目次
不動産の小口化商品の特徴
不動産小口化商品は、高額な不動産を少額から投資できるようにした金融商品です。プロが選定した物件に投資でき、管理の手間が少ないなどのメリットがある一方で、元本保証がないなどのデメリットもあります。
ここでは、不動産の小口化商品の特徴について詳しく解説します。
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品は、一棟の不動産を100万～1,000万円程度に小分けした投資商品です。中には1口数万円から投資できる商品もあり、実物不動産投資よりも手軽に不動産投資を始められます。
不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業法」に基づいて厳しく規制されており、国土交通大臣や都道府県知事の許可を受けた事業者のみが取り扱えます。
不動産小口化商品の特徴として、プロが選定した優良物件に投資できること、管理の手間がかからないこと、リスク分散が容易であることなどが挙げられます。また、相続対策としても活用できる点が注目されています。
一方で、元本保証がないことや、まだ選択肢が限られていることなどのデメリットもあります。
不動産小口化商品の仕組み
不動産小口化商品は、高額な不動産を小口化して投資家に販売する金融商品であり、少額から不動産投資を始めることが可能になります。
ここでは、不動産小口化商品の仕組みについて詳しく解説します。
出資の流れ
不動産小口化商品への投資は、運用会社を通じて行われます。投資家は運用会社が提供する商品を選択して出資し、その資金が運用会社によって不動産の購入や管理に使用されます。
具体的な出資の流れについては以下のとおりです。
- 運用会社が投資対象となる不動産を選定
- 不動産を小口化し、投資家に販売
- 投資家が希望する口数を購入
- 運用会社が不動産を管理・運用
この仕組みにより、投資家は直接不動産を所有せず、管理する手間を省くことができます。
収益の分配方法
不動産小口化商品からの収益は、主に賃貸収入と売却益から得られ、投資家の出資額に応じて分配されます。
分配方法の種類は、定期的な収益分配と一括分配に分けられます。
定期的な収益分配は、月次や四半期ごとに賃貸収入を分配する方法です。多くの商品において、年1回や2回程度の支払い頻度が一般的となっていますが、年6回や毎月分配する商品も存在します。
一方、一括分配は運用期間終了時に賃貸収入と売却益をまとめて分配する方法となっています。
収益の分配頻度や方法は商品ごとに異なるため、投資前に確認することが重要です。また、運用会社の手数料や税金などが差し引かれる点にも注意する必要があります。
不動産小口化商品の3つの種類
代表的な不動産小口化商品は、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」の3つが挙げられます。この3種類の商品から自分に合った商品を選択するため、それぞれの投資内容を理解しておくことが大切です。
それぞれの特徴を下記でご紹介します。
匿名組合型
投資家と事業者が匿名組合契約を結ぶ投資方法です。匿名組合契約とは、当事者の一方が、事業者に対して出資を行い、事業者は出資をもとに生じた利益を出資者に分配する契約のことを指します。また、出資者は「匿名」で出資可能です。法人の場合、投資先の情報は経営戦略において、重要な情報です。匿名で出資できることは、これらの情報の機密性を保持することにつながります。
匿名組合契約を締結する不動産小口化商品は、該当する不動産に少額から投資できます。1口1万～10万円程度から投資できる商品もあるので、不動産小口化商品を初めて利用する場合にも適していると考えられます。
任意組合型
投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ投資方法です。任意組合型では、出資者は直接不動産を所有します。そのため、不動産事業に参加し、運用に関しては出資者が意思決定権をもつことが原則です。
最低投資口数の規定はありますが、1口100万程度から投資可能で、運用期間も10年～数10年と、長期にわたります。長期運用による安定収益を目的とした商品が多いことも特徴です。
また、任意組合型は、現物不動産の所有と同様の扱いとなります。そのため、青色申告特別控除や、損益通算などが認められ、現物不動産を所有している場合と同様の税制メリットを受けられます。
賃貸借型
賃貸借型の不動産小口化商品は、不動産の共有部分を投資家が購入します。その後、不動産特定共同事業者と賃貸借契約や賃貸委任契約を締結して、運営業務を委託する方式が採用されています。
不動産の所有権は出資者にありますが、不動産の運用は事業者が行います。出資者が不動産運用の意思決定権をもっており、運用によって生じた利益は出資者に分配されます。
出資者は、不動産の共有部分を所有しているため、現物不動産を賃貸・売買する場合と同様に、税制上のメリットを受けられます。賃貸借型の不動産小口化商品も、相続税や贈与税の節税効果を期待できるのです。
実物不動産投資との違い
不動産小口化商品と実物不動産投資の大きな違いは、物件取得や維持管理にかかるコストです。
不動産を一棟所有して不動産投資を始めるには、通常であれば数千万～数億円もの多額の費用をかけて物件を購入しなくてはなりません。また、入退去者の管理や設備のメンテナンス、清掃などを管理会社に委託した場合、その分のコストも発生します。
一方、不動産小口化商品の場合は、複数人の投資家で資金を集めて物件を購入する投資商品なので、初期費用を安価に抑えることが可能です。不動産の維持管理も出資金によって設立された組合で行うので、維持管理コストも必要ありません。
不動産小口化商品の主な投資対象
不動産小口化商品における投資対象は多岐にわたり、それぞれの投資対象には異なる特徴とメリットがあります。
ここでは、不動産小口化商品の主な投資対象について詳しく解説します。
オフィスビル
オフィスビルは安定した賃貸収入が期待できるため、人気の投資対象となっており、テナントの質や立地が重要な評価ポイントです。
オフィスビルへの投資は長期的な賃貸契約が多く、安定した収益を見込むことができます。
特に、都心部のオフィスビルは需要が高く、空室リスクも低いため、投資初心者にも適しています。
商業施設
ショッピングセンターや店舗などの商業施設も投資対象となり、消費動向や立地条件が収益に大きく影響します。
商業施設は、消費者の動向に敏感であり、立地が良ければ高い収益性を期待できます。
ただし、景気の変動や消費者の嗜好の変化により、収益が左右されるリスクもあるため、注意が必要です。
マンション・アパート
居住用のマンションやアパートは、安定した賃貸需要が見込めるため、初心者にも適した投資対象となります。さらに、空室リスクが低く、長期的な収益を見込むことができます。
特に、都市部の物件は需要が高く、賃料も安定しているため、リスクが低い投資先として人気です。
ホテル
観光地やビジネスエリアに位置するホテルは、高い収益性が期待できる一方で、景気や季節の変動に影響を受けやすいという特徴があります。
また、観光客やビジネス客の需要にも大きく依存するため、経済状況による影響を受けやすいです。
しかし、立地が優れていれば高い収益を見込むことができ、特に観光地やビジネスエリアにあるホテルは高い稼働率を維持することが可能です。
不動産小口化商品のメリット
不動産小口化商品は、少額から不動産投資が可能であり、管理の手間が省けるなど、多くのメリットがあります。
ここでは、不動産小口化商品の具体的なメリットについて解説します。
相続税対策になる
不動産小口化商品のメリットのひとつは、相続税対策になることです。現金や株式などの有価証券を相続した場合、受け取った全額が相続税の対象になります。
しかし、不動産小口化商品は有価証券ではなく、「不動産の共同所有」とみなされるため、相続税評価額の計算方法は実物不動産と同じです。
具体的には、土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに計算されます。
不動産の相続税評価額は一般的に時価よりも低くなる傾向にあるため、相続財産の評価額を減らすことができ、結果として相続税を節税することが可能です。
プロが選んだ不動産に投資できる
不動産小口化商品では、投資家たちが話し合って購入する物件を決めるわけではなく、集めた資金を元手に不動産のプロが物件の選定や運用を行います。
プロは市場調査や物件の将来性を見極めるための豊富な知識を持っており、投資家にとって安心材料となります。
また、プロが選定する物件は高層マンションやテナントビル、オフィスビルなど、個人では手が出しにくい物件が多く含まれているため、投資の幅が広がるのも魅力です。
プロの選定による安心感と多様な物件への投資機会を得ることは大きなメリットと言えます。
不動産保有者になることができる
任意組合型や賃貸借型の不動産小口化商品を購入すると、不動産の保有者となり、現物不動産を賃貸・売買する場合と同様の税制上のメリットを受けることができます。
特に相続税の節税効果が期待できる点が大きな魅力です。不動産は相続税評価額として価値が評価され、借主に賃貸している不動産は評価額が低く計算されるため、相続税の負担が軽減されます。
一方で、REIT（不動産投資信託）は証券を購入する投資方法であるため、同様の相続税の節税効果は期待できません。
物件管理の必要がない
不動産小口化商品を利用することで、物件管理の手間を大幅に省くことができます。
自分で物件を購入した場合、通常は入退去の管理や設備のメンテナンスなど、多岐にわたる管理業務が発生します。しかし、不動産小口化商品では、これらの管理業務をすべて事業者に任せることができるため、投資家は管理の手間を気にすることなく投資に集中できます。
事業者が専門的な管理を行うことで、物件の価値を維持しやすくなる点も大きなメリットです。
比較的リスクが低い
不動産小口化商品は、少額から投資を始められるため、分散投資がしやすく、リスクを抑えることが可能です。
異なるニーズを持つ複数の物件に投資することで、1つの物件がうまくいかなくても他の物件でリスクを分散することができます。また、商品への応募数が所定の口数に達しない場合は、組成が取り止めになるケースが多いため、投資家にとって安心しやすいです。
このようなリスク管理のしやすさも、不動産小口化商品の魅力のひとつです。
不動産小口化商品のデメリット
小額で不動産投資を始められる、リスクを抑えやすいなどのメリットがある不動産小口化商品ですが、いくつかデメリットもあります。
家賃収入保証や元本保証がない
不動産小口化商品は、基本的に家賃保証や元本保証がありません。物件選定や運用がうまくいかずに空室が増えると賃料収入が減ります。利益が少なくなる、元本割れ、といったケースに陥ります。
「元本割れに不安がある」「少額でも損をしたくない」などの場合は、元本保証付きの金融商品のほうが向いているでしょう。
選択肢が少ない
不動産小口化商品は比較的新しい投資手法であるため、商品数が少なく選択肢が限られています。また、稀少性が高いので販売後すぐに完売してしまい、希望の商品を購入できない場合もあります。
実物不動産よりも利回りが低い傾向がある
不動産小口化商品は物件の選定や運用、管理などを事業者に任せるため、運用益から手間賃が差し引かれます。その分、同じような物件であっても実物不動産より利回りが低くなりやすいことも知っておくことが必要です。
中途解約できない場合がある
不動産小口化商品は、原則、運用期間中は償還されません。不動産の現金化が必要な場合でも、「中途解約できない」商品もあります。
また、中途解約できる場合であっても不動産の買い手を見つける必要があります。
不動産小口化商品に投資する場合は、運用期間をあらかじめ明確にしておくことが大切です。また、中途解約をすることも考えて、不動産小口化商品の販売実績が多い業者の商品への投資が得策といえます。
融資を利用できない
通常、不動産を購入する場合は金融機関などから融資を受けます。しかし、不動産小口化商品の場合は「融資を受けることができない」というデメリットがあります。
実物不動産への投資では、購入する物件を担保に、金融機関などから融資を受けることができます。しかし、不動産小口化商品の場合は、物件を共有している人が多く、自分の意志ですぐに売却することが難しいなどの理由から、物件を担保に融資を受けることができません。
不動産小口化商品は金額の低い商品も多いですが、購入時は全額を自己資金で賄う必要があるので注意が必要です。また、購入後も不動産小口化商品を担保に融資を受けることは難しいので、こちらも注意しましょう。
不動産小口化商品の選び方
不動産小口化商品は、少額からの投資が可能で、多くの投資家が参加できるため、リスク分散に優れた選択肢です。
ここでは、不動産小口化商品の選び方について詳しく解説します。
運用会社の信頼性を確認
運用会社の実績や信頼性は非常に重要です。過去の運用実績や評判を調査し、信頼できる会社を選びましょう。
実績豊富な会社は、安定した収益を期待できる可能性が高いです。例えば、長年の運用歴を持つ会社や、顧客からの評判が高い会社は信頼性が高いといえます。
また、運用会社が提供するセミナーや無料相談を利用して、具体的な運用方針やリスク管理について詳しく聞くことも重要です。信頼できる運用会社を選ぶことで、安心して投資を始めることができます。
物件の立地と収益性を評価
物件の立地条件や収益性は投資の成功に直結するため、交通や周辺環境の利便性、将来の発展性などを考慮して評価します。
例えば、駅や商業施設が充実しているエリアは賃貸需要が高く、安定した収益を期待できます。また、将来的に再開発が予定されている地域や人口増加が見込まれるエリアも魅力的です。
立地条件が良い物件は、空室リスクが低く、長期的な収益を見込めるため、慎重に評価しましょう。物件の収益性をしっかりと見極めることが、成功する投資の鍵です。
投資期間と流動性を考慮
投資期間や流動性も重要な要素です。中途解約が可能か、売却時の手続きがスムーズかなどを確認しましょう。
例えば、短期間での投資を希望する場合は、流動性の高い商品を選ぶ必要があります。流動性が高い商品は、急な資金需要にも対応しやすく、投資家にとって安心感があります。
また、投資期間が長期にわたる場合は、安定した収益を見込める物件を選ぶことが重要です。投資期間と流動性を考慮して、自分のライフプランに合った商品を選びましょう。
手数料や経費を比較
運用手数料やその他の経費も投資収益に影響します。各商品の手数料体系を比較し、コストパフォーマンスの良い商品を選びましょう。
例えば、管理費や修繕費、税金などのランニングコストは家賃収入の20〜30%を占めることが多いですが、手数料が低いほど実質的な収益が高くなります。また、初期費用や仲介手数料も考慮する必要があります。
手数料や経費をしっかりと比較し、コストパフォーマンスの良い商品を選ぶことで、投資の成功率を高めることが可能です。
小額で不動産投資を始めたいならREIT！
「不動産小口化商品で気に入る商品がない」、「気づいたときには完売していて購入できない」と悩んでいるなら、「REIT（リート）」を検討してみてはいかがでしょうか。
REITとは、不動産投資信託のことです。通常の投資信託は、投資家から集めた資金を使って株式などの金融商品に分散投資します。
一方REITの場合は、投資家から集めた資金を使って不動産投資を行います。不動産小口化商品と同じく少額から投資でき、プロに運用を任せられるので、初心者でも取り組みやすいでしょう。
不動産市場や市場金利の変動の影響を受けやすいというデメリットはあります。しかし、好きな「タイミングで売却できる」、「リスクを分散しやすい」といったメリットがあります。証券口座があれば購入可能ですが、完売していることが多い不動産小口化商品より、購入のハードルが低いのも魅力です。
まとめ
「不動産投資をしてみたいけれど、高額な費用が用意できない」という方には、少額で始められる不動産小口化商品がおすすめです。
ただし、不動産小口化商品は原則として家賃収入保障などがなく、商品数が少ない、利回りが低めなどのデメリットもあるので、自分に向いているかどうか判断することが必要です。
気軽に不動産投資を始めたいという人は、REITへの投資も検討していると良いでしょう。
