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不動産投資は難しい？
不動産投資は覚えることが多く難しいと思われがちですが、実際はそこまで難しくはありません。
そもそも、不動産投資とはアパートやマンションなどの不動産を購入し、家賃収入や売却益を得る投資のことです。
購入したアパートやマンションに募集をかけ、入居者が決まったら、あとは毎月安定した家賃収入を得られる仕組みとなります。また、購入したときの金額よりも不動産の価値が高まった場合は、売却して利益を得ることも可能です。
このように、不動産投資は私たちにとって身近な不動産の売買や賃貸で利益を得る仕組みであり、仕組みそのものは難しくありません。
しかし、実際に投資を始めるとなると、お金の計算や不動産選び、運用などが必要となり、これらに対して苦手意識を感じる方もいます。
不動産投資が難しいと言われる理由
不動産投資が難しいと言われるのは、投資そのものの仕組みよりも始め方や運用、管理などです。
ここでは、不動産投資が難しいと言われる理由を紹介します。
短期間で利益を出すのが難しい
不動産投資が難しいと言われる理由は、株式投資やFXなどの投資に比べると、短期間で利益を出しにくいためです。
不動産投資は毎月の家賃収入がそのまま利益になるのではなく、ローン返済や税金などのランニングコストが発生します。
また、不動産売却によって売却益を狙うなら短期間で利益を出せるケースもありますが、購入してから5年が経っていないと約39％の譲渡税が必要です。不動産を購入してから5年が経過すると税率は20％に軽減されるため、短期間で売却する投資家は少ない現状もあります。
不動産の選定が難しい
不動産投資の対象となる不動産にはさまざまな種類があり、どの不動産に投資をするか選定が難しいのも理由としてあります。
一般的に不動産投資の対象となるのは、一棟アパート、戸建、区分マンションをはじめ、商業ビル、一棟マンションなどに投資することも可能です。
また、区分マンションに限定したとしても新築や中古があり、中古であればリフォームの有無や築年数なども選ぶ基準となります。
一方、一棟アパートや一棟マンションは費用が高額になるものの、複数人が居住することにより、まとまった家賃収入が期待できるでしょう。このように不動産投資をしたいと思い立っても、まずはどの不動産に投資するかを選ばなければなりません。
投資対象が高額
不動産投資はアパートやマンションなどの不動産が対象となるため、他の投資に比べて費用が高額になりやすい特徴があります。
ただし、不動産投資において不動産の購入費用を現金で支払う必要はなく、不動産投資ローンを利用することも可能です。ローンを利用することで物件の購入にかかる初期費用を大幅に抑えることができ、元手が少なくても不動産投資にチャレンジできます。
しかし、他の資産運用にはない借入は不動産投資におけるメリットである一方、借金をするわけですから、不安に感じる方も多いでしょう。借入金額が大きすぎると家賃収入よりも返済が上回ってしまい、赤字運用になってしまうリスクもあります。
コストの計算が大変
不動産投資が難しいと感じる理由の一つにコストの計算が挙げられ、実際にどれくらいの利益が出ているか把握しにくいことです。
不動産投資ではマンションの管理会社に支払う管理費をはじめ、管理組合によって徴収される修繕積立金などのコストが発生します。不動産会社に賃貸管理をしている場合は、賃貸管理費用がかかり、それ以外にも火災保険料や固定資産税なども必要です。
また、不動産投資でかかるコストの中でも特に難しいのが減価償却費で、建物などの固定資産を毎年一定の金額で償却する費用のことをいいます。
不動産投資でどれくらいの利益が出ているかを調べるためには、これらを含めた計算が必要となるため、難しいと感じる方もいるでしょう。
リスクがある
不動産投資が難しいと感じるのは、空室リスクや滞納リスク、災害リスクなど、さまざまなリスクがあるためです。
空室リスクとは、アパートやマンションに入居者がおらず家賃収入を得られないことで、仮にワンルームの投資だと空室になると次の入居者が決まるまで利益が0円になります。
また、滞納リスクは入居者が入っていても家賃を払ってくれないリスクのことで、場合によっては訴訟や強制執行などが必要です。
災害リスクは、地震や洪水、火災などの災害によって建物が損傷したり、倒壊したりするリスクとなります。このように、不動産投資においてはさまざまなリスクを考慮しながら運用しなければなりません。
具体的な対策としては、空室対策として次の入居者が決まりやすい立地の不動産を選んだり、災害対策として火災保険に加入したりなどです。不動産を購入する前にはどのようなリスクがあるかを把握し、リスク対策を行う必要があります。
不動産会社選びが難しい
不動産投資が難しいと言われているのは、数ある不動産会社の中から自分の投資目的にあった不動産会社を選ぶ必要があるためです。
不動産は購入したあとに維持管理が必要になるため、専門的なノウハウやサポートを受けられることが成功のコツとなります。
不動産会社によって取り扱う不動産に大きな違いはないものの、どこに依頼しても同じというわけではありません。不動産投資は不動産の収益性を見極めることが大切であり、投資物件の取り扱い経験が豊富なら、買い手のニーズに応じた不動産を絞り込んでもらえるでしょう。
また、本業を持っている方が一人で不動産投資するなら、購入段階での価格交渉や手続き、その後の管理をどうするかなどサポートの質も重要です。
中には悪質な不動産会社もあるため、失敗しないためにも信頼できる不動産会社を適切に選ばなければなりません。
不動産投資で成功するために必要なこと
ここでは、不動産投資で成功するための秘訣を紹介します。
不動産投資を学ぶ
不動産投資で成功するためには、自ら学ぶ姿勢を持つようにし、投資に必要な知識やスキルを身につけることです。
不動産会社によっては専門家にアドバイスをもらえるため、分からないことは相談することをおすすめします。また、専門家のアドバイス以外にも、ネットや書籍で勉強したり、セミナーや勉強会などに参加したりするのもよいでしょう。
効率よく不動産投資を学ぶためには、「自分に何が足りていないか」「どんなことがわからないのか」など課題を洗い出しておく必要があります。何となく本を読むだけでは必要な知識やスキルは身につかないため、課題に合わせて学びましょう。
目的とゴールを決める
不動産投資は目的とゴールを決めることが大切で、まずは「何のために」「何を目指す」などを明確にしましょう。
なぜなら、不動産投資の目的やゴールが決まっていないと、適切な目標や戦略を決めることができないためです。
例えば、老後に安定した資金を得るために不動産投資を始めるなら、老後に毎月どれくらいの利益が必要になるかを考えます。月に20万円が必要だった場合に、年金が月10万円見込めるなら、不動産投資で月10万円の利益を目指すというわけです。
また、ローンを組んで不動産を購入する場合だと、年金がもらえる年までにローン完済できるかもポイントになります。
収益性の高い不動産を見極める
不動産投資で成功するためには、長期的に安定した利益を得られるように、収益性の高い不動産を見極めることです。
収益性の高い不動産を見極めるためには、購入価格と不動産の賃料、そして需要の多さなどがポイントになります。購入価格が安く、なおかつ不動産の賃料は高く、そして空室になっても新しい入居者がすぐに入るような不動産は収益性が高いといえるでしょう。
また、不動産投資では将来的に不動産売却を行うことも想定し、不動産の価格が上昇するかどうかのリサーチも必要です。例えば、過去の賃料相場や市場調査などを通して、不動産の収益性がどのように変化するか予想する必要もあるでしょう。
ただし、収益性の高い不動産を見極めるのは簡単ではないため、不動産会社のアドバイスも聞きながら決めることが大切です。
現金を確保しておく
不動産投資ではフルローンで不動産の購入を行うことができるものの、ある程度の現金を確保しておくようにしましょう。
なぜなら、不動産の購入費以外に登記費用や仲介手数料などがかかるためで、これらの初期費用は不動産購入費の15％前後が目安となります。
また、不動産を購入したあとに空室が生じたり、修繕が必要になったりした場合に備えて現金を確保しておくことは大切です。
手元に現金が少ない場合は高額な不動産ではなく、費用が安く規模の小さな不動産の投資から始めることをおすすめします。
まとめ
不動産投資は難しいと言われることもありますが、仕組みそのものは難しくなく、初心者でも始められる投資です。
ただし、不動産投資で安定した利益を出すためには、投資の知識や物件、不動産会社選びなども重要になります。
不動産投資ならアセットテクノロジーにお任せください。弊社では不動産購入から売却までワンストップで行っており、さらに不動産管理の手間を解決できるアプリの提供も行っています。
また、賃貸管理業務に加えて建物の維持管理や巡回清掃などのサービスや、家賃集金やクレーム処理などの業務も代行可能です。
「不動産投資に興味がある」「不動産投資をやってみたい」という方も、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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