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不動産投資用の物件で火災保険に入るべき理由
自然災害や事故で建物が焼失したときに、オーナーが被る負担の大きさを考えると、火災保険は必須です。そもそも金融機関の融資の条件に保険の加入が求められます。
まずは投資用物件における火災保険の必要性を理解しましょう。
万一の場合に備えて利益が安定するから
物件の購入が先に立つ不動産投資では、誰しも最初は赤字状態を強いられます。継続的に入る家賃収入で徐々に損失を取り返して黒字に転換するというプロセスを迫られます。
購入から数年程度の損益分岐点を迎えていないときに、火災が発生して、物件が滅失したら大変です。火災保険をつけていれば保険金で損失を補填して、住宅ローンの返済が滞るような致命的な事態を避けられます。
一棟丸ごと所有する賃貸経営のオーナーは、火災が発生したときに負う責任の程度も甚大です。修繕費や賠償金をすべて合わせると億単位の支払いを迫られる場合も珍しくはなく、災害が原因で入念な収支計画が崩れ去る事態も起こり得ます。
実際にマンションを経営すると分かりますが、不動産投資にはさまざまなリスクが付きまといます。自然災害や事故による損害、大規模な修繕コスト、住宅ローンの金利上昇、空室の発生、物件価値の下落…。
火災保険は、想定外の事由が原因で思わぬ損失を被らないためのリスクヘッジに必要です。
金融機関から融資を受ける条件の一つだから
金融機関から物件の購入費用の融資を受ける際、火災保険はローンの審査を通過する条件の一つに位置づけられます。返済期間中に建物が滅失して返済が滞るリスクを減らす狙いがあります。
自己資金で物件の購入費用を捻出できない場合、投資用物件を購入する際は火災保険の付帯が必須になります。
入居者用の火災保険があるから、オーナーが別途契約を交わす必要はないと考える人もいるでしょう。しかし、この判断は早計です。
入居者用の火災保険は、当人の家財や居室部分に与えた損害だけが補償対象です。階段やエレベーターなどの共用部、給湯器や換気扇などの設備に生じた損害の補償責任はオーナーが負います。
不動産投資の火災保険で未然に防げるリスク
火災保険の補償対象は建物もしくは家財です。建物のみ・家財のみ・建物＋家財の3パターンから自身のニーズに即した契約プランを選択します。
火災保険の最大の特徴は補償範囲の広さにあり、火災による破損・滅失にとどまらず、水漏れや盗難、突発的な事故に至るまでさまざまな損害をカバーします。火災保険をつけることでどのようなリスクを防げるか解説します。
火災・爆発・破裂
火災や爆発、破裂という火が原因の損害は火災保険の本来の目的となる補償です。一たび物件が消失すれば家賃収入を得る手段はなくなり、不動産投資で一攫千金を目指す計画は水泡に帰します。
- 寝たばこが原因でぼやが出た
- つけっぱなしにしたストーブから火災が発生した
- プロパンガスが爆発を起こした
- スプレー缶が破裂して火災になった
- 落雷で電化製品が動かなくなった
火災が原因の建物や家財の損害は、火災保険ひとつでカバーできます。
隣家が出火元になった火災や、落雷による物件の消失も補償対象に含まれます。建物に雷が落ちた場合、配線を伝って給湯器やエアコンが壊れる場合もありますが、火災保険では設備の故障も対象です。
自然災害（風災・雪災・水災）
自然災害が原因となって発生した建物や家財の損失も、ほとんどの火災保険でカバーしています。
- 台風で飛んできた枝木が突き刺さり、窓ガラスが破損した
- 雪崩による雪の侵入で家具が使い物にならなくなった
- 強風で屋根瓦が飛ばされた
- 破損した窓ガラスから入り込んだ雨で電化製品が壊れた
- 竜巻で屋根の外壁が剥がれ落ちた
近年は地球温暖化に伴う異常気象が原因で、自然災害が増加傾向にあります。物件の所在エリアにかかわらず災害への備えを施すことは不動産のオーナーの義務です。
火災保険では、大雨で洪水が発生したときの浸水被害も補償対象に含まれます。ワンルーム投資で中高層階の一室のみ借り上げているならまだしも、戸建て物件や一棟ごと物件を所有するオーナーにとって欠かせない補償です。
浸水被害の補償対象は壁紙や床の張り替えから匂いの除去、残存物の廃棄まで幅広い範囲に及びます。
水漏れ
火災保険では雨漏りや排水管の破損による水漏れも補償対象です。上階からの水漏れで部屋が水浸しになった、スプリンクラーの誤作動で床や壁紙が汚損したときなどが該当します。
築古物件は管理不行き届きで設備の老朽化がみられる場合が珍しくありません。投資対象が新築ならまだしも、築年数が経過した物件に火災保険をつけて水害に備えることは重要です。
ただし水漏れによる損害は、状況によっては補償の対象外となる点に注意が必要です。
- 排水管自体の修繕費用
- 経年劣化が原因の雨漏りによる損害
上記は火災保険では補償対象になりません。建物の経年劣化による損害は火災保険の免責対象となるケースが一般的です。
雨漏りの原因が上階の住人の不注意にあれば、所有者の保険または賃借人の保険から補償を受けられます。
盗難
空き巣が入って床や壁が傷つけられたり、家財が盗まれたりしたときも補償対象です。内装やインテリアだけでなく、泥棒が押し入って割った窓ガラスや壊れた鍵の修理・交換費用まで含まれます。
ただし盗まれた家財が補償対象となるのは、家財に火災保険を付帯した場合に限られます。「建物」のみのプランを契約した場合、盗難にあった現金や大切な物の損害は補填できません。
不測かつ突発的な事故
火災保険では自然災害や事故が原因の損害にとどまらず、日常生活に起因する些末な出来事が原因の損害も補償対象です。
契約書の表現をそのまま使うと「不測かつ突発的な事故」と記載があります。具体例は次のとおりです。
- 操作を誤った高齢者の車が衝突して塀の一部が破損した
- 子供が遊びのつもりで物を投げ、窓ガラスを割った
- 不注意でパソコンに飲料をこぼしてシミが残った
- 子供がふざけてテレビをひっくり返して動かなくなった
上記に掲げたのは自然災害や火災とは関係がないながら、暮らす上で起こりやすい事故の一種です。第三者や子供が起こしたトラブルによる損失まで補償する火災保険は心強い存在です。
注意したいのは日常生活で生じた、いつできたか判別しない傷や汚れは対象外になることです。通常の生活下で発生した破損は偶然の副産物ではなく、事故の原因や発生日が特定できないため、補償は受けられません。
不動産の火災保険に付帯できる主な特約
不動産の火災保険は特約を付帯して補償内容を充実できることが特徴です。メリットが大きく万一の備えとして心強いのは「家賃補償特約」「建物管理賠償責任特約」「家賃費用特約」です。それぞれの補償内容を確認してみましょう。
家賃補償特約
賃貸住宅が消失して賃料収入が途絶えたとき、保証会社が家賃の損失を補填する特約です。契約時に補償期間を設定し、その期間を上限に、受け取れるはずだった家賃の全額を補償します。
ローンの返済が残っている人は建物や家財の補償を受けられるとはいえ、賃料収入がなくなると死活問題です。家賃が途絶えると資金繰りが苦しくなる自覚がある場合、積極的に付帯すべき特約です。
家賃収入補償特約の対象となる保険事故は主契約の内容と同一です。免責事由とされる地震や噴火、津波が原因の火災による家賃の減少は補填できないことに注意しましょう。
建物管理賠償責任特約
オーナーの管理不行き届きによる対人・対物事故において主に損害賠償に備える特約です。保険事由は火災や自然災害に限定せず、構造上の欠陥が原因で入居者や通行人、近隣の住民に与えた損害まで補償されます。
- 剥がれ落ちた外壁が駐車場の車に与えた損害
- 手すりの欠落によって居住人が怪我をしたときの治療費
- 弁護士代や訴訟費用
- 火災の鎮火に使用した消火器の再取得にかかる費用
マンションや一戸建ての管理に起因する損害賠償は規模が大きく、一億円を超える場合も珍しくありません。建物管理賠償責任特約の保険料は数千円程度で済む場合もあり、補償額に対するコスト負担の小ささが魅力です。
規模が大きな物件では十分に注意を払っているつもりでも、構造上の欠陥に気付かず、他人に損害を与える場合があります。不動産の管理人なら誰しも負わねばならないリスクのため、建物管理賠償特約で思わぬ賠償責任に備えることをおすすめします。
家主費用特約
入居者の退去や死亡に伴う原状回復費用を負担する特約です。主たる補償内容は賃借人が亡くなったときの清掃や脱臭、リフォーム費用が該当します。
身寄りがない独居老人の場合、火葬費用や遺品処分にかかる費用、相続財産管理人の選定にかかる費用まで補償します。
管理する一室で自殺や殺人が起きたとき、以後借り手が見つかりにくくなり、収支に与える影響は計り知れません。死亡事故の発生によって隣人が退去したり、家賃の値引きを求められたりする場合も考えると事前のリスクヘッジが必要です。
家主費用特約を付帯すれば、住居人の死亡に伴い管理人に迫られる負担はすべて補償できます。高齢化率が高まり身寄りのない老人が単身で賃貸に暮らすケースが珍しくなくなった現代、孤独死に対する備えは不動産のオーナーの責務といえるでしょう。
免責事項や補償対象外に注意が必要
爆発や破裂、自然災害による焼失・滅失、盗難まで保障範囲が広い火災保険。とはいえ地震による火災は、地震保険がカバーします。揺れが原因で熱を発するストーブやコンロが倒れて家が燃えても、失った家具の補償は受けられません。
なお地震保険は単体での契約はできず、火災保険とセットで加入します。補償金額は火災保険の30％〜50％、建物は上限5,000万円、家財は上限1,000万円です。
建物や家財が損害を受けても、免責事項に当てはまるために補償の対象から外れる場合があります。代表的なケースは次のとおりです。
- 建物の経年劣化で発生した損害
- 重過失が原因の火災による損害
- 法令違反や故意で発生した損害
- 戦争や外国の武力行使による損害
- 地震や噴火、津波による損害
- 核燃料を含む物質による損害
戦争や核燃料が原因の災害が対象外になるのは被害が大規模に渡ると想定され、保険会社の支払い余力を超える可能性が高いためです。
免責事項に掲げられる事柄は保険会社や商品によってさまざまです。上記で列挙したのは種類に関わらずみられる共通の事由ですが、他にも独自のルールを規定している場合があります。
まとめ
火災保険の補償対象は非常に幅広く、リスクばかりの不動産経営の心強い存在になると理解できたでしょうか。
万一事故や災害で賃料収入が途絶えたり、損害賠償責任が生じたりする可能性を考えると未然の防止策は必須です。
火災以外にも盗難や日常生活のトラブルも補償でき、毎月の保険料以上の価値を感じられます。
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