更することをおすすめします。

変更すべき理由について、詳しくご紹介するので、参考にしてみましょう。

4-1.【プロパティマネジメントの場合】客入りが悪く入居率90%以下を切る

プロパティマネジメントの場合、客入りが悪く、入居率90%（首都圏では95%） 以下を切るなら、管理会社を変更すべきです。

安定した家賃収入を得るために投資用マンションを所有しているのに、客入りが悪ければ、管理委託費がかかるばかりで、想定していた収入を得られません。

客入りが悪い理由として、以下の2つが考えられます。

管理会社のせいで客入りが悪くなっているなら、委託し続けるメリットはないため、変更を検討しましょう。

4-2.クレームが相次ぐなど対応が悪い

クレームが相次ぐなど、管理会社の対応が悪いと感じるなら、変更すべきです。

理由は、以下の通りです。

【対応が悪い管理会社を変更すべき理由】

「修繕箇所がいつまで経っても修繕されない」「清掃がきちんと行われていない」など、管理会社に不満を抱いているなら、この機会に変更しましょう。

4-3.管理委託費が相場より高いのに価格に見合ったサービスを受けられていない

管理委託費が相場より高いのに、価格に見合ったサービスを受けられていないと感じるなら、管理会社を変更しましょう。

管理委託費の相場は、以下の通りです。

【管理委託費の相場】

業務内容が幅広いほど費用は高くなりますが、契約書を確認して、以下のようなケースに当てはまるなら、価格に見合ったサービスを受けられていません。

 価格に見合ったサービスを受けるために、業務内容の範囲をよく確認して、同じ費用でもより広い範囲の業務を引き受けてくれる管理会社に変更すべきです。

4-4.管理会社の経営状況が良くない

以下の兆候が見られるなど、管理会社の経営状況が良くない場合も、変更を検討すべきです。

管理会社が倒産すると、マンションの管理業務が停止して清掃や設備のメンテナンスが滞り、住環境が悪化するだけでなく、マンションの資産価値まで下がる可能性があります。

さらに、プロパティマネジメントの場合は、回収された家賃が振り込まれない恐れもあるのです。

管理会社を変更するか判断するために、以下の方法で経営状況を確認しましょう。

【管理会社の経営状況を知る方法】

5.現行の分譲マンションの管理会社を変更する手順

ここまで読んで「現行の分譲マンションの管理会社を変更しよう！」と思っても、経験がなければ、どのように進めればいいのかわかりませんよね。

管理会社を変更する際には、トラブルが起きないように、一つずつ手順を踏んでいくことが非常に大切です。

あなたのマンションの管理会社がプロパティマネジメントかビルマネジメントかによって、手順は異なるので、該当する方を確認しましょう。

5-1.プロパティマネジメントの場合

プロパティマネジメントの場合、以下の5つの手順を守って、現行の管理会社から新しい管理会社へと変更しましょう。

管理会社を変更するにあたって非常に重要なのは、管理会社変更通知をする際に、入居者に新しい管理会社の連絡先や家賃の振込口座を確実に伝えることです。

新しい管理会社と契約を結んだ後は、入居者に管理会社変更通知を行います。

家賃の支払い遅延や滞納が起こらないように、新しい管理会社の連絡先や家賃の振込口座を確実に伝えましょう。

オーナーではなく、管理会社が書面による通知や電話案内を代行してくれる場合もあるので、契約の際に管理会社に確認しておくと安心です。

5-2.ビルマネジメントの場合

ビルマネジメントの場合、以下の6つの手順を守って、現行の管理会社から新しい管理会社へと変更しましょう。

管理会社を変更するときは、管理組合総会の普通決議で半数以上の出席、出席者の過半数の賛成を得る必要があります。

管理会社変更を決議するためには、年1回開催される通常総会、もしくは臨時総会で、普通決議を行わなければなりません。

そこで、区分所有者（住民）の半数以上が出席し、出席者の過半数の賛成を得ることができれば、管理会社を変更可能です。

総会では、管理会社変更の経緯説明や、新しい管理会社の担当者に対する質疑応答などを行います。

総会を開催するには通常総会の2週間前、もしくは臨時総会の5日前までに以下の書類を作成し、全員に配布しなければなりません。

管理会社がこれらの書類作成をサポートしてくれる場合もあるので、契約の際に管理会社に確認しておきましょう。

6.分譲マンションの管理会社を変更する際の注意点

現行の分譲マンションの管理会社を変更する手順がわかったところで、実際に行動に移す前に、知っておきたい注意点があります。

以下の3つの注意点に気を付けて変更しなければ、予期せぬトラブルが発生する可能性があります。

しっかりと押さえておきましょう。

6-1.現行の管理会社と揉めないように穏便に解約手続きを進める

新しい管理会社に変更するにあたって、現行の管理会社と揉めないように、穏便に解約手続きを進めましょう。

新しい管理会社に移行するまでの間に、以下のようなトラブルが起こる可能性があるからです。

新しい管理会社に移行するまでの間も管理業務は必要になるので、委託契約書に記載された解約申し出のタイミングや手順を守って、穏便に手続きを行いましょう。

6-2.全入居者に契約内容の変更を確実に伝える

管理会社を変更する際には、全入居者に以下の契約内容の変更を確実に伝えましょう。

【管理会社を変更する際に全入居者に伝えるべき内容】

伝え忘れると、プロパティマネジメントの場合は、家賃収入が入らないだけでなく、入居者の不信感を高める可能性があります。

ビルマネジメントの場合は、管理組合総会に住民の半数は出席していますが、出席しない人も少なくありません。

新しい管理会社に移行するにあたって、管理費の徴収額や、徴収するタイミングが変更する場合もあるため、必ず全入居者に契約内容の変更を以下の内容を伝えましょう。

6-3.【プロパティマネジメントの場合】新しい管理会社も家賃保証を付けられるのか確認する

プロパティマネジメントの場合、新しい管理会社も家賃保証を付けられるか確認しましょう。

現在、管理会社を通して保証会社の家賃保証を利用している場合、新しい管理会社で家賃保証が付けられなければ、入居者が家賃を滞納しても、これまでのように家賃収入は入ってこなくなります。

新しい管理会社に変更しても家賃保証を付けられるか、契約前によく確認しておきましょう。

7.分譲マンションにおける信頼できる管理会社選びのポイント

分譲マンションの管理会社を変更するにあたって、手順や注意点に気を付けても、そもそも新しい管理会社選びが不適切では、「変更してよかった」と思えるようにはなりません。

そこで、信頼できる管理会社を選ぶためには、以下の4つのポイントが重要になります。

家賃収入を安定的に得られたり、あなたのマンションの資産価値を守れたりするように、参考にしてみましょう。

7-1.【プロパティマネジメントの場合】客付け力が高い

プロパティマネジメントの場合、管理会社を選ぶにあたって重要となるのは、客付け力が高いことです。

賃貸事業に精通している管理会社に依頼すれば、積極的に内見客を引っ張るなどのアプローチをしてくれて、安定した家賃収入を得られる可能性が高まるからです。

管理会社の客付け力が高いか見極めるためには、以下の点に注目しましょう。

特に、具体的な数値で紹介・成約実績を示してくれる管理会社は、マンション紹介サイトとの繋がりが強く、サイト上での物件の見せ方も上手な傾向があります。

客付け力が高い実績豊富な管理会社を選びましょう。

7-2.担当者のレスポンスが早い

信頼できる管理会社を選ぶために、担当者のレスポンスが早いかどうかを確認しましょう。

玄関の自動ドアのガラスにヒビが入ったなど、緊急で修理が必要なときには、すぐに管理会社の担当者と連絡が取れなければ、危ない上にイライラしますよね。

プロパティマネジメントなら、管理会社がすぐに入居者の対応をしてくれなければ、入居者は管理会社への不満を募らせて、転居を検討しかねません。

担当者のレスポンスが早い管理会社には、以下のような特徴があります。

担当者のレスポンスが早ければ、どんなときでもすぐに対応してくれるので、安心して任せられるでしょう。

7-3.業務内容と費用のバランスが良い

管理会社選びにおいては、業務内容と費用のバランスの良さも、とても重要です。

以下のように、業務内容と費用がアンバランスな管理会社を選んでも、「この管理会社に変更して良かった」とは到底思えないからです。

どんな業務を任せたいのか書き出し、その業務を代行してくれる５社以上の見積書を取り寄せて、費用対効果を見比べると、業務内容と費用のバランスの取れた管理会社を選べるでしょう。

7-4.地域の工事業者に詳しい

管理会社が地域の工事業者に詳しいかどうかも、信頼できるか見極めるために確認すべきです。

なぜなら、地域の工事業者とのやり取りは言い値になることが多く、管理会社が適切な業者を知らなければ、高額な修繕費や手数料を不当に請求される可能性があるからです。

そのようなことがないように、以下のような管理会社を選びましょう。

ビルマネジメントの場合、徴収された管理費から管理委託費や急な修繕費を引いた金額が少しずつ貯まっていけば、マンション全体の修繕積立費の足しにできます。

分譲マンションの管理会社は、地域の各専門業者のことをよく知っているところを選びましょう。

8.分譲マンションの管理会社を変更するなら一元管理ができるアセットテクノロジーにお任せを！

分譲マンションの新しい管理会社をお探しの方は、マンション管理から仲介業までをワンストップで手掛けるアセットテクノロジーを、ぜひご検討ください！

アセットテクノロジーの強みとなるのは、以下の3つです。

あなたのやるべきことは最小限にしつつ、空室をすぐに埋めて、あなたのお役に立ちますので、ぜひお任せください。

8-1.仲介業を行っているので客付け力が高い

賃貸事業に精通したプロパティマネジメントの管理会社をお探しなら、仲介業を行っているアセットテクノロジーであれば、客付け力が高く、いち早く入居者をご紹介できます。

なお、アセットテクノロジーでは「ダイレクト賃貸」という、投資用マンションオーナーと部屋を探している入居者を直接マッチングさせるサービスを提供しています。

オーナーと入居者を直接マッチングさせられる分、広告費の削減ができるのです。

入居者にとっても広告費が浮く分、仲介手数料が割安となるため、他の管理会社に委託した場合よりも、スピーディーな契約が期待できます。

8-2.アプリのメッセージ機能により担当者とスムーズにやり取りできる

アセットテクノロジーでは、アプリのメッセージ機能をご利用いただけるので、担当者とのやり取りをスムーズに行っていただけます。

これまで担当者のレスポンスの遅さに困っていた方も、アセットテクノロジーなら、口頭や書面でのやり取りが必要なく、チャットのように、いつでもご相談いただけます。

どんなときも素早いレスポンスで、あなたのマンションの資産価値を守ります。

8-3.書類管理が簡単で紛失の心配がない

アセットテクノロジーでは、メッセージ機能を始めとした管理サービスが一元化したアプリがあり、電子契約（オプション）による書類管理も簡単です。

プロパティマネジメントの場合、所有している戸数が多いと、入居者ごとの書類管理が煩雑になります。

しかし、アセットテクノロジーのアプリを利用すれば、必要なときに必要な書類をすぐに確認できるだけでなく、紛失の心配もありません。

アセットテクノロジーにご興味を持っていただけた方は、以下のボタンよりぜひお問い合わせください。

9.まとめ

分譲マンションの管理会社について、詳しくご紹介させていただきました。改めて、ポイントをおさらいしていきましょう。

分譲マンションの管理会社は以下の2種類で、一部屋からの管理ならプロパティマネジメント、マンション全体の管理ならビルマネジメントを委託します。

分譲マンションの管理会社に支払う管理委託費の相場は、以下の通りです。

【管理委託費の相場】

現行の管理会社に不満があるなら変更は可能で、変更すべきケースは以下の4つです。

分譲マンションの管理会社を変更する際には、以下の3つの注意点に気を付けましょう。

特にプロパティマネジメントの管理会社をお探しの方は、マンション管理から仲介業までをワンストップで手掛けるアセットテクノロジーにお任せください。

オーナーと入居者を直接マッチングさせるサービスがあるなど客付け力が高く、メッセージ機能をご利用いただけるアプリで担当者とのやり取りもスムーズです。

ぜひお気軽にお問い合わせください。