不動産投資用の物件はどこで買う？おすすめエリアや不動産会社の選び方

投資用物件の購入先一覧

投資用物件の購入方法は次の4つがあります。

空室リスクや災害リスクなど、多大な不確実性が伴う投資用物件の購入では専門的な知識が必要です。不動産投資が初めての人は一人で調査から購入の判断まで行おうとすると、表面的な情報に踊らされ、悪質な物件を掴んでしまう場合があります。

最初のうちは不動産会社の営業マンや宅地建物取引士の意見を聞いて、プロに相談しながら進めることをおすすめします。

投資用物件の購入に適したエリア

不動産投資の失敗を防ぐには、エリアの選定が極めて重要です。立地が良好で利便性に優れていれば、空室リスクの減少や希望価格での売却を達成しやすくなります。投資用物件の購入に適している地域は次のとおりです。

都心や主要な政令指定都市からアクセスが良い

都心からアクセスが良い地域は人口が多く利便性に優れ、将来性も期待できます。特に安定的で大きな賃貸需要を見込める、東京都や神奈川県、大阪府、愛知県（名古屋）周辺が狙い目です。

なかでも最もおすすめのエリアは東京23区です。持ち家率が低く単身世帯が多数を占めるうえに人口が日本で一番多いため、入居者を集めやすく、潤沢な家賃収入を期待できます。

企業や大学が集中し、若いビジネスパーソンや大学生の賃貸需要が高いことも、マンション経営のメリットです。

隣接の神奈川県や東京とのアクセスが良い名古屋も都心部と同様、安定した家賃収入を狙えるエリアです。これらの地域は再開発が活発で利便性がさらに向上する可能性が高く、将来性を憂うことなく安心して事業を始められます。

統計調査の順位が高い

住みたい街ランキングで例年上位を獲得する街に物件を構えるのも狙い目です。人気やブランド力が高く、活発な賃貸需要が見込めるエリアといえるからです。

ランキングで上位に掲載されると、転入超過に転じて、今まで横ばいで推移していた人口が急上昇をみせる可能性があります。

SUUMOの「2024年住みたい街ランキング」では7年連続で横浜が首位を獲得し、次点で大宮、吉祥寺と続きます。TOP10の顔ぶれは毎年変わる場合も珍しくありません。

今まで圏外だった都市が初めてランクインしたときは、将来的なニーズの増加を見越して、物件を購入するのも一つの戦略です。

単身者のニーズが高い

今後増えると予想される単身者のニーズが高いエリアに絞ると、安定した家賃収入につながります。日本は単身世帯の割合が最も大きく、都道府県別でもほとんどの県で単身世帯の割合が高い国です。

不動産投資の方向性を決めるため、単身者とファミリーのどちらをターゲットにするか見定める必要があります。進学や就職による一人暮らしのニーズは時流に影響を受けにくく、人口が多いエリアなら、今後も高い需要が続くと期待されます。

単身者のニーズが高い、都市部とのアクセスの良さや周辺施設が豊富、駅近などの特徴を押さえた地域は物件の検討エリアとして有力です。

良質な物件情報を得られる！信頼できる不動産会社の選び方

初心者が不動産投資で失敗を防ぐには、仲介を依頼する不動産会社の質が重要です。利益本位の姿勢が伺え、相談に親身に応じない会社は自己防衛する目利きが求められます。

信頼できる不動産会社を選ぶ際のポイントは次のとおりです。

業歴が10年以上あるか

不動産業界はライバルが多く、競争に破れて短命に終わる会社が珍しくありません。業歴の長さは信頼の証です。具体的には10年以上の事業年数がある会社は経験が豊富で、ノウハウも蓄積されていると考えて問題ありません。

業歴をみる際は、併せて実績をチェックする必要があります。事業年数に比べて取引数や管理戸数が見劣りする会社は、ただ店舗を構えているだけで実態が伴わない可能性があるからです。

ネット上の評判が悪くないか

不動産会社専門のポータルサイトやGoogleビジネスプロフィールに掲載された情報を確認して、悪い口コミがないか確認しましょう。すべての利用者を満足させるのは事実上不可能だといえ、不満やクレームの数が多すぎるのは危険です。

ネット上の評判は、依頼先の最終的な判断ではなく、はじめに複数の候補から除外する会社を見つけるネガティブチェックでの活用をおすすめします。個人的な意見や私的な感情から怒りをぶつけたに過ぎない口コミもあるため、信頼し過ぎは誤った判断のもとです。

お客様の声を公開しているか

会社のホームページ上で多数のお客様の声を公開している会社は、顧客満足度が高い傾向にあります。少ないと経験が浅く、確実に信頼して良いとは断言できないため、100件以上の口コミ数が目安です。

単にお客様の声の数だけではなく、文章を読んで内容まで確認する必要があります。担当者の対応が良いのか、価格に満足したのか、アフターフォローが手厚いのか、口コミを寄せた理由が明らかになるためです。

顔写真や氏名、住所の有無も確認したほうが良いでしょう。身元を公開しても問題ないと判断したのは、顧客と良好な関係を構築できる程の信頼感や安心感があると考えられるためです。

事務所の立地は良いか

一等地にオフィスを構える不動産会社は売上が安定し、多くのリピーターを抱えている可能性が高いです。グレードの高いオフィスビルは入居審査が厳しく、事業内容や保有資産、代表者の信用力など隅々まで精査されます。

裏を返せば、事務所の立地が良い会社は顧客満足度が高く、安心して取引できる会社だと考えて良いでしょう。日本の著名な企業が集うビジネス街に構えるほか、ターミナル駅から徒歩圏内である、エリア内で最も大きいビルに所在することなどが一つの目安です。

絶対避けたい！おすすめしない投資用物件の特徴

賃貸需要が高く収益が出やすいエリアでも、投資に適さない外れ物件も存在します。不動産会社から紹介を受けても、次に挙げる事由に該当するマンションやアパートは極力避けたほうが良いでしょう。

事故物件は購入価格が低くても避ける

過去に入居者の自殺や殺人事件が起きた事故物件は、たとえ購入価格が安価でも、賃貸収入の拠点にするのはおすすめできません。

昨今の不動産投資ブームも相まってマンションやアパートの価格は上昇傾向にあります。

年収が高くない普通のサラリーマンの中には、相場より1〜2割安い事故物件の購入を真剣に考える人もいます。ローンの返済が減り想定以上の空室を抱えても利益が出やすい環境は魅力的ですが、中長期的な視点で考えるとリスクが高い投資です。

入居者が集まらなければ賃料を下げざるを得ず、初期投資の節約分を考慮しても、通常の物件への投資より損をする可能性があります。

事故の事実がない物件と同等の収益性を確保するには家賃を維持しなくてはならず、入居人の説得に要する苦労を考えると、難易度は高いと言わざるを得ません。

災害リスクが大きい

地震時に多大な被害が想定されるエリアや、水害や土砂災害のリスクが大きいエリアは極力避けるべきです。万一の事態が起きたとき、修繕費用や損害賠償費用の支払いに追われ、収支が著しく悪化する可能性があります。

検討エリアの災害リスクは、自然災害の発生時に危険がおよぶ地域や避難場所、避難経路をまとめたハザードマップを見れば把握できます。市区町村単位で作成され、市町村のホームページや区役所、町役場で閲覧可能です。

また、購入前に物件が構える土地の地盤調査を行う必要があります。水はけや地盤の強度を専門業者の手で確認して、地震や水害による倒壊の危険性がないか確認する意図があります。

地盤が緩いと多少の揺れでも設備の破損による事故の危険があるため、入居者を募集する前に対策が必要です。別のエリアで物件を探すか、地盤改良工事で強化するか、いずれかの方向を検討することになるでしょう。

特定の施設に居住ニーズが依存している

大型の商業施設や老人ホーム、介護施設など特定の施設に依存したマンション経営は危険です。経営難や事業の見直しで施設が消えてしまうと、連鎖的に賃貸の経営状態まで悪化する可能性があります。

大学や駅のような移転の可能性が低い施設なら基本的に心配は無用ですが、倒産したら消失する場合がある箱物は賃貸経営のリスクとなり得ます。

新しくできた商業施設が原因で入居者が離れていく場合もあるため、近隣の再開発計画にも気を配りましょう。

まとめ

不動産投資用の物件を探す際はポータルサイトや仲介業者の活用が基本です。

相場がよく分からない経験が浅いうちは自分で判断しようとせず、豊富なノウハウを備えたプロに相談することをおすすめします。

投資を成功させるにはエリアの選定が重要だと理解していても、一人では知識不足で誤った判断を下す可能性があります。

不動産投資物件の管理は、アセットテクノロジーにお任せください。

入居者の満足度向上にコミットした総合的なサポートで、オーナー様のあらゆる不安を解消に導きます。これから賃貸経営を検討している方は、お気軽にご相談ください。