目次
不動産投資の仕組み
不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入し、入居者から家賃収入を得たり、売却して利益を得たりする投資です。
ここでは、不動産投資の仕組みを解説します。
投資の対象
不動産投資で対象となるのは、アパートやマンション、戸建てなどが挙げられ、予算や目的に応じて選びます。
アパートやマンションについては一棟経営と区分経営があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。
一棟経営は貸し出す部屋数が多くなるため大きな収益が見込める一方で、初期費用が高くなったり、回収費用が多くかかったりするのがデメリットです。区分経営は少額で投資を始められ初心者にもおすすめですが、一棟経営に比べると大きな利益は望めません。
また、戸建て経営はファミリー層の需要が高く、学校を考慮して長年に渡って住み続ける傾向にあるため、空室になりにくいメリットがあります。ただし、退去後にはリフォームや修繕費が大きくかかり、次の入居者が決まるまでに時間がかかりやすい点に注意が必要です。
このように何に投資するかによってメリットやデメリットは変わってくるため、目的や予算に合わせて投資対象も選びます。
キャピタルゲイン
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、購入した不動産を売却し、利益を得る投資スタイルのことです。
不動産価格は景気動向や社会情勢、周辺環境などによって変動するため、購入時よりも高く売却できれば売却益が生じます。そのため、キャピタルゲインを狙った不動産投資では、将来的に資産価値が高くなると見込まれる物件を選ばなければなりません。
また、不動産投資において土地は経年劣化がないものの、建物においては経年劣化による資産価値の減少が起こるため、値上がり益は期待しにくいです。
さらに売却が確定するまでには時間を必要とし、必ずしも値上がりするとは限らないため、ハイリスク・ハイリターンな部分もあります。
インカムゲイン
不動産投資におけるインカムゲインとは、購入した不動産を賃貸に出し、家賃収入を得る投資スタイルのことです。
入居者がいる限りは長期的に安定した利益が得られるため、キャピタルゲインのように売って終わりではありません。ただし、インカムゲインにおいては、毎月の家賃収入だけでなく、維持管理費や修繕費などのランニングコストを考える必要があります。
これらのランニングコストは経費として計上できるため、トータルで赤字になった場合は給与所得と合算して節税を行うことも可能です。
不動産投資の流れ
不動産投資を行うにあたって、まずは目的とゴールを明確にしたうえで、準備を進めていく必要があります。
不動産投資の大まかな流れは以下の通りです。
- 不動産投資の目的を明確にする
- 情報収集を行う
- 気になる物件があったら資料請求や問い合わせをする
- 現地調査と内覧を行う
- 買付申し込みを提出する
- 融資の申し込みをする
- 売買契約を結ぶ
- 決済、登記、引き渡しを行う
このように前半は物件選びが中心となりますが、最初のステップである不動産投資の目的を明確にすることはもっとも重要な部分といえます。
なぜなら、目的を明確にしておかないと物件選びを間違ってしまい、不動産経営がうまくいかない可能性があるためです。
まずは不動産投資を行う目的や現状を明確にしたうえで、具体的に話を進めていく必要があります。
不動産投資の目的をタイプごとに紹介
不動産投資の目的は大きく5タイプに分けることができるため、まずはどれに当てはまるかチェックしましょう。
ここでは、不動産投資の目的をタイプごとに紹介します。
資産運用で稼ぎたい
資産運用で稼ぎたいという目的で不動産投資を行う場合は、高い利回りやキャピタルゲインを狙っていきます。
このタイプは手持ちの現金や資産を効率よく増やすのが目的であり、ミドルリスク・ミドルリターンを狙うのが特徴です。FXや株式投資のようにハイリスクは避けたいものの、定期預金のようなローリターンでは満足できない場合に向いています。
将来に備えたい
将来に備えたいという目的で不動産投資を行う場合は、リタイア後の目標月収を目指し、マンションやアパートの複数運用を狙っていきます。
このタイプは将来の年金額の不足や病気、事故などのリスクに備え、融資を受けて不動産投資を行うのが特徴です。最初はマンションの1戸からスタートし、繰り上げ返済を行い、完済できそうなタイミングで次の不動産を購入という流れで無理なく進めていきます。
生命保険代わりにしたい
ローンを組んで不動産投資を行う場合は団体信用生命保険に加入するため、万が一のときに家族に資産を残せます。
団体信用生命保険に加入すると契約者が病気や事故で返済できなくなっても、残りのローンは返済不要です。また、不動産は家族に引き継ぐことができるため、継続的に家賃収入を得られます。
このような理由から生命保険代わりに不動産投資を始める方もいますが、家族に保険金が支払われるわけではないため注意しましょう。
課税所得を抑えたい
不動産投資を始める方の中には、課税所得を抑えて節税したいという目的で投資にチャレンジする人もいます。
このタイプは高収入で所得税を多く納めており、税金の負担を軽減するために不動産投資の損益通算を活用するのが特徴です。不動産投資では年間の所得が赤字になった場合、給与所得と合算して課税所得を抑えることができます。
課税所得を抑えることによって、所得税や住民税などの納税額が減り、節税につながるという仕組みです。
相続税を抑えたい
相続税を抑える目的で不動産投資を始める人も多く、資産がたくさんある人ほどその効果も高まります。
不動産投資で相続税を抑えられる理由は、現金を不動産に換えることによって相続税評価額が低くなるためです。不動産によって異なるものの、相続税評価額は時価の7割～8割程度に評価されるのが一般的となっています。
例えば、1億円を持っているときに現金で相続すると1億円が課税対象ですが、1億円の不動産を買い、その相続税評価額が7割なら7,000万円が課税対象です。
このケースだと課税対象となる金額が3,000万円減ることになり、現金で相続するよりも税金の負担が小さくなります。
不動産投資の注意点
不動産投資は目的に応じた運用が大切ですが、どれだけ事前に計画を立てていても予期せぬトラブルが発生するケースもあります。
ここでは、不動産投資を行う際の注意点を紹介します。
空室で収入が途絶える可能性がある
不動産投資の中でも、将来への備えや資産運用で稼ぎたいという目的の場合、空室で収入が途絶えるリスクに注意しなければなりません。
不動産投資におけるインカムゲインは入居者がいなければ減り、ワンルームマンションだと、空室の期間中は収入が0円となります。インカムゲインが0円でも、ローンなどのランニングコストはかかるわけですから、その間の費用は給与所得や預貯金でカバーしなければなりません。
これから不動産投資を始めようとする場合は空室が発生した場合にも備え、現金を手元に残しておく必要があります。また、空室のリスクを減らす方法として、都市部の立地がいい物件を選んだり、評判の良い管理会社を選んだりなどの対策も有効です。
家賃が下落する可能性がある
不動産投資の中でも、将来への備えのように長期的な目線で運用している場合、家賃の下落リスクに注意しなければなりません。
将来への備えで不動産投資を行う場合、主な収入はインカムゲインとなりますが、家賃が下落すると老後資金に影響を与える可能性があります。
家賃が下落する原因として経年劣化があり、建物が劣化することにより資産価値が低下し、家賃が下がってしまうというものです。
マンションやアパートなどは経年劣化によって資産価値が低下するため、不動産投資を始める段階で、ある程度の家賃下落は想定しておく必要があります。
また、それ以外にも人口減少に対しての過剰供給や、周辺環境の変化に伴う市場の競合激化などによって家賃が下落するケースもあるでしょう。このように、事前に想定できない要因で家賃が下落するケースもあるため注意が必要です。
売りたいときにすぐに売れない
不動産投資の中でも、キャピタルゲインを狙って運用している場合、売りたくてもすぐに売れないリスクに注意しなければなりません。
不動産を売却する際には媒介契約、売却活動、条件交渉など複数のステップが必要で、物件の引き渡しに半年以上かかるケースもあります。また、不動産を購入したときより市場価値が高まっていたとしても、買い手が見つからないことには売れません。
一刻も早く売却したい場合は不動産会社に直接買い取りしてもらう方法もありますが、手数料が多くかかり、買取価格も相場より低くなります。
株式投資やFXのようにリアルタイムで取引できる性質の投資ではないため、十分な利益が見込めるタイミングを判断して売却活動を行うことも大切です。
まとめ
この記事では、不動産投資の目的をタイプごとに解説しました。
不動産投資は資産運用や老後の備えをはじめ、生命保険や節税など、さまざまな目的で運用できるメリットがあります。目的によって最適な不動産投資のスタイルは変わってくるため、まずは目的を明確にしたうえで、自分に合った不動産投資を検討しましょう。
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