不動産投資の出口戦略を成功するための5つのポイント！売却時にかかる費用やリスクも解説

不動産投資の成功には、物件の購入だけでなく、適切なタイミングでの売却、すなわち「出口戦略」が不可欠です。

出口戦略をしっかりと立てておくことで、投資のリターンを最大化し、リスクを最小限に抑えることができます。

しかし、「出口戦略がうまくいかない」「どのタイミングで売却すればいいのかわからない」といった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資の出口戦略の重要性や、物件別の具体的な方法、成功のためのポイントについて詳しく解説します。

不動産投資の出口戦略とは

不動産投資の出口戦略とは、投資物件を最終的にどう処理するかを計画することです。不動産投資は購入時から出口戦略を考えることが重要であり、これにより投資の成功確率が大きく向上します。

ここでは、不動産投資の出口戦略の定義と重要性について詳しく解説します。

不動産投資における出口戦略の定義

不動産投資における出口戦略とは、投資物件の最終的な処理方法を指します。

具体的には、物件を売却する、賃貸収入を得続ける、建物を解体して土地を売却するなどの方法があります。出口戦略を考える際には、投資の目的や市場の動向を踏まえた計画が必要です。

例えば、購入時から売却時期や価格を予測し、適切なタイミングで売却することが成功の鍵となります。

出口戦略は、不動産投資の成功において欠かせない要素であり、事前にしっかりと計画を立てることが求められます。

不動産投資における出口戦略の重要性

不動産投資では、物件の購入時だけではなく売却時の計画も必要であり、出口戦略は不動産投資の成否を決定する重要な要素となります。

出口戦略を考慮しなければ、物件の価値が下がり、大きな損失を被る可能性があります。例えば、物件の収益性や市場の動向を無視して購入すると、売却時に希望通りの価格で売れず、投資全体が失敗に終わることがあります。

したがって、購入時から出口戦略を立てておくことが重要です。

このように、不動産投資における出口戦略は、投資の成功に直結する重要な要素です。投資物件の購入時から出口戦略を考え、適切なタイミングで売却することで、投資のリターンを最大化することができます。

【物件別】不動産投資における出口戦略のパターン

不動産投資における出口戦略にはいくつかのパターンが想定されます。特に物件の規模や種別は、出口戦略を考えるうえで重要なキーポイントとなるでしょう。

それでは、物件の種類ごとに、不動産投資における出口戦略のパターンを紹介します。

ワンルームマンション

都心部をはじめ、一人暮らしの多い地域で人気の物件がワンルームマンションです。比較的手頃な購入価格ということもあり、投資先として人気があります。出口戦略としては、家族で住むには手狭などの理由から、売却が選ばれる傾向があります。

ただし、単身者の需要は新しい物件に集まりやすいため、ワンルームマンションは資産価値の下落スピードが早めです。そのため、10～20年など、できるだけ短期間で売却に動くことが出口戦略の成功につながります。家賃収入と売却価格を合わせた金額が購入価格を上回ったときが検討のタイミングです。

ただし、このパターンは新築物件に当てはまるものです。中古のワンルームマンションはすでに価値が下がり始めている状態であるため、新築マンションより短期間で売却したほうがよいでしょう。

アパート

アパートの出口戦略はさまざまです。投資先として規模が小さいため、アパートとして売却するほか、更地にして土地を売却する方法もあります。さらに、新しく建て替えて投資を続ける、自身の自宅を建てるなど、選択肢は多いでしょう。

しかし、アパートはほかの物件よりも入居者の需要が変化しやすく、出口戦略のタイミングを読む難しさがあります。周辺の環境変化や大規模開発などで需要がなくなってきたと感じたら、すぐに行動を起こすことが大切です。

マンション

ファミリー向けのマンションは、ワンルームマンションやアパートよりも、入居期間が長く、空室率が低いという傾向があります。長期間安定した家賃収入が期待できるため、投資を続けることが出口戦略というパターンも多いようです。

一方で、立地や環境によっては資産価値が下がりにくいので、リタイアを考えたタイミングで高額な売却益を狙うのもおすすめです。

売却のほかにも、自宅として利用する、子や孫へ相続するといった出口戦略が考えられます。

戸建て

戸建て物件も、ファミリー向けマンションと同じく、保有し続ける投資家が多い傾向にあります。マイホームを求める人たちからの需要が高いため、賃貸のほか、土地として売却することで大きな利益を得られるでしょう。

入居者が一組だけなので、出口戦略を実行するときに入退去にかかる手間や負担が少ないのも、戸建てのメリットといえます。

場所によっては、民泊や別荘として活用し、新たなビジネスを始めることも可能です。

不動産の売却前にやっておくべきこと

不動産は手軽に売却できるようなものではありません。不動産会社にすべて任せる方法もあります。しかし、安値で売ってしまったり、売却に手間やコストが掛かってしまったりして、のちに後悔してしまうおそれもあります。

納得のいく取引ができるよう、不動産売却前にやっておくべきことを3つ紹介します。

相場を調べる

不動産を売却する際には、市場の相場を把握することが重要です。相場を知ることで、適正な売り出し価格を設定でき、売却の成功率が高まります。

相場が不明のままでは、不動産会社の査定が適切かどうかの判断ができません。なかには、提示額が相場よりも低いおそれもあるため、注意が必要です。

不動産の相場を調べる手段として、無料の一括査定サービスがあります。一括査定サービスは、複数の不動産会社に査定を依頼でき、価格を比較検討できます。

また、不動産ポータルサイトで、築年数や間取りなどの条件を照らし合わせ、似ている不動産の売り出し価格を参考にするのもおすすめです。

さらに、不動産業者に相談するのも効果的な方法です。複数の業者から査定を受けることで、より正確な相場感を掴むことができます。ただし、業者によって査定額が大きく異なる場合もあるため、平均値を参考にするのが望ましいです。

不動産をいくらで売却したいか決める

売却したい価格をあらかじめ決めておくことも重要です。いくら条件の良い物件であっても、タイミングによってなかなか売れないケースも珍しくありません。

売却価格は、高すぎても低すぎても問題があり、高すぎると買い手が見つかりにくく、低すぎると損をする可能性があります。

不動産会社から値下げを提案されることも考えられるため、物件が売れない焦りから、相場以上の値下げに踏み切ると、後悔してしまうことも考えられます。

「売却価格は○○万円から○○万円の間」と事前に決めておけば、値下げを提案された際も応じるか否か判断しやすいです。

また、適正な価格を設定するためには、相場に基づいた現実的な価格設定が重要です。価格設定の際には、物件の特徴や立地条件、築年数、設備の状態などを考慮します。

例えば、駅から近い、日当たりが良い、最近リノベーションを行ったなどの特徴があれば、相場よりも高めの価格設定が適切である場合があります。反対に、修繕が必要な箇所がある場合は、その分を考慮した価格設定が必要です。

不動産売却の期間を決める

不動産の売却価格と合わせて売却期間を設定することで、計画的に売却活動を進めることが可能です。短期間での売却を希望する場合は、価格を少し下げるなどの対策が必要になることもあります。

一般的に、不動産の売却にかかる期間は3〜6ヶ月程度と言われていますが、物件の状態や立地、市場の状況によって大きく変わる可能性があります。例えば、人気エリアの物件であれば比較的早く売却できる可能性が高くなりやすいです。

売却期間を決める際には、自身の生活計画も考慮する必要があります。例えば、転勤や住み替えのタイミングに合わせて売却を完了させたい場合は、スケジュール調整が必要です。また、税金の観点から、年度をまたいで売却をする場合もあります。

売却期間中は、定期的に市場の状況や自身の物件への反応を確認し、必要に応じて価格の見直しや販売戦略の変更を行うことが重要です。

必要な書類の準備

不動産を売却する際には、不動産の所有権や物理的状態を証明するために、さまざまな書類の準備が必要です。事前に書類を揃えておくことで、売却手続きをスムーズに進めることができます。

主な必要書類は、以下のとおりです。

• 登記簿謄本
• 確定測量図
• 境界確認書
• 建物図面
• 固定資産税評価証明書
• 住民票

これらの書類の中には、取得に時間がかかるものもあります。例えば、登記簿謄本や固定資産税評価証明書は役所で取得する必要があり、手続きに数日かかることがあります。

書類の準備は早めに始めるのが望ましいです。特に、建物図面や確定測量図など、古い物件の場合は紛失している可能性もあるため、見つからない場合は再発行の手続きが必要になります。

以上の準備を丁寧に行うことで、不動産売却をスムーズに進めることができます。

不動産を売却する方法3選

不動産の売却と一口でいっても、売却方法はさまざまです。ここでは、売却方法を大きく3つにわけて紹介します。それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合った方法を選びましょう。

不動産会社を仲介して売却する

最も一般的な方法として、不動産会社と売買契約を結んで売却する方法が挙げられます。

営業活動を不動産会社に依頼できるため、自分で買い手を探す手間がかかりません。また、条件の良い買い手が見つかれば、高値で売れる可能性もあります。

契約方法には、以下の3つのタイプがあります。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

それぞれの違いは以下のとおりです。

一般媒介契約では、複数の会社と契約できるため、買い手を見つけやすいメリットがあります。その反面、積極的な営業をかけてもらえない場合もあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約が1社に絞られるぶん、積極的な営業活動をしてもらいやすい傾向があります。ただし、売却価格や時期は会社の力量によって左右されるため、会社選びは慎重に行わなければなりません。

どのタイプを選んだほうが良いのかわからない場合には、不動産会社に相談をしながら決めましょう。

不動産会社に直接売却する

不動産会社は買い手との仲介を依頼できるだけでなく、直接物件を購入してもらえるケースもあります。不動産会社が購入した物件は修繕やリフォームを経て、新たな買い手に売却されます。

この場合、売却先を見つける手間が省けるため、急いで売却したい人におすすめです。ただし、相場価格より下回ってしまうケースが多く、不動産会社との価格交渉が必要となります。

個人間で売却する

不動産会社を仲介せずに、個人間で売却する方法もあります。不動産会社の仲介を介さないことで、仲介手数料や消費税などのコストを省けるのがメリットです。また、個人売買は、知り合いや親族と取引をするケースが多く、スケジュールや条件の調節もしやすくなります。

しかし、個人間での売却はトラブルが発生しやすいため、なるべく専門家や弁護士を通じて取引するほか、専門的なサポートがある個人間取引専用のサイトを活用することも検討しましょう。

不動産の売却時にかかる費用

不動産を売却する際にはさまざまな費用が発生するため、事前に理解しておくことが重要です。

ここでは、不動産の売却時にかかる費用について詳しく解説します。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額です。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、5年以下の所得期間である短期譲渡所得は39.63%、5年超の所得期間である長期譲渡所得は20.315%となります。

譲渡所得税は、特例控除を利用することで、税額を大幅に減らすことも可能です。

例えば、居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除や、相続した空き家を売却した場合の特別控除などがあります。

これらの特例を適用することで、譲渡所得税を軽減できる場合があるため、専門家に相談しながら最適な売却戦略を立てることが重要です。

売却費用

不動産の売却にはさまざまな費用がかかります。

これらの費用を事前に把握し、適切に準備することで、不動産売却をスムーズに進めることができます。

また、売却価格から諸費用を差し引いた実質的な手取り額を正確に見積もることで、より良い投資判断や次の投資計画を立てることが可能になります。

出口戦略のリスク

不動産投資における出口戦略には、さまざまなリスクが存在します。

ここでは、出口戦略のリスクについて解説します。

市場の変動リスク

不動産市場は予期せぬ変動が起こることがあります。経済状況や社会情勢の影響を受けやすいためです。

たとえば、景気後退や金利上昇により、物件価値が下落したり、買い手がつきにくくなったりする可能性があります。また、地域の人口減少や産業構造の変化によって、物件の需要が低下することもあります。

これらの変動は、売却のタイミングや価格に大きな影響を与えるでしょう。市場の変動リスクを軽減するためには、経済指標や市場トレンドを定期的にチェックし、柔軟な対応策を講じることが重要です。

法的リスク

不動産関連の法律や規制は時代とともに変化しており、建築基準法の改正や都市計画の変更により、既存不適格となる可能性があります。

また、相続税や固定資産税の制度変更によって、保有コストが増加することもあります。さらに、賃貸借契約に関する法改正により、賃借人の権利が強化されると、売却時の交渉が難航するかもしれません。

法的リスクを最小限に抑えるためには、最新の法改正情報を常に把握し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

物件の価値減少リスク

建物は経年劣化により価値が低下していきます。適切なメンテナンスを怠ると、想定以上に価値が下がる可能性が高まりやすいです。

また、設備の陳腐化や周辺環境の変化によって、物件の魅力が失われることもあります。さらに、大規模修繕や耐震補強が必要になると、売却価格に大きな影響を与えるでしょう。

これに加えて、新しい競合物件の登場や地域のインフラ整備の遅れも、価値減少の要因となることがあります。

物件の価値減少リスクを軽減するためには、計画的な修繕と適切な物件管理が不可欠です。また、地域の開発計画や市場動向を常に把握し、適切なタイミングでの売却を検討することも重要です。

出口戦略で成功するための5つのポイント

出口戦略は、漠然と思い描くだけではなく、具体的かつ現実的に考えておかなければなりません。不動産投資の出口戦略を成功させるポイントを5つ紹介します。

1. 物件を安く購入する

需要の高いファミリー向けマンションを所有している場合でも、10年後、20年後も現在と同じ状況が続いているとは限りません。そのため、長期間所有するつもりであっても、不動産投資を始めるときには売却を視野に入れて物件選びをしておきましょう。

売却価格が低すぎると、家賃収入を合わせてもマイナス収支になってしまうおそれがあります。

そこで、大切なのが適切なコストで物件を購入することです。相場に見合わない価格で購入すると、その代金が無駄な出費になってしまったり、売却時に思わぬ安値がついてしまったりするなどの事態を招くこともあります。

近隣の競合物件をリサーチするなどして相場を把握するなど、自分で物件の価値を見極める努力が大切です。そのうえで、不動産会社や家主と交渉し、できるだけ購入価格を抑えましょう。

2. 売却時期や条件を決めておく

出口戦略として売却を考えるなら、将来的に周辺の相場や物件の状態がどのように変化するかを想定し、資産価値が大きく下がる前のタイミングを狙う必要があります。

とはいえ、こうしたニュースを常に追い続けるのはなかなか大変です。その場合には、不動産会社に売却の見積り額を出してもらい、希望に合う金額なら売却するといった方法をとるのも良いでしょう。

また、家賃収入の総額や空室率など、売却に動く条件をあらかじめ決めておくのもおすすめです。

3. 売却にかかる費用を把握しておく

売却で失敗したと感じる理由のひとつに、売却代金ばかりを意識して、売却にかかる諸費用を考えていなかった、というものがあります。

不動産会社への仲介手数料や印紙代、ローンを組んでいる場合は抵当権抹消登記費用など、不動産の売買には多額の費用がかかります。これらを差し引いた金額が売却益になるため、売却価格によっては想定していた利益が出ないケースもあるのです。

また、不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得として所得税が課税されます。譲渡所得税は5年を区切りとして所有年数によって税率が大きく変動します。

所有年数5年超だと20.315％ですが、5年未満だと39.63％と、およそ2倍の譲渡所得税がかかってしまうのです。あわせて、2037年までは2.1％の復興特別所得税が加算されます。たった1日の差で課税額が大幅に増えることもあるので注意しましょう。

4. 空き室がない状態で売却する

投資用の不動産を購入するのは同じ投資家であることがほとんどです。投資家は、その不動産がどれだけの利益をもたらすかを示す「利回り」を判断して購入を検討するため、利回りの高い状態で売却することが重要です。

不動産の表面利回りは「年間の家賃収入÷購入金額×100」で求められます。つまり、満室の状態が続くほど、高利回りで収益性の高い物件として高値がつきやすいのです。

しかし、空室が多く利回りが低いと、買い手が現れたとしても金融機関から融資を受けられないおそれがあるため注意が必要になります。

不動産は入居者がいる状態でも売却可能です。入居者のいる状態で売られている物件のことを「オーナーチェンジ物件」と呼びます。購入後、すぐに家賃収入が発生するほか、入居者募集に必要な手間も省けるため、不動産投資家に多くのメリットがあります。

また、オーナーチェンジであれば、入居者の退去にともなう交渉の手間や立退料などが省けるため、費用の負担軽減にもつながります。

5. リフォームしてから売却する

入居者からの需要があれば、不動産は高く売れます。中古物件でもリフォームすれば、資産価値を高められ、高い需要を生み出す可能性があります。

ただし、リフォームにはお金がかかります。リフォーム費用を回収したうえで利益を出せるほどの需要をもたらすのか、損益分岐点の見極めは重要です。何が必要でどこをリフォームすべきか、不動産会社など経験あるプロに相談しておくとよいでしょう。

まとめ

不動産投資の出口戦略によっては、それまでに得た家賃収入を失うほどのロスを生むリスクもあります。物件を購入する時点で、最終的にどのようなゴールを目指すべきか、具体的に検討しておくことが大切です。

また、出口戦略として売却を選ぶときには、タイミングや条件など、高く売るためのポイントを逃さないことも重要です。売却時にかかる諸経費や税金などの支出も忘れずに押さえておきましょう。