目次
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売りに出される物件を指します。入居者側からすれば、自分が住んでいる物件のオーナーが変わるということです。
賃貸物件の場合は、物件だけでなく賃貸契約や敷金などの権利・義務もそのまま引き継ぎます。そのため、オーナーが変わったからといって、現在の入居者を退去させるなど契約に反することはできません。
物件の修繕や敷金返還などの義務も引き継ぐため、通常の物件と同様に修繕費や敷金返還のための資金を確保しておく必要があります。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件を選ぶことは、入居者のいない通常の物件を選ぶことと比べて、以下のメリットがあります。
入居者募集の手間がなく家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件の大きなメリットは、入居者募集の手間がかからないことです。すでに入居者がいる物件を購入するので、購入後すぐに家賃収入が得られます。
もちろん空室がある場合は、その空室を埋めるための対策が必要ですが、新築物件などで入居者ゼロの状態から始めるよりもハードルは低いでしょう。
入居者募集には、仲介手数料や広告費などが必要となります。オーナーチェンジ物件であれば、手間やコストを省けるのも魅力のひとつです。
収支計画が立てやすい
家賃収入が安定していない場合、正確な収支計画を立てられません。しかし、オーナーチェンジ物件は過去の実績を確認できるため、退去があった場合でも次の入居者が決まるまでの期間を予測しやすいでしょう。
過去の収支計画を参考にしながら運用できるのは、大きなメリットといえます。
融資が受けやすい
すでに入居者がいることは、物件の収益性の証明にもなります。金融機関からの評価を得やすく、物件購入のための資金の融資が受けやすいでしょう。
相 場より安く購入できる場合もある
オーナーチェンジ物件は、所有者の使用が制限されるため、空室物件よりも安い価格に設定されることが多いです。
また、得られる家賃収入によって物件の価格が決まります。相場よりも安い賃料で賃貸している物件であれば、その分物件価格も安くなります。
運用ノウハウを得られる
不動産の運用に必要な知識やノウハウを、前オーナーから事前に得られるのもメリットです。設備の交換や修理の履歴なども含めて、どのタイミングでどのくらいの費用が発生するのか予想がつきやすくなります。
また、入居者の属性や過去のクレームを把握しておくことで、トラブル発生時の対応にも役立つでしょう。
オーナーチェンジ物件のデメリット
入居者募集の手間がかからず、家賃収入が得やすいオーナーチェンジ物件ですが、いくつかデメリットもあります。購入してから後悔しないように、オーナーチェンジ物件のデメリットを把握しておきましょう。
内見できない
オーナーチェンジ物件のデメリットのひとつが、購入前に内見できないことです。空室や設備はチェックできますが、入居者がいる部屋の状態は確認できません。そのため、修繕費がいつ、いくらくらいかかりそうか、予測が立てにくいのです。
入居者の使い方が悪いと、退去後に大掛かりな原状回復や修繕工事が必要になり、高額な費用がかかるおそれがあります。
家賃設定や契約内容を変更しにくい
賃借人との契約内容の変更・解約ができないことから、契約内容はそのまま引き継がれます。そのため、家賃設定が適切でない場合やオーナー側に不利な契約内容があっても、賃借人の同意なしには変更できません。
賃貸契約の締結後は借主の権利の方が強い傾向にあります。退去要求や賃料の変更などの要求が通らない可能性が高いでしょう。
既存の入居者は改めて審査ができない
既存の入居者は審査対象にはならないこともデメリットのひとつです。家賃滞納や近隣トラブルを起こす入居者がいたとしても、改めて審査できないのです。
賃貸借の条件を参照できるレントロール（家賃明細表）を見たとしても、入居者情報までは分かりません。
なお、物件購入後に入居者の追い出しが可能かどうかは、以下の記事で詳しく解説しています。
「オーナーチェンジ物件の購入時に入居者の追い出しはできる？」
住宅ローンは組めない
オーナーチェンジ物件は自分が住む住宅ではないため、住宅ローンは利用できません。不動産投資用の物件は「事業」として扱われ、購入時には金利の高い不動産投資ローンを組むことになります。
オーナーチェンジ物件で住宅ローンを利用してしまうと、契約違反となり一括返済を請求されるケースもあるため注意が必要です 。
購入後すぐに入居者が退去する可能性がある
すでに入居者がいることが魅力のオーナーチェンジ物件ですが、購入直後に退去者が出るおそれもあります。そうなると、現在の入居率や家賃から考えた資金計画が狂ってしまうでしょう。
とくに、新築のときに設定された、割高な家賃で住んでいた人が退去する際は、注意が必要です。築年数が経つと物件の価値は下がるため、家賃を下げなければ次の入居者が現れにくくなります。状況によっては、家賃を大幅に下げなくてはならないかもしれません。
オーナーチェンジ物件を検討する際の6つのチェックポイント
購入後に後悔しないために、オーナーチェンジ物件はさまざまな面から調査したうえで購入しましょう。オーナーチェンジ物件を選ぶときに見ておきたい、6つのポイントを紹介します。
売却理由
オーナーチェンジ物件を選ぶときの重要なチェックポイントのひとつが、物件の売却理由です。オーナーの引っ越しなど、個人的な理由で手放す場合は、それほど心配する必要はないでしょう。
しかし、「問題がある入居者がいる」「修繕積立金の値上げ予定がある」などが理由の場合は、後々トラブルになるおそれがあります。
このような事情を隠して売りに出されることもあるので、不動産会社や前オーナーのいうことを鵜吞みにせず、自分でも調査しておきましょう。
契約内容
オーナーチェンジ物件では、前オーナーが交わした契約内容がそのまま引き継がれます。賃貸借契約書や重要事項説明書、設備一覧表などを確認して、オーナー側に不利な内容がないかをチェックしましょう。
とくに、原状回復や修繕義務に関する特約、更新料、敷金の有無などは、よく確認しておきたい項目です。前オーナーが敷金を預かっている場合は、敷金も引き継いでおきましょう。
修繕履歴
物件の修繕履歴も重要なチェックポイントです。築年数が古く設備を交換した履歴がない場合、購入後に給湯器やエアコンなどの設備が故障し、多額の費用がかかるリスクがあります。
これまでの修繕履歴から、前オーナーがきちんと設備をメンテナンスしていたか、いつごろに修繕が必要になりそうかを判断して、資金計画を立てておきましょう。
管理状態
オーナーチェンジ物件では、入居者がいる部屋の様子を知ることはできません。しかし、外観や共用部などはチェックできます。
外壁が破損している、清掃が行われていないなど、管理状態に問題があると、物件の価値が下がったり購入後すぐに大掛かりな修繕が必要になったりするかもしれません。
購入前に外壁や設備が築年数に応じて修繕されているか、定期的に清掃されているかといった点を細かく確認してみましょう。集合住宅の場合、自転車置き場やゴミ集積場の様子から、入居者のモラルも判断できます。
保証人または保証会社
万が一のときに備えて、入居者の保証人の連絡先や、保証会社との契約内容・保証期間も確認しておきましょう。
保証期間が満了になっていたり、長期間保証人の更新が行われず放置されていたりして、保証人がいなくなっているかもしれません。
保証期間が過ぎていたり、保証人がいなくなっていたりすると、トラブルが起きたときの費用の請求先がなくなるおそれがあります。保証人を新たに立ててもらう、見つからない場合は保証会社と契約してもらうなど、何らかの対策を考えましょう。
周辺状況
現在の入居者が退去したあと、家賃を下げなくてはならなかったり、入居者が現れず空室が続いたりするケースがあります。現在の家賃と減額後の家賃の差が大きかったり、空室が長引いたりすると、収支計画が破綻するかもしれません。
物件の周辺エリアの賃貸需要（エリアの人口・類似物件の募集状況など）や家賃相場をチェックして、入居者が退去した場合に備えておきましょう。
また、周辺エリアの物件と比較して、現在の家賃が安すぎる場合は、何らかの問題を抱えた物件の可能性もあるので注意が必要です。
また、実際に現地に行って確認することも重要となります。室内の状況は確認できないものの、外観や周辺状況を目で見ることで、書類だけでは得られなかった管理情報や入居者の属性がある程度分かるからです。トラブルに発展しそうな物件かどうか見極める判断材料となるでしょう。
失敗事例から学ぶ！オーナーチェンジ物件の運用方法
ここでは、実際に起きたオーナーチェンジ物件の失敗事例および、その対応策について紹介します。
1.入居者がサクラだったケース
入居者がサクラで、入居後にすぐ退去してしまうケースも珍しくありません。不動産会社の関係者が、実際に入居者がいると見せかけて稼働率を上げる目的で行われます。
周辺エリアの家賃相場よりも高額で入居している人がいる場合や、電気やガスメーターが動いていない場合には注意が必要です。事前に周辺エリアの家賃相場を把握し、賃貸借契約書の内容や現地の様子を確認するようにしましょう。
2.家賃が大幅下落したケース
周辺エリアの家賃相場が高いときから住み続けている入居者が退去した場合、その後に家賃収入が下がってしまうケースがあります。10年前から入居していた方が退去すると、家賃が5,000円以上安くなってしまう可能性もあるでしょう。
長期入居者が多い物件では、家賃下落の影響を受けてしまうので注意が必要です。収入が下がってしまうリスクを避けるためにも、事前に入居者の状況や今後の家賃相場について把握しておくことが大切です。
3．設備の交換に予想外の出費が発生したケース
入居者が設備を問題なく使用できていたため、管理会社や前オーナーに報告をせず、購入後に不具合に気づくケースもあります。オーナーチェンジ物件は室内の状況を確認することが難しいため、購入後に予想外の出費が発生することも珍しくありません。
物件購入後に設備故障が発覚しても、免責や設備故障についての取り決めがなければ、費用の負担をしなければならない場合があります。あらかじめ修繕歴を確認しておくほか、修繕費用の負担を賄えるような余裕のある資金計画を立てておきましょう。
まとめ
オーナーチェンジ物件には、入居者をゼロから集める必要がなく収益を安定させやすいという、不動産投資家にとって魅力的なメリットがあります。
しかし、購入直後に退去者が出たり、大掛かりな修繕が必要になったりするリスクもあるため、事前に物件の状態や周辺エリアの情報を調査したうえで購入を決定しましょう。