1,000万円で始める不動産投資！損をしないために知っておきたいこと

自己資金1,000万円あれば不動産投資がおすすめの理由

自己資金1,000万円を運用する方法として、不動産投資がおすすめである主な理由は、次の4つです。

・レバレッジ効果で資産形成できる

・ミドルリスク・ミドルリターンで資産を増やすことができる

・インフレに強い

・相続税対策ができる

以下で、詳しい内容を解説します。

レバレッジ効果で資産形成できる

不動産投資では、レバレッジ効果を活かして資産形成をすることができます。

投資におけるレバレッジ効果とは、小さい資金で大きな投資効果を得るという意味です。不動産投資では、自己資金に銀行などから受けられる融資を加えて物件を購入することで、自己資金以上の資産運用効果を得ることができます。

1,000万円の自己資金があれば、不動産投資でレバレッジ効果を上手に活用することで、多額の資産形成をすることも不可能ではないでしょう。

また、1,000万円の資金があれば、購入できる物件の幅を広げられます。少ない資金では、選択肢は価格が手頃な築古物件などに限られるでしょう。しかし、1,000万円の資金があれば区分マンションへの投資や、複数物件への投資も視野に入ります。

ミドルリスク・ミドルリターンで資産を増やすことができる

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」で資産形成できるため、投資初心者でも挑戦しやすいジャンルです。

投資のリスク・リターンの種類は、主に以下の3つに分けられます。

上記の表から、比較的リスクを抑えて安定した利益を得られる不動産投資は、不動産運用や投資に関する勉強は必要ではあるものの、軌道に乗せられれば利益を得やすいので、初心者でも始めやすい投資といえるでしょう。

不動産投資ローンの審査に通りやすい

不動産投資で収益物件を購入する際には融資を活用できますが、不動産投資ローンの審査は厳しくなる傾向です。近年では金融機関の過剰融資や不適切融資が明るみになったことから、審査が厳格化しています。特に返済不能に陥らないよう、個人の年収や職業などの属性が重視される傾向です。

そのため、金融機関によっては融資するにあたって年収700万円以上の基準が設けられているともいわれています。

しかし、自己資金があればその限りではありません。年収が低くても1,000万円の自己資金があることで金銭管理能力が認められ、不動産投資ローンの審査に通りやすくなることもあります。もちろん、高年収の方でも自己資金が十分にあることは、審査で有利に働きます。

インフレに強い

不動産の現物を所有して行う不動産投資は、インフレ時も物価の上昇にあわせて物件価格や家賃上昇が期待でき、インフレのリスクに備えられます。

インフレとは、物価が上昇し貨幣の価値が下がる現象を指します。インフレになるとお金の価値は下がりますが、物の価値は下がらないため、現物資産である不動産は価値が下がりにくく安心です。

また、インフレにより実質的な借入額が減少することから、不動産投資も行いやすくなるといった利点もあります。

急な出費にも対応しやすい

不動産投資は、不動産を貸し出して家賃収入を得る投資手法です。基本的には、家賃収入から不動産投資ローンの返済や経費の支払いを行っていくという形になります。しかし、長期間の空室が発生すると、想定していた家賃収入を得られなくなります。

また、地震などで物件が損傷した場合は、突発的に大きな修繕費が必要になることもあるでしょう。

このような状況で、手元の資金が不足すると不動産投資ローンの返済が難しくなり、物件を売却せざるを得なくなります。自己資金が1,000万円あれば、家賃収入の低下や急な出費にも対応しやすくなるのです。

相続税対策ができる

1,000万円で不動産投資をするだけで、相続税対策になります。

相続税は、評価額から基礎控除額を引いたものに相続税率をかけるため、評価額が低いほど相続税も低くなります。不動産は課税時の評価額が低いので、相続税対策ができます。

現金で1,000万円を相続すると評価額は1,000万円ですが、不動産の場合、評価額は5〜6割、多くても7〜8割程度になります。1,000万円の不動産なら、課税評価額は高くても800万円程度です。1,000万円に対する相続税が、不動産に変換すると最大でも800万円に対する課税となるので、十分な相続税対策に成り得ます。

不動産に1,000万円投資をする方法

不動産に1,000万円投資する方法は、以下の通りです。

・1,000万円以内の不動産を購入する

・1,000万円を頭金にして融資を受ける

それぞれどのような方法なのか、具体的にみていきましょう。

1,000万円以内の不動産を購入する

1,000万円以内の物件を手持ちの資金で購入することで、不動産投資を始めることができます。

手元の資金で一括購入できるため、毎月のローン返済もなく、賃料収入がそのまま利益となるのが魅力です。借り入れの金利上昇による返済額の増加を心配する必要もなく、安定して収益を確保しやすい方法と言えるでしょう。

1,000万円を頭金にして融資を受ける

1,000万円を頭金として銀行などから融資を受けることで、高額な物件を購入する投資方法もあります。自己資金に銀行融資を組み合わせることで利益を倍増させられるのが、この投資方法の魅力です。

例として、利回り7％の物件について、利益を比較してみましょう。

【利回り7％の物件に不動産投資した場合の利益】

①自己資金1,000万円以内の不動産を購入する場合

1,000万円×7％＝70万円

②融資を受けて3,000万円の不動産を購入する場合

3,000万円×7％＝210万円

このように同じ自己資金でも、融資を受けた場合は、利益を3倍にすることができます。

加えて、借り入れ時に団体信用生命保険（団信）にも加入できるので、万が一の時でも安心です。

自己資産1,000万円で不動産投資する場合の選択肢

自己資金1,000万円で不動産投資する場合、以下の選択肢があります。

・区分マンションを購入する

・REIT（リート）を活用する

それぞれのメリット・デメリットを解説しますので、検討する際の参考にしてみてください。

区分マンション

区分マンションの一室を購入し、初期費用を抑えて手堅く運用するという選択肢もあります。区分マンションに投資する場合のメリット・デメリットを確認してみましょう。

REIT（リート）

REITとは、不動産投資信託（不動産投資ファンド）と呼ばれる投資信託です。投資家から集めた資金で専門家が物件を運用し、賃料収入などを投資額に応じて投資家に分配します。少額から始められるので、全額を現物資産にせず、リスク分散でREITを活用するのもおすすめです。

REITには次のようなメリット・デメリットがあります。

自己資金1,000万円で不動産投資を始める際のポイント

自己資金1,000万円で不動産投資を始める際のポイントは、以下の3つです。

・投資目的を明確にする

・シミュレーションを行う

・分散投資を心掛ける

投資を成功させるために、これらのポイントを押さえておきましょう。

投資目的を明確にする

不動産投資を始める際には、投資目的を明確にすることが大切です。投資目的が曖昧だと、目的を果たせない物件を購入することに繋がりかねません。

例えば、年金の不足に備えたいなら長期的に運用できる物件、インフレ対策であれば家賃収入と売却の両方を想定した物件を選ぶことが必要です。相続税対策であれば資産価値が下がりにくい物件を選ぶ必要がある上、そもそも物件を実際に所有しないREITは適さないため注意してください。

シミュレーションを行う

不動産投資を成功させるには、綿密なシミュレーションが欠かせません。購入時の諸経費や年間経費を含め、キャッシュフローがどの程度確保でき、どのくらいの運用益が得られるかを計算しましょう。

入居率や家賃の変動、物件や設備の劣化、金利上昇なども想定して、複数のシミュレーションを行うことが重要です。シミュレーションは不動産会社からも提示されますが、今後のためにも自身で実際に計算した上での投資判断をおすすめします。

分散投資を心掛ける

不動産投資のリスクとして、空室によって家賃収入が入らなくなることや、災害によって物件に大きな損害を受けたりすることなどが挙げられます。これらのリスクに備えるために、分散投資を心掛けましょう。

不動産投資における分散投資は、複数の物件を所有することです。物件が1つであれば、空室が発生した場合や物件が棄損された場合には収入がゼロになります。しかし、物件が複数であれば1つで収入が入らない事態が発生しても他の物件から収入を得られるため、リスクヘッジに役立ちます。

分散方法には、異なるエリアの物件や、マンションとアパートのように異なる種類の物件を選択する方法などがあります。また、大きな修繕費がかかるタイミングが重ならないように、築年数の異なる物件を選ぶこともポイントです。

まとめ

インフレに強く、相続税対策にもなるなどメリットの多い不動産投資は、1,000万円の運用方法としておすすめです。投資方法には様々な種類がありますので、投資の目的や目標金額に合わせて選ぶようにしましょう。