不動産投資信託「REIT(リート)」とは?仕組みとメリット・デメリットを解説

将来の蓄えを少しずつ増やすためにも資産形成をする方が多くいます。その中でも少額から始められる不動産投資信託「REIT」を検討している方もいるのではないでしょうか。 今回は、REITの特徴や仕組み、現物不動産投資との違いを解説します。そして、REITと現物不動産投資のどちらを始めるべきか、判断基準も解説していますので、ぜひ参考にしてください。

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新しい不動産投資「REIT(リート)」とは

REIT(リート)とは「Real Estate Investment Trust」の略称です。日本ではJapanの頭文字をつけて「J-REIT(ジェイ・リート)」とも呼ばれています。

この項目ではREITの細かな概要を解説していきます。

REITは不動産を対象とした投資信託

投資信託は株式や債券などの有価証券を投資対象にしたものが大半ですが、REITは不動産を投資対象にしています。

REITを通して集まった資金で、マンションやオフィスビルなどの不動産を購入して運用します。賃貸収入や売却などの運用によって生まれる運用益を、投資家に配分します。つまりREITに投資することで、プロが不動産を運用してくれるため知見がなくとも利益が得やすい投資です。

REITの仕組み

日本におけるREIT(J-REIT)の仕組みを解説します。J-REITの窓口になるのが不動産投資法人です。不動産投資法人が投資証券を発行して証券取引所に上場し、株式市場で販売します。投資家は証券取引所を通じて不動産投資法人が発行する投資証券を購入するのです。

法律によって、窓口である不動産投資法人が不動産を運用することは禁止されています。そのため不動産投資法人は、不動産の購入や管理や運営を資産運用会社に外部委託する必要があります。

証券を販売して集めた資金で投資する対象は、ホテル、オフィスビル、商業施設、物流倉庫など多岐にわたります。これらの不動産投資による賃貸収入や売買益が出れば、年1~2回の決算時に利益に応じた分配金が投資家に支払われるのです。

REIT 5つのメリット

REITのメリットとデメリットを確認して、他の投資と比較しましょう。まずはREITのメリットを紹介します。

少額から投資が可能

REITは証券を購入することで投資が始められるので、数万円からでもスタートできます。高額な資金を用意しなくとも不動産投資ができる点が大きなメリットです。

一般的に不動産投資には不動産を購入時に、頭金や購入時諸費用などまとまった資金が必要です。REITなら現物不動産投資に比べ、投資へのハードルが低くなるといえます。

不動産の知識がなくても始められる

REITは、投資物件を実際に運用するのが不動産投資のプロである資産運用会社になります。そのため、投資・運用の専門知識がなくても、不動産投資を始めやすいことがメリットです。もちろん物件を管理する手間もかかりません。

一般的に不動産投資には不動産を購入時に、頭金や購入時諸費用などまとまった資金が必要です。REITなら現物不動産投資に比べ、投資へのハードルが低くなるといえます。

リスクが分散できる

REITの運用会社は、一般的に多くの投資家から集めた資金を複数の不動産に投資します。不動産の種類やジャンル、購入タイミングを分配できるためリスクを抑えることが可能です。

換金性が高い

REITの証券の売買は証券取引所で行います。株式投資のように多くの人が参加する市場ですので、自分の好きなタイミングで換金ができ、流通性が高いといえます。

NISAが利用できる

NISA(ニーサ)とは国による少額投資非課税制度です。NISA制度でREITを売買することができ、売却益や分配金が非課税になります。

REIT 3つのデメリット

次にREITのデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

融資が受けられない

現物の不動産購入と違い、REITに投資するために融資は受けられません。REITへの投資は自己資金のみとなります。

毎月の収入は発生しない

現物の不動産投資で得られる家賃収入を、REITでは受け取れません。REITで得られる利益は年1~2回の分配金です。

短期間で大きく値下がりする可能性がある

REITは投資信託で、流動性の高い商品ですが、現物の不動産の価格変動に比較すると、金融市況の影響を受けやすく価格の変動が大きい傾向があります。また、不動産投資法人が倒産する可能性もあり、リスクを含んでいるといえます。

REITと現物不動産投資、どちらを選ぶべき?

REITと現物不動産投資には投資対象が不動産であるという共通点がありますが、その仕組みや手法、必要資金などには大きな違いがあります。それでは不動産投資をする場合、REITと現物不動産投資はどちらを選ぶと良いのでしょうか。それぞれに向いている人を紹介します。

REITに向いている人

以下に当てはまる場合はREITに向いている傾向があります。

・手軽に投資を始めたい人

REITの特徴のひとつに小資金から投資ができることが挙げられるためです。

・大規模な不動産へ投資したい人

個人で大きな不動産を購入するのは資金面で難しいのですが、REITならば地域の開発を担うような大規模プロジェクトの不動産に投資をすることができるためです。

・リスクを分散させたい人

REITには単独の不動産に投資をしているものもありますが、大半は複数の不動産に投資をしています。投資先が複数の不動産であるREITを選べば投資先を分散させることになり、投資リスクを軽減させることができるためです。

現物不動産投資に向いている人

現物不動産投資に向いている人は以下の通りです。

・収入が安定している人

不動産を購入するにはほとんどの場合ローンを組むことになりますが、安定した収入がある人なら融資審査を通りやすいと言われます。このため自営業よりも会社員や公務員の方が、現物不動産投資に適しているといわれます。

・自分で不動産経営をしたい人

REITはその特徴から、不動産を所有することにはなりません。現物の不動産投資をするということは、その不動産を所有していることになり、自分で管理運用・売却など経営をすることができます。不動産経営をしたいなら、現物の不動産投資をすると良いでしょう。

まとめ

REITは少額から投資できるため、気軽に始めることができます。不動産投資をしたいのであれば、REITから始めて不動産投資に慣れてから、現物の不動産投資にチャレンジしていくというのもひとつだと思います。2つの投資方法それぞれの特徴を理解した上で、自分の資金・知識・気持ちに合った投資をするようにしましょう。