目次
不動産投資の対象になる駐車場の種類
駐車場とひと口にいっても、経営スタイルや運用方法など、不動産投資の対象としていくつかの種類に分かれます。まずは、駐車場の種類別の特徴や違いについてご紹介します。
経営方法の違いによる駐車場の種類
駐車場の経営方法には大きく、投資家本人が行う自営方式、日常の維持を管理会社に委ねる管理委託方式、不動産会社に貸し付けるサブリース方式（一括借り上げ方式）の3種類があります。
駐車場への投資は、マンションやアパートなどへの投資より少ない資金で始められるため、自営方式を選択する方も多いでしょう。自営であれば、管理の手間はかかるものの管理委託費などの経費がかかりません。そのため、収益をそのまま受け取ることができますが、駐車場の稼働率が低ければ収入が停滞したまま改善策をなかなか打ち出せないリスクもあるでしょう。
管理委託方式は、自身で駐車場の整備まで行い、運営開始後の集客、集金、トラブル対応などを不動産会社に委託する方法です。一定の管理委託費を支払う必要がありますが、自営方式に比べると投資家にかかる負担は大きく減らせます。
サブリース方式は一括借り上げ方式とも呼ばれ、駐車場経営そのものを不動産会社に委ねるものです。駐車場の整備から維持管理まですべてを任せ、契約書に基づき一定の賃料を受け取るだけなので、すでに土地があるなら自己資金ゼロからでも投資をスタートできます。
ただし、高稼働率の駐車場であっても契約書通りの収入しか得られません。また、不動産会社に支払う委託費用が高額になりやすいというデメリットがあります。
運用方法の違いによる駐車場の種類
駐車場には、不特定多数が利用するコインパーキングと、1ヶ月単位で契約者に貸し出す月極駐車場があります。駐車場への不動産投資では、これらの運用方法の違いを知るのも重要です。
コインパーキングは停車に必要なロック板や精算機、防犯カメラなどの設備が必要です。その分、初期費用がある程度かかり、設備の維持や修繕などに費用が発生する可能性もあります。
立地によっては、何もせずとも24時間収益を生み出し続けることも期待されますが、収入は変動が大きいため不安定になる傾向があります。
月極駐車場は、コインパーキングほど初期費用や維持費用がかからず、始める時のハードルの低さが魅力です。身元の明らかな契約者が利用するため、トラブルが少ないのもメリットですが、契約満了後の新たな契約者の募集や契約の手続きに手間がかかる場合があります。
形態の違いによる駐車場の種類
平面駐車場と立体駐車場の形態による違いは、コスト面や管理面で大きく表れます。
平面駐車場は、建物やスロープ、昇降機などの設備が不要で、土地の整備さえすればすぐに経営を始められます。しかし、土地の面積に応じて駐車台数に限りがあるため、よほどの面積でなければ大きな収益は見込めません。
立体駐車場は、狭い土地でも駐車台数を増やすことができ、土地の有効活用に最適ですが、設備の準備には多額の費用がかかり、それらの維持管理にも負担がかかります。スロープを使う自走式と昇降機による機械式の2種類の方式から、土地の広さや予算に応じて決定します。
経営方法の違いによる駐車場の種類
駐車場経営による不動産投資を始める際は、経営方法を選択する必要があります。主な経営スタイルは以下の3つです。
- 自主管理方式
- 管理委託方式
- サブリース方式（一括借り上げ方式）
ここでは経営方法の違いによる駐車場の種類について解説します。
自主管理方式
自主管理方式の駐車場経営は、設備の導入や管理、清掃、契約、宣伝などをすべて自ら行う方式です。
駐車場への投資は、マンションやアパートなどへの投資よりも少ない資金で始められるため、自主管理方式を選ぶ方が多くいますが、初期費用の負担や管理の手間がかかってしまいます。しかし、駐車場経営で発生する収益をすべて受け取れるため、収益性の最も高い経営方法です。
ただし、自主管理方式で駐車場経営を成功させるためには、稼働率のアップが重要になります。需要のある土地を選び、宣伝活動を行うなど自主的に駐車場の稼働率を上げる対策を実行しなければいけません。
管理委託方式
管理委託方式の駐車場経営は、自身で駐車場の整備までを行い、運用開始後の集客・集金・トラブル対応などを不動産会社に委託する経営方法です。
駐車場の整備が完了してしまえば、契約から管理まで管理会社に任せられるため、運用中のオーナーの負担を減らせます。ただし、一定の管理委託料を支払う必要があるため、自主管理方式と比較すると収益性は劣ります。
また、管理会社への委託によって改善点などのアドバイスを受けられるケースもあるため、管理の手間を減らしながら安定した収益性を求めたい方に最適な方法といえるでしょう。
サブリース方式（一括借り上げ方式）
サブリース方式は一括借り上げ方式とも呼ばれ、土地そのものを不動産会社に貸し出して駐車場経営を委ねる方式です。駐車場の整備から維持管理まですべてを任せるため、すでに土地を持っている方であれば自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできます。
また、収入については契約書に基づき一定の賃料を受け取れるため、駐車場の稼働率は関係ありません。ただし、高稼働率を実現している場合でも契約書通りの賃料しか受け取れないため、収益性の高い駐車場経営を目指すオーナーには不向きな経営方法です。
その他、不動産会社に支払う委託費用が高額になりやすいデメリットがあります。
運用方法の違いによる駐車場の種類
駐車場は不特定多数が利用するコインパーキングと、1ヶ月単位で契約者に貸し出す月極駐車場の2種類に分けられます。駐車場への不動産投資では、これらの運用方法の違いを知るのも重要です。
ここでは、コインパーキングと月極駐車場の特徴について解説します。
コインパーキング
コインパーキングは、利用時間に応じて定められた料金を支払えば誰でも利用できる駐車場です。
近隣に繁華街や商業施設のあるニーズの高い立地であれば、何もせずとも24時間利益を生み出し続けることも期待できます。しかし、必ず利用者がいるとは限らないため、収入の変動が大きく、不安定になりやすい傾向があります。
また、コインパーキングによる駐車場経営を行う場合、停車に必要なロック板、料金を支払う精算機、防犯カメラなどの設備が必要です。ロック板は1台10万円前後、精算機は1台50万円前後がかかるため、駐車場の整備にはある程度の出費を覚悟しなければいけません。
しかし、コインパーキングの整備には多くの専門的な知識が必要になるため、サブリース方式（一括借り上げ方式）を利用するのが一般的です。コインパーキングには収入面が安定しにくい特徴があるからこそ、契約書通りの賃料が支払われるサブリース方式（一括借り上げ方式）を選択するのが最適といえるでしょう。
月極駐車場
月極駐車場は1ヶ月単位で契約者に貸し出す駐車場です。アパートやマンション経営などと同じく、契約者がいる限り賃料が支払われるため安定した収入を得られやすい傾向があります。
月極駐車場はコインパーキングほど初期費用や維持費用がかからず、始めるときのハードルの低さが魅力です。ロック板や精算機といった設備は必要なく、地面の舗装だけでも始められるケースも少なくありません。
また、コインパーキングとは異なり、身元が明らかな契約者のみが利用するためトラブルが少ないのもメリットです。ただし、契約満了後には新たな契約者の募集に注力する必要があり、契約の手間がかかってしまう場合があります。
形態の違いによる駐車場の種類
駐車場の形態には以下2つの種類があります。
- 平面駐車場
- 立体駐車場
それぞれコスト面や管理面で大きな違いがあるため、理解したうえでの運用が大切です。ここでは、形態の違いによる駐車場の種類について解説します。
平面駐車場
平面駐車場とは、平面の土地の中に1台1台の駐車スペースが区切られているオーソドックスなタイプの駐車場です。
建物やスロープ、昇降機などの設備が不要で初期費用を抑えて駐車場経営を始められます。地面をアスファルトやコンクリートで舗装したり、砂利を敷き詰めたりして整備すればすぐにでも経営を始められるでしょう。
ただし、駐車台数は土地の面積に比例します。大きな収益を求めたいのであれば、駐車台数を確保できる広い面積の土地が必要です。
立体駐車場
立体駐車場とは、土地の上に建物を設けることで駐車スペースを増やした形態の駐車場です。主に都市部や人口密度の高い地域でメリットの高い形態となっており、駐車場不足のエリアでは最適な選択肢といえるでしょう。
狭い土地でも駐車台数を増やせるため、土地の有効活用には最適ですが、設備の準備には多額の費用がかかり、維持管理の負担も大きなものとなります。
また、立体駐車場にはスロープを設けた自走式と昇降機を用いた機械式があり、土地の広さや予算に応じて種類を選択します。
駐車場投資のメリット
駐車場投資が注目される背景には、様々なメリットが挙げられます。それぞれのメリットを確認しておきましょう。
初期費用を抑えて始められる
駐車場投資は、他の不動産投資と比較すると初期費用を安く抑えられるメリットがあります。平面駐車場であれば建物が必要ないため、初期費用を大きく抑えた金額で経営をスタートさせることが可能です。
すでに土地を所有しているのであれば、土地を購入する費用かからないため、コンクリートブロックや舗装費用、ライン引き費用などで済みます。所有する土地の面積によっても初期費用は変わりますが、100坪ほどの面積であれば200～500万円前後で始められるでしょう。
舗装をせずにロープで区割りしてスタートさせる場合では、ホームセンターから資材を自分で調達し、簡易的な駐車場からとしてスタートすることも可能です。自分で区割りなどを行えば、数万円の初期費用でも始められます。
短期間での運用開始・撤退ができる
平面駐車場であれば、不動産を建築したり設備を搬入したりする必要がないため、駐車場投資を始めようと決意してから、比較的短期間でスタートさせられます。
例えば、すでに土地を所有している状態で既存建物の解体から始めた場合でも、1ヶ月程度の工事期間で駐車場の経営が開始できるのです。所有している土地が更地の場合は、最低1週間から長くても半月程度で駐車場がスタートできます。
一般的な不動産投資をイチから始めようとすれば、間取りや構造の決定、建設業者の選定から行い、最終段階で建設に着工となるため、事業をスタートさせるのに1年以上かかるケースも多いです。
仮に、既存の建物を購入して不動産投資を行う場合でも、物件の選定やリフォーム、リノベーションを実施するため、事業をスタートさせるまでに数ヶ月から1年はかかってしまいます。
このような理由から、短期間で運用開始ができる点においても、駐車場投資のメリットとなるでしょう。また、土地を転用させたい時や駐車場経営から撤退したくなった場合にも、契約解除の予告をすれば1ヶ月程度で辞められます。
土地の広さ・形に左右されない
駐車場投資では、一般的な不動産投資とは異なり、土地の広さや形に左右されずに始められるメリットがあります。住宅には向かないような狭い土地や変形地であっても、駐車場経営を始められる可能性が高いです。
とはいえ、普通乗用車1台の駐車に必要な面積は、4.5坪といわれています。あまりにも面積が狭い土地や特殊すぎる変形地であると、利用者が使いにくい駐車場となってしまうのです。
車が出入りするスペースを考えると、1台当たり9坪の土地面積があれば駐車場にできると考えられます。これから駐車場投資を考えている場合は、「9坪で1台」を目安として覚えておくと良いでしょう。
駐車場投資のデメリット
メリットの多い駐車場投資にもデメリットが存在します。駐車場投資を検討しているなら、デメリットについても理解しておきましょう。
税負担が大きくなる
駐車場投資で、最も大きなデメリットは税制上の優遇がないことです。賃貸住宅経営の場合は、住宅用地と呼ばれる土地の扱いになるため、都市計画税や固定資産税の優遇措置が受けられます。
しかし、住宅用地扱いとならない駐車場では優遇措置がないため、土地面積に対して満額が課税されることになるのです。
さらに、建物のような構造物は減価償却費として経費計上できますが、土地は減価償却費の対象ではありません。
駐車場投資で減価償却費になるのは、監視カメラや会計の機械などが対象になりますが、節税効果が期待できる規模の経費にはならないため、節税対策にはならないといわれています。
他の不動産投資に比べて収益性が低い
平面駐車場の場合は、活用できるところが1フロアしかないため、アパートやマンションなどの建物に比べて収益性が大きく劣ります。
駐車場投資でも立体駐車場にすれば、同じ土地面積であっても駐車台数を増やせるため、収益性を上げられます。ただし、その分初期費用が高額になってしまうことに注意が必要です。
駐車場投資を始める際は、収益性もしっかりと計算しておきましょう。
駐車場経営の不動産投資で知っておきたい2つの利回り
駐車場経営を始めるうえで理解しておきたいのは利回りです。利回りとは購入した土地に対して1年間でどの程度の利益を見込めるのかを表す数値です。
利回りが高ければ高いほど大きな利益を見込めるため、費用の回収が早くなります。
ここでは、駐車場経営の不動産投資で知っておきたい2つの利回りの特徴や計算方法について解説します。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り（グロス利回り）とは、土地価格と年間収入から算出する数値です。経費を含めずに計算するため、大まかなシミュレーションを行う際に役立ちます。
駐車場経営の表面利回り（グロス利回り）を計算する方法は以下の通りです。
『満車時の年間収入 ÷ 土地の購入価格 ✕ 100 = 表面利回り（％）』
例えば、1,000万円の土地を購入し、満車時の年間収入が100万円だった場合は以下のような計算式となり、表面利回りは10％となります。
『100万円 ÷ 1,000万円 ✕ 100 = 10（％）』
ただし、あくまでも土地価格と年間収入から計算し、満車時を想定した数値です。そのため、実際の運用時は計算した表面利回り（グロス利回り）よりも低い数値となるでしょう。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り（ネット利回り）とは、土地価格だけでなくその他の初期費用やランニングコストを加えて計算する数値です。さまざまな経費が加えられているため、実際の運用時により近い形でシミュレーションが可能となります。
駐車場経営の実質利回り（ネット利回り）を計算する方法は以下の通りです。
『（満車時の年間収入 － 年間の諸経費） ÷ （土地の購入価格 + 初期費用） ✕ 100 = 実質利回り（％）』
年間の諸経費には管理費用や税金、光熱費などが含まれ、初期費用には土地購入時の仲介手数料、駐車場の整備費用、司法書士への報酬などが含まれます。
表面利回り（グロス利回り）だけで判断せず、さまざまな費用が含まれた実質利回り（ネット利回り）で確実な収益性をシミュレーションしておくのがよいでしょう。
また、よほど立地の良い場所でなければ満車になるケースが少ないため、満車時の年間収入に稼働率をかけてシミュレーションしたほうが、万が一のリスクへの備えとなります。
駐車場経営の不動産投資で収益性をアップさせるポイント
土地があればすぐにでも始められる駐車場への不動産投資ですが、より多くの収益を上げるにはポイントを押さえた経営が必要です。ここでは、駐車場経営で押さえておきたいポイントをお伝えします。
駐車場に適した立地にする
駐車場は、立地選びが非常に重要です。車の出入りがスムーズな場所でなければ、駐車場として機能しません。出入口の向きや道幅など、駐車場としての利用しやすさを考慮して土地を選びましょう。
また、月極駐車場の場合、駐車スペースのない家や駐車場の足りないマンションが多い住宅街、事業で車を常用する会社が多いビジネス街などでニーズが高いとされます。
コインパーキングの場合は、一時的な駐車が必要になる場所なら、住宅街、オフィス街から繁華街、観光地まで、幅広いエリアでニーズを見出せます。
ニーズの高いエリアには競合する駐車場も多数あるので、エリアの相場や駐車場のニーズを入念にリサーチしてください。
周辺の環境を調査する
現在はインターネット上で様々な情報を調べることが可能です。駐車場の候補地周辺の様子も画像で詳細に調べられるでしょう。
駐車場の候補地を決めたら、駐車場に適した環境か、競合の稼働率はどうなっているのか、相場はどれくらいか、自分自身の目で周辺環境を調査するのがおすすめです。
候補地の周辺に問題がなくても、大きな道路に出るまでの道が入り組んでいれば、稼働率を上げにくいでしょう。実際に訪れると出入口に使える部分が限定されており、駐車場には不向きだと気づくかもしれません。
現地を訪れたら街の様子にも注目してください。人や車の流れ、街並みを見れば、今後も長く需要を見込めるかを予測できます。
できる限りコストを抑える
駐車場経営の不動産投資で収益性をアップさせるためには、できる限りコストを抑えることが重要です。土地の購入費用や整備費用、運用時の管理費用などを抑えられれば、利回りが向上して収益性もアップするでしょう。
特に駐車場経営において大きな費用となるのが土地の購入費用や整備費用です。これらの初期コストを抑えられれば、キャッシュフローにも余裕ができるため、稼働率が低くなってしまった場合にも対応しやすくなります。
リスクにも配慮した収益予想にする
駐車場も、他の不動産投資と同じく、空きが出れば賃料収入を得られません。立地や設備に問題がなくても100%の稼働率を維持できる保証はないため、ゆとりを持った経営計画を立てることが大切です。
駐車場の稼働率の目安は月極駐車場で約80％、コインパーキングで約40％としておくと良いでしょう。
期待値ではなく現実的な平均値で収益を見積り、空きが長く続いた時やトラブル発生時に備えた資金の準備も忘れないようにしましょう。
EV充電スタンドの設置で集客する
EV充電スタンドの設置は集客にも貢献します。
EVの普及が進む昨今、EV充電スタンドの需要は大きくあります。しかし、現状EV充電スタンドの供給が不足しているため、設備が設置された駐車場はEVに乗る方からの需要が高いです。
そのため、EV充電スタンドの設置は他の駐車場と差別化を図り、集客を増やすためには重要になります。
また、設備の導入には補助金などの利用が可能となるため、初期費用を抑えて設置が可能です。
まとめ
駐車場経営はアパートやマンション経営と異なり、建物部分にかかる費用が少なく、管理の手間も少ないため、気軽に始められる不動産投資のひとつといえます。また、土地の広さや形にも左右されにくいため、住宅に向いていない土地を持っていたり、安く購入できる場合には最適な投資方法です。
しかし、賃貸物件への投資よりも収益性が低いデメリットがあるため、費用対効果を検討のうえ投資を始めるのがよいでしょう。
駐車場経営のために土地を購入する場合は、ニーズの高いエリアかどうかを判断し、月極駐車場で運用するのか、コインパーキングとして運用するのかを検討してください。
もし、すでに持っている土地が遊休地であれば、一時的に駐車場として有効活用するのもおすすめです。短期間での運用開始・撤退が可能な駐車場経営を始め、無駄になっている土地を活かしましょう。
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駐車場経営でお悩みのことがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。
