不動産投資では「キャッシュフロー」が大事！考え方や重要性を解説

不動産投資における「キャッシュフロー」とは？

不動産投資において重視すべきなのがキャッシュフローです。

ここではキャッシュフローとは何か、詳しく解説します。

キャッシュフローは手元に残るお金のこと

キャッシュフローとは「お金の流れ」のことをいいますが、不動産投資における意味合いは少し異なります。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から経費などの支出額を引いて、実際に手元に残るお金のことをいいます。

キャッシュフローが大きいということは、上手く資金繰りができている状態です。反対に、キャッシュフローが小さければ、賃貸経営が行き詰ってしまいます。

もともと土地や不動産を所有している人は別ですが、一般的に不動産投資は物件を購入するため、ローンを組んで資金を用意することが大半です。確実にローンの返済を行うためには、キャッシュフローを正確に把握しておく必要があります。

キャッシュフローと帳簿上の利益との違い

帳簿上の利益とは、取引が発生した時点などを基準に、収入や損金として処理できる費用を計上したものです。一般的に、帳簿上のお金の動きと、実際のお金の動きとはタイミングが異なります。帳簿上に利益があっても必ずしもすぐに使えるわけではないお金を表すのが「帳簿上の利益」です。

不動産投資では、実際の支出はないが費用計上が可能な減価償却費と、経費対象とならない元金返済のふたつにより、キャッシュフローと帳簿上の利益は変わります。

実際の資金繰りを表すのはキャッシュフローであることを覚えておきましょう。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算方法は以下のとおりです。

諸経費とは管理費や修繕費、空室損などがあたります。空室損とは賃貸人が退去し、次の入居が決まるまでの空室期間の家賃のことです。

経費にローン返済額と税金を加えた額が、家賃収入よりも小さければ、キャッシュフローは大きくなります。

不動産投資で「キャッシュフロー」が重要な3つの理由

不動産投資を行う際にキャッシュフローが重視される理由を解説します。

売却の際に影響が出る

不動産投資で物件を所有するなら、将来的に売却することも片隅で意識しておかなければなりません。キャッシュフローが大きいことは、家賃収入が安定している物件の証拠になります。そのため売却時に高く評価されて、査定額が高くなりやすいでしょう。

キャッシュフローが大きくなる要因のひとつに、「家賃の高い物件であること」が挙げられます。高い家賃で運用できれば、収益物件として評価が高くなりますので、売却が有利になります。

生活に影響が出る

不動産投資の支出は、不動産投資の資金内で収めることが重要です。

不動産投資をする人のなかには、会社員として勤めている方も多いでしょう。キャッシュフローが悪い状態で、空室の発生や室内設備の故障などによって急な出費が発生すると、給与や貯蓄から費用を賄うことになります。場合によっては、生活に影響が出ることもあるでしょう。

キャッシュフローに余裕があれば、自身の給与や貯蓄を使う必要はありません。

不動産投資運用自体に影響が出る

家賃収入額よりも不動産のローン返済額が大きい場合、ローン返済額と家賃の差額分はオーナーの自己資金で支払うことになります。オーナーに潤沢な資金があれば良いですが、毎月自己資金が目減りしていくのは好ましくありません。

自己資金が底をついてしまっては、ローン返済が滞って不動産の運用自体ができなくなります。そこまでキャッシュフローが悪くないとしても、物件設備の修繕費などの急な支出があっても対応できるように、キャッシュフローに余裕をもたせるように運用することが大事です。

不動産投資でキャッシュフローに影響を与える3つの要素

不動産投資でキャッシュフローに影響を与えるのは、家賃・経費・自己資金の3つです。

家賃

キャッシュフローは基本的に、家賃収入からローン返済額と経費を引いた金額です。そのため、キャッシュフローを確保するには、家賃収入があることが前提となります。

家賃は立地条件や物件のグレード、築年数などに左右されるため、物件選びが重要です。キャッシュフローを確保するには、できるだけ高い家賃が設定できる需要の高い物件を選びます。また、効果的な空室対策を施してくれる管理会社をパートナーとすることも大切です。

経費

経費が少なくなれば、それだけ手元に残るキャッシュフローは多くなります。経費を削減する方法としては、繰り上げ返済をして利息負担を圧縮する、管理手数料や保険料などの諸費用を見直すなどがあげられます。

ただし、繰り上げ返済は一時的に支出が増加しますので、実行する際は資金バランスを良く考えましょう。また、管理手数料や保険料などの諸費用を削減しすぎると、十分なサービスが受けられなくなるリスクもあるので注意してください。

自己資金

自己資金を多く準備できれば、借入額を減らせます。月々の返済金額を抑えられるので、購入後のキャッシュフローを確保しやすくなるでしょう。

借入額を抑えることは金利の負担を減らす効果がありますが、低金利が続く現状では自己資金にこだわる必要性は低いです。自己資金の比率が高まれば、ローンによるレバレッジ効果が薄れることも考慮する必要があります。

不動産投資で「キャッシュフロー」のプラスを大きくするコツ

キャッシュフローを増やすには、いくつかポイントがあります。キャッシュフローを増やすコツを7つ紹介します。

金利の低いローンを組む

ローンを組む際には、低金利のローンを選ぶことが大事です。金利が低ければ低いほど返済が少なくて済みます。

金利は0.1％低いだけでも月々1,000円以上の返済額を抑えることができます。月額だとわずかかもしれませんが、35年ローンでは42万円もの返済額を減らすことができます。

ローンの返済期間を長くする

ローンの返済期間を長くすれば、月々の返済額が小さくなり、キャッシュフローを確保しやすくなります。

キャッシュフローに余裕がなく、返済が難しいといった場合や、次の物件購入のためにキャッシュを確保したいときには有効な手段といえます。完済までの期間が長くなり、トータルでの金利負担は大きくなるため、必要性を考慮して決定しましょう。

できるだけ多く頭金を入れる

不動産購入時に、頭金をできる限り多く入れておくことも、キャッシュフローを大きくすることに役立ちます。

頭金が多いと借入額が少なく済むため、ローン返済額は少なくなります。毎月の返済額が減れば、家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローを大きくすることができるので、手元に残るお金が増えるでしょう。

新築より中古物件を選ぶ

キャッシュフローを大きくするために、中古物件を選ぶこともひとつの方法です。新築に比べると中古物件の購入額は安いため、ローン返済額が少なくなります。

ただし、中古物件は新築物件購入時のように最長期間でローンが組めない場合があります。築年数によってはローンの期間が短くなってしまい、月々の返済額が高くなってしまうおそれがあるので注意しましょう。

また、物件の築年数が経過していることで、修繕やメンテナンスに費用がかかることも考えられます。新築か中古という点だけではなく、総合的に検討することが大切です。

繰り上げ返済や低金利ローンへの借り換えをする

購入時に組んだローンはそのままにしておかず、見直しをしましょう。余剰資金があれば繰り上げ返済をする、低金利のローンへ借り換えをすることで、その分月々の返済負担が減り、キャッシュフローが増えます。

キャッシュフローを大きくするために、借り入れ状況は定期的に確認するようにしましょう。

家賃収入アップの工夫をする

物件の価値を高めて、高めの家賃を維持したり家賃を値上げしたりすることも考えましょう。

物件の価値を高める方法のひとつに、部屋のリフォームが挙げられます。たとえば、壁紙の一部をおしゃれなクロスにする、エアコンを新調する、トイレとバスを別にする、防犯カメラを設置するなどです。

家賃アップを実現させるには、入居者が「住みたい」と感じる部屋にすることが大事です。家賃収入が上がれば、おのずとキャッシュフローも増えていきます。

入居率の良い管理会社を選ぶ

不動産投資のキャッシュフローを考えるとき、一番のネックは「空室リスク」です。健全な資金繰りのためには、空室期間はできるだけ減らさなければなりません。

おすすめは、実績があり入居率の高い管理会社に管理を頼むことです。プロのアドバイスを受けることで、不動産運用の勉強にもなるでしょう。

不動産投資でのプラスのキャッシュフローを有効活用する方法

不動産投資でのプラスのキャッシュフローは、安定運用や収益向上に活用することも可能です。キャッシュフローを有効活用する方法を3つ紹介します。

リフォームして物件の魅力を上げる

リフォームやリノベーションを行って物件の価値を上げれば、相場よりも高い家賃設定が可能になります。壁紙の貼り替えや設備の修理・交換などを行って物件の差別化を行えば、さらなるキャッシュフローの増加も期待できるでしょう。

空室リスクに備える

不動産投資には、空室によって家賃収入が減少するリスクがあります。しかし、たとえ空室が発生してもキャッシュフローが十分にあれば、入居者募集のための広告宣伝活動にお金をかけられます。

また、手元に資金があれば無理に家賃を下げる必要もありません。余裕を持って入居者の募集を行えます。

金利が上昇したときのために貯めておく

変動金利型のローンを選択している場合、金利上昇にともない返済額も増加します。不動産投資でのローンは金額が大きく借入期間も長いため、金利上昇の影響は無視できません。

金利上昇リスクへの対策には繰り上げ返済やローンの借り換えなどの方法がありますが、実行するには手元にある程度の資金が必要です。ストックされたキャッシュがあれば、対処が可能になります。

まとめ

不動産投資は魅力的な投資方法ですが、その運用の成功を握っているのがキャッシュフローの良し悪しです。いかに自分の手元に現金を残しておけるのかが非常に重要です。

余裕のあるキャッシュフローを実現するには、低めの金利のローンを組む、頭金は多めに用意する、中古物件を選ぶなどの方法が挙げられます。運用後もこまめに返済状況を確認し、家賃アップの工夫も取り入れましょう。

キャッシュフローを見直して、効果的に利益を生み出せるようにしましょう。