不動産投資の危険エリアはどこ?エリア選びで失敗を避ける方法!

不動産投資において、投資向きでないエリアのことを危険エリアといいます。不動産投資を始めるなら、危険エリアを避けた物件選びが重要です。この記事では、危険エリアといわれる場所の特徴、失敗を回避するためのエリア選びのポイントについて紹介します。

この記事は約6分で読み終わります。

不動産投資で避けるべきエリアの特徴

不動産投資で危険エリアといわれる場所には、以下のような特徴が見られます。

・人口が減少している

・自然災害のリスクが高い

・コンビニが撤退している

・交通アクセスが良くない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

人口が減少している

不動産の賃貸ニーズは、そのエリアの人口推移が影響してきます。人口が減少している地域は、将来的に賃貸ニーズも減少することが予想されますので、注意が必要です。

賃貸ニーズが減少すると、なかなか入居者が見つからなくなったり、退去が増えたりして、空室リスクが増加してしまいます。

各都市、人口の増減に差がありますので、住民基本台帳人口移動報告などを利用して、不動産投資を考えているエリアの人口変動の情報を事前に取得しておきましょう。

自然災害のリスクが高い

災害による影響を受けやすいエリアは、不動産投資では高いリスクをともないます。地震や台風、水害などの天災で建物が大破すると建て替えが必要になりますし、大破といかなくとも、建物が被害を受けると増強や補強による修理費用がかかります。

コンビニが撤退している

コンビニの空き店舗があるエリアも不動産投資では避けたいエリアです。というのも、大手のコンビニは、将来の人口推計などを加味してお店の撤退などを判断しています。

つまり、その地域での購買力の低さや人口減少が、コンビニ撤退の原因になっている可能性があるということです。コンビニが撤退したようなエリアに投資物件を持つと、将来的に投資のリスクが高まることが考えられます。

また、コンビニの撤退跡がなくても、もともとコンビニが周辺にないようなエリアは、生活が不便である可能性があり、やはり入居者の確保は難しくなるでしょう。

交通アクセスが良くない

家賃や間取りも重要ですが、賃貸住宅を検討している人は、交通アクセスを重視する人も多いです。そのため、最寄り駅まで遠いエリアや、都市部までのアクセスが良くないエリアは人気が低い傾向にあります。

通勤や通学に不便な場所にあると入居者の確保が難しくなるため、アクセスの良さにも注意を向けたいところです。

不動産投資でエリア選びの失敗を避けるには

ここまで不動産投資における危険エリアの特徴について説明してきました。危険エリアを避けて不動産投資の失敗を回避するにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。

不動産投資のエリア選びで意識したい、以下の6つのポイントを解説していきます。

・大都市を選ぶ

・エリアのニーズや開発計画などを調査する

・価格の安さや利回りだけで選ばない

・エリアの災害リスクや建物の構造を確認する

・特定の企業や施設に依存しない

・交通アクセスを重視する

大都市を選ぶ

エリア選びでは、人口の減少が少ない大都市を選択するのが良いでしょう。大都市は若者が多く賃貸需要が高いため、空室リスクを避けることができます。

特に、東京、名古屋、大阪の3大都市や政令指定都市は、ほかの都市と比べて、人口の急激な減少は、そうあるものではないでしょう。

大都市以外の人口流出が進むエリアは、空室リスクだけでなく、地価の下落にともなう家賃収入減少リスクにもさらされることになります。そういったリスクを避けるためにも、安定した需要が見込める大都市に絞って物件を探したほうが無難です。

エリアのニーズや開発計画などを調査する

不動産投資は、現在だけでなく将来的に行われる投資です。そのため、長期的な視野をもってニーズを検討する必要があります。

将来的な需要の予測に役立つのが、エリアの人口推移や今後の開発計画です。人口推移については、各都道府県の行政が公表しているためすぐに入手できます。たとえば、人口が増えているエリアであれば、今後の人口増加も期待でき、ある程度の需要を予測できます。

今後開発が予定されている地域については、開発による利便性が高まることで、人口の増加や需要の増加が見込まれるでしょう。

価格の安さや利回りだけで選ばない

表面的な不動産の価格や利回りばかりを重視すると、ニーズに合わない不動産を取得してしまうこともあります。

たとえば、利回りの高い物件が多いエリアは少子高齢化が進んでいるケースがあるなど、購入価格が安い物件や利回りが高い物件は、それなりの背景があってその価格や利回りに設定されています。

安い価格の不動産や利回りの高い不動産を所有しても、ニーズがなければ、空室リスクや、家賃値下げによる収益減少のリスクにさらされます。

不動産投資では価格や利回りだけでなく、物件の築年数やグレード、周辺の家賃相場なども確認し、総合的に判断しましょう。

エリアの災害リスクや建物の構造を確認する

自然災害の多いエリアは、建物が被害を受けやすく、修繕費用などのコストもかさむので避けたいエリアです。災害の多いエリアは、各自治体の公表しているハザードマップで確認できます。ハザードマップは、自然災害の被害範囲の予測を地図化したものになるので、この被害範囲をさけられれば、災害に遭う確率も減少できるでしょう。

しかし、このハザードマップも完璧に予測しているものではありません。予測できない災害に備えるためには、建物自体の対策ができているのかも確認が必要です。同じような立地でも、たとえば地震の被害も旧耐震基準と新耐震基準では被害規模が違ってきます。新耐震基準に対応している物件を選ぶなど、建物の被害にも対応できる物件を選ぶようにしましょう。

特定の企業や施設に依存しない

特定の企業に勤めたり、特定の大学に通学したりする人の需要を見越して物件を選ぶのは、賢明とはいえません。特定のニーズに依存してしまうと、その企業や大学が撤退や移転したときのダメージが大きいからです。

新しく工場や大学ができたときはある程度の期間ニーズを見込めますが、完成から長時間経過しているようなときは注意しましょう。

交通アクセスを重視する

物件選びの際は、交通アクセスも重視します。特に都心へのアクセスが便利なエリアなどは入居者が埋まりやすいです。

都心でなくても、最寄り駅が徒歩10分以内といった交通アクセスが良い物件は、ニーズがあるため、家賃の下落幅を抑えることができます。

まとめ

人口減少が進んでいるエリアや交通アクセスが悪いエリアなど、不動産投資では避けたい「危険エリア」といわれるエリアがあります。

不動産投資では、いかに空室リスクを抑えられるか、いかに家賃の下落を抑えられるか、いかに災害による損失を抑えられるか、などが重要です。この記事で紹介したポイントを押さえて、不動産投資に向かないエリアはできるだけ避けるようにしましょう。