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ワンルームマンション投資が節税になる仕組みとは
ワンルームマンション投資をするとなぜ節税になるのか、その仕組みについて見ていきましょう。
所得税・住民税が安くなる
不動産投資を行っている人の所得税や住民税は、給与所得などと合算した所得をもとにして計算されます。
一方で、不動産投資では収益よりも経費が上回り、収支がマイナスになることもあるでしょう。そのため、給与所得から不動産投資のマイナス分を差し引いた所得をもとにして、税額を算出することになります。
給与から源泉徴収された税額よりも実際の税額が安くなるため、税金の還付を受けられます。
また、不動産投資の収支がマイナスになったら、節税になっても損をするのではないかと思う人もいるでしょう。
しかし、建物などの固定資産は、毎年減価償却費を計上できます。減価償却費は、実際に金銭を支払うわけではないため、不動産投資の収支がマイナスでも手元にお金が残るケースは多いです。
相続税・贈与税の評価が下がる
相続税や贈与税の税額を計算したり、対象になるか否か判断したりする際には、評価額が基準になります。この評価額は、現金や預金の場合には額面のままの金額です。これに対して、不動産の場合には購入額よりも評価額が低くなります。
そのため、財産を現金や預金で保有するよりも不動産で保有していた方が、相続税や贈与税などに関して有利です。
また、同じ不動産でも用途によって評価額が異なり、収益物件は評価額が通常の不動産よりもさらに減額される仕組みがあります。そのため、不動産投資を行うことで、相続税を大幅に減らせることも少なくありません。
ワンルームマンション投資の節税効果が高い人
ワンルームマンション投資で節税は可能ですが、すべての人に向いているとは限りません。ここでは、どのような人が節税を目的としたワンルームマンション投資に向いているのか、節税効果という観点から解説します。
年収に大きな変動がありそうな人
年収が上がるタイミングに不動産投資を始めることで、購入時の諸費用や一時金を経費として計上し、その年の赤字を多く出すことが可能です。これによって、当初かかるはずだった所得税や住民税を節税できます。ただし、この手法は一時的であるため、節税効果は限定的です。
課税所得が900万円を超える人
日本は累進課税制度が採用されており、課税金額が多い人ほど税金が高くなります。例えば、課税所得が150万円であれば税率は5%で、節税効果はそれほど大きくありません。一方、課税所得が900万円の人は税率が33%と非常に高く、最大で33%の節税効果が見込めます。
節税目的のワンルームマンション投資のポイント
節税目的でワンルームマンション投資を始めるなら、次のようなポイントを押さえておきましょう。
長期的な視点で判断する
ワンルームマンション投資においては、初年度に物件を購入したり、必要な手続きを済ませたりするでしょう。初年度は多くの経費がかかるため、すぐに入居者が見つかっても、赤字になることもあります。
節税を目的としてワンルームマンション投資をするなら、初年度は期待以上の効果が得られるかもしれません。しかし、初年度の事情だけをもとにして翌年度以降の利益を計算するのは避けましょう。
翌年度以降は、物件を追加で購入するようなことがなければ、初年度のように多くの経費がかかることはありません。経費があまりかからなくなることで黒字化することも多いです。
また、ワンルームマンション投資を長く継続していれば、リフォームなどが必要になることもあるでしょう。10年・20年と経過すれば、周辺地域の環境が変化する可能性も十分にあります。
そのため、ワンルームマンション投資を行うなら、物件を選ぶ際に数十年後のことをイメージすることが大切です。
節税効果よりも収益性を重視する
ワンルームマンション投資は、あくまで賃貸経営という事業です。事業である以上、利益を出すことを目的として行うべきで、節税を第一の目的にして行うのはおすすめしません。利益を出して黒字になっているのが事業としては健全な状態です。節税はあくまで副次的な効果として捉えておきましょう。
赤字になれば節税できますが、事業としては決して好ましい状況ではありません。本当に赤字が続いてしまっては、節税になって還付される税金の金額以上に損失が大きくなってしまいます。
節税したいからといって、収益性の低いワンルームマンション投資に安易に手を出してしまうと、コストばかりが増えることも多いです。収益が得られなければ、ローンの返済もできず、生活にも影響が出てしまいます。
節税のためにワンルームマンション投資を行う注意点！
節税目的でワンルームマンション投資を行う際には、次のような点に注意が必要です。
空室によって収入を得られないリスクがある
不動産投資は入居者の家賃収入や不動産の売却が主な収益源となります。空室になれば収入を得られなくなり、節税どころか赤字になって本末転倒です。
不動産の購入には高額な費用がかかるため、運用が失敗すれば大きな損失を生みます。その点を考慮したうえで、節税のために不動産投資を始めるか検討しましょう。
一方、空室リスクは適切な対策をすることで最小限に抑えられます。特に大事なのは適切な賃料設定です。競合物件の賃料水準を考慮して適切な賃料設定を行うと、入居者を確保しやすくなります。
また、物件の適切な管理とメンテナンスも重要です。管理の行き届いている物件は入居者の満足度を高めますので、長期的な入居に繋がります。迅速なトラブル対応や定期的なメンテナンスを行いましょう。
そのほか、広告活動も重要です。物件の魅力を伝えるための魅力的な広告やプロモーションを実施し、入居者の獲得に努めましょう。インターネット広告や地元の不動産業者との連携も有効な手段です。
新築や鉄筋のワンルームマンションは節税効果が低い
節税目的のワンルームマンション投資なら、実際に金銭を支出せずに経費として計上できる減価償却費が重要です。新築や鉄筋のワンルームマンションは、法定耐用年数が長いため、減価償却費もあまり高くありません。
法定耐用年数は物件の構造によって異なり、丈夫な建物ほど長い傾向にあります。鉄筋コンクリート造の建物だと47年です。
一方で、木造物件なら法定耐用年数が22年とあまり長くはありません。その分、1年間に計上できる減価償却費の金額が大きく、節税対策向きといえます。
赤字計上により融資を受けられなくなることがある
銀行から事業資金の融資を受ける際には、経営状況が分かる書類の提出を求められます。そのため、赤字を計上していれば、経営不振に陥っていると判断されるかもしれません。ワンルームマンション投資開始時には融資を受けられても、次回以降は断られてしまうおそれがあります。
そうなると、物件を追加購入する際や修繕を行う際などに、ローンが組みにくくなってしまうでしょう。また、自宅を購入する際にも、住宅ローンの審査に影響が出てしまうかもしれません。
相続の際にトラブルになることもある
公平を期すために、相続時に物件を共有名義にすることも多いです。一見すると良さそうに見えますが、不動産を共有名義にすると修繕や売却などの際に、名義人全員の同意を得る必要があります。
反対している共有名義人がいると何もできず、そのままの状態で運用するほかありません。公平を期すどころか、かえってトラブルになってしまうことがあるため注意しましょう。
投資用に使用していた物件は、相続人のうち誰かひとりに相続させるのが望ましいです。ほかの相続人には預金や住居などを相続させて調整するのが良いでしょう。相続財産の種類が違っても、金額に差がなければ公平を保てます。
節税ならワンルームマンション投資以外も検討しよう
不動産投資は節税効果がありますが、投資額が大きいため相応のリスクがあります。節税のためであれば、iDeCoやNISAも検討しましょう。
iDeCo（個人型確定拠出年金）は、個人の将来の年金受給額を増やすことを目的とした制度で、所得税の節税効果があります。iDeCoは掛金が全額所得控除、運用で得た利益も非課税、受け取り時も税制優遇があるため、節税効果は非常に高いといえるでしょう。NISAも、投資利益に対する節税効果を享受できます。
課税所得が900万円以下の人は、こういったリスクの少ない投資で節税することも視野に入れてみてください。
まとめ
ワンルームマンション投資では、赤字が出ることで所得が減り、節税になる仕組みです。しかし、ずっと赤字では損失が大きくなり節税どころではなくなってしまいます。銀行からの融資を受ける際も、経営不振と思われ不利に扱われてしまうでしょう。
節税目的であったとしても、収益性を重視することが大切です。耐用年数が短い木造物件を選ぶなどして、収益を上げつつ上手に節税していきましょう。
