ローンが残る投資マンション売却！売却可否の基準や売却フローを解説

抵当権は、ローンを完済しなければ、外すことができません。抵当権が残ったまま売却をすると、次の所有者に引き継がれるということです。

抵当権付きの不動産は、買手が見つかりにくい＝売れ残りや売却価格の低下を招く可能性があります。そのため、ローンを完済して売却するのが基本です。

ただし、ローンが残ったまま売却できないわけではありません。やり方次第では、ローンがある投資マンションを売却することも可能です。

そこで本記事では、投資マンションのローンが残ったままでも売却できるケースとできないケースを徹底解説します。

売却できる場合、ローンが残った状態で売却するフローも紹介しているので、実際に売却しようと思ったときに、すぐに行動できます。

また、ローンが残り売却ができないケースの対処法を解説しているので、今できる対応で投資マンションの売却に向けた準備をしていきましょう！

1.【フローチャート付】ローンが残った投資マンションを売却できる・できないケース

投資マンションは、ローンがある状態でも売却できます。

しかし、金融機関から借入している場合、抵当権（ローン借入先の金融機関が、ローン返済できなくなったときにその不動産を差し押さえられる権利）がついています。

抵当権が設定されたままの物件は、前所有者がローン返済できなくなったときに、金融機関に差し押さえられる可能性があり、誰も欲しがらず、自由に売買することもできません。

そのため、投資マンションをローンが残った状態で売却する場合は、残債を完済して抵当権を抹消する必要があります。

つまり、投資マンションの売却は、ローンを完済できるかどうかが重要です。

冒頭でもお見せしましたが、改めて以下のフローチャートを見ながら、投資マンションを売却できるか・売却できないかを確認していきましょう。

ご覧いただいた通り、ローンを完済できる場合は、売却できます。逆に、ローン残債が残ってしまう場合は、売却ができません。

以下にリンクを設定していますので、当てはまるケースを選択して詳細を確認していきましょう。

1-1.【売却できる】投資マンションの売却価格がローン残債を上回り完済できる場合

投資マンションの売却価格が、ローンの残りの金額よりも多い「アンダーローン」の場合、売却価格で支払って完済することができます。

投資マンションのローンを一括返済すれば、抵当権も抹消でき、売却が可能です。

1-2.【売却できる】投資マンションの売却価格の不足分を自己資金で返済できる場合

投資マンションの売却価格がローンの残り金額より少ない「オーバーローン」でも、残債＝不足金分を自己資金で補うことができれば、完済が可能です。

抵当権も抹消できるため、投資マンションを売却できます。

1-3.【売却できない】投資マンションを売却してもローンを完済できない場合

投資マンションを売却したものの、売却価格よりもローンの残り金額のほうが多い「オーバーローン」で、それを補うだけの自己資金もないという場合、売却はできません。

オーバーローンの場合、すぐに売却はできないため、月々の返済でローン残債を減らしていく必要があります。

2.【7STEPで解説】ローンが残ったまま投資マンションを売却する手順

ここからは具体的に、ローン残債がある状態で投資マンションを売却する手順を紹介します。

投資マンションを売却すると、ローン残債は一括返済することになります。つまり、オーバーローンの場合、引き渡しのタイミングまでに自己資金の用意が必要になるということです。

このタイミングを押さえた上で、具体的な流れについて見ていきましょう。

2-1.STEP1.ローン残債を確認する

投資マンションを売却する場合、まずは正確なローン残債を確認することから始めましょう。

正確なローン残債を把握していなければ、投資マンションの売却価格がわかっても完済できるかどうかを判断できないためです。

ローン残債については、金融機関から届く残高証明書やWebサイトで確認できます。

残高証明書は、一般的に毎年10月前後に届く、ローンの残高を証明する書類です。

その書類で残高を確認できなければ、精算するタイミングまでに用意しなければならない自己資金も把握できず、スムーズに投資マンションの売却ができない可能性もあります。

そのため、まずは残高証明書を確認して、ローン残債を正確に把握しましょう。

2-2.STEP2.売却したい投資マンションを査定する

ローン残債を確認したら、次は売却する投資マンションの査定です。

査定は、投資マンションがいくらくらいで売却できるかを判断する指標になるだけでなく、どの不動産会社と契約するかを選定する際の決め手にもなります。

そのため、必ず複数の不動産会社へ査定依頼をしましょう。

査定結果が届いたら、査定価格に注目です。査定価格が高ければ、必ず高く売れるわけではありません。あえて高い査定額を出し、契約後に低い金額を提示してくる悪徳な不動産会社も中にはいます。

悪質な不動産会社に惑わされることなく、より高く投資マンションを売却するためには、自分でも相場を調べ、イメージを掴んでおくことが大切です。

必ず、自分でも相場を確認し、より良い条件の不動産会社へ査定依頼を出すようにしましょう。

2-3.STEP3.仲介会社（不動産会社）を選んで買主を募集する

査定結果をもとに、投資マンションの売却活動を依頼する不動産会社を選んで、購入希望者を募集します。

高く売ろうと考えると、査定額に注目しがちですが、本当の意味で売却を成功させたいと考えるのであれば、不動産会社の得意分野や対応など、総合的に判断するべきです。

どこに注目して不動産会社を選べばいいのかわからない時は、以下に注目して選定してみてください。

契約を取りたいがばかりに、根拠のない高額な査定額を提示をする業者や、投資マンションの売却に関する実績が少ないために、本来の希望からかけ離れた営業活動や提案をする不動産会社も少なからずあります。

悪質な不動産会社に騙されることなく、投資マンションを少しでも高い価格で売却を成功させたいのであれば、信頼できる不動産会社を見極め、購入希望者を募集しましょう。

2-4.STEP4.購入希望者と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかったら、条件交渉をして売買契約を結びます。

購入申込書には、購入者の希望額が記されていますが、売り出し価格よりも低い金額を提示されるのが一般的です。

購入希望者に対して、ある程度譲歩しなければ売却が難しいケースもありますが、相手の言い値ではあなたが損をしてしまいます。

不動産会社にうまく仲介してもらいながら、条件交渉を進め、お互いが納得できる状態で売買契約を結ぶようにしましょう。

2-5.STEP5.引き渡しのタイミングにローン残債を一括返済する

ローン残債がある状態で投資マンションを売却する場合、引き渡しのタイミングに残りのローンを返済することになります。

売却活動を開始してから引き渡しまでの期間は、平均3〜6か月です。購入者が住宅ローンを借りる場合、ローンの審査が行われるため、売買契約後も決済・引き渡しまで約1.5か月程度の時間があります。

売却代金で支払えない場合は、滞りなく手続きを進めるためにも、必要なタイミングをしっかりと把握し、不足金を用意しておきましょう。

2-6.STEP6.ローン完済の証明書類を法務局へ申請して抵当権を抹消する

抵当権は、ローン完済後に必要書類を準備し、法務局へ申請することで抹消できます。

抵当権抹消に必要な書類は、次の通りです。

登記申請書は、法務局のHPから取得できます。

その他の必要書類については、ローンを完済すると、数日後に借入先の金融機関や保証会社から抵当権抹消の申請に必要になる書類が送られてきます。

手元に届いたら、速やかに申請手続きを進めましょう。

詳しいマンションの抵当権抹消の流れや注意点は、法務局に詳しくまとめられています。以下を確認した上で、手続きを進めましょう。

なお、抵当権抹消の申請には、次のような費用がかかります。

自分で行えば、抵当権抹消にかかるコストを最小限に抑えられますが、手続きに不安がある場合、司法書士などの専門家に依頼して対応してもらうのも選択肢のひとつです。

実費以外に、司法書士への報酬が発生します。手続き内容によりますが、司法書士への報酬は1万円〜5万円が目安です。

自分に合った方法で、抵当権抹消の申請手続きを進めましょう。

2-7.STEP7.確定申告をする

投資マンションを売却した場合、翌年に売却損益について確定申告を行う必要があります。

確定申告期間は、翌年の2月16日から3月15日の約1か月です。

投資マンションの売却で黒字だった場合はもちろん、赤字だった場合も、確定申告することで、税優遇を受けられる可能性があります。

詳しくは、「KW：投資マンション 売却 確定申告」で解説しているので、確定申告前にご一読ください。

3.ローン完済できなくても投資マンションを売却する方法2つ

先述の通り、ローン残債があると抵当権がついたままなので、前所有者が支払い不能になると、建物が競売にかけられてしまうリスクがあり、売れにくいのが実情です。

ただし、

「不足金を支払う余裕がないけれど、毎月赤字でもう売ってしまいたい」

「欲しい不動産を見つけたから、すぐにでも買い替えたい」

このように、ローンを完済できなくても売ってしまいたいという事情がある人もいますよね。

一般的には、ローン完済した上での一般的な売却活動を行うのが原則です。しかし、通常のフローで完済できない場合も、次の方法で売却できる可能性があります。

ローン残債がある状態で、どうしても投資マンションを売却したい事由がある人は、上記の対策方法を検討しましょう。

3-1.任意売却をする

投資マンションを売却しても、売却価格よりも残債の方が上回り、ローンを完済できないときは、ローンの借入先である金融機関と相談し、任意売却を検討しましょう。

▼任意売却とは

任意売却の場合は、売却でローンを完済できなかったとしても、債権者が任意競売に合意し、あなたも金融機関が指定する条件に了承することで、抵当権を解除してもらえます。

もし任意売却をせずに、あなたが支払えない場合、金融機関によって不動産競売（不動産を差し押さえて強制的に売却し、その費用をローン残債の回収に充てること）にかけられてしまいます。

しかも、競売は、一般的な売却よりも売却価格が低くなりやすい（＝金融機関も回収金額が少ない）というデメリットがあります。

金融機関にとっても、競売よりも回収金額が大きくなりやすい任意売却の方がメリットが大きいため、任意売却の相談をすることで応じてくれる可能性があります。

ただし、任意売却の売却価格でも支払えなかったローン残債がなしになるわけではありません。金融機関と話し合いをし、今後の生活に応じた無理のない返済金額で分割払いしていくのが一般的です。

3-2.買い替えローンを組む

今所有しているローン残債のある投資マンションを売って、新しいマンションを購入しようと考えているのであれば、買い替えローンを利用することで売却できる可能性があります。

買い替えローンとは、売却価格で返済できなかった分の残債を、購入物件のローンに上乗せできるローンです。「住み替えローン」とも言われています。

残債がある状態でも売却ができ、ローン残債と新たな投資マンションの支払いを一本化することで、二重ローンを防ぎ、手間やコストの削減が期待できます。

ただし、買い替えローンでは、売却する投資マンションのローン残債に、新たな不動産の購入費用分も上乗せした金額を借りている状態です。

また、買い替えローンは、通常の住宅ローンのような優遇措置がなく、利息（金利）も高くなっています。

高額な負債は、毎月の返済額や返済期間にも影響する部分です。将来を見据えたマネープランを立て、無理なく借りれるかをよく検討した上で利用するようにしましょう。

4.ローン完済せずに投資マンションを売却する場合の注意点4つ

先述の通り、投資マンションのローン残債が残った状態でも売却できる可能性があります。

しかし、残債がある状態で売るリスクや、タイミングを見誤ることで損をする場合もあるため、注意が必要です。

ローンを完済することなく売却する場合に注意すべき点としては、次の4つが挙げられます。

4-1.返済が滞ると競売にかけられる

ローンを完済せずに売却する方法を模索する間に、毎月の返済が滞ってしまうと、競売にかけられてしまう可能性があります。

3-1.任意売却をするでも紹介した通り、競売は、残債を回収するために市場価格より3〜5割ほど安い価格で強制的に売却されてしまいます。

自分が希望する売却を実現するためにも、毎月の返済スケジュールに合わせ、滞りなく支払うようにしましょう。

4-2.任意売却は「返済不能」であることが条件となっている

投資マンションは業務用のローンのため、任意売却の条件も厳しいです。毎月のローンが返済不能になる可能性が高い場合しか認められないケースが多い傾向です。

「お金が必要だから投資マンションを任意売却しよう」

「別に良い不動産を見つけたから、任意売却したい」

このような理由では、任意売却は認められにくいため、ローン返済ができなくなったという最終手段以外は、他の売却方法を検討しましょう。

4-3.連帯保証人や連帯債務者などがいる場合、全員の同意が必要になる

投資マンションのローンを組む際に、連帯保証人や連帯債務者を設定していた場合、全員から同意を得られなければ売却できません。

例えば、以下のようなケースです。

・妻と共同名義で投資マンションを購入した

・購入時に、友人に連帯保証人をお願いした

任意売却をすると、連帯保証人や連帯債務者も信用機関のブラックリストに載ったり、あなたの投資マンションのローン返済を迫られたりする可能性があります。

あなた以外の人にも影響を与えるため、勝手に売却をすると揉めてしまうかもしれません。連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、必ず全員の同意を得てから売却するようにしましょう。

4-4.短期所有（5年未満）だと税金が高額になる

ローン残債がある状態でも売却できますが、投資マンションを購入してから5年未満の場合、今売却すると税金が高くなり、損をする可能性があります。

参考：

国税庁「No.3211　短期譲渡所得の税額の計算」

国税庁「No.3208　長期譲渡所得の税額の計算」

ご覧の通り、5年以下で売却すると所得税は39.63％かかりますが、5年を超えると20.315％です。

売却タイミングによって税金額は大きく異なります。ローンを完済できず、オーバーローン状態で税金まで高くなると、あなたの負担は大きくなるばかりです。

5年未満で売却する場合は、所有期間や支払う税金も考慮して売却タイミングを見極めましょう。

5.どうしても売却できない場合にローンを1秒でも早く返済する方法

投資マンションのローンが残った状態で売却する方法について見てきましたが、「自分の場合は売却するのが難しい」という人もいますよね。

そのような場合は、少しでも早くローンを返済することに注力しましょう。

具体的な方法としては、次の3つです。

5-1.収益が上がる管理会社に変える

投資マンションの運営を管理会社へ委託している場合、入居者の募集や丁寧な管理・運営をしてくれる委託先を変更するのもひとつの方法です。

・空室になっても、なかなか入居者を募集してくれない

・空室期間が長いのに、何もしてくれない

・入居者からの要望に対する反応や対応が遅い

このような状況は、管理会社変更のサインです。

空室期間が短くなるよう行動したり、入居者の満足度が高まるような運営をしたりしてくれる管理会社に変更して、安定した収益でローンを返済できるサイクルを確立しましょう。

5-2.溜まった分で一部繰り上げ返済をする

自己資金がある程度貯まったタイミングで、ローン残債の一部を繰上げ返済をするのも、ローンを早く完済するための方法です。

繰り上げ返済の方法は、次の2つがあります。

どちらも一部繰上げ返済することで、支払う利息が目減りします。特に、期間短縮型は、支払う期間が短くなるため、利息を大きく減らすことが可能です。

ただし、繰り上げ返済はメリットだけではありません。

・繰り上げ返済手数料がかかるケースがある

・自己資金を繰り上げ返済に充てたことで、突発的な修繕費用が支払えなくなる可能性がある

このようなデメリットもあるため、リスクを把握した上で、検討するようにしましょう。

5-3.余計な経費を削る

今、投資マンションの管理を委託している場合、できる範囲の業務を自分で行い、余計な経費を削ることで、ローン返済に充てられるかもしれません。

例えば、次のような業務です。

・清掃作業

・集金代行

・収支管理

マンション管理にかかる管理業務を一括管理してもらっている場合は、必要な業務だけを委託する部分管理に変更するだけでも、コストが抑えられる可能性があります。

手間はかかってしまいますが、売却ができず、毎月のローン返済もままならないという場合は、マンション管理にかかっているコストの見直しをして、余計な経費を削りましょう。

6.まとめ

ローンがある状態で投資マンションを売却できるかの判断基準や、売却する場合のフローなどを紹介してきました。改めておさらいをしていきましょう。

▼ローンがある状態で投資マンションを売却できるケース

・投資マンションの売却価格がローン残債を上回り完済できる場合

・投資マンションの売却価格の不足分を自己資金で返済できる場合

上記のケースに当てはまる人は、返済フローを確認して売却を進めていきましょう。

ローンを返済するタイミングは、売買契約締結後の引き渡しのタイミングです。自己資金で補う場合は、それまでに準備をしておきましょう。

▼ローンがある状態で投資マンションを売却できないケース

・投資マンションを売却してもローンを完済できない場合

ローンが残ってしまい、売却ができない場合は、今できる対処を行い、改めて売却タイミングを検討しましょう。

ローンの返済サイクルを早めたり、そもそもの運用やそれにかかる経費に目を向けたりすることで、売却できない状況から脱却する糸口が見つかるかもしれません。

諦めずに、できる対処から行っていきましょう。