目次
不動産投資で税務調査の対象になる人
税務調査とは、国税庁が管轄している税務署などによって、納税者が正しく確定申告を行っているかどうかを調査することです。
ここでは、不動産投資で税務調査の対象になる人を紹介します。
確定申告の義務がある人
不動産投資で税務調査の対象になるのは確定申告の義務がある人です。
確定申告は、サラリーマンだと不動産投資の所得が年間20万円以上、給与所得者以外は年間48万円以上の所得で必要となります。
所得とは年間の収入から経費を差し引いた金額であり、仮に1年間で100万円の収入があって50万円の経費があると、年間所得は50万円です。
確定申告は所得税や住民税を納めるための申告であり、上記の年間所得未満であれば税金を納める必要はありません。ただし、経費を過剰に計上して年間所得が確定申告の条件を下回っている場合は、税務調査が入る場合もあります。
収入が多く事業規模が大きい個人や法人
確定申告の義務がある人の中でも、特に収入が多く事業規模が大きい個人や法人は、税務調査が入りやすい特徴があります。
複数の物件を所有していたり、高額な物件を取り扱っていたりする場合、税務署に目をつけられやすくなります。その理由は、事業規模が大きくなればなるほど、申告のミスや漏れ、不正があった場合の金額も大きくなるためです。
ただし、税務調査は知人が税務署に告発することによって行われる場合もあるため、不動産投資の規模が小さくても、税務調査がこないわけではありません。
申告ミスが多い人
過去に確定申告で税務署からミスを指摘されたことがあり、何度も申告ミスを繰り返していると税務調査が入るケースがあります。
確定申告時に申告すべき金額を間違ってしまい、本来納めるべき税金が支払われないようなミスをしている場合は要注意です。以下は確定申告のミスでも特に多い事例となります。
- 海外での不動産収入を除外している
- 扶養控除の計算を間違って申告している
- 医療費控除の計算を間違って申告している
- 減価償却の計算を間違って申告している
確定申告のミスの多くは、事前の確認で防げるものがほとんどであるため、税務署に目をつけられないためにも申告ミスには注意しましょう。
不動産を取得・売却した人
不動産投資で税務調査に入りやすいのは、不動産を取得もしくは売却した人です。
不動産投資の売却で税務調査が入るのは、売却益に対して所得税・住民税を納める義務があり、それがきちんと申告されているかどうかを確かめるためです。
そのため、売却活動にかかった経費が正しく計上されていなければ罰則の対象となります。
一方、不動産の取得で税務調査が入る理由は、不動産には数千万円もの資金が必要となり、その費用をどのように調達したかをチェックするためです。このケースだと、現金で一括購入した場合や、頭金を多く入れた場合に税務調査が入りやすくなります。
不動産投資で税務調査が入りやすい経費の種類
不動産投資で税務調査が入りやすい経費の種類は、交際費・雑費・修繕費の3つです。
ここでは、それぞれの経費の概要と税務調査の対象になりやすい理由を解説します。
交際費
不動産投資ではオーナーと貸借人の間に交流がない場合も多く、交際費が多く計上されていると税務署に目をつけられやすくなります。
交際費とは、事業を行う場合に取引先と飲食をしたり、お歳暮・お中元を送ったりする場合にかかる費用のことです。
一般的な事業であれば、取引先との付き合いで交際費が多くかかるのは珍しくありませんが、不動産投資では交際費がほとんどかかりません。かかったとしても、付き合いのある不動産会社や、不動産管理会社の担当者との飲食や手土産くらいです。
また、交際費にはお店の飲食代も含まれるため、プライベートの飲食代を経費として計上する人もいます。そのため、交際費を計上する場合は、「どのような目的で誰との交際費かどうか」を明確にしておく必要があるでしょう。
雑費
不動産投資では2年目以降に雑費の計上が多い場合、税務署に目をつけられやすくなります。
雑費とは、不動産投資の中で発生した費用のうち、勘定科目にあてはまらない経費のことです。たとえば、物件の臨時的な清掃費や退去トラブルで弁護士に依頼した場合の費用、不動産投資に関する証明書の発行費などが雑費となります。
不動産投資では雑費の上限に制限があるわけではないものの、一般的には区分マンションあたり1戸あたり1ヶ月2万円前後が目安です。
不動産の取得年においては雑費が出やすいですが、他の年においては出にくく、2年目以降に雑費が多いと税務署に疑われる可能性があります。
雑費を計上する場合、他の勘定科目で計上できないかどうかを確認し、計上する場合は税務署に説明できるようにしておきましょう。
不動産投資で雑費として認められる費用や目安、混合されやすい経費などは、以下の記事でも詳しく解説しています。
不動産投資で雑費として認められる費用や目安は？混合されやすい経費も紹介
修繕費
不動産投資では物件の規模に対して修繕費が多く計上されていると、税務署に目をつけられやすくなります。
不動産投資を行っていると修繕費は必要不可欠な経費であり、管理組合への修繕積立金の支払いや、部屋の設備・修理などが定期的に必要です。
しかし、毎年のように高い修繕費が計上されていると、税務署から「修繕費が正しく申告されているのか」と疑問に思われてしまいます。
もちろん築年数が古い不動産だと、修繕費が多くかかる場合もあるため、どのように使われたか税務署に説明できるようにしておきましょう。
不動産投資で税務調査が入ったらどうなる？
不動産投資で税務調査が入った場合に、税務署から指摘があった際には修正申告が必要となります。修正申告とは、すでに行った税務署の内容に誤りがあった場合に、税務署が税額の修正手続きを行うことです。
納めるべき税金を納めていない場合、確定申告の申告で納めた税金と、修正申告によって計算された税額の差額が追徴されます。
追徴される税金はすでに納めてなければならない税金で、原則として一括納付されるように請求されるため、納税者の負担も大きいです。
また、悪質性が高いと判断されると追徴税額に加え、以下のペナルティが課せられる場合もあります。
- 過少申告加算税
- 無申告加算税
- 重加算税
- 不納付加算税
このようなペナルティを受けないためにも、脱税にならないように、適切に経費を計上して確定申告を行うことが大切です。
確定申告をしていない場合に課せられるペナルティの詳細は、以下の記事でも詳しく解説しています。
税務調査に備えるための不動産投資の経費対策
税務調査で追徴やペナルティを受けないためには経費を正しく取り扱うことが大切です。
ここでは、税務調査に備えるための不動産投資の経費対策を紹介します。
経費と私的費用の区別を明確にする
不動産投資の税務調査に備えるためには、日頃から経費と私的費用の区別を明確にしておく必要があります。
税務調査において、経費に関して問われることが多いのは、プライベートの支払いを不動産投資の経費として計上している場合です。
迷ったときは、「このお金は不動産投資とどんな関係があるのか」「不動産投資をしていなかったら支払っていないのか」などを軸に判断しましょう。
スマホ代やガソリン代のように、私的にも事業にも必要となる支払いもあります。このような場合は、どれくらいの割合で使っているかを計算し、事業として使っている分だけを経費として計上しましょう。
経費の詳細な記録を残しておく
不動産投資の税務調査で慌てないためにも、経費の詳細な記録を残し、税務署に説明できるようにしておきましょう。
経費の私的費用を疑われないためにも、一つひとつの支払いに対し、レシートや領収証と合わせて用途を記録しておきます。
たとえば、不動産会社の担当者とカフェで打ち合わせをしたとします。
その費用を交際費として計上するなら、「誰とどこで何のために」飲食したかを具体的に記録しておきましょう。
なお、経費はレシートや領収証をもとに計上しますが、確定申告時にレシートや領収証の提出は必要ありません。しかし、レシートや領収証は7年間の保管が義務付けられているため、税務調査が入ったときに説明できるように保管しておきましょう。
まとめ
この記事では、不動産投資の経費がバレる理由や税務調査の対象になる人の特徴、税務調査が入りやすい経費の種類を紹介しました。
不動産投資では、年間の家賃収入から経費を差し引いた金額を所得とし、確定申告を行って税金を納めます。経費が多いほど所得が減って納める税金は少なくなる一方、私的な支出を経費にして税金を減らす行為は脱税です。
税務調査が入って過去の確定申告で計上していた経費が認められなかった場合、追徴やペナルティを受ける可能性もあります。
そうならないためにも、経費と私的費用の区別を明確にし、経費の詳細な記録を残しておきましょう。
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