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「今の不動産管理会社の対応に不満がある。変更はできるのだろうか？」
不動産購入時に紹介されるがまま、不動産の管理を委託したものの、思うような管理をしてもらえず、変更したいと思い、本記事へたどり着いたのではないでしょうか。
結論から言うと、不動産管理会社は、契約途中でも変更が可能です。
旭川市の「令和5年度 分譲マンション管理状況調査報告書（データ編）」によると、3割以上の人が不動産管理会社を変更しています。
出典：旭川市「令和5年度 分譲マンション管理状況調査報告書（データ編）」
例えば半年以上も空室期間が続いている場合、客付け力の高い不動産管理会社へ変更できれば、空室率の改善が期待できます。
ですが、不動産管理会社の変更は、時間も労力も必要です。選び方を間違えて期待通りの管理ができず、同じ轍を踏むことは避けたいですよね。
そこで本記事では、まず不動産管理会社を変更すべき具体的なケースを取り上げます。次に変更の手順や、不動産管理会社を選ぶ際の重要なポイントについても紹介します。
最後まで読むことで、不動産管理会社を変更すべきかどうかを判断でき、注意点に気をつけながら、変更手続きをスムーズに行うことができるはずです。
自分に合った不動産管理会社へ変更し、より良い不動産運営を実現しましょう！
1.不動産管理会社を変更すべきケース4つ
冒頭でお伝えした通り、不動産の管理会社は、契約途中での変更が可能です。
新しい管理会社への変更による手数料も、通常は発生しません。
「そうか！管理会社は変更できるんだ！」
そう思ったものの、自分は不動産管理会社を変更すべき状況なのか、判断できず行動できないでいるのではないでしょうか。
そこでまずは、不動産管理会社を変更してもよいケースを紹介します。以下に当てはまる人は、不動産管理会社の変更すべきです。
変更すべきと言える理由について、以下で詳しく解説します。
＼サブリースの場合は変更できないリスクが／ |
単なる賃貸業務などを担う管理会社ではなく、家賃保証がある場合（サブリースなどの転貸可能な賃借契約）は、途中解約できない場合がほとんどです。 無理に途中解約を進めてしまうと、解約による立退料や違約金などが発生する可能性があります。 管理会社を変更する前に、現在の管理会社との契約書（契約内容）をよく確認するようにしましょう。 |
1-1.入居者募集をしてから5か月が経過しても問い合わせがなく空室状態が続いている
入居者を募集しているのに、何の進展もないまま、5か月を経過しても空室状態が続いている場合は、不動産管理会社の変更を検討すべきです。
実際、株式会社TASの「賃貸住宅市場レポート（2023年1月31日発行）」によると、賃貸の募集期間（成約日−募集開始日）は平均5か月となってます。
地域 | 賃貸募集期間の平均 （成約日−募集開始日） |
東京（全域） | 4.82か月 |
神奈川 | 4.96か月 |
静岡 | 6.83か月 |
愛知 | 5.70か月 |
大阪 | 4.89か月 |
兵庫 | 5.26か月 |
福岡 | 4.79か月 |
参考：株式会社TAS「賃貸住宅市場レポート（2023年1月31日発行）」
内見から契約までの期間は1〜2週間です。入居希望者から問い合わせがあれば、5か月以内に何らかのアクションが発生するはずです。
5か月を経過しても、不動産管理会社から内見などの報告がないようであれば、入居者の募集を積極的に行ってくれていない可能性が考えられます。
空室期間が長くなれば、計画していた通りの家賃収入を得られず、管理費用だけが発生して損をするだけです。入居者募集をしているのに5か月以上進展がない場合は、不動産管理会社の変更を検討しましょう。
1-2.管理会社の対応が悪く、入居率に影響している
不動産管理会社が適切に対応してくれず、入居率が下がっている場合も変更すべきです。
▼判断ポイント ・入居者から対応に関するクレームが届く ・クレーム対応への不満から退去が続いている ・入居率が 90％（首都圏は95％）を下回った |
入居者からのクレーム対応は、初動の対応を誤るとマンションの口コミサイトなどに悪評を書き込まれる可能性もあり、今後の入居率にも影響しかねません。
クレームが発生しないよう事前に対策することはもちろん、発生した時にすぐに対応できない不動産管理会社は、今すぐ変更しましょう。
1-3.管理費用が一般平均の5％を上回っており価格に見合ったサービスを受けられていない
管理費用が一般平均の5％を上回っており、価格に見合ったサービスを受けられていない場合も、不動産管理会社の変更を決断するひとつの指標となります。
サービス内容によって異なりますが、次のような標準的な管理だと、平均の管理費用が家賃の5％です。
▼判断ポイント ・家賃の集金（滞納者への対応を含む） ・入居者の更新・契約 ・入居者の退去にともなう立会と点検 |
上記は、一軒家やマンション、アパートなど、どのタイプの不動産にも必要な管理業務です。そのため、ほとんどのケースで標準的な管理内容に含まれています。
ただし、以下のような管理業務は、不動産管理会社によってはオプションメニューとなっているケースがあります。
▼オプションかどうかの確認ポイント ・共用部の維持管理や清掃 ・建物や設備の点検 ・家賃の滞納に対する保証 ・入居者クレームの対応 |
「家賃の8％も管理費用を支払っているのに、標準的な管理業務しかしてもらえていない」
「オプションばかりで、必要な管理オプションをつけることでコストが高くなっている」
このような場合は、家賃の5％前後を目安に、管理業務の範囲にも注目しながら、費用に見合った不動産管理会社へ変更を検討しましょう。
1-4.不動産管理会社の経営状況が良くない
不動産管理会社の経営状況が悪化傾向にある場合も、変更を検討すべきと言えます。次に当てはまる兆候が見られたら要注意です。
▼不動産管理会社の倒産前に見られる兆候の一例 ・管理会社が事業を縮小している ・数ヶ月の間に担当者が何度も変わる（次々に退職している） ・電話がつながりにくく担当者と連絡がつきにくい ・人手が足りなくなったことでサービスの質が低下した ・金融機関の借り入れ金額が大きい ・徴収した家賃の支払いが遅延している |
万が一倒産してしまうと、回収した家賃が振り込まれなかったり、入居者から相談されていたクレームや修繕の対応が滞るリスクがあります。
不動産管理会社の倒産リスクを回避するためには、会社の財務状況を確認しましょう。
・上場企業の場合：会社のホームページの「IR情報」から決算報告を確認しましょう。損益計算書の過去2～3年の「純利益」が多いほど、財務状況が良好といえるでしょう。 ・未上場企業の場合：「会社四季報 未上場会社版」に財務状況が載っている可能性があります。 ※未上場企業は財務諸表開示義務がないため公開していない企業が多いです。 |
2.【5STEPで解説】不動産管理会社を変更する手順
「変更すべきケースに、今管理を委託している会社が当てはまるから、不動産管理会社を変更しよう！」
そう思っても、一度も不動産管理会社の変更を行ったことがなければ、どのような手順で進めていけばいいのかわからないですよね。
そこでこの章では、現在契約中の不動産管理会社から新しい管理会社へ変更する場合を例に紹介します。
不動産管理会社を変更する手順 | 自主管理に する場合 |
| 必要 |
| 不要 |
| 必要 |
| 不要 |
| 必要 |
※「不動産管理会社→自主管理」へ変更する場合、新しい不動産管理会社を「探す」ステップと「契約を結ぶ」ステップは不要です。
2-1.【STEP1】現在契約中の不動産管理会社との契約内容を確認する
まず、現在契約中の不動産会社との契約内容を確認しましょう。
▼契約内容における確認ポイント ・解約の申し入れタイミング ・違約金などの有無 |
管理会社との契約は、「解約したい」といってすぐにできるものではありません。解約予告の定めがあり、1か月〜数か月前までに申告しなければならないケースが一般的です。
通常、解約予告の定めは、契約書に記されています。契約内容を確認し、解約手続きに必要な情報を揃えましょう。
2-2.【STEP2】新しい不動産管理会社を探す
次に、新しい不動産管理会社を探します。一例ですが、不動産管理会社は、以下の方法で探すことができます。
▼不動産管理会社の探し方 ・融資を受けている場合は、金融機関へ相談して紹介してもらう ・「不動産 管理会社 〇〇（エリア）」で検索をする ・不動産管理会社のポータルサイトを活用する |
特に、金融機関は、融資したお金を返済してもらいたいという思いがあるため、質の高い管理会社を紹介してくれやすい傾向があります。
過去の二の舞を踏まないためにも、自分が求める管理・サービスを実現してくれるパートナー（不動産管理会社）を選びましょう。
2-3.【STEP3】現在契約中の不動産管理会社へ解約を通知する
現在の不動産会社の契約内容を確認したら、解約予告の定めに従って、管理会社へ解約の申し入れを行います。
解約通知の方法については、管理会社によって異なる場合があります。
解約を申し入れると、現在契約中の不動産管理会社が「解約通知書」 を用意してくれるケースがありますが、フォーマットの指定がなければ、オーナー自身で作成することも可能です。
オーナー自身で作成する場合、以下の項目は必ず明確に記しておきましょう。
▼解約通知書に明記すべき項目 ①契約の締結日はいつか ②契約書の第何条に基づいて解約の申し入れを行っているのか ③契約を解約したい日はいつか |
2-4.【STEP4】新しい不動産管理会社と契約を結ぶ
現在契約中の不動産管理会社へ解約の申し入れを行ったら、新しい不動産管理会社との契約を進めます。
新しい不動産管理会社と契約をすると、新管理会社と旧管理会社とが連携し、管理会社同士で直接、管理会社が預かっていた書類や、現在進行中の入居者対応などの情報の引き継ぎが行われます。
オーナーの対応は基本不要なので、新しい管理会社へ任せましょう。
2-5.【STEP5】入居者へ不動産管理会社の変更を通知する
新しい管理会社へ切り替えたら、入居者への通知を行います。
▼入居者へ通知すべき理由 ・家賃の振込先が変更になることで、振り込み手数料が発生するケースがある ・管理会社がわかることで、管理費用が変わる可能性がある |
入居者の不安を解消するためにも、不動産管理会社を変更したら、新しい管理会社の連絡先や新しい振込先などをしっかりとアナウンスしましょう。
なお、不動産管理会社によっては、書面による通知や電話案内など、入居者への通知を代行してくれるケースがあります。契約の際に管理会社側で対応してもらえるかを確認しておきましょう。
3.不動産管理会社を変更する際の注意点3つ
ここまで、不動産管理会社を変更すべきケースや変更手順を解説しました。
ですが、不動産管理会社を変更するときは、下記の3つの注意点があります。
保証会社との契約や入居者にも関係する内容のため、注意点を押さえて変更しましょう。
以下で詳しく解説します。
3-1.前の管理会社と穏便に解約できるように丁寧に進める
現在契約中の不動産管理会社と喧嘩別れにならないよう、契約書の解約の定めに沿って手続きを進めましょう。
解約の際に万が一揉めてしまうと、次のような運営状況の悪化を招く可能性があるからです。
▼解約で揉めるリスク ・解約の通知から新しい管理会社へ移行するまでの間の管理がずさんになる ・入居者募集の対応にも力を入れてもらえない ・連絡をしてもレスポンスが遅くなる |
解約の通知から新しい不動産管理会社へ移行するまで一定期間を要します。
その間も、不動産の管理は滞りなく行う必要があるため、既存の不動産管理会社と定期的に連携を取りながら、穏便に解約をしましょう。
3-2.口座・契約内容の変更は確実に全入居者へ伝える
口座・契約内容の変更は、全入居者へ確実に伝えましょう。
伝え漏れがあると、収入が入らないだけでなく、入居者の不信感を高めてしまうリスクがあるからです。
特に、次のような内容は、伝え忘れると入居者の手間を増やしてしまいます。
▼入居者へ確実に伝えるべき項目 ・家賃の振込先 ・修繕や入居に関する問い合わせ先 |
不動産管理会社の切り替えにともない、変更になる内容は確実に周知しましょう。
3-3.保証会社との契約を継続できない場合は解約タイミングと新たな契約の方法を確認する
保証会社との契約を継続できない場合は、解約タイミングと新たな契約の方法を確認しましょう。
▼保証会社利用時における確認事項
既存の不動産管理会社 | 解約のタイミング （管理会社との契約解約日即日か／一定期間経過後か） |
新しい不動産管理会社 | 契約開始のタイミング （契約日から適用になるのか／既存の契約が残っている場合の切り替わりタイミング） |
不動産管理会社を変更すると、既存の管理会社と新しい管理会社で、保証会社の引き継ぎができないケースがあります。
今後も保証会社を利用するのであれば、新たに契約を結ばなければ、万が一、入居者が家賃を滞納してもこれまでのような保証を受けることができません。
契約内容によって対応は異なりますが、保証会社との契約をしているオーナーは、現在契約中の契約が解約されるタイミングと、新しい保証会社の契約が適用されるタイミングを確認しておきましょう。
4.新しい不動産管理会社を選ぶ重要な要素4つ
不動産管理会社を変更するのであれば、理想の管理を叶えてくれる管理会社を選びたいものです。
しかし、何を基準に不動産管理会社を選べばよいのかわからないという人は少なくないと思います。
不動産管理会社選びでの失敗を防ぎたいのであれば、次の4つの要素を満たす会社を選ぶことが重要です。
詳しく見ていきましょう。
4-1.賃貸事業に精通しており、客付け力が高い
1つ目の要素は、客付け力の高さです。
賃貸事業に精通している客付け力が高い不動産管理会社に依頼すれば、空室期間が短くなり、安定した家賃収入を得られる可能性が高くなるからです。
管理会社を選ぶ際は、次に注目しましょう。
▼注目ポイント ・実際の紹介実績や取引データなど、具体的な数値で根拠を示してくれる ・不動産があるエリアでよく利用されている不動産紹介サイトに掲載してくれる ・インターネットをうまく活用して集客している（写真を多用して物件を紹介するなど） |
特に、入居者の紹介・成約実績は、客付け力を見極める重要な要素です。
「過去に何件も紹介していますよ」という曖昧な回答では、客付け力の高さを判断することはできません。
「前年同月に、同じエリアで〇件入居者募集を行い、そのうちの7割が成約に至っています」など、具体的な数値で根拠を示してくれる不動産会社を選びましょう。
4-2.地域の工事業者に詳しい
不動産がある地域の工事業者に詳しいかどうかも、不動産管理を任せるうえでは重要です。
▼注目ポイント ・各工事の地域の相場を把握している ・地域の工事業者を把握しており、相談すると候補を複数紹介してくれる |
地域の業者は、言い値での取引となるケースも多く、適切な業者を見極めなければ、高額な手数料や修繕費を請求される可能性があります。
地域の工事業者に詳しい不動産管理会社であれば、適切な相場感を教えてくれたり、業者を紹介したりしてくれるため、不当な高額請求のリスクが軽減できます。
地域の各専門会社とのコネクションがある不動産会社を選ぶようにしましょう。
4-3.担当者が複数人おりレスポンスが早い
3つ目の要素は、複数の担当者がチームで担当し、すぐにレスポンスがあるかどうかです。
相談したいときに連絡が取れず、対応が遅れてしまうことで、管理の質が低下し、小さなクレームも大きな問題となる可能性があるからです。
▼チェックポイント ・土日休日も連絡が取れる ・相談の受付時間が長い（24時間365日対応／朝8時から夜22時までなど） ・担当者がいなくても、すぐに1次返信があり、明確な期日を示してくれる |
担当者が1人の場合、別の業務や外出などで連絡が取れず、担当者が戻るまで待つことになります。
「明日までに確認して折り返します」など、具体的な期日がなければ、「いつまで待てばいいのか」と不安にもなりますよね。
仮に、代理で対応してくれることになっても、不動産の状況を把握していなければ、意思疎通が取れず、トラブルをうまく解決できない可能性もあります。
そのため、不動産管理会社を選ぶタイミングで、問い合わせに対する対応や体制について確認しておくようにしましょう。
4-4.サービス範囲が幅広い
4つ目は、サービスの幅広さです。
▼注目ポイント ・基本的な管理業務範囲の確認（家賃管理、滞納者の対応、日々の清掃、クレーム対応など） ・オプション内容と費用
|
基本的な管理業務の幅が狭くても、別途費用を支払うことで追加できる幅広いオプションサービスを用意している管理会社であれば、複数の不動産会社へ依頼するという状況を回避できます。
お願いしたい業務が基本の管理内容に含まれていなければ、別の会社へ委託するしかありません。
一括で管理をお願いしたいという人は、管理費用とサービス内容のバランスを確認しつつ、必要な管理業務をカスタマイズできるようなサービス範囲の広い不動産管理会社を選ぶようにしましょう。
5.不動産管理会社を変更するなら一元管理ができるアセットテクノロジーへ
次こそは、賃貸事業にも精通した安心して管理を任せられる会社へ依頼したいと考えているのであれば、不動産管理から仲介業までを手掛けるアセットテクノロジー株式会社へお任せください。
管理から仲介に関わるサービスを提供し、ワンストップで不動産管理を行うことができます。
不動産管理におけるアセットテクノロジーの強みは、次の3つです。
5-1.賃貸の仲介を行っているので客付け力が高い
アセットテクノロジーでは、仲介業を行っており、いち早く入居者を紹介することができるため、空室期間の短縮が期待できます。
「地域ごとの、効果の高い不動産ポータルサイトを把握している」など、仲介業を行っているからこその活動ができるのも、当社の強みです。
また、アセットテクノロジーでは、賃貸の運営を行うオーナーと、部屋を探す入居者を直接マッチングさせる「ダイレクト賃貸」サービスを提供しています。
オーナーと入居者を直接マッチングさせることで、広告費の削減を実現しています！
入居者も広告費が浮く分仲介手数料が割安になるというメリットがあり、費用面で比較したときに他社よりもスムーズな契約が期待できます。
5-2.レスポンスもアプリでスムーズに行える
アセットテクノロジーでは、アプリを使った管理を採用しており、担当者との連絡もアプリのメッセージ機能を使ってスムーズにやり取りできます。
「連絡をしてもなかなか返事がもらえない」
「数日たっても書類が届かない」
このような不安を感じた人も多いのではないでしょうか。
アセットテクノロジーの管理サービスをご利用いただければ、チャットのようにやり取り可能で、書類もアプリを通して即時に確認できるため、メールや書面のような手間や時間の軽減ができます。
5-3.契約書管理も電子で管理でき紛失の心配がない
アセットテクノロジーでは、電子契約（オプション）を用意しており、賃貸借契約や更新契約などをアプリで一元管理できます。
戸数が多い場合、入居者ごとに書類を管理する必要もあり、管理業務が煩雑化してしまって頭を抱えている人は少なくありません。
アセットテクノロジーでは、そんなオーナーさんの負担を軽減する文書の保管機能があります。
賃貸契約にまつわる書類をアプリで一元管理でき、必要なときにすぐ確認できるので、探す手間や紛失の心配がありません。
6.まとめ
不動産管理会社の変更について、変更すべきケースや変更の手順などをお分かりいただけたと思います。改めてポイントをおさらいしていきましょう。
▼不動産管理会社は契約途中でも変更は可能
ただし、サブリースのような家賃保証型の管理会社は、契約途中に解約することで、違約金や立退料などが発生する可能性があります。
▼既存の不動産管理会社から新しい不動産管理会社の変更手順
▼不動産管理会社選びで失敗しないための重要な要素
同じ失敗を繰り返さないためにも、ポイントを押さえ、目的に合った不動産管理会社を選びましょう。
アセットテクノロジーでは、大阪を中心に賃貸の仲介業を行っており、不動産管理から入居者募集までをワンストップで管理することができます。
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