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ワンルームマンションでは儲からないといわれる5つの原因
ワンルームマンション投資（もしくはワンルーム投資）は、アパートやマンションを1棟丸ごと購入・建設するのではなく、1戸単位で購入する投資手法です。建物の一部を活用することから、区分マンション投資とも呼ばれます。
購入したワンルームを学生・ビジネスマンなど単身世帯に貸し出せるため、少額ながら安定した収入を得られる手法として確立してきました。手軽に始められるのがワンルームマンション投資の魅力ですが、一方で「儲からない」「やめた方がいい」と敬遠する投資家も少なくありません。
下記では、ワンルームマンションでは儲からないといわれる理由を解説します。
1.利回りが低い
ワンルームマンションが避けられやすい理由のひとつに、利回りの低さが挙げられます。利回りが低いと、当然ながらかけたコストに対して得られる利益が少なくなります。
ワンルームは1戸単位の家賃が低いだけでなく、最安値を求める利用層が多いことから価格競争が激しくなりやすい傾向があります。そのため短期投資だけでは、利益を生み出しにくい投資方法です。管理費・修繕積立金などの支出が多いことも、利回り悪化の要因となっています。
2.安定した収入につながりにくい
ワンルームマンションの場合、所有する戸数が少ないと安定した収入を得られません。アパート1棟丸ごと所有する投資と異なり、空室が収入に直接的な影響を及ぼすので心理的な参入障壁が大きくなります。
また、家賃滞納が起きやすいリスクも存在します。家賃滞納や突然の空室で収入が急激に落ちるリスクも、ワンルームマンションへの投資を避ける人が多い理由です。
3.運用費用がかかる
ワンルームマンションの場合、ローンの返済に加えて管理費や修繕積立金などの諸経費が発生します。固定資産税や火災保険料も所有する戸数に応じてコストが倍増する点は、費用面でのデメリットになるでしょう。
また、退去時はクリーニングやリノベーションなど修繕が必要になることも考えられます。
4.共用部のリノベーションや修繕が困難
ワンルームマンションの共用部は、入居者全員で利用するスペースです。管理会社や組合の判断によって修繕・リノベーションが決定します。オーナーである投資家個人の判断だけで決定することができず、経年劣化や汚れによる見栄えの悪さが入居率に影響しても、スピーディーな対応は困難です。
特にワンルームマンションは共用部が全体のイメージを左右してしまうことも多く、管理会社・組合の方針次第では入居者の獲得が難しくなることも考えられます。自分の判断で設備投資できない部分がある点も、懸念ポイントです。
5.節制効果が低い
他の不動産投資と比較して節税効果が低いのも、ワンルームマンションが儲からないといわれている理由です。
一般的に不動産投資では、かかった費用を経費として計上すれば課税所得が下がり、節税効果を得られます。
特に経費のなかでも節税効果の高いものは減価償却です。物件購入費用を法定耐用年数に応じて毎年分割して経費として計上します。
他に収入がある場合でも不動産所得は損益通算が原則認められているため、高い節税効果を得られます。
例えば、年収500万円のサラリーマンの方は不動産投資で100万円の赤字が発生していた場合は400万円が課税対象となり、所得税や住民税を節税可能です。
しかし、ワンルームマンション投資の場合は物件価格自体が安いため、減価償却になる経費そのものが低く、高い節税効果を期待できません。
ワンルームマンションの不動産投資で生じる主なリスク
前述した、ワンルームマンションでは儲からない理由のほかにも、投資の際に不安視する要素はいくつか挙げられます。
ここでは、ワンルームマンションの不動産投資で生じやすいリスクを解説します。
家賃の下落リスク
新築のワンルームマンションを購入する場合、その後の家賃下落リスクを正しく把握しておかなくてはなりません。ワンルームに限らずマンション投資全体に共通するリスクとして新築時の賃料が最も高い一方、年数とともに徐々に価格が下がることが挙げられます。
最初の入居者が退去した後、次の入居者を募る場合は「新築」「まだ誰も利用していない」という付加価値が下がり、入居希望者自体が減ってしまう可能性があります。新築時の賃料をもとに収益性を計算するだけでなく、家賃が下落したときのことも考慮した判断が求められます。
入居者が見つからない空室リスク
不動産投資において、把握しておくべきなのが空室リスクです。
賃貸物件として貸し出していたとしても、必ずしも入居者が集まるとは限らず、場合によっては空室期間が発生してしまいます。
空室期間は家賃収入がゼロになってしまうため、ローンの返済や管理費用などは自己資金から支払わなければいけません。
特にワンルームマンションは、他の形態の不動産よりも空室リスクが高くなる傾向があります。
主に単身者が入居するワンルームマンションは、入退去のスパンが早く、季節の影響を受けやすいのが特徴的です。
例えば、新生活が始まる4月前に入退去が集中し、そのタイミングで入居者が集まらなかった場合、空室期間が長引いてしまうケースも少なくありません。
空室期間の長期化は、キャッシュフローの悪化につながります。広告費をかけたり、入居者のニーズに応えられるように設備を充実させるなどの対策が求められます。
家賃が支払われない家賃滞納リスク
ワンルームマンションの不動産投資では、家賃滞納リスクを理解しておかなければいけません。本来支払われるべき家賃ですが、入居者の事情によって滞納されてしまうケースがあります。
家賃滞納をされた場合は収入がなくなってしまうため、自己資金でローンを返済しなければいけなくなり、これでは不動産投資をしている意味がありません。
また、家賃収入は経理上、未収金として扱われるため納税義務も発生してしまいます。
ほかにも家賃を回収するために督促をしたり、連帯保証人への連絡だったりと管理業務の手間も増えてしまうでしょう。
そのため、入居者募集の段階で家賃滞納リスクを回避するための対策が必要です。
しっかりと入居者審査を行い、連帯保証人の設定、さらに家賃保証会社への加入を義務付けるなどを行って家賃滞納リスクを回避しましょう。
ローンの返済額が上がる金利上昇リスク
不動産投資では、ローンの金利が上昇する可能性も考慮しておきましょう。
初期投資の少ないワンルームマンションであるものの、自己資金と合わせてローンを利用する方がほとんどです。
固定金利であれば影響を受けませんが、ローンを受ける際に変動金利を選択した場合は、金利の上昇にともなって返済総額が上がってしまいます。
返済額の増加はキャッシュフローの悪化につながり、場合によっては運用していても儲からない状況に陥ることもあります。
そのため、金利上昇に耐えられるような自己資金の用意や借入額を下げる繰上返済が金利上昇リスクの対策として重要です。
経年劣化にともなう家賃下落リスク
不動産投資では、経年劣化による家賃下落リスクは避けては通れません。
新築のワンルームマンションを購入しても、運用当初は高い家賃でも需要はありますが、経年劣化によって資産価値が下がり、家賃を下げなければ入居者が集まらなくなってしまいます。
築浅状態の家賃だけでシミュレーションを行ってしまうと、年数の経過とともに計画通りの収入を見込めず儲からなくなってしまうでしょう。
また、一般的に家賃は1年に約1%下がるといわれています。
ただし、株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、築年数ごとの第1～第3フェーズに分けられ、ワンルームマンションは以下のような家賃下落率となっています。
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フェーズ |
築年数 |
下落率 |
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第1フェーズ |
築3年～10年 |
約1.7％ |
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第2フェーズ |
築11年～20年 |
約0.6％ |
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第3フェース |
築21年～25年 |
約0.1％ |
特に下落率が高くなるのは、築3～10年の第1フェーズです。その後、第2フェーズは約0.6％、第3フェーズは約0.1％と家賃下落のリスクが下がります。
そのため、新築のワンルームマンションで不動産投資を始めた場合は、家賃下落のリスクを特に注意しなければいけません。
経年劣化による家賃下落を考慮しながら、綿密に計画を立ててください。
単身入居者によって高まる事故物件リスク
ワンルームマンションの不動産投資は、他の物件よりも事故物件になってしまうリスクが高い傾向があります。
事故物件とは自然死や不慮の事故以外の死、特殊清掃が必要な状態になった物件です。
ワンルームマンションの入居者は主に単身者となるため、孤独死が多く、発見が遅れて事故物件になりやすいデメリットが懸念されます。
特殊清掃が必要になると、多額の費用がかかってしまうケースも考えられます。
また、国土交通省のガイドラインによると、事故物件となった賃貸物件の告知義務はおおむね3年です。
つまり、入居者が死亡してから3年間は告知義務があるため、入居者募集が難しくなり、空室期間が長期化してしまう可能性もあります。
入居者が死亡した事故物件は資産価値が下がり、売却によるキャピタルゲインの確保も難しくなるでしょう。
こうしたトラブルは不動産投資にはつきものですが、入居審査を徹底しながら、定期的な物件の管理などを行い、事故物件となる可能性を早期に発見することが大切です。
売却価格の下落リスク
売却価格が購入価格より下がってしまう可能性も、把握しておくべきリスクです。建物は経年劣化に伴い、価値が徐々に下がっていきます。家賃収入が安定していても、最終的な売却代金が低ければトータルでの収益性は確保できません。
リスクを避けるためには、購入から売却までのトータル収支を判断して物件を選ぶことが大切です。ワンルームマンションでの投資の成否は、家賃収支の高低だけではないことを理解しておきましょう。
出口戦略が限られるリスク
ワンルームマンションでは、出口戦略が売却に限られることが多い点も特徴です。ほとんどが賃貸での利用となり、主な売却先は投資家に限られてしまいます。
30平方メートル以上のファミリータイプマンションであれば、中古物件を求める個人家庭が購入してくれる可能性がありますが、ワンルームを購入する個人は多くありません。
将来的にオーナー自身が住む家として確保したり、贈与・相続の対象にしたりすることもできますが、売却時はターゲットが限られてしまうことを視野に入れておくべきです。
ワンルームから不動産投資を始める利点とは
ワンルームマンションの不動産投資にはリスクがあるとはいえ、利点も明確に存在します。ここからは、ワンルームから不動産投資を始める4つのメリットを紹介します。
初期費用を抑えられる
不動産投資をワンルームマンションから始める利点のひとつに、比較的誰でもチャレンジしやすいことが挙げられます。
地方都市のワンルームマンションであれば、200～300万円でスタートできる物件も多く、新車を1台買うくらいの金額で不動産投資を始められるのです。
一方で家族をターゲットにしたファミリーマンションや一棟マンションを購入するとなると、頭金だけで数百万円用意しなければなりません。
さらに、数千万円規模のローンを組むことになるので、初めての投資や資金面に不安がある状態で始めるには大きな負担となるでしょう。
資金力があまりない方や不動産投資の経験が浅い初心者にとって、初期費用を抑えられることは大きな利点です。
入居者が見つかりやすい
ワンルームマンションは、都市部や駅から近い場所など、利便性の高い場所にあるのが一般的です。そのため、入居者のニーズに合いやすく、選択肢に入りやすいといえます。
例えば、通勤や通学において利便性が高いかどうかは入居を決める際の判断基準になりやすいです。その点、ワンルームマンションは電車の沿線のような好立地にあることが多く、新生活を始められる方をはじめ候補として上がりやすい傾向があります。
また、柔軟性の高いワンルームは、小規模の会社や個人事業主などにも人気で、オフィス代わりとして使われることもあります。
住居だけでなく簡単なオフィスとしても使いやすいワンルームは、さまざまなニーズがあり入居者が限定されない点が大きな魅力といえるでしょう。
仮に入居者が退去したとしても、単身赴任の会社員や学生などをターゲットにして募集をかけられます。ターゲットが限定されてしまうファミリーマンションに比べ、退去があってもすぐに入居者を見つけやすいのは、大きな利点のひとつです。
現金化しやすい
通常、不動産投資自体は、株式のような投資債権と比較して流動性が低いといわれています。これは、一棟マンションやファミリーマンション、一軒家の場合、取引価格が高額で買い手がすぐに見つからないためです。
しかし、ワンルームマンションの場合は、ほかの不動産に比べて投資としての流動性が高いといわれています。
ワンルームマンションは、少ない初期投資で初心者でも比較的始めやすい不動産投資であることから、購入者を見つけやすく売却しやすいため、現金化しやすいです。
ワンルームマンションは、立地条件が良いこともあり、実際に不動産投資物件として購入を考えている人が多くいます。
多くの資産を持つ投資家だけでなく、これから不動産投資を始めたいと考える初心者や、住居用に購入したいと考える方もいるため、短期での売却が可能なのです。
リフォーム費用を節約しやすい
不動産を持つ人が頭を悩ませる問題のひとつとして、リフォーム費用が挙げられます。経年劣化はもちろん、入居者が退去したあとのクリーニングや補修も貸主が負担するのが一般的です。
壁紙の張り替えやフローリング、畳の張り替えなど、定期的に発生するこのような費用も、ファミリータイプの物件と比較するとワンルームマンションでは比較的安く済みます。
また、ワンルームマンションの場合はリフォームの工期も短くなるため、退去後の原状回復作業も早く、空室期間を最小限に抑えられます。
好立地の物件を見つけやすい
入居者が見つかりやすいという項目でも紹介したように、ワンルームマンションは電車の沿線など好立地に建てられているのが一般的です。
住居を探している人の多くは、最寄り駅から自宅マンションまでの距離や通勤通学の利便性を重視して決めます。
ワンルームマンションの多くは、このようなニーズを満たしている場所に建っていることが多いので、好立地の物件を見つけやすいといえるでしょう。
不動産管理会社に委託すれば管理業務の手間が少ない
ワンルームマンションを不動産投資として運用する場合、物件管理や入居者募集、家賃回収、クレーム対応など、さまざまな管理業務が発生します。
管理業務の煩雑さから不動産投資を敬遠してしまう方もいますが、不動産会社に委託して手間をかけずに運用している方がほとんどです。
対応内容は業者によって異なるものの、主に委託できる管理業務は以下の通りです。
・入居者の募集
・賃貸契約の締結や更新
・入居者からの家賃回収
・解約手続き
・クレーム対応
・建物の管理
ランニングコストはかかってしまいますが、不動産投資が本業の妨げにならないようにするには、管理会社の委託がおすすめです。
また、ワンルームマンションの場合は一棟投資よりも委託料を抑えられるため、キャッシュフロー圧迫の原因になるケースはほとんどありません。
ワンルームマンションの不動産投資で儲からない人に多い原因
ワンルームマンションの不動産投資は、「儲からない」「やめておけ」という話もありますが、実際に儲けを出している投資家がいるのも事実です。
ワンルームマンションの不動産投資で儲からない人には、共通する原因があります。ここでは、ワンルームマンションの不動産投資で儲からない人に多い原因を解説します。
不動産投資に関する知識不足
不動産投資に関する知識が不足している方は、ワンルームマンション投資で儲からない傾向があります。
不動産投資には利益を出すための仕組み、適切なキャッシュフローの回し方、管理業務、リスクなどさまざまな知識が必要になります。
しかし、それらの知識が不足したまま不動産投資を始めてしまうのは失敗する原因です。
不動産会社に言われるがままに物件を購入し、提示された利回りが見込めなかったというケースも少なくありません。
運用前のシミュレーション不足
不動産投資においては、運用前のシミュレーションがとても重要です。
物件価格に対してどのくらいの収益性を見込めるのか、ローンを借りた場合どのくらいの期間で返済が終わり回収できるのかなどを明確に計画する必要があります。
また、主に利回りがどのくらいになるのかを計算しますが、失敗する人の多くは表面利回りでシミュレーションしてしまっています。
表面利回りとは、年間の家賃を物件価格で単純に割った指標です。つまり、運用中はすべて満室状態であることが前提となる数値になります。
しかし、不動産投資において全期間満室状態になることはほぼありません。
このように、都合の良い条件で算出した数値で「儲かる」と勘違いを起こし、不動産投資で失敗してしまうケースが目立ちます。
投資詐欺の被害を受けている
ワンルームマンションの不動産投資で儲からない場合、知らぬ間に投資詐欺の被害を受けている可能性があります。
低い初期費用で始められることが魅力のワンルームマンションの不動産投資ですが、「儲かる」「リスクがない」と語り、投資には向いていない物件を売りつけるような詐欺が跡を絶ちません。
もちろん悪質な業者に騙されて購入した物件では、収益性が低く儲けるどころか自己資金を失ってしまう可能性がでてきてしまいます。
投資詐欺は、主に以下のような手法で投資家を騙すことがほとんどです。
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詐欺の種類 |
内容 |
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価格詐欺 |
相場をはるかに上回る価格で販売する詐欺 |
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手付金詐欺 |
支払った手付金を回収されて物件の引き渡しが行われない詐欺 |
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架空入居者詐欺 |
架空の入居者を住まわせ高利回りを謳って販売。売却後に入居者を退去させる詐欺 |
ワンルームマンションの不動産投資で特に注意してほしいのが価格詐欺と架空入居者詐欺です。相場以上の物件を購入した場合、インカムゲインとキャピタルゲイン両方を期待できません。
もし購入時に不審な点が見られた場合はすぐに決断せず、他の不動産会社へ相談してみるのもおすすめです。
ワンルームマンションの不動産投資で成功する5つのポイント
ワンルームマンションの不動産投資はリスクや不確定要素が多く、投資に踏み切れない方もいるでしょう。しかし、アパート1棟丸ごと購入したり戸建てを買ったりする方法よりも初期コストを抑えられるメリットがあるのも事実です。
リスクを抑えて、ワンルームマンションの不動産投資で成功するポイントを5つ紹介します。
1.長期的な視点で投資を行う
不動産投資は、長期的な運用が一般的です。ワンルームマンションであっても同様です。ワンルームマンション投資をスタートさせたら、数十年単位のキャッシュフローを把握しておきましょう。
ワンルームマンションの投資では、利回りや売却のしやすさから短期的な収益を追いがちです。しかし、目先の利益ばかりにとらわれていると、失敗してしまうリスクが高くなります。
賃貸経営では、ローン返済や管理費などの継続的な出費もあるので、小さな利益をコツコツと積み重ねていくことが成功の秘訣といえるでしょう。
2.ワンルームマンション投資について情報収集する
ワンルームマンションは、戸建てやアパート1棟買いとはターゲットが異なります。考慮すべきリスクも異なるので、まずは情報収集から始めましょう。
ワンルームマンション投資向けのセミナー・勉強会は多数開催されており、近年はオンラインで気軽に参加できるイベントも増えています。不動産会社が主催することも多く、掘り出し物件情報を仕入れられるのが大きなメリットです。
予定の空いている日にイベントが開催されていれば、積極的に参加してみることをおすすめします。
3.需要が高い物件を選び空室リスクを抑える
物件の価格ばかりを気にして、立地の悪いマンションを選ぶのはおすすめしません。物件の価格が安いことは、短期的な目線で考えれば魅力的ですが、空室リスクが高まるため注意が必要です。
物件を選ぶ際には、入居者が入りたいと思える物件かどうかを重視して選ぶようにしましょう。
入居者のニーズは、地域によっても異なります。地域の物件相場をチェックしながら、人気物件の特徴を調査し、ポイントを絞って購入することで空室リスクを避けられます。
さらに注意したい点は、不動産投資会社の営業が勧めるから良い物件というわけではないことです。
営業の言葉を鵜呑みにして決定するのではなく、必ず自分でも調査して見極めることが重要です。
4.入居しやすい条件に変える
入居しやすいよう、築年数が経った物件や入居率の低い物件は家賃を下げてみるのがポイントです。敷金・礼金を安くする、フリーレント期間を設けてみる、家具・家電付きにしてみるなどで、初期費用を抑えたい層へ効果的にアプローチできます。
同エリア・同価格帯の部屋と比べてメリットがあるようにすることが重要であり、競合調査が欠かせません。
5.不動産の価値を向上させる
不動産の価値自体を向上させられるよう、老朽化が激しいときはリフォームや修繕を検討してみましょう。玄関ドアから内側の専有部分であれば、比較的自由にリフォームできます。
ただし、管理組合によってルールが異なるので、事前に確認しておきましょう。物件購入時にローンを組んでいる場合は、金融機関への相談も必要です。
まとめ
ワンルームマンションの不動産投資は、「儲からない」と言われることも少なくありません。少ない初期費用で運用できるのが魅力ですが、収益性が悪かったり、多くのリスクがあることを理由に「儲からない」と言われています。
しかし、しっかりと計画を立てて運用すれば儲かる可能性は十分にあります。不動産投資に関する知識を身に着け、リスクを考慮したうえで計画を立てていきましょう。
また、不動産投資を成功させるためにはパートナーとなる管理会社の存在が欠かせません。
アセットテクノロジーでは、低い賃貸管理コストで管理業務全般をサポートいたします。
ワンルームマンションであれば、月額2,000円（税別）の『マンション・戸建てプラン』で入居者募集から契約業務などを代行するため、煩雑な手間から離れて不動産投資を運用可能です。
「ワンルームマンションの不動産投資は儲からないのでは？」と不安な方は、ぜひお気軽にご相談ください。