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フルローンで不動産投資をしても大丈夫？
そもそも、不動産投資でフルローンはできるのでしょうか。まずは、不動産投資でのフルローンの考え方をみていきましょう。
不動産投資のフルローンとは
不動産投資におけるフルローンとは、物件を購入するときに、金融機関から100%融資してもらうことをいいます。まとまった頭金がなくても、100％の資金借り入れで不動産投資をはじめられるのは大きな強みでしょう。
とはいえ、ローンには投資に必要な登記費用や火災保険料、不動産取得税といった諸経費が含まれないため、多少の自己資金は必要です。
フルローンが大丈夫な人とは
フルローンが魅力的でも、100％の借り入れはハイリスクです。誰にでもできる投資方法とはいえないため、フルローンが自分に合っているか、慎重に判断する必要があります。
フルローンでも支障がでにくいのは、土地を所有している人や自己資金が安定している人です。投資用物件は土地と建物から構成されているため、土地を所有していればそのぶんローンが減り、土地が自己資金の役割を果たします。
フルローン利用時には、金融機関の審査があるため、融資をしてもらいやすい条件が備わっていることも前提です。
すでに不動産投資として物件を所有し、その運用益でキャッシュフローが出ていると有利になります。金融機関は返済能力の有無を重要視しており、重要視賃貸経営の実績があれば、今後も問題なく返済できると判断されやすくなるからです。
不動産投資でフルローンを組むメリット
フルローンはリスクが高くても、不動産投資を行ううえでさまざまなメリットがあります。ここからは、フルローンを利用するメリットを紹介します。
手元に資金が残る
不動産投資でフルローンを利用する最大のメリットは、自由に使える自己資金を手元に残しておけることです。頭金不要で自己資金が手元にあれば、空室対策や物件のメンテナンスに費用を充てることができるため、収益性の向上が期待できます。
また、物件購入後の事故や災害といった突発的な出費にも柔軟に対応できるため、安定した投資が実現するでしょう。
レバレッジ効果が大きい
フルローンは頭金を支払う場合と比べてレバレッジ効果が大きく、収益も上げやすい傾向にあります。
レバレッジ効果とは、より少ない資金で多くの資産を生み出すことをいい、投資効率を高めるのに有効です。とはいえ、フルローンを選択すると、最終的な返済額が大きくなります。
もしフルローンを組むのであれば、キャッシュフローをしっかり把握して利用することが大切です。
団体信用生命保険が活用できる
住宅ローンのように団体信用生命保険に加入できるのも、フルローンのメリットです。
借入額が高額化しやすいフルローンでは補償金額も大きくなり、借入者に万が一のことがあると、遺族に大きな負担がかかります。しかし、団体信用生命保険に加入していれば借入者に何かあっても一括返済ができ、緊急時には残債0円の物件を残せます。
不動産投資でフルローンを組むデメリット
不動産投資でのフルローンはリスクが高いため、デメリットをしっかり理解してから利用する必要があります。
ここでは、フルローンを組む際に注意すべきデメリットを見ていきましょう。
返済の負担が大きい
フルローンでは、返済の負担が大きくなります。物件購入の費用をすべて借り入れるため、そのぶん毎月の返済額が大きくなり、返済期間も長引くのです。
不動産投資でローンを組む場合は、毎月の家賃収入から返済していくのが基本です。しかし、フルローンの場合は空き室がでたり修繕費がかかったりすると、家賃収入だけでは返済ができなくなるかもしれません。返済額が大きいフルローンでは、キャッシュフローを確保しにくいからです。
不動産投資におけるキャッシュフローとは、手元に残る利益としてすぐに使えるお金のことを指します。具体的には、家賃収入から経費と返済額を引いた残りです。
フルローンで不動産投資を行う場合、家賃収入とのバランスやキャッシュフローが悪化すると自己資金からの支出が求められます。そのため、自己資金が準備できないと、ローン返済が滞ります。結果、物件を手放さなければならなくなり、最悪の場合、ローンだけが残るおそれもあるのです。
金利の上昇リスク
フルローンは返済期間が長く、それだけ金利上昇のあおりを受けるためリスクがあります。金利は社会の経済状況や政策によって左右されやすいです。金利が上がると返済額が大きく膨らむため、負担が増えます。
金利の上昇は、正確に予測することができません。フルローンを利用する場合は万が一の事態に備えて、リスクヘッジへの備えが必要です。
審査が厳しい
フルローンは金融機関にとって、リスクが高いです。返済が遅れたり投資が失敗したりすると大きなマイナスになります。そのぶん、審査が厳しい傾向にあるのです。
場合によっては審査に通らない可能性があり、だれでも利用できるわけではないところは、大きなデメリットといえるでしょう。
不動産投資でフルローンを組むための4つの審査基準
最後に、不動産投資でフルローンを組むための審査基準を解説します。
フルローンは投資家にとって魅力的でも、金融機関にとってはハイリスクな融資です。厳しい審査基準をクリアできるか、あらかじめ確認しておきましょう。
物件の評価
フルローンの審査では、投資物件の価値が厳しく審査されます。高い入居率の維持が可能か、家賃収入が安定しているのかなど、金融機関は物件の収益性を重視します。
金融機関の評価は、中古物件よりも新築物件の方が高くなります。新築は、耐久年数の残りが長いこと、新築プレミアムで入居者を確保しやすいことなど、不動産投資では有利な面が多いからです。
また、万が一運用がうまくいかなくなっても売却によって貸し倒れを防げるため、物件の立地条件も重要な評価基準のひとつとされます。
個人の信用情報
通常の融資と同様に、借り入れる本人の信用情報も重要視されます。借金や融資を受けた経過や自己破産歴の有無といった信用情報は、金融機関からCIC・JICC・全国銀行個人信用情報センターに問い合わせれば明らかになります。
フルローンの審査基準は厳しいため、延滞歴や自己破産歴があれば、審査に通らない可能性が高いと考えておくと良いでしょう。
自己資金
自己資金を十分にもっているかも審査されます。自己資金の有無は、返済能力があるのかを判断する重要な基準です。
あらかじめ審査を受ける金融機関で口座を開設しておき、ある程度の資金を預け入れしておくと審査が有利に働きます。
安定した収入
信用のある職業に就いていて、安定した収入があるかどうかもチェックされます。
ローン審査では、自営業よりも、会社員の方が高く評価されやすい傾向があります。上場企業や大手企業に勤めていると、より有利に働くと考えられます。年齢や雇用形態も、安定した収入が得られるかを判断するうえで重要な要因です。
年収は高いほうが有利となります。しかし、一時的な年収上昇は審査に加味されないことも珍しくありません。ローンの返済期間は長く続きます。金融機関の審査において、年収が高いだけではなく、その年収を維持できているかも大切です。
共同担保にできる物件を持っている
ローン審査では、共同担保が利用できるかどうかも審査に影響します。共同担保とは、ローンを組む際に、複数の不動産を担保とすることです。
担保権の設定は通常、購入する不動産に対して行います。しかし、融資可能額が希望額に満たない場合、別に所有する不動産にも担保を設定することで、融資額を増やしたり審査を有利に進められたりします。
共同担保に設定できるのは、ローンを完済している、もしくは残債が半額以下になっている自宅や投資物件です。ただし、どんな物件でも良いわけではありません。一定の資産価値が必要なため、エリアや物件の状態によって設定できるかどうかが決まります。共同担保の取り扱いの有無は金融機関によっても違うため、事前に確認しておくことが大切です。
フルローンを利用する前に知っておくべきこと
フルローンの不動産投資は、うまく活用できればいくつものメリットがあります。しかし、運用にあたってフルローン特有の注意点もあるので、確認しておきましょう。
売却が難しくなる
フルローンで物件を購入すると返済額が大きくなるため、計画外の売却となった場合、残債が発生するおそれが考えられます。
売却時にローン完済は必須です。しかし、ローン残債が売却価格で賄えない場合、自己資金での返済が必要です。特に、見込んでいた収益が得られず売却を希望する場合、売却額を大きく下げざるを得ず、残債が大きくなることも珍しくありません。そのため、物件を手放したくても手放せないという状況に陥ってしまいます。
購入直後の修繕に備える
フルローンを利用すると、少ない自己資金で不動産投資を始められますが、万が一の出費に備えて、ある程度の自己資金を確保する必要があります。物件購入直後に、修繕が必要になり多くの費用がかかるケースも考えられるからです。
特に中古物件の場合、購入後に思わぬ修繕箇所が発生することも少なくありません。仮にリフォームを前提とした購入であっても、想定よりも大きな費用がかかるケースもあるため、注意が必要です。
オーバーローンとフルローンの違い
フルローンは、物件を全額ローンで購入することをいいます。一方、オーバーローンとは、物件費用だけでなく、購入に必要な諸経費もローンで賄うことを指します。自己資金を必要としない方法です。オーバーローンは、フルローンよりもさらに投資効率の向上を目指した方法といえます。
しかし、近年は金融機関による過剰融資が問題になっており、特にオーバーローンの融資環境は厳しくなっています。そのため、担保評価の高い金融機関を選択するなどの対策が必要です。
また、オーバーローンはフルローンよりもさらに返済の負担が大きくなり、リスクが高まることも理解しておかなければなりません。資金がなくても不動産投資に取り組めるからといって、安易な判断は危険です。
まとめ
不動産投資家にとって、フルローンは魅力的です。とはいえリスクも高いため、収入と返済のバランスやキャッシュフローに注意して利用することが大切です。
フルローンを上手に活用すれば、将来の資産形成に役立ちます。自分に合う投資方法で、安定した確実な運用を目指しましょう。