目次
不動産投資の損益通算とは
不動産投資の損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合に、他の所得と合算して計算することです。
ここでは、不動産投資における損益通算を詳しく解説します。
不動産投資における損益通算の仕組み
不動産投資における損益通算は、不動産投資で発生した赤字と給与所得などで発生した黒字を相殺できる仕組みです。
例えば、給与所得が年間に500万円あって、不動産投資で年間に100万円の赤字が発生したとします。この場合、給与所得と赤字を合算することにより、総合所得は400万円となるため、400万円に対して税金が課税されるという仕組みです。
中には、「そもそも不動産投資で赤字になってしまうのはよくないのでは？」と思う方もいるかもしれません。しかし、不動産投資では建物などの減価償却費が計上できるため、キャッシュフローが黒字でも帳簿が赤字になる場合もあります。
損益通算の目的
不動産投資で損益通算を行う目的は、不動産所得の赤字を他の黒字の所得と合算し、節税を行うためです。
そもそも、税金は所得に対して発生するものであり、所得が多ければ多いほど納める税金も増える仕組みとなっています。納める税金を減らすためには所得を下げるのが効果的ですが、その方法として不動産投資で発生した赤字の損益通算が有効になるというわけです。
もちろん、損益通算は法律によって認められている制度であり、きちんと申告をすれば問題なく節税できます。また、節税を目的に不動産投資を行う方もいますが、このケースも損益通算の制度を活用した方法であり、法的にも問題ありません。
損益通算できる所得
不動産所得と損益通算できる所得は、給与所得だけでなく、事業所得・譲渡所得・山林所得も挙げられます。
事業所得はサービス業や農業など事業から生じる所得、譲渡所得は土地や建物など資産を譲渡して生じる所得のことです。また、山林所得は5年を超えて保有した山林に対し、山林を伐採して譲渡することによって発生する所得となります。
一方で、原稿料やネットショップでの売上などの雑所得は、不動産所得と損益通算できないため注意が必要です。
損益通算の計算方法
損益通算を行うにあたって、給与所得がある人は源泉徴収されて所得税を先に納めているため、確定申告を行うことで税金の還付が受けられます。
ここでは、損益通算の計算方法や流れを解説します。
不動産以外の所得を把握する
損益通算を行う場合、まずは不動産所得以外の所得を把握しておく必要があります。
不動産所得と合算できる所得は、給与所得・事業所得・譲渡所得・山林所得となるため、これらがどれくらいあるかを確認しましょう。また、会社員の場合は、12月に行われる年末調整後に発行される源泉徴収票に給与所得が記載されています。
不動産所得を把握する
次に不動産所得がどれくらいあるかについて把握が必要ですが、不動産所得は不動産収入から経費を差し引いた金額のことをいいます。
不動産収入とは家賃収入や更新費、共益費など、経費は減価償却費や修繕費、固定資産税など不動産投資に関連するコスト全般です。例えば、家賃収入が年間に150万円あり、経費が100万円かかっていた場合、不動産所得は50万円となります。
このように、不動産収入が多くても経費が多ければ不動産所得は少なくなるため、「収入の多さ＝不動産所得の多さ」とはなりません。
また、経費については不動産投資に関連するものであれば計上して問題ないため、節税のためにもしっかり確認しておきましょう。
損益通算を行う
損益通算は確定申告時に他の所得と合わせて行い、給与所得者のようにすでに税金を納めている場合は還付の申請をします。
なお、給与所得のサラリーマンは不動産所得が20万円を超えなければ確定申告しなくても問題ありません。しかし、赤字の場合は確定申告して損益通算しなければ、納めた税金が戻ってこないため、必ず確定申告を行いましょう。
他の所得がある場合も同様で、確定申告を行う際に不動産所得の赤字を申告しないと節税できないため注意が必要です。
損益通算のシミュレーション
ここでは、不動産投資をする会社員が損益通算を行う場合に、どれくらいの節税効果が得られるかシミュレーションします。
シミュレーションの事例は以下の通りです。
・給与所得：1,000万円
・不動産所得：-200万円
所得に対してかかる税金として、所得税と住民税が挙げられます。
まずは、給与所得の1,000万円だけでどれくらいの税金が発生するかみてみましょう。
所得税は所得が多くなるほど税率が高くなる仕組みで、1,000万円だと33％の所得税（153万6,000円の控除有）を納めなければなりません。また、所得額に関係なく所得に対して10％の住民税が別途かかります。
よって、1,000万円の給与所得に対してかかる所得税・住民税は以下の通りです。
所得税：1,000万円×0.33-153万6,000円＝176万4,000円
住民税：1,000万円×0.1＝100万円
1,000万円の給与所得にかかる税金は、所得税が176万4,000円、住民税が100万円となり、税金の総額は合計276万4,000円となります。
一方、不動産所得の-200万円と給与所得を損益通算した場合、課税対象所得は800万円となります。所得800万円だと所得税率は23％（63万6,000円の控除有）となるため、所得税・住民税は以下の通りです。
所得税：800万円×0.23-63万6,000円＝120万4,000円
住民税：800万円×0.1＝80万円
800万円の所得にかかる税金は、所得税が120万4,000円、住民税は80万円となり、税金の総額は合計200万4,000円です。
このケースだと、不動産所得の赤字と給与所得を損益通算したことで、76万円の節税ができたことになります。
不動産投資の損益通算で注意するポイント
不動産投資で損益通算する場合、いくつか気をつけなければならないポイントもあります。
ここでは、不動産投資の損益通算で注意するポイントを紹介します。
赤字だと融資に影響する可能性がある
不動産所得の赤字を損益通算する場合、金融機関から収益性が低いと判断され、融資に影響する可能性があるため注意しましょう。
金融機関からの評価が低くなってしまうと、融資の審査が厳しくなり、さらには希望する金額の借り入れができない場合もあります。
一方、キャッシュフローが黒字であり、帳簿上が赤字になっている状態であれば審査に影響しない可能性もあるでしょう。なぜなら、このケースだと減価償却によって発生している赤字であり、融資において返済能力に問題ないと判断される場合もあるためです。
赤字だと借入金利子が損益通算の対象外になる
不動産投資においてローンを利用している場合、赤字だと土地取得に要した借入金利息は損益通算できない点に注意しましょう。
借入金利子はローンなど借入金の利子のことで、通常であればアパートやマンションの経営における借入金利子は経費になります。しかし、年間の不動産所得が赤字になっている場合だと、土地の取得に要した借入金利子は損失が生じなかったとみなされます。
例えば、不動産所得の損失がトータル100万円で、そのうち土地の取得にかかる借入金利子が10万円だった場合、損益通算できるのは90万円です。
一方で、建物の取得にかかる借入金の利子については赤字でも損益通算ができます。
国外中古不動産所得は損益通算できない
国外中古不動産を所有している場合、不動産所得の赤字部分のうち、中古建物の減価償却費相当分は損益通算できません。
なお、このようなルールが定められたのは令和3年以降であり、それよりも前は損益通算ができていました。
国外中古不動産所得の損益通算ができなくなったのは、国外の中古建物は高額な金額で取引されるケースが多いためです。国外の中古建物の耐用年数を日本のルールで計算すると、高額な減価償却費を計上できることになります。
このような背景もあり、実態とかけ離れた赤字計上ができることが問題視されるようになり、国外中古不動産所得の損益通算ができなくなりました。
リゾート物件や別荘などは損益通算できない
不動産投資においてリゾート物件や別荘などを対象としている場合、赤字になっても損益通算できないため注意しましょう。
その理由は、国税庁が生活に必要でない資産に係る所得の金額の計算上生じた損失は、他の各種所得の金額と損益通算できないと定めているためです。また、生活に必要でない資産については、趣味や娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産としています。
そのため、リゾート物件や別荘などは生活に必要でない資産とみなされ、赤字が発生しても損益通算できません。
まとめ
この記事では、不動産投資における損益通算について解説しました。
不動産投資で赤字が発生した場合は、給与所得や事業所得などと合算し、節税することもできます。ただし、土地取得に要した借入金利息やリゾート物件、別荘などは損益通算できないなど、一定のルールもあるため注意しましょう。
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