目次
『現金一括』で不動産投資を始めるメリット・デメリット
現金一括で不動産投資を始める場合のメリットやデメリットについて解説します。
現金一括で始めるメリット
不動産投資を現金一括で始めるメリットには、以下のようなものがあります。
購入できる物件の幅が広がる
現金一括であれば、購入できる不動産物件の幅が広がり、運用の選択肢が増えることがメリットの一つです。例えば、ローン査定に通りにくくなってしまうような年齢や年収などに左右される心配なく、物件を選択できるようになります。
また、自分の好きなタイミングで不動産投資を始めることができるので、慌てて物件を選ぶ必要なく、しっかりと精査できるのも現金一括購入のメリットです。
返済期間がない
返済期間がないことも、不動産物件を現金一括で購入するメリットのひとつです。ローン返済に毎月支出することがないため「借金を背負って運用している」という精神的負担も軽減することができます。
物件の購入代金が抑えられる
現金一括での購入は、不動産投資ローンを利用しないため金利も発生しません。不動産投資ローンを利用した場合に比べると、物件購入にかかるトータルの価格が安くなります。
仮に不動産投資ローンを利用すると、借入金に対する金利に加えて、事務手数料、保証料、収入印紙代、抵当権登記設定費用、司法書士手数料などさまざまな経費が発生します。
また、貸し倒れによるトラブルの心配もないため、売主との交渉次第で値引きを受けられることもあります。金利や各種手数料がかからないうえ、値引きも受けられれば、お得に物件を購入できます。
手続きが早く済む
不動産投資では、人気のある物件ほど購入者が早く現れるため、契約までのスピードが投資の成功を左右するケースも多くあります。
現金一括で不動産を購入すればローン査定を待つ時間を短縮でき、スピーディーに購入契約に踏み切ることが可能でしょう。
ローンが利用できなくても不動産投資ができる
個人の属性に問題があってローンの利用ができない場合でも、現金一括なら属性に関係なく不動産投資を始められるメリットがあります。
不動産ローンの審査では事業性や物件の担保価値が重視されますが、契約者の属性も審査の対象範囲です。仕事を辞めた直後や過去の金融トラブルを起こしていたなど、属性が低い場合はローンの利用ができません。
その点、現金一括なら個人の属性に問題があっても物件を購入することが可能であり、不動産投資を行うこともできます。
現金一括で始めるデメリット
不動産投資を現金一括で物件を購入し、運用を始める場合のデメリットについて紹介します。
手元の現金が大きく減る
不動産の購入金額は、数千万円～数億円単位になることが多く、手元の現金が大きく減ることがデメリットの一つです。
物件を購入する際に手元にある程度現金を残しておかなければ、急な出費に対応することができなくなるおそれがあります。
投資資金の回収に時間がかかる
現金一括で不動産を購入する場合、多額の資金を一度に使うことになり、他の投資機会や資産への運用に制限がかかるデメリットがあります。
不動産投資は購入した物件の入居者から家賃収入を得るほかに、不動産の価値が上昇したタイミングで売却益を得ることも可能です。初期投資に対して利益を得るためには、一定の時間がかかり、市場の変動や新たな投資機会が出現した場合に資金移動が難しくなります。
現金一括購入で資金を失った状態だと、市場の変動や新しい投資機会が出現した際に、資金移動ができずに機会損失につながる可能性があるでしょう。
資産形成までに時間がかかる
不動産投資を現金一括で始めると、資産形成までに時間を要するため、投資に投じた資金の回収に時間がかかるデメリットがあります。
現金一括購入で不動産投資を行う場合、投じた資金に対してプラスのリターンを得るまでには、時間が必要になることを念頭に置いて投資を行うことが大切です。
レバレッジ効果が得られない
不動産投資を現金一括購入でスタートすると、資金に対してレバレッジ効果を得ることができません。レバレッジ効果とは「てこの原理」と呼ばれる投資手法のひとつです。
たとえば、600万円の頭金で1,400万円を借り入れてローンで投資をスタートすると、600万円の投入資金で2,000万円の物件を運用できる形になります。
現金一括購入では、物件の購入資金を全額賄う必要があるため、投資効率の面ではローンで不動産投資を行うよりも劣る場合があります。
税務署からお尋ねが来るケースがある
アパートやマンションなど高額な物件を現金で購入した場合、税務署からお尋ねが来るケースがあります。
不動産購入者全体の割合からすると、不動産を現金一括で購入するケースは少なく、お金の出所に対して不信感を持たれやすいためです。
例えば、数千万円の物件を購入するにあたって、収入のない専業主婦が支払ったのであれば、贈与がなかったかどうか等を確認するために調査が行われます。
税務署からお尋ねが来ても資金調達が明確になっていれば心配する必要はありません。仮に無職であっても「長年勤務していた時期に貯めてきた貯金」のように、資金調達に理由があれば問題ないでしょう。
一方、親から贈与したお金で不動産を購入すると高い確率で税務調査が行われるため注意が必要です。お金をいくら受け取ったかについて、通帳の印字を通して証拠を残しておかないと、さらに深く調査される可能性もあります。
『ローン』で不動産投資を始めるメリット・デメリット
ここでは、現金一括購入ではなく「ローン」を組んで不動産投資を始める場合のメリットとデメリットについて解説します。
ローンで始めるメリット
不動産投資をローンで始めるメリットには、以下のようなものがあります。
頭金があれば始められる
収益物件の販売価格は数千万円〜数億円程度です。現金一括払いの場合、自己資金の範囲で物件を絞り込まなくてはなりません。
しかし、ローンを前提に物件を探す場合、頭金さえ用意できれば高額な部屋やアパート一棟を購入することも可能です。そのため、現金が潤沢ではない方も、すぐに不動産投資を始められます。
頭金の目安は物件価格の2～3割が一般的です。属性に問題なければ、ローンの借入金と自己資金を組み合わせて物件を購入できます。
現金が少なくても始められる
不動産投資をローンで始めるメリットは、自己資金が少なくても始められる点です。頭金としてある程度の現金を準備する必要もあれば、全額ローンを組んでスタートできる場合もあります。
ローン審査の条件によっては、現金一括購入よりも投入資金を抑えてスタートすることが可能です。
金融機関からの信用度が高くなる
ローン審査に通過していることで、金融機関からの信用度が高くなるメリットがあります。
また、返済実績を積み重ねていくことで、より信頼されるようになるため、新たな借り入れも行いやすくなるでしょう。
ローンの金利を経費にできる
不動産投資ローンを利用する場合、金利にあたる利息部分は経費として扱うことができます。
例えば、月々の返済額が10万円で、元本返済額7万円で金利部分が3万円だった場合、3万円×12か月分＝36万円が経費です。元本返済額は経費として計上できないため、確定申告を行う際には注意する必要があります。
また、不動産投資で利益が出ずに赤字になった場合、借入金のうち土地に関する部分の利息は経費として計上できないため注意しましょう。
レバレッジ効果が得られる
不動産投資はローンを組んで始めると、上述のとおりレバレッジ効果を得ることができます。少ない資金からでもローン審査さえ通過すれば、大きな金額で運用できる点がローンのメリットです。
団体信用生命保険へ加入できる
不動産投資でローンを利用する場合、団体信用保険に加入し、不測な事態に備えられるメリットがあります。団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合に、不動産投資ローンの残高がゼロになる保険です。
団体信用生命保険に加入していれば、契約者が死亡したり、高度な障害状態となったりしても家族はローンの残債を心配する必要がありません。家族に不動産を残すこともできるため、生命保険の代わりにもなるでしょう。
ローンで始めるデメリット
ここからは、不動産投資をローンで始めるデメリットについて紹介します。
審査に時間がかかる
審査に多くの時間がかかる点がローンを組んで不動産投資を始める場合のデメリットです。ローン審査には、一般的に10日～2週間程度の期間が必要になります。
また、ローンへ申し込むための書類を用意する時間や手間もかかります。
提出書類は、一部の不動産会社が用意してくれる書類を除けば、融資申込者が自力で用意しなくてはなりません。具体的には不動産投資の事業計画書や、物件概要書（販売図面）、物件の家賃表（レントロール）などが挙げられます。
書類を揃えることや記載する内容の精査も審査期間に加えると、物件購入まで1か月以上かかるおそれもあります。
不動産の購入契約までに時間がかかることを念頭に、計画的に投資をスタートさせることが大切です。
金利や手数料がかかる
不動産投資をローンで始めるデメリットは、現金一括に比べて金利や手数料がかかり、総支払額が大きくなることです。
ローンを組む場合は10年や20年など長期になる場合が多く、金利だけで数百万円を超える支払いになるケースも少なくありません。
また、不動産投資ローンを組む際には融資を受ける金融機関に対し、事務手数料の支払いが必要になる点にも注意が必要です。
返済リスクや金利リスクがある
ローンを組んで不動産投資を始めると、返済リスクや金利リスクが発生します。返済リスクは、空室などが発生して家賃収入が得られなかった場合に、ローン返済が負担となるケースです。
また、金利リスクは変動型金利を選択してローンを組んでいた場合に、金利上昇によって負担が増加する可能性があります。
それぞれの方法で向いている人の特徴を紹介！
不動産投資を始める方法として、現金一括とローンそれぞれに適している人の特徴を紹介します。
現金一括の購入はこんな人が向いている！
現金一括購入による不動産投資は、以下のような人に適しています。
余剰資金が多くある人
現金一括で不動産を購入すると、多くの資金が減少するため余剰資金に余裕のある人に適しています。余剰資金が多ければ、余裕をもって運用できるでしょう。
融資が受けにくい物件の購入がしたい人
融資を受けにくい物件の購入を検討しているのであれば、現金一括購入の方が適しています。担保性が低いと判断されやすい再建築不可物件なども、現金一括であれば運用可能です。
リスクを減らして不動産投資がしたい
リスクを減らして不動産投資がしたい人にも、現金一括購入の方が適しています。現金一括購入には、ローン返済リスクや金利変動リスクなどもないため、安心して投資できるでしょう。
相続税の対策をしたい人
相続税対策を考えている人は、現金で物件購入することをおすすめします。
不動産投資が相続対策になるのは、預貯金と比較した場合に相続税評価額が下がるためです。
例えば、現金で1億円を相続する場合だと1億円に対して相続税がかかることになります。しかし、不動産の場合は取得価格の7～8割が評価額となり、7,000万円～8,000万円に対しての相続性となるわけです。
そのため、現金に比べると不動産の方が相続税の節税につながります。
ローンの購入はこんな人が向いている！
ローンを組んで不動産投資を始める方法は、以下のような人に適しています。
収入が安定している人
サラリーマンや公務員など、収入が安定している人は不動産投資をローン購入するのがおすすめです。
ローンを組むためには金融機関からの審査が必要となりますが、長期ローンになる場合も多く、審査では返済能力がチェックされます。
収入が安定している人は、今後も安定した収入を得ながら返済もスムーズに行われると信用されるため、審査に通過しやすくなります。
また、転職後や退職後はローンが組みにくくなるため、転職や退職の予定がある方は、その前に不動産投資ローンを組んでおいた方がよいでしょう。
金融機関からの信用があり融資が受けやすい人
不動産投資の審査では安定した収入だけでなく、すでに担保価値の高い不動産を所有していたり、ローン返済の実績があったりする人も融資を受けやすいです。
また、勤続年数が長ければ長いほど信用も高まり、不動産投資ローンの審査では有利になりやすい特徴があります。
信用力の高さはローン審査の可否だけでなく、借入金額にも影響するため、属性を改善することによって現状より多く借りられる可能性もあるでしょう。
レバレッジ効果が得たい人
レバレッジ効果を得て不動産投資をしたいのであれば、ローンを組むことをおすすめします。投資資金の回収も現金一括購入よりも早く済むので、検討してみると良いでしょう。
効率的に不動産投資がしたい人
効率的に不動産投資がしたい人も、ローンでの購入がおすすめです。手元の資金を頭金としてローンを組むことができるため、ローンを活用すれば複数の物件を運用することが可能です。
余剰資金があまりない人
余剰資金があまりない人にも、ローンを活用した不動産投資の方が適しています。ローンを組むためにある程度の頭金を準備する必要はありますが、急な出費が生じるなどのリスクに備えて手元にも資金を残しておくと安心して運用できるでしょう。
【不動産投資】現金一括とローン払い迷ったときの判断ポイント
現金一括とローン払いのどちらを選ぶべきか迷ったときは、メリット・デメリット以外の視点から判断することが大切です。判断ポイントとして、次の3つが挙げられます。
イールドギャップで判断する
イールドギャップとは、投資利回りと金利の差のことです。物件の実質利回りが金利よりも低いと、家賃収入が順調であっても赤字となるおそれがあります。
例えば 実質利回りが4％の物件を購入するとき、不動産投資ローンの金利が4％を超えていると利益は出ません。現金一括での購入を選ぶか、キャピタルゲイン（売却益）による黒字を狙って保有するかなどの戦略を立てる必要があります。
反対に実質利回り8％の物件を金利4％のローンで購入すると、4％のイールドギャップがあり、利益を期待できます。
不動産投資規模で判断する
不動産投資の規模も判断基準となります。複数の物件の購入を検討している方は、不動産投資ローンの利用がおすすめです。複数の物件で不動産投資をしている方の多くが、ひとつの物件で得た家賃収入を、ほかの物件のローン返済に充てています。
現金一括購入の場合、物件数が多ければ多いほど、一度の支払額は大きくなります。大金を支払って生活に支障が出れば本末転倒です。
不動産投資はあくまで資産を増やすために行うものです。キャッシュフローにリスクが生じる可能性がある場合は、不動産投資ローンを上手に活用して、手元に現金を残す方法も検討しましょう。
与信枠で判断する
イールドギャップは実際の利益が分からなければ、正確には判断できません。物件規模で判断に迷ったときは、与信枠も検討材料に加えましょう。
与信枠は信用枠とも呼び、投資家本人に対する融資の枠を指します。枠内の金額であれば、不動産投資ローンを借り入れて目当ての不動産を購入できます。一方、他のローンなどで与信枠を使い切っている場合は、次の資金計画が立てられず、物件購入費用も賄えません。
与信枠に不安がある方は、現金一括での購入を検討しましょう。現金一括なら、資金さえ用意できれば与信枠を使わずに済みます。
ただし、現金一括での購入時も物件代以外の費用がかかることを理解しておきましょう。例えば 購入した物件のリフォームやクリーニング、各種手続きなどの初期費用がかかります。万が一設備の故障などトラブルが生じたときのために、余剰資金も必要です。
現金が少額でなおかつローンなしでも不動産投資はできる？
与信の関係からローンを組むことができず、なおかつ資金が十分に用意できなくても、不動産投資ができるケースもあります。
ここでは、現金が少額でなおかつローンなしで不動産投資を行う方法を紹介します。
ノンバンクを活用する
金融機関からの借り入れができない場合、ノンバンクを活用して資金調達する方法もあります。
ノンバンクとは銀行、信用金庫などの金融機関以外で融資業務を行っている機関で、代表的なのは保険法人やリース会社などです。ノンバンクと聞くと何となくあやしいというイメージを持つ方もいるかもしれませんが、銀行と性質が少し異なるだけで金融機関に違いはありません。
ノンバンクと不動産投資ローンの審査基準は異なっているため、金融機関で資金調達ができなくても、ノンバンクでは調達できる場合もあります。
ただし、金融機関に比べると金利が高めに設定されていることも多いため、事前に金利を含めたシミュレーションも大切です。
区分マンションなら少額の自己資金で始められる
ローンを利用せず、なおかつ少額資金で不動産投資を始めるにあたって、手が届きやすいのは中古の区分マンションです。
部屋のタイプはワンルームマンションが多く、ファミリー向けタイプに比べると価格が低めで一括購入しやすい物件となります。都心だと中古マンションでも数千万円以上ですが、地方だと数百万円で購入できる物件も少なくありません。
まずはローンを組まずにお手頃な物件を購入し、その運用で得た収入を活用して、物件数や規模を拡大していくのもよいでしょう。ただし、不動産投資にはランニングコストもかかるため、物件購入にすべての費用をかけるのではなく、コストも含めて計算する必要があります。
区分マンション投資において失敗しやすい原因や成功するコツを以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒【失敗する4つの原因】区分マンション投資を成功させる手段とは？
不動産クラウドファンディングを行う
不動産クラウドファンディングは、不動産投資に特化したクラウドファンディングで、近年注目されている投資の一つです。不動産特定共同事業法と呼ばれる法律に則って運営される不動産購入の資金調達を目的としています。
具体的には、インターネットを通じて投資家が資金を募り、集めた資金をもとに事業者が不動産を運用し、そこで発生した利益を出資者に分配するという仕組みです。
不動産クラウドファンディングは実際に自身がアパートやマンションを購入するわけではなく、さらに1万円という少額な資金から始められます。
不動産投資ローンを組めない場合、アパートやマンションを購入する費用を用意できない場合の選択肢としてよいでしょう。
ただし、元本保証がないことや中途解約ができないデメリットなどがあるため注意も必要です。
不動産クラウドファンディングの魅力やデメリット、リスク回避のコツを以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒不動産クラウドファンディングのデメリットとリスク回避のコツを紹介
REITを行う
REITは不動産投資信託のことで、多くの投資家から集めたお金で多数の不動産を所有し、そこで得られる家賃収入を投資家で分配する投資です。
投資先となるのは、オフィスビルや商業施設、マンションなど多岐にわたり、1口1万円から購入できるため、少ない資金で始められます。
REITはプロが厳選した複数の不動産に投資をするため、リスク分散効果が期待され、1つの物件収益が下がっても他の物件でカバーが可能です。
不動産クラウドファンディングとREITは投資の規模が似ているものの、根本的な仕組みは異なっています。
不動産クラウドファンディングはファンドを通して自分の選択した不動産に出資するのに対し、REITは運営法人に出資して証券を手に入れるというのが大きな違いです。
いずれにしてもアパートやマンションのような現物投資ではなく、物件が自分の所有物にはなりません。
REITの仕組みやメリット・デメリットは以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてください。
⇒不動産投資信託「REIT（リート）」とは？仕組みとメリット・デメリットを解説
まとめ
不動産投資は、現金一括購入でもローン購入でも、それぞれにメリットとデメリットがあります。そのため、自身の状況や資金量などに応じて、メリットが大きい方法で投資を始めると良いでしょう。
不動産投資や不動産管理のことなら、アセットテクノロジーにお任せください。
アセットテクノロジーでは大阪市エリアの賃貸管理をはじめ、賃貸物件のご紹介も行っています。不動産投資の手間となる管理業務のサポートを行い、ランニングコストを抑えた管理が可能です。
「不動産投資の始め方がわからない」「不動産投資をしようか悩んでいる」という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。