目次
不動産投資で避けるべきエリアの特徴
不動産投資で危険エリアといわれる場所には、以下のような特徴が見られます。
・人口が減少している
・自然災害のリスクが高い
・ひとつの施設に依存している
・生活の利便性が低い
・周辺エリアの治安が悪い
・現地の様子が分からないエリア
それぞれ詳しく見ていきましょう。
人口が減少している
不動産の賃貸ニーズは、そのエリアの人口推移が影響してきます。人口が減少している地域は、将来的に賃貸ニーズも減少することが予想されますので、注意が必要です。
賃貸ニーズが減少すると、なかなか入居者が見つからなくなったり、退去が増えたりして、空室リスクが増加してしまいます。
各都市、人口の増減に差がありますので、住民基本台帳人口移動報告などを利用して、不動産投資を考えているエリアの人口変動の情報を事前に取得しておきましょう。
自然災害のリスクが高い
災害による影響を受けやすいエリアは、不動産投資では高いリスクをともないます。地震や台風、水害などの天災で建物が大破すると建て替えが必要になりますし、大破といかなくとも、建物が被害を受けると増強や補強による修理費用がかかります。
ひとつの施設に依存している
賃貸需要に大きく影響するのが周辺施設などの生活環境です。例えば、大学や工場などが存在するエリアは、学生や職員、従業員を中心に高い賃貸需要が期待できます。
しかし、大学も工場も半永久的に存在するとは限りません。学生数減少にともなう規模縮小やキャンパス移転、工場の閉鎖などが生じる可能性もあります。これらの施設が移転すれば、周辺の商業施設も撤退するおそれも考えられます。そうなれば、賃貸需要は落ち込みます。
ひとつの大規模な施設に賃貸需要を依存しているエリアでは、いざ移転や閉鎖が起こったときに、新たな集客ターゲットを見出しにくくなります。
生活の利便性が低い
多くの人は物件を選ぶ際に生活の利便性を重視します。生活の利便性が低いと、家賃が安いなどの魅力がなければ、選択肢に入ることも難しくなるおそれがあります。
投資先のエリアを選ぶ際、利便性の面において確認すべき点は下記の3つです。
コンビニが撤退している
コンビニは食料の販売以外にも、ATMやトイレ、公共料金の支払いなど多くの機能を有します。早朝や深夜も営業している店舗が多く、防犯の観点からもコンビニを重視する入居者は少なくありません。
コンビニが撤退しているところは、生活の利便性が低下しやすいため投資物件の購入は避けた方が無難です。
病院が近くにない
単身者、ファミリー層どちらにも病院までの距離は重視されやすいポイントです。多くの診療科を標ぼうする総合病院を求める必要はありません。少なくとも内科や眼科など、幅広い層が利用する可能性の高いクリニックが揃っているかどうかを確認しましょう。
地元住民が通える病院が近くにない場合、家賃が安いなどほかの魅力がなければ、入居率は上がりにくくなります。
駅から遠い
ワンルームマンションやアパートなど、単身者や新婚などを主なターゲットとする物件は、駅からの距離も重要です。通勤通学で日常的に電車を利用する可能性が高いため、駅から遠いほど物件の魅力は半減します。
駅から近ければ、多少家賃が高かったり部屋が狭かったりしても一定の需要が見込めます。
周辺エリアの治安が悪い
物件そのものが魅力的でも住みにくい場所は入居者が集まりにくくなります。治安の悪いエリアや周辺地域は入居希望者が少ないため、新規入居者の獲得が困難です。
空室率が高くなれば安定的な運用が難しくなり、家賃を安く設定する、敷金礼金ゼロ円物件にするなど、金銭面に大きく絡む施策が必要となります。
現地の様子が分からないエリア
遠方のエリアで投資する場合、マップアプリなどで情報収集する方は多いのではないでしょうか。遠方そのものが悪いわけではありませんが、現地の様子が分からないエリアは投資に適しているとはいえません。
インターネット上でもある程度の情報は把握できるものの、住民の様子や騒音問題など、現地を訪れなくては分からない部分もあります。自分自身の目や耳、足で現地を確認できないエリアへの投資は安易に決断しないことが大切です。
危険エリアで不動産投資を始めるリスク
不動産投資に向いていない危険エリアでの運用は失敗する可能性を高めます。危険エリアで不動産投資をした場合は、以下のようなリスクをともなうでしょう。
- 空室リスクが高まる
- 不動産価値が下落する可能性が高い
- 災害時に被害が大きくなる
- 出口戦略の計画が難しい
ここでは、危険エリアで不動産投資を始める際に考えられるリスクについて見ていきましょう。
空室リスクが高まる
危険エリアでの不動産投資でもっとも危惧すべきリスクは、空室リスクです。
空室リスクとは、入居者が集まらないことで本来得られるはずの家賃収入を得られなくなってしまうリスクを指します。入居者がおらず家賃収入が入らない状態であっても、管理費用や修繕費、不動産投資ローンの返済といったランニングコストは常にかかってしまうため、キャッシュフローの悪化につながります。
危険エリアは人口の減少、利便性や治安の悪さなどさまざまな原因によって、賃貸需要が少ないケースが少なくなります。当然ながら、賃貸需要の少ない地域で不動産投資を運用していた場合、需要の高い地域での運用よりも入居者の募集が難しくなるでしょう。
結果、空室期間が長期化してしまい、不動産投資ローンの返済が滞ってしまうケースも珍しくありません。
ただし、空室リスクについては危険エリアだけではなく、どの地域であっても知っておく必要のあるリスクです。宣伝活動の増加、設備のグレードアップ、家賃の値下げなどの対策を行い、空室期間を減らすことが不動産投資成功のカギを握ります。
不動産価値が下落する可能性が高い
危険エリアにある収益物件は、一般的なエリアと比較しても不動産価値が下落する可能性が高いといえます。
例えば、高齢化などが進み、人口が減少している地域は賃貸需要が少ないことで、不動産価値が下落しやすい傾向があります。他にも周辺に商業施設や病院がなかったり、駅から遠かったりなど生活の利便性の悪いエリアは不動産価値が下落しやすい原因です。
仮に数年後に商業施設などが建設され、利便性が高くなったとしても、購入した収益物件は経年劣化が進み、不動産価値が低下しているケースがほとんどです。不動産価値の低下した収益物件で運用を続ける場合、家賃設定を下げる必要性が出てくるでしょう。
しかし、当初の計画から大幅に家賃設定を下げてしまうと、その後のキャッシュフローに悪影響を及ぼし、運用そのものが難しくなってしまうケースも考えられます。
災害時に被害が大きくなる
災害に弱い危険エリアの収益物件は、地震や台風、水害の影響によって被害が大きくなってしまうケースも珍しくありません。
日本はさまざまな自然災害を受ける可能性があり、災害の規模によっては建物が損壊してしまいます。
もちろん、人が住めない状態まで損壊してしまった物件では家賃収入を得られません。破損箇所の修理を行う場合でも費用や時間がかかるため、経済的な負担は大きなものとなるでしょう。
また、不動産投資ローンの返済に家賃収入を充てる予定だった場合は、返済が困難になり、建物の修復さえもできない状況に陥る可能性もゼロではありません。
ハザードマップなどで災害リスクの高いエリアだと分かった場合は、新耐震基準の物件を選んだり、損害保険への加入を検討するなどの対策が必要です。
出口戦略の計画が難しくなる
危険エリアの収益物件のリスクには、出口戦略を計画する難しさが挙げられます。
不動産投資の出口戦略にはさまざまな方法がありますが、最終的に売却を検討するケースがほとんどです。しかし、危険エリアで購入した収益物件は売却益（キャピタルゲイン）を得ることが難しいといわれています。
その出口戦略の難しさの主な原因は、需要の低さや不動産価値の低さです。
将来的な発展を見込めないエリアであれば、収益物件は年月の経過とともに劣化が進み不動産価値は低下します。また、需要がなければ購入者が現れず売却すらできないケースも考えられるでしょう。
こうした可能性の高い危険エリアは、出口戦略の計画が難しくなってしまいます。出口戦略によって利益の最大化を図るつもりが、場合によっては今まで得た家賃収入（インカムゲイン）を失ってしまう可能性もあります。
不動産投資でエリア選びの失敗を避けるには
ここまで不動産投資における危険エリアの特徴について説明してきました。危険エリアを避けて不動産投資の失敗を回避するにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。
不動産投資のエリア選びで意識したい、以下の6つのポイントを解説していきます。
・大都市を選ぶ
・エリアのニーズや開発計画などを調査する
・単身者が多いエリアを選ぶ
・価格の安さや利回りだけで選ばない
・エリアの災害リスクや建物の構造を確認する
・特定の企業や施設に依存しない
・交通アクセスを重視する
・不動産会社をはじめ専門家に相談する
大都市を選ぶ
エリア選びでは、人口の減少が少ない大都市を選択するのが良いでしょう。大都市は若者が多く賃貸需要が高いため、空室リスクを避けることができます。
特に、東京、名古屋、大阪の3大都市や政令指定都市は、ほかの都市と比べて、人口の急激な減少は、そうあるものではないでしょう。
大都市以外の人口流出が進むエリアは、空室リスクだけでなく、地価の下落にともなう家賃収入減少リスクにもさらされることになります。そういったリスクを避けるためにも、安定した需要が見込める大都市に絞って物件を探したほうが無難です。
エリアのニーズや開発計画などを調査する
不動産投資は、現在だけでなく将来的に行われる投資です。そのため、長期的な視野をもってニーズを検討する必要があります。
将来的な需要の予測に役立つのが、エリアの人口推移や今後の開発計画です。人口推移については、各都道府県の行政が公表しているためすぐに入手できます。たとえば、人口が増えているエリアであれば、今後の人口増加も期待でき、ある程度の需要を予測できます。
今後開発が予定されている地域については、開発による利便性が高まることで、人口の増加や需要の増加が見込まれるでしょう。
リアルタイムに近い需要の変動を見るには、住みたい街ランキングなどを参考にするのもおすすめです。
単身者が多いエリアを選ぶ
大学や専門学校が多い地域や、オフィス街へのアクセスが良いところなど、単身者が多いエリアがおすすめです。
単身者が多いエリアは、ワンルームマンション・アパートの賃貸需要が高いのが特徴です。大学生などの単身者はファミリー層に比べて短期間で退去しやすい傾向がありますが、一方で新たな入居を見込める層でもあります。
単身者向け物件の需要が高いエリアなら、退去しても次の新入生や新社会人を中心に入居希望者が現れやすく、空室期間が短くなります。
価格の安さや利回りだけで選ばない
表面的な不動産の価格や利回りばかりを重視すると、ニーズに合わない不動産を取得してしまうこともあります。
たとえば、利回りの高い物件が多いエリアは少子高齢化が進んでいるケースがあるなど、購入価格が安い物件や利回りが高い物件は、それなりの背景があってその価格や利回りに設定されています。
安い価格の不動産や利回りの高い不動産を所有しても、ニーズがなければ、空室リスクや、家賃値下げによる収益減少のリスクにさらされます。
不動産投資では価格や利回りだけでなく、物件の築年数やグレード、周辺の家賃相場なども確認し、総合的に判断しましょう。
エリアの災害リスクや建物の構造を確認する
自然災害の多いエリアは、建物が被害を受けやすく、修繕費用などのコストもかさむので避けたいエリアです。災害の多いエリアは、各自治体の公表しているハザードマップで確認できます。ハザードマップは、自然災害の被害範囲の予測を地図化したものになるので、この被害範囲をさけられれば、災害に遭う確率も減少できるでしょう。
しかし、このハザードマップも完璧に予測しているものではありません。予測できない災害に備えるためには、建物自体の対策ができているのかも確認が必要です。同じような立地でも、たとえば地震の被害も旧耐震基準と新耐震基準では被害規模が違ってきます。新耐震基準に対応している物件を選ぶなど、建物の被害にも対応できる物件を選ぶようにしましょう。
特定の企業や施設に依存しない
特定の企業に勤めたり、特定の大学に通学したりする人の需要を見越して物件を選ぶのは、賢明とはいえません。特定のニーズに依存してしまうと、その企業や大学が撤退や移転したときのダメージが大きいからです。
新しく工場や大学ができたときはある程度の期間ニーズを見込めますが、完成から長時間経過しているようなときは注意しましょう。
交通アクセスを重視する
物件選びの際は、交通アクセスも重視します。特に都心へのアクセスが便利なエリアなどは入居者が埋まりやすいです。
都心でなくても、最寄り駅が徒歩10分以内といった交通アクセスが良い物件は、ニーズがあるため、家賃の下落幅を抑えることができます。
不動産会社をはじめ専門家に相談する
不動産投資において、投資家本人が基礎知識を身につけることは重要です。しかし、専門家でなければ得られない知識やリアルタイムのニュースも少なくありません。
危険なエリアを知るためには、不動産会社などの専門家の力も借りましょう。専門家に相談すれば、不動産投資において避けた方が良いエリアを教えてもらえます。
また、相談先も慎重に選ぶことがポイントです。相談相手は投資物件を選ぶうえでも軽視できない存在です。投資家目線でのアドバイスはもちろん、顧客側の立場で物件を評価できる専門家でなければ、借り手がつきにくい物件を勧められるおそれがあります。
複数の専門家に相談したりセミナーに参加したりして、信頼できる専門家を見つけることが不動産投資成功のカギです。
所有する収益物件が危険エリアになった場合の対応
所有する収益物件の地域が危険エリアになってしまうケースは珍しくありません。学校の縮小やキャンパス移転、工場の閉鎖、商業施設の撤退などが発生して賃貸需要が低下した場合、今まで通りの運用方法では利益どころか損失が発生してしまうケースが考えられます。
そのため、所有するエリアの環境が変わり、危険エリアに該当した場合は以下の対応を行いましょう。
- 運用計画を見直す
- 所有物件を増やす
- 売却を検討する
ここでは、所有する収益物件が危険エリアになった場合の対応について解説します。
運用計画を見直す
所有する収益物件が危険エリアになった場合は、まず運用計画を見直しましょう。
空室率はどのくらいになってしまうのか、家賃を下げた場合どの程度の利回りを実現できるのかを正確にシミュレーションしてください。新たな運用計画によって借り入れている不動産投資ローンを返済できるのか、収益性はあるのかなどを判断基準にするとよいでしょう。
ただし、収益物件が危険エリアになった際にもっとも注意すべきなのが空室リスクです。危険エリアになったことで極端に賃貸需要が低下し、空室期間が長引いてしまうのは不動産投資において致命的となります。
入居者が集まらなければもちろん家賃収入を得られず、キャッシュフローは悪化してしまうでしょう。不動産投資ローンを利用していれば、自己資金から返済を行わなければなりません。さらに空室期間が長期間継続した場合は、不動産投資ローンの返済が難しくなってしまうリスクもあります。
そのため、空室期間が長期化する前に運用計画を見直すスピーディーさも重要です。
所有物件を増やす
所有物件を増やすことも、危険エリアに対応する有効な方法です。
例えば、危険エリアになってしまった所有物件とは別のエリアに収益物件を購入して運用を始めます。運用を始めるにあたって費用がかかってしまいますが、別エリアの収益物件を保有することでリスク分散が可能です。
また、エリアの分散だけでなく、ターゲット層を変えてみるのもよいでしょう。例えば、危険エリアにある所有物件がワンルームマンションであれば、他のエリアではファミリー層向けマンションを運用すればさらにリスクを抑えた運用が可能です。
リスクの分散は、万が一どちらかの運用が失敗したとしても片方の物件でリスクを軽減できるメリットがあります。
売却を検討する
所有物件のある地域が危険エリアとなった場合、思い切って売却を検討するのも有効な手段です。
人口の減少、さまざまな施設の撤退や縮小などが起こり、賃貸需要が減った地域は将来的にニーズが戻る保証はありません。継続して賃貸需要が減少すれば、年々収益性は低下して、場合によっては運用で損失が発生してしまう可能性もあるでしょう。
そのため、損失が発生するリスクを避けるためにも売却の検討が必要になります。
また、売却時期を先延ばしにしてしまった場合、経年劣化によって不動産価値が年々低下し、出口戦略さえも失敗してしまう可能性があります。
所有物件が危険エリアになった場合は、運用を続けるのか、売却するのか、今後の運用方法の計画をすみやかに考えることが大切です。
不動産投資におすすめのエリア
危険エリアでの不動産投資は失敗する可能性を高めるため、避けるべきです。失敗するリスクを抑えつつ、安定した運用を行うにはエリア選びが重要になります。
ここでは、不動産投資におすすめのエリアを解説します。
東京都23区
東京都23区は不動産投資に最適なエリアです。
全国のなかでも人口がもっとも多く、賃貸需要が高いため、空室リスクを軽減しながら運用が可能です。
また、東京都23区は土地が高いということもあり、持ち家率が低い特徴があります。つまり、賃貸を利用する方が多いため、成功する可能性の高いエリアだともいえます。
ただし、東京都23区は高額物件が多いため、自己資金や不動産投資ローンの用意が必要となるでしょう。
大阪府大阪市
大阪府大阪市も不動産投資にはおすすめのエリアです。西日本を代表する大都市であり、人口は全国3位、西日本であればもっとも多くいます。
また、大阪府大阪市は高い賃貸需要があるにもかかわらず、東京都23区よりも物件価格が安いため、不動産投資を始めやすい特徴も持っています。
さらに、2045年には東京都大阪間でリニアの運転開始を計画しており、さらなる利便性の向上とともに賃貸需要の増加を期待できるでしょう。
神奈川県
神奈川県は不動産投資におすすめなエリアです。神奈川県は全国のなかでも人口2位となっており、賃貸需要の高さを期待できます。
とくに横浜市と川崎市は東京へのアクセスが良好であるものの、家賃相場が低い傾向があります。東京都内に通勤・通学をしている方でも、家賃を抑えるために選択肢として入れる場合が多いため、極端な空室リスクを危険視する必要はないでしょう。
まとめ
不動産投資においてエリア選びはとても大切です。例えば、設備がいくら充実した物件であっても需要のあるエリアでなければ入居者が集まりません。
入居者がいなければ当然家賃収入を得られないため、不動産投資は成り立たないでしょう。
そのため、人口の多いエリアや将来的な開発計画のあるニーズの高いエリアを選び、失敗するリスクを抑えることが大切です。
ただし、不動産投資を成功させるためには物件やエリア選びとともに、適切な管理が重要になります。
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