目次
契約不適合責任に関する基礎知識
不動産取引を行ううえで重要である、契約不適合責任に関する基礎知識について解説いたします。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、購入した不動産が説明を受けたものや資料に記載がある内容と違った場合に、売主に責任を請求できる法律です。例えば、雨漏りがないと聞いて住宅を購入したのに、雨漏りがあった場合は契約不適合責任違反となります。
ただし、住宅に不備があることを追求する法律ではないため注意しましょう。雨漏りがあることを事前に伝えていて、買主が承諾したうえで購入した場合は、契約不適合責任違反にはなりません。
あくまでも購入した不動産が、想定していたものと内容が異なる場合にのみ適用される法律です。そのため、「室外機の設置場所が違う」「コンセントの数が少ない」などの細かなポイントでも、契約不適合責任違反となるケースがあります。
瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任が制定される前は、瑕疵担保責任という名前で同じような内容の法律が施行されていました。しかし、細かな点で瑕疵担保責任は契約不適合責任と違いがあります。
瑕疵担保責任では、責任を追求できる対象が特定物に限られていました。特定物とは、「購入者がそのものの個性に着目して指定したもの」です。そのため「種類や数量、品質などに着目して個性は問わないもの」である不特定物について、責任を追求することはできませんでした。
一方で、契約不適合責任では、不特定物についても対象となっています。他にも、請求の期限や内容も変更されており、契約不適合責任の方が責任の対象が広範囲になりました。
契約不適合責任に違反してしまった場合のリスク
契約不適合責任に違反すると、様々なリスクがあります。具体的にどのような対応を迫られるのか解説いたします。
追完の請求
追完の請求とは、買主が契約不適合責任に該当している箇所を修理するように要求することです。設備が破損しているのであれば修理、不足しているのであれば追加が求められます。
どのような内容で追完の請求をするかは、原則として買主が決定します。多額の費用を負担しなければいけないケースもあると理解しておきましょう。
代金減額請求
代金減額請求とは、契約不適合責任に反している部分のみ、代金の減額を買主が請求することです。しかし、代金減額請求には、以下の条件を満たさなければなりません。
・買主が期間を定めて履行の催告をしたにも関わらず、期間内に履行の追完がない時
・履行の追完が不可能である時
・売主が履行の追完を拒否する意思を明確にした時
・契約の性質や当事者の意思表示により、期間内に履行しなければ契約の目的を達することができない場合において、履行の追完がされずにその時期を経過した時
・催告をしても、履行の追完の見込みがないことが明らかである時
追完の請求を行わなかった場合は、代金減額請求になる可能性があります。しかし、追完の請求を受け入れれば、代金減額請求に応じる必要はありません。
損害賠償請求
買主は売主に対して、損害賠償として金銭の請求を行うことも可能です。追完の請求や代金減額請求を行った場合でも、損害賠償請求を行うことができます。
そのため、本来支払うはずだった費用より、損害賠償請求の分だけ負担が大きくなってしまう可能性があるのです。裁判沙汰になるケースもあるため、時間もかかってしまうことを理解しておきましょう。
契約の解除
買主は、不動産取引の契約自体をなかったことにすることもできます。原則として、先に履行の催告をし、一定期間に行われなかった場合に解除が可能です。最初から契約の解除を申し出ることは認められていません。
また、債務の不履行が契約及び取引上の社会通念において軽微と判断される場合も、契約の解除はできません。
契約不適合責任が適用される期間
契約不適合責任が適用される期間は、不備の内容によって異なります。種類や品質による契約不適合の場合は、買主がその内容を知った時から1年以内に、不適合であることを売主に通知しなければなりません。
数量や権利の契約不適合の場合は、権利の行使が可能と明らかになった時から5年、もしくは権利の行使が可能になってから10年の間に請求する必要があります。
買主が業者のような商人である場合は、さらに規定が異なります。商人間の売買である場合は、買主は目的物の受領後に遅滞なくそのものを検査する必要があるのです。契約不適合を発見した時は、売主に対して速やかに通知をする必要があり、通知をしなかった場合は契約不適合責任の追求はできません。
契約不適合責任の免責は難しい
買主が一般消費者の場合、契約不適合責任から逃れるために契約内容に免責事項を設けることはできません。買主が業者である場合は、免責事項を盛り込むことができます。
売主、買主の両方が宅建業者の場合も可能です。その他のケースで契約内容に免責事項を盛り込むことは難しいと考えておきましょう。
契約不適合責任に違反しないための対策
契約不適合責任違反とならないために、対策を行わなければなりません。具体的にどういった対策が必要か解説いたします。
不動産の状態を契約書に詳細に記入する
まずは、不動産の状態を契約書に詳細に記入しましょう。契約書に明記されている事項については、契約不適合責任を請求される心配はありません。
不動産に関する事項は、全て契約書に記載するつもりで作成するのがおすすめです。
買主の請求期間の制限を設ける
契約不適合責任は、法律の内容上、長期間請求される恐れがあります。しかし、請求期間の期限を設定することは認められているため、契約書にその内容を盛り込みましょう。
これを行うだけでも、契約不適合責任のリスクは大幅に減らせます。しかし、短すぎる期限の設定は認められないため注意しましょう。
まとめ
契約不適合責任は不動産取引において非常に重要です。大きな損失を生み出す可能性もあるため、契約不適合責任について正しく理解しておきましょう。
そのうえで契約不適合責任に違反しないように、真摯な取引を行うように心がけることが大切です。
