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不動産投資でパソコンや車は経費にできる？
一般的に経費とは、事業で収益を得る目的で使用したお金と定義されており、会計上における費用の一部です。
不動産投資では、契約状況や収支を管理するためのパソコン、物件までの行き来や管理会社との打ち合わせなどで使う車など、さまざまなツールを使って運営をします。
不動産投資をしている方で、古くなったパソコンや車を買い替える際に、経費にできるのか考えたことがある方も多いのではないでしょうか。
パソコンや車は、事業で必要なものであれば経費として計上できます。
基本的に、事業を運営するうえで必要なものにかかるコストは経費とみなされ、確定申告時に計上することが可能です。
事業にかかる税金は収益から経費を差し引いた「事業所得」で計算されます。経費が多ければ多いほど事業所得が減少するため、課税される税額も減少します。
パソコンや車など、事業を運営するうえでかかるコストを経費として適切に計上することで、節税効果が期待できます。
不動産投資で経費にできるもの
不動産投資では、幅広い費用が経費として計上できます。経費は多ければ多いほど節税効果を高められるため、漏れなく計上することが大切です。
ここでは、不動産投資で経費にできるものを紹介します。
不動産に関連する税金
不動産を取得する際は、物件購入費用とは別にさまざまな税金を支払わなければなりません。
不動産購入で発生する税金は主に以下の通りです。
・固定資産税
・都市計画税
・不動産所得税
・登録免許税
・印紙税 など
上記の税金の支払いでかかった費用は、経費として計上することが可能です。
また、事業規模で不動産の運営をしている場合に課税される個人事業税も経費としてみなされるため、計上することで節税につながります。
管理費・維持費
不動産投資で発生する管理費や維持費は、経費として計上できます。
不動産は手放しで運用できるものではなく、設備の点検や保守、共用部分の清掃など、必ず何らかの管理が必要であり、費用も発生します。
管理を委託している場合は、管理会社に管理費や維持費を支払うケースがありますが、この場合は請求書を保管しておくことで、確定申告時に経費として計上することが可能です。
事業で使う備品・ツール
不動産運営で使うパソコンやスマートフォン、車やプリンターなどの備品・ツールは経費として計上することが可能です。
業務のみに使用している場合は全額経費として計上できますが、プライベートと兼用している場合は、業務で使用している割合が経費になります。
業務で使用している割合は証明が難しい部分があるため、確定申告をする際は業務で使用している割合が分かる書類を添付しておくと経費として認めてもらえる可能性が高まります。
通信費
業務で使用する携帯電話の利用料金やインターネットの使用料金などの通信費は、経費として計上することが可能です。
不動産会社や管理会社と連絡を取る手段として携帯電話やパソコンは業務上欠かせないツールであり、業務で使用している場合はその利用料金は経費になります。
また、利用料金のほかに不動産投資で使用するソフトやアプリも経費の対象であり、集計ソフトや会計ソフトなどを導入した際も経費として計上できます。
自動車関連費用
不動産投資で車を利用している場合は、その関連費用を経費として計上することが可能です。
経費として計上できる自動車関連費用は主に以下の通りです。
・車両の購入費用
・車検や点検などのメンテナンス費用
・自動車税
・保険料
・レッカー代 など
車を買い替えるときの費用はもちろん、維持していくためのメンテナンス費用や自動車税、保険料など、幅広い費用が経費として認められています。
なお、自家用車を不動産投資で使用する場合は、「家事按分」として事業で使用している部分や発生した費用のみが経費の対象になるため、注意が必要です。
減価償却費
不動産投資で取得した不動産の建物部分は、減価償却費として経費計上できます。
減価償却費とは、不動産の取得費用を建物の耐用年数に応じて、費用を分割して経費計上するものです。
個人で不動産投資をしている場合は、減価償却費の計上は必須ですが、法人の場合は任意になっています。
費用を分割する期間は、建物の耐用年数と築年数で計算されます。
管理委託費用
不動産投資で運営する物件を管理会社に委託している場合は、その委託費用を経費として計上できます。
管理会社には、家賃集金や入居者対応などさまざまな業務を任せることが可能であり、毎月送られてくる明細を確認することで経費が把握できます。
管理会社によっては、確定申告のタイミングに合わせて委託されている範囲の経費を示す資料を作成してくれる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
ローンの金利
不動産投資ローンを利用して不動産を取得した場合は、ローンの金利部分を経費として計上できます。
これは土地や建物に関係なく、不動産投資ローンの金利部分であれば経費の対象になります。
金利部分にいくらかかっているかは、ローンを組んだ際の契約書を確認することで把握できるため、確定申告をする際は確認しておきましょう。
なお、土地にかかる金利は、不動産所得が黒字のときのみ計上可能です。赤字の場合は、損益通算をする際にローンの金利部分を赤字から差し引かなければなりません。
保険料
不動産にかけている火災保険や地震保険の保険料は、経費として計上できます。
また、ローンを組む際に加入する団体信用生命保険（団信）の料金も、条件を満たしていれば経費として扱うことが可能です。
団信を経費として計上するための条件は以下の通りです。
・融資を受ける条件として加入している
・借主に何かあった際の保険金が残債に充てられることが担保されている
団信の保険料は通常、ローンの金利に上乗せする形で支払うため、金利のなかに保険料を含む形で経費にできます。
入居者募集にかかる費用
入居者募集を不動産仲介業者や管理会社に任せる際に発生する、仲介手数料や広告宣伝費も経費として計上可能です。
仲介手数料は、仲介業者が入居者を見つけて契約を締結する度に発生する費用です。一方で、広告宣伝費は必ず発生するわけではないですが、入居者募集を促進するのに役立ちます。
立地が良い、需要が高い物件の場合は仲介業者や管理会社に依頼せずとも、自然と入居者が決まる可能性が高いですが、空室がある場合は活用しても良いかもしれません。
司法書士・税理士・弁護士などに支払う報酬
確定申告の作成や入居者とのトラブルなど、自分で対応できないことを司法書士や税理士、弁護士などの専門家に相談した場合は、それぞれに支払う報酬を経費として計上できます。
不動産を取得した際の登記依頼は司法書士、確定申告書の作成依頼は税理士、家賃滞納などの入居者トラブルは弁護士など、不動産投資は専門家の力を借りる場面が多いです。
相談費用は高額になるケースもあるため、経費として計上することで節税につなげられます。
不動産投資で経費にできないもの
不動産投資では幅広い費用を経費として計上できますが、なかには経費にできない費用もあります。
ここでは、不動産投資で経費にできないものを紹介します。
所得税・住民税
不動産投資では、さまざまな税金を経費として計上できますが、所得税や住民税は経費として認められません。
所得税・住民税は不動産投資をしていなくても発生するものであり、個人に課せられる税金です。
不動産投資で収入を得るために必要な支出ではないため、経費として計上することはできません。
ローンの元本
不動産投資では、ローンの金利部分を経費として計上できますが、元本部分は経費として認められていません。
ローンの元本（不動産の購入費用）は本来、減価償却費として計上されるものです。
減価償却費とは別にローンの元本を経費にしてしまうと、二重計上になってしまうため、注意しましょう。
反則金・罰金
スピード違反や駐車違反などの反則金・罰金は、経費として認められません。
反則金や罰金は、あくまで個人的な支出です。
たとえ事業用の車に乗っていたとしても、乗車中に発生した反則金・罰金は事業と一切関連性がないため、経費にはできません。
ただし、車が故障した際や動けなくなった際のレッカー代は経費として認められるため、利用した場合は、請求書や領収書を保管しておきましょう。
まとめ
不動産投資で使用するパソコンや車は、事業で必要なもの、使用するものであれば経費として計上できます。
不動産を運営していくうえで必要になる費用や収入を得るために必要な費用は、基本的に経費として認められています。
しかし、所得税や住民税、反則金や罰金などの個人的な支出は、事業との関連性が認められず、経費として計上できないため注意が必要です。
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不動産管理で悩んでいる方やこれから不動産投資をはじめようと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
