不動産投資はいくらから始められる？自己資金を抑える8つの方法

不動産投資に必要な初期費用の内訳

不動産投資を始めるのに必要な初期費用の内訳は、以下のとおりです。

・物件の頭金

・仲介手数料

・ローンの事務手数料・保証料

・印紙代

・火災保険料

・各種税金

・司法書士などの報酬

それぞれ具体的に見ていきましょう。

物件の頭金

頭金とは、不動産価格からローン借入額を差し引いた部分の金額を指します。

例えば、3,000万円の不動産を購入する場合に、2,000万円がローンだと頭金は1,000万円です。

頭金を少なくすると借入金が増えて利息負担が大きくなる一方、少ない資金で不動産投資ができるメリットもあります。一方、頭金が多い場合だと借入金が少なくなり、ローン審査に通りやすくなったり、毎月の返済額が少なくなったりなどがメリットです。

頭金はある程度自由に決めることが可能ですが、ローンを利用する金融機関によっては最低ラインが設けられている場合もあります。

不動産投資ローンを組む際の頭金については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

⇒不動産投資に頭金は必要？頭金が必要なケースや支払うメリットについて

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したタイミングで、成功報酬として不動産仲介会社に支払う費用のことです。

仲介手数料は、法律で上限が決まっています。具体的には、400万円を超える物件の仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」です。なお、決まっているのは上限額なので、不動産仲介会社によっては、これよりも安価になる場合があります。

ローンの事務手数料・保証料

投資用の不動産を購入するにあたって、ローンを利用するなら金融機関に事務手数料や保証料を支払うことが必要です。

それぞれの目安は、以下のとおりです。

印紙代

不動産を売買するときの契約書や、ローンを利用するときに必要な金銭消費賃借契約書に貼付する印紙の費用です。印紙とは、契約書など国税庁の定める課税文書で必要な印紙税を納めるためのものです。

貼付すべき印紙の額は、売買する金額や年度などに応じて変動するので、国税庁ホームページで確認しましょう。

火災保険料

不動産投資ローンを利用する場合は、融資の条件として、火災保険に加入しなければなりません。

火災保険に加入するための費用は物件の種類などによって異なります。マンションの場合は、10年間で10万円程度が目安です。

各種税金

不動産の取引をすることで、さまざまな税金の支払いが発生します。主な税金を確認しておきましょう。

司法書士などの報酬

不動産投資に必要な初期費用として、不動産登記を司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。

不動産登記は取得した不動産にかかる法的な権利や所有者情報を公にする手続きで、専門的で複雑であるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への報酬は一件あたり10万円から15万円ほどで、この報酬も不動産登記費用に含まれています。司法書士は不動産会社や金融機関から紹介してもらえる場合がほとんどですが、依頼先によって費用が異なる点に注意が必要です。

司法書士の報酬代が相場に比べて高額な場合は、紹介を受けた金融機関や不動産会社に確認しておきましょう。

【種類別】不動産投資に必要な費用

ここでは、不動産投資の種類別に必要な金額を解説します。不動産の金額によって必要な資金も変動するため、必ずしも下記の金額を満たす必要はありませんが、ひとつの目安として参考にしてみてください。

また、そのうちの何割を自己資金で用意できそうか、シミュレーションしてみましょう。

区分マンション

区分マンションの場合、一般的な相場は、1,000万円～2,000万円台です。築年数が古い物件であれば500万円程度、新築かつ人気のあるエリアであれば、ワンルームでも1,000万円以上することがあります。

都内など特に相場が高く設備も良い高級マンションであれば、1,000万円～4,000万円と幅広くなることも想定しておきましょう。

一棟のアパートやマンション

アパートやマンションを一棟購入する場合、必要な金額は千差万別です。

アパートは、中古であれば2,000万円から5,000万円前後で購入できます。マンションは中古であっても最低5,000万円から、エリアや築年数によっては1億円～2億円程度かかることもあります。

戸建て物件

戸建て物件は、立地によって金額が大きく変動します。駅から遠く車の利用が前提のエリアであれば、中古で100万円前後と安価な金額設定がされている物件もあります。

一方、都心から少し離れた郊外の戸建て物件であれば1,000万円～5,000万円程度が相場です。都心など地価が高く人気のあるエリアであれば、1億円を超えることも珍しくありません。

また、ファミリー層に人気なエリアか、高級住宅街かなどによっても変動することがあります。

その他の不動産投資

物件を購入するほかにも、不動産投資の手段は複数存在します。代表的なのは、下記の3つです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、複数人でひとつの不動産を保有する投資方法です。個人向けだけでなくオフィスビルなどの不動産が投資対象となる場合もあります。一口100万円程度の比較的少額の資金で投資できることから、注目を集めています。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、不動産投資会社のプロジェクトに出資する投資方法です。案件によっては1万円ほどから投資できますが、全額自己資金を前提としています。

REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）は、証券取引所などが投資家から集めたお金を賃貸不動産に投資して運用する方法です。5万円ほどから投資でき、売却したいときに自由に手放せることが魅力として広がりました。

いずれも少額から始められるメリットがある一方で、物件を自分の手元に残したり、自分で自由に運営したりできないことに注意が必要です。

投資方法によっては元本割れのリスクや、利回りが低いなどのデメリットもあるので、事前調査を欠かさないようにしましょう。

不動産投資に必要な自己資金の目安

自己資金とは、不動産投資を始める際に自分で用意できる資金のことを指します。3,000万円の物件を購入するにあたって、2,000万円をローンで借り入れて残り1,000万円を貯金でまかなう場合、この1,000万円が自己資金にあたります。

自己資金は「頭金＋諸費用」に充てられることが一般的です。それぞれ必要な自己資金の目安は以下のとおりです。

これらの項目をあわせて、物件価格の15～30％の自己資金を用意するのが理想的です。

自己資金が少ない場合

投資対象によっては、自己資金が少なくても融資を受けて不動産投資に踏み切れる場合があります。

金融機関によって異なりますが、不動産投資の場合は一般的に年収の10～20倍の融資を受けられることが多いです。

一棟アパート・マンションの場合は不動産価格の20～30％程度の頭金が必要になりますが、ワンルームマンションであれば物件価格が低いので頭金を抑えやすくなります。ワンルームマンションでは年収の8～15倍近い融資が受けられることが一般的です。

【自己資金の金額別】不動産投資できる物件の種類

自己資金に応じて購入できる物件を絞り込む際は、以下の計算式で目安とすべき数値を算出すると便利です。

「購入可能な物件価格＝自己資金÷15％～30％」

自己資金の金額別の目安は以下のとおりです。

自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリット

自己資金を抑えて不動産投資を始めることには、さまざまなメリットがあります。

ここでは、自己資金を抑えて不動産投資を始める3つのメリットを解説します。

レバレッジ効果が高くなる

不動産投資では、同じ物件を購入する場合に、自己資金を抑えた方がレバレッジ効果が高まるメリットがあります。

レバレッジとは「てこの原理」を意味する言葉であり、不動産投資においては小さな資金で大きな投資効率を指す言葉です。

例えば、自己資金が500万円で利回りが3％の物件を購入すると想定します。

自己資金500万円で投資を行う場合に、取得できる上限の500万円の物件を購入すると、利回りが5％であるため年間収益は25万円です。

一方、自己資金100万円をもとに400万円をローンで借入し、500万円の物件を購入した場合の年間収益も25万円となります。

この場合、自己資金が100万円でも500万円でも年間収益は変わらないため、自己資金100万円で残りをローンで組む方がレバレッジ効果が高いといえるでしょう。

不動産投資のレバレッジ効果については、以下の記事でも詳しく解説しています。

⇒これから不動産投資を始める人へ｜レバレッジ効果について解説

手元に資金が残る

自己資金を抑えて不動産投資を始めるメリットは、手元の資金を残すことによって、物件購入後に発生する突発的な支払いに対応できることです。

不動産投資では自然災害リスクや老朽化リスクなどがつきものであり、修繕費や原状回復費などがいつ発生するか予想できません。このような突発的な支払いが発生したときに、手元に現金がなければ、知人や金融機関から借入が必要になる状況となります。

一方、自己資金を抑えて手元に資金を残しておけば、突発的な支払いが発生したときにもスムーズに対応できるでしょう。

例えば、資金が500万円ある場合に全額投資ではなく、そのうちの100万円を投資に回せば400万円が手元に残るため、突発的な支払いに対応できるというわけです。

また、不動産投資だけでなくプライベートにおいても突発的な支払いが発生したときに備え、手元の現金を残しておく必要があります。

早いうちから不動産投資にチャレンジできる

自己資金を抑えて不動産投資を行うメリットは、早いうちから不動産投資にチャレンジできることです。

現物の不動産を現金で一括購入するとなると多額の自己資金が必要ですが、ローンを利用すると自己資金を抑え、少額で投資を始められます。

例えば、1,000万円の物件を購入するにあたって、1,000万円を貯金するためには多くの時間が必要です。しかし、100万円を貯金して1,000万円の物件を購入するなら、若いうちでも難しくはなく、不動産投資にチャレンジできます。

早いうちから不動産投資を行うことは、若いうちから資産形成ができるだけでなく、投資経験のスキルを身につけられるのもメリットです。

不動産投資で利益を得るためには、物件選びや管理など必要となる知識が多く、中には経験によって習得できるものもあります。投資経験が増すと、リスクの高い投資が判断できるようになり、より収益性が見込める物件に投資できるようになるでしょう。

自己資金を抑えて不動産投資を始めるリスク

自己資金を抑えて不動産投資を始めることはメリットばかりではなく、リスクにも注意しなければなりません。

ここでは、自己資金を抑えて不動産投資を始めるリスクを紹介します。

融資の審査に通らない可能性が出てくる

自己資金を抑えて不動産投資を始める場合、融資の審査に通らない可能性が出てくるため注意が必要です。

不動産投資の中でもマンションやアパート、戸建てなどの現物投資において、自己資金を抑えるならローンの利用が必須となります。

もともと自己資金があって不動産投資の自己資金を抑えるなら問題ないですが、自己資金そのものが少なければローンのハードルは高いです。その理由は、十分な自己資金を備えている場合に比べ、返済能力がないと判断されやすいためです

ローンを利用すると毎月の返済額が発生するため、自己資金が少ないと、突発的な支払いが発生したときにローンの返済が滞るリスクが生じます。

自己資金を抑えて不動産投資を行う場合は、ローンの利用そのものが難しい可能性がある点にも注意しましょう。

不動産投資ローンの審査基準や審査通過のポイントは以下の記事でも詳しく解説しています。

⇒【不動産投資ローン】3つの審査基準と審査通過のポイント

毎月の返済額が高くなる

不動産投資で自己資金を減らすことばかりにこだわっていると、毎月の返済額が高くなって十分な利益を確保できない可能性があります。

不動産投資ローンの金利が低かったとしても、現金一括で購入する場合と異なり、金利も含めた毎月の返済が必要です。金融機関からお金を借りれば借りるほど、毎月の返済額も大きくなり、金利によって支払総額も大きくなります。

余剰資金がないという理由で自己資金を減らす場合、支出が増加するリスクにも注意しなければなりません。また、長期的に運用する中で修繕やリフォームが発生し、これらの費用も自己資金でカバーできないと、ローンを組んでさらに出費が増える可能性もあります。

余剰資金がないという理由で自己資金を抑える場合、支出が増加するリスクも踏まえ、十分に収支計画を立てたうえで判断しましょう。

返済期間が長いと出口戦略が限られる

自己資金を抑えてローンに頼りすぎると、返済期間が長くなり、出口戦略が限られてしまう点に注意しましょう。

出口戦略とは、どのように不動産投資を着地させるかや、物件の最終着地点をどうするかなどを決めることです。例えば、不動産を保有して自分の家にしたり、売却したり、新しい物件を購入するなどの選択肢があります。

不動産投資にかかる費用の多くをローンでカバーすると、借入額が大きくなり、返済期間も長くなって自分の資産にするまでに時間がかかるというわけです。その結果、次の物件の獲得が遅くなったり、資産拡大のペースが遅くなったりする可能性もあります。

そうならないためには、家賃収入の一部を繰り上げ返済に充て、資金計画を立てて返済期間の縮小を図ることも大切です。

自己資金を抑えて不動産投資する方法

下記では、自己資金を抑えて不動産投資を始める方法を解説します。自己資金が足りず、不動産投資を始めるか悩んでいる方は、チェックしてみましょう。

頭金を減らす

不動産投資を始めるにあたって、頭金を設定している場合は、頭金を減らして融資を受けることも自己資金を抑える方法です。

頭金が多くなるほど借入金は少なくて済むものの、手元に資金が残らず、急な出費に対応できなくなる可能性もあります。無理に頭金を用意するのであれば、頭金を減らし、ローンを活用する方がよいでしょう。

ただし、頭金を減らすと金利や返済額の負担が大きくなり、当初の収支計画に大きなズレが生じる可能性があります。頭金を変える場合は新たに収支計画を作り直し、収益を確保できるようにしておきましょう。

諸費用を減らす

不動産投資にかかる初期費用を見直し、減額できるものがあればしっかり減らすことで、自己資金を抑えられます。

ただし、減額するといっても初期費用の中には不動産取得税や登録免許税など、減額できない費用もあるため注意が必要です。初期費用の減額ができるものとして、仲介手数料や司法書士報酬などが挙げられます。

これらの支払いは不動産投資ローンでカバーできないため、減額した分だけ、自己資金を抑えることにつながるでしょう。一方でこれらの諸費用を交渉で減額してもらう場合、過度な交渉は、その後の関係性に影響が生じる可能性もあるため注意が必要です。

日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫とは、100％政府が出資・運営している金融機関です。個人事業主や中小企業のサポートを目的としているため、比較的融資が受けやすくなっています。

ただし融資を受けられるのは事業として投資をおこなう場合のみで、個人では融資を受けられない場合もあります。

フルローンを利用する

フルローンとは、ローン金額がそのまま物件価格となる融資のことです。自己資金がなくても不動産投資を始められるので、初期費用を用意できないときに検討しましょう。

ただし、物件購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・ローンの事務手数料・火災保険料など）は自己資金が必要です。フルローンだと毎月の返済金額も高くなるうえ、返済期間も長くなりやすいので、自分にとって無理なプランになっていないか慎重に検討することが大切です。

また、フルローンは審査が厳しいことにも注意しておきましょう。フルローンを組む際の審査で主に重視されるのは以下の項目です。

・自身の年収が高く勤務先が安定しているか
・将来性の高い職業に就いているか
・投資物件の担保価値が高く利回りの高さが想定されるか

など

不動産投資の成功実績が評価されることもあるので、自分の経歴はあらかじめ整理しておくと良いでしょう。

不動産会社に金融機関を紹介してもらう

自己資金を抑えて不動産投資をするには、不動産会社と信頼関係を築き、ローンを利用するのにおすすめの金融機関を紹介してもらうのも有効です。

不動産会社を通じて金融機関を紹介してもらうと、自己資金や年収が少ないなど条件が不利な場合でも、融資の審査が通りやすくなることがあるからです。

また、不動産会社に相談することで、融資をスムーズに受けるためのアドバイスなどがもらえる場合もあります。

収入に関する属性を活用する

融資の判断基準のひとつである収入に関する属性を高めることで、自己資金を抑えることにつながります。

属性が高いと判断されるのは、平均年収が高い（700万円以上が目安）、安定性の高い職業についている、地位が高い、高い利益を上げている自営業者などです。属性が高いほど、融資の審査に通りやすくなります。

そこで、以下のような方法を試してみるのがおすすめです。

・企業に勤めているうちにローンを組む

・使用していないクレジットカードを解約する、または限度額を下げる

また、ローンの審査が通りやすいのは年収500万以上が目安といわれています。

資産価値が高い不動産を選ぶ

人気の高いエリアの物件や、駅から近い物件、築浅の物件などの資産価値の高い不動産を投資対象に選ぶと、自己資金を抑えることができます。

資産価値が高い不動産であれば、収益性が高く返済能力も高いとみなされるので、フルローンや、少ない自己資金でのローンを組みやすくなるからです。

資産価値の調べ方については、以下の記事でご紹介しています。

評価額を利用したマンションの資産価値の調べ方

少額で始められる不動産投資を選ぶ

自己資金を抑えるには、少額で始められる不動産投資を選ぶという方法もあります。

REIT（不動産投資信託）や不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングなどがおすすめです。それぞれの特徴は以下のとおりです。

少額で始められる不動産投資については、以下の記事でもご紹介しています。あわせてご覧ください。

【少額不動産投資】メリット・デメリットまとめ！運用のポイントは？

まとめ

この記事では、不動産投資がいくらから始められるかや、自己資金の内訳、抑える方法を紹介しました。

不動産投資は初期費用以外にも、修繕費やリフォーム費などが発生する場合もあり、対応できるだけの自己資金は残しておきたいものです。

そのうえで自己資金を抑えるためには、フルローンの活用や収入に関する属性を高めるなどの方法もあります。物件選びにおいては、資産価値が高い不動産を選ぶのもポイントです。

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