不動産投資で還付金はもらえる？税金の仕組みと受け取り方

還付金は申告で払い過ぎた税金が戻ってくる仕組み

還付金とは、源泉徴収で納め過ぎた税金を確定申告をすることで取り返すことです。不動産投資で得た入居者からの家賃は税法上、不動産所得に位置づけられます。

所得の一種に該当するため、投資家は所得税や住民税を負担しなくてはなりません。まずは還付金の対象となる税金を確認しましょう。

還付の対象は所得税と消費税

不動産投資で還付の対象となるのは、家賃収入にかかる所得税と消費税です。

サラリーマンが副業で賃貸経営をする場合、給与所得と不動産所得を合算して得た課税所得を基礎に還付される金額が決まります。

また物件の購入時に負担した消費税と顧客から受け取った消費税に差が生じた分、還付を受けられる場合があります。

しかし法改正で条件が厳しくなったため、現実的に差額を請求できるケースは稀です。

消費税の還付を受けるのは難しくなった

不動産投資で消費税の還付が難しい理由は以下の条件があるためです。

・事業用物件を保有すること

・課税事業者であること

サラリーマンが副業で投資を始める場合、免税事業者として居住用物件を運用するケースがほとんどです。また家賃収入は消費税の課税対象外になるため、そもそも税金を払い過ぎる状況が起こりません。

例えば5,000万円の物件の購入時に500万円を負担しても、徴収する家賃に対して消費税は請求できません。

現行の法体制では、不動産投資の還付で請求可能な税金は所得税のみだと考えて差し支えないでしょう。

住民税は還付ではなく翌年の徴収額が減る

所得税と住民税は不動産投資の運用中、毎年払う必要がある税金です。しかし住民税は還付の対象とはなりません。

確定申告で前年1月1日～12月31日に生じた売上や経費、税金を清算するのではなく、前年の確定した所得に対して負担するからです。

サラリーマンの場合、翌年に給与から源泉徴収される住民税の金額が減っています。ちなみに特別徴収を選択し、自治体に対して直接税金を納める方法もあります。

【状況別】不動産投資の税金一覧

不動産投資では還付の対象となる所得税と消費税以外にも、さまざまな税金を負担します。投資家は賃貸経営に伴う各種税金について理解を深めないといけません。

購入時・運用時・売却時の各シチュエーションごとに生じる税金を紹介します。

購入時

賃貸マンションを購入したときにかかる税金は次のとおりです。

運用時

以下は運用中、毎年発生する税金です。

売却時

不動産の売却時にかかる税金は住民税・譲渡所得税、印紙税、登録免許税です。

不動産投資の還付金はいくら？具体的なケーススタディ

不動産投資で還付金を請求したら、税金はいくら戻ってくるのでしょうか。算定時のポイントは減価償却と損益通算です。

これらの仕組みを上手く活用すれば節税につながり、賢い資産運用が実現します。具体的なケーススタディで受け取れる還付金の額や節税効果を実感しましょう。

事例1.減価償却を考慮したケース

減価償却とは築年数の経過による価値の減少分を、経費とみなして所得から控除できる税制上の仕組みです。

実際にキャッシュの負担が生じていないにも関わらず、課税所得を減らせるため節税の観点からは欠かせません。

一般的には財務省令の「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の別表に定められた法定耐用年数を基準に算出します。例えば事務所用鉄筋鉄骨コンクリート造りの建物の場合、法定耐用年数は50年です。

5,000万円で取得したと考えれば、5,000÷50＝100万円の費用計上が可能です。

単純に考えれば、不動産所得と給与所得を合算した金額が100万円に満たない場合、所得税はかかりません。

減価償却費はコストの中でも金額が大きい項目です。節税に与える影響は甚大のため、漏れなく費用計上することは不動産投資の収支の悪化を防ぐ重要なポイントです。

事例2.損益通算を行ったケース

損益通算は不動産所得で生じた赤字を他の所得の黒字で相殺して、所得を圧縮することです。課税対象額が減少すれば、納税者が負担する所得税や住民税が連鎖的に減ります。

・給与所得：500万円

・不動産所得：Δ200万円

給与所得のみの場合（500万円×0.2－427,500円）×1.021＝584,522円が納めるべき所得税です。一方不動産所得との損益通算後は（300万円×0.1－97,500円）×1.021＝206,752円です。

両者の差分である約38万円は確定申告を行うと受け取れる還付金です。なお合わせて翌年度の住民税が20万円程度安くなります。

不動産投資で還付を受けるまでの手順

一口に「不動産投資には確定申告が必要」と結論を述べるのは簡単ですが、申告を済ませるまでにはさまざまな作業が発生します。

申告期限を過ぎれば延滞税や無申告加算税を課され、かえって収支の悪化を招く可能性があるため、いつまでに何をすべきか事前に把握しなくてはいけません。

不動産投資で還付を受ける際の手順を紹介します。

STEP1.申告の方式を決める

はじめに以下の申告方法のうち、いずれかを選択しましょう。

・青色申告：提出する申告書類が多く、手続きが煩雑。しかし節税効果は高い

・白色申告：申告書類が少なく、手軽に申告できる。節税効果は低め

青色申告では最大65万円の特別控除の適用を受けられます。期限内申告かつ複式簿記の記帳などの条件があるとはいえ、白色申告にはない特有のメリットです。

STEP2.申告の方法を決める

確定申告の方法は「郵送」「税務署への持参」「e-Tax」のいずれかです。郵送は税務署に出向く必要がない反面、書類に不備があると修正の手続きに時間がかかります。

税務署への持参は職員に直接不明点を質問できるという利点がありますが、夜間や土日祝日は利用できません。

e-Taxは65万円控除を受ける条件の一つのうえに、還付金を受け取るまでの期間が短くなります。

ただしマイナンバーカードやICカードリーダー、スマホアプリを準備する必要があります。

STEP3.申告書類を作成する

確定申告書の第一表・第二表の他、青色申告では青色申告決算書を、白色申告では収支内訳書を作成します。

申告が初めての人は確定申告機能が付いた会計ソフトの利用がおすすめです。仕訳データを基にして、画面の案内に沿って操作するだけで正確な申告書類が完成します。

STEP4.還付金の受け取り方法を決める

預貯金口座への振り込み、もしくは最寄りのゆうちょ銀行または郵便局での受け取りのどちらにするか還付金の受け取り方を決めましょう。

申告書に記載した口座に、申告後1ヵ月〜1ヵ月半程度で還付金が振り込まれます。還付までの期間が短いe-Taxの場合、3週間程度で受け取れる場合があります。

STEP5.期限内申告をする

延滞税や無申告加算税による無駄な出費を避けるため、できる限り期限内に申告を済ませましょう。申告期間は例年2月下旬〜3月上旬の約1ヵ月間です。

なお申告の期限と還付請求の期限は別です。還付申告は翌年の1月1日から起算して5年以内に行えば問題ありません。5年を超過すると以降、還付金の請求は受け付けられなくなります。

まとめ

不動産投資で得た家賃収入にかかる税金の還付を受けるためには確定申告が必要です。

対象は住民税にとどまり、厳しい条件が課される消費税や、翌年の納税額に反映される住民税の還付は原則受けられません。

収支を最大に近づける賢い資産運用には、減価償却や損益通算を漏れなく計上する必要があります。

アセットテクノロジーでは、豊富な機能をもつアプリを提供し、不動産投資に伴うさまざまな雑務からオーナー様を解放します。

家賃の徴収状況の確認や契約管理、担当者とのやり取りまで一元化し、負担を和らげます。還付金の手続きで困りごとがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。