不動産投資とふるさと納税の関係は？メリットと控除上限額の計算方法！

ふるさと納税とは？

ふるさと納税とは、生まれ育った故郷や応援したいと思う自治体など、好きな自治体を自由に選んで寄附ができる制度です。

本来自分が住んでいる地域の自治体に納税する税金を、任意で選択した自治体に寄附することで税金の還付や控除が受けられることが主な特徴です。

2008年からスタートした制度であり、都市と地方の格差の是正や人口が減少している地域の税収減少の緩和、地方創生などを目的としています。

一般的に、ふるさと納税をすると返礼品がもらえるという流れは広く知られていますが、制度が開始された当初はそのような特典はありませんでした。

寄附の金額に応じて地域の特産品を返礼品として寄付者に送る自治体が現れたことで、返礼品をアピールポイントに寄附を募る自治体が増え、現在の形になったといわれています。

ふるさと納税の仕組み

ふるさと納税は、自分が住んでいる地域に本来納税するはずの所得税や住民税の一部を、納税前に応援したい自治体に寄附する制度です。

寄附した金額から自己負担として2,000円を引いた額が、現在住んでいる自治体に納税する所得税や住民税から控除されるというのが主な仕組みです。

ふるさと納税はいくらでも寄附できるわけではなく、控除の対象となる寄附金額には寄付者の所得金額に応じて上限が設定されています。

しかし、一定の寄附をすればその金額に応じて返礼品が受け取れるため、寄附者と寄附を受けた自治体、双方にメリットがある制度といえるでしょう。

ここからは、ふるさと納税の特徴を紹介します。

ふるさと納税で税金の控除が受けられる

任意の自治体に寄附することで、現在住んでいる自治体に納める所得税と住民税の税額控除が受けられることが、ふるさと納税の特徴です。

寄附金であるふるさと納税に「納税」という名称が使われているのも、こういった税額控除が理由であると考えられています。

ふるさと納税で寄附した金額から自己負担分の2,000円を差し引いた額が、所得税と住民税から控除されることから、実質的に納税先を自分で選んで支払ったような形になります。

控除額には所得に応じて上限が設けられていることから、好きなだけ控除額を増やせるわけではないため、注意が必要です。

また、ふるさと納税で税額控除を受けるためには、後述する「ワンストップ申請」または「確定申告」が必要になるため、忘れずに申請・申告するようにしましょう。

返礼品の種類が豊富

ふるさと納税では、寄附した金額に応じて返礼品が自治体から送付されます。

返礼品の内容は多種多様であり、お米やお肉など定番の生鮮品はもちろん、工芸品や日用品、楽器やレジャー用品など、地域の特色を活かした返礼品が数多くあります。

現在では、全国の返礼品を紹介しているウェブサイトもあり、ネット通販の感覚で自分の好みの返礼品を見て選ぶことが可能です。

寄附者に自治体から返礼品を送るという形が最も一般的ですが、なかには寄附金を地域の慈善活動に還付する形でふるさと納税を募っている自治体もあります。

動物保護団体への支援や新たな学校や塾を設立するための資金など、自治体によって寄附金の使い道はさまざまです。

寄附したお金がダイレクトに地域の活動や活性化に役立てられるため、ふるさと納税の本来の姿といえるでしょう。

寄附金の使い道を指定できる

ふるさと納税では、単にお金を寄附するだけではなく、寄附金をどのようにして自治体に使ってもらうか指定することが可能です。

たとえば、子育て支援や教育、災害復興支援や環境保護など、自治体によって幅広い使用目的が用意されています。

自分が興味・関心のある分野に寄附金の使い道を指定できるのはふるさと納税の魅力の一つであり、寄附をした自治体の地域活動に貢献できます。

寄附金がダイレクトに地域の役に立つため、寄附した人はもちろん、寄附を受けた自治体も恩恵が受けられるというのがふるさと納税の特徴です。

ふるさと納税が不動産投資にもたらす効果

不動産投資をしていると、「ふるさと納税は利用できないのでは？」という疑問が浮かぶことがありますが、不動産投資をしていても問題なくふるさと納税を活用できます。

不動産投資で一定の所得がある場合は確定申告と所得に応じた納税が必要です。毎年支払う税金は決して安くはなく、人によっては負担に感じることもあるのではないでしょうか。

ふるさと納税を活用すれば納税額に応じて特典があるため、普通に納税するよりプラスになります。

ここでは、ふるさと納税が不動産投資にもたらす効果を紹介します。

納税の前倒しができる

毎年住んでいる地域の自治体に支払う住民税は、前年の1月1日〜12月31日までの所得に対して計算が行われ、その年の6月から一括もしくは分割で納税をします。

ふるさと納税の場合は寄附した金額から2,000円を差し引いた額を翌年ではなく、当年度中に納税するため、所得が確定していない状態で納税を行います。

前倒しで納税している分、寄附した自治体から返礼品がもらえるため、寄附者としても得をしたような気分になれますが、これはあくまで本来支払うはずの税金を早めに支払ったに過ぎません。

自治体としては、本来の納税時期より前に寄附が入るため、キャッシュフローの安定化や税収の確保など、さまざまなメリットがあります。

一見寄附者にはあまりメリットがないように思われるかもしれませんが、決してそうではありません。

本来支払う税金を早めに納めるだけで返礼品（食料品や日用品など）を受け取ることができ、家計を楽にできるため、寄附者にとってはプラスになります。

所得が多いほど有利になる

ふるさと納税は、所得が多いほど有利になりやすい制度です。

不動産所得が多い場合は、その分納税する所得税と住民税も多くなるため、ふるさと納税でより多くの寄附ができるようになります。

ふるさと納税はあくまで早めに本来支払うべき税金を収めているに過ぎないですが、寄附した金額が全額控除となるため、納税する所得税と住民税を少なくできます。

控除される金額には上限が設けられていますが、所得が多ければ多いほどその上限も上がるため、より多くの返礼品を受け取ることが可能です。

ふるさと納税で自治体に寄附をした本人にとっては、本来支払う税金を早めに収めるだけで多くの返礼品がもらえるため、結果的にはプラスになります。

実際にお金がもらえるわけではないですが、寄附額が多ければその分上質な返礼品がもらえるため、寄附をした本人としても良い気分になるはずです。

納税額が2,000円以上の場合は、返礼品の分だけお得になるため、所得が多い人は有利であるといえるでしょう。

不動産投資で所得が上がればさらにお得

普段サラリーマンをしていて、「不動産投資で所得が増えたらどうなるのか」と疑問に思う人も多いのではないでしょうか。

ふるさと納税における住民税は、給与所得や副業の雑所得、不動産投資の不動産所得など、所得の種類に関係なく、税は税として取り扱います。

そのため、給与所得がありながら不動産投資で追加の所得を得ていたとしても、ふるさと納税には関係がありません。

前項でも解説したように、ふるさと納税は所得が多ければ多いほど有利な制度です。

不動産投資で所得が上がったのであれば、その分ふるさと納税で寄附・控除できる金額と受け取れる返礼品も増えるため、さらにお得感が増します。

サラリーマンで給与所得にプラスして、不動産投資で所得を得ている場合は、ふるさと納税の活用を検討してみましょう。

不動産投資をしている人がふるさと納税を行うメリット

ふるさと納税は、任意の自治体へ寄付すると、寄付額の70〜80％相当の返礼品がもらえ、寄付額が翌年度の住民税から控除される制度です。ただし、寄付額には所得によって限度額が設定されています。

不動産所得がある場合は、給与所得などのほかの所得と不動産所得を合算して所得の計算を行わなくてはなりません。所得が増える分、ふるさと納税の寄付金額も増加するということです。

寄付できる額が多くなると、自治体数や返礼品の選択肢が増え、ふるさと納税がより活用しやすくなるメリットがあります。

不動産投資をしている場合はふるさと納税の控除上限額が変動する

不動産投資で得た収入によって、控除の対象となる『ふるさと納税額』は変動します。それはふるさと納税額が本業の所得だけではなく、本業と副業を合算した所得で計算されるためです。

不動産投資の収支状況に応じて、ふるさと納税の上限額は以下のように変動します。

不動産投資が黒字なら限度額が上がる

不動産投資において家賃収入が安定していて黒字になっていれば、給与所得との合算により、寄付上限額は増えます。

寄付上限額が増えると、受け取れる返礼品が増えたり、被災した自治体に支援ができたり、選択肢の幅が広がるでしょう。

不動産投資が赤字なら限度額が下がる

不動産投資の収支が赤字で不動産所得がマイナスな場合、ふるさと納税の上限額は減少します。うっかり給与所得だけを基準にふるさと納税をして、上限額を超えて寄付してしまわないよう、注意が必要です。

特に、不動産投資を始めた初年度や大規模な修繕が必要になった場合などは支出が多くなるため、その年度は赤字になりやすくなります。

不動産投資が赤字の場合、損益通算し給与所得から不動産所得のマイナス分が引かれる結果、課税対象となる総所得額が減少し、納税額も減少します。それに伴い、ふるさと納税の控除上限額も減少するのです。

不動産投資で赤字が発生している場合、給与所得だけを基準にふるさと納税の控除上限額を判断しては、損をする可能性があることを覚えておきましょう。

【シミュレーション】控除上限額の算出方法を知る！

ふるさと納税の控除上限額は、以下の算定式で算出できます。

上記のとおり、ふるさと納税の控除上限額を計算するためには、住民税の『所得割額』と『所得税率』のふたつを把握しておく必要があります。

所得割額

住民税の所得割額とは、給与所得と不動産所得の合計額にかかる住民税所得割額を指します。なお、不動産所得がマイナスな場合は、給与所得から不動産所得のマイナス分を差し引いてください。算出方法は以下を参照してください。

課税対象となる所得金額は、算定時だとまだ当年度分が未確定のため、前年度分を参考にしましょう。

給与所得の場合、源泉徴収票に記載されている「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引いた額が「課税対象となる所得金額」です。不動産所得は以下の算定式で求められます。

上記の必要経費とは、税金や損害保険料・管理費・修繕費・修繕積立金・ローンの支払利息などです。これらを踏まえ、計算の具体例を見てみましょう。

所得税率

所得税率とは、課税対象となる所得金額に応じて設定される税率です。国税庁ホームページで確認することができます。

※国税庁「No2260　所得税の税率」より

なお上記に加えて、復興税率を一律102.1％乗じる必要があります。先ほどの『住民税の所得割額の算定例』では、課税される所得額の合計が700万円（給与所得500万円＋不動産所得200万円）のため、所得税率は23％×1.021です。No.2260　所得税の税率

これらを踏まえると、課税対象となる所得金額が700万円（給与所得500万円＋不動産所得200万円）の場合、ふるさと納税の控除上限額は、212,472円になります。

不動産投資をしている人がふるさと納税を行うときの注意点！

不動産投資をしている人がふるさと納税をするときの注意点を４つ紹介します。

ふるさと納税は節税ではない

ふるさと納税で応援したい自治体に寄附することで、所得税と住民税の税額を控除することができます。

納税時期に支払う税金が少なくなるため、ふるさと納税は「節税」に役立つと思う人も少なくありませんが、ふるさと納税は節税ではありません。

本来納めるべき税金の一部を前倒しでふるさと納税に振り替えているに過ぎないため、納税すべき総額は変動しません。

ふるさと納税が節税に役立つと勘違いされる要因は、納税期限の「ズレ」によるものと考えられます。

ふるさと納税の税額控除の期限は1月1日〜12月31日ですが、実際に税額控除が反映された税金の支払いをするのは翌年の5月です。

税金の納付書に記載される税額は、ふるさと納税による控除が反映された後の金額になっているため、税金が安くなったと錯覚しやすくなっています。

不動産経営を会社に知られる可能性がある

ふるさと納税で住民税の控除額が多くなると、会社に別に収入があるのではないかと思われる可能性があります。住民税をすべて給与から天引きにしている場合、控除額が多いと気づかれやすいためです。

会社から不動産投資を指摘されないようにするには、不動産所得の確定申告時に普通徴収を選択するなどの対策を取っておくと良いです。

返礼品は「一時所得」として課税対象になる

ふるさと納税の返礼品は、一時所得の対象になります。一時所得は最大50万円の特別控除があるため問題ないケースが多いですが、高額の返礼品を受け取る場合などは注意が必要です。

また、懸賞や生命保険の一時金・満期返戻金などのほかの一時所得がある場合は、返礼品分を加えることで特別控除の50万円を超えることもあります。返礼品が一時所得になり課税される可能性がある点にも注意しましょう。

一時的に大きな支出が発生する

ふるさと納税は税金の前払いの性質があるため、その年に利用した分の控除は翌年の住民税や所得税の額から行われることになります。上限額いっぱいまで利用する場合は、一時的に支出が増えるため注意しましょう。

一時的な支出が大きいと、不動産投資のキャッシュフローにも影響をおよぼす可能性があります。キャッシュフローにも気を配りながら、計画的にふるさと納税を利用すると良いです。

年間所得を予測して寄附する必要がある

収入が給与だけの場合は年間所得を予想しやすいですが、不動産所得は給与と違って変動する可能性があります。設備の突然の故障などで思わぬ経費が発生することもあるでしょう。

年末近くに想定していなかった経費が発生すると、予想していた不動産所得を下回ることもあります。変動があることも見越して、余裕をもって利用すると良いです。

不動産投資をしている場合は「確定申告」が必須

ふるさと納税を行ったあとは、税金控除を受けるためにも申告手続きが必要です。一般的に、ふるさと納税で控除を受けるには、「確定申告」と「ワンストップ特例」のふたつがあります。

「ワンストップ特例」とは

ワンストップ特例とは、給与所得者など確定申告を必要としない人が、ふるさと納税での寄附金の額を控除できるようにした制度です。翌年の住民税の額からふるさと納税分が控除されます。

ワンストップ特例を利用するには、ふるさと納税時にワンストップ特例の申請書の送付を申し込むことが必要です。書類を受け取ったら、翌年の1月10日まで（必着）にふるさと納税をした自治体に書類を返送します。

ふるさと納税と確定申告の流れ

不動産投資で所得がある場合は確定申告が必要になるため、ワンストップ特例は利用できません。ふるさと納税をした翌年の3月15日までの確定申告により、ふるさと納税分を含めた申告を行います。

自治体から受け取る寄附金受領証明書を利用するため、ふるさと納税を行った際は忘れずに保管しておくようにしましょう。

寄附金受領証明書をもとに確定申告書への記入を行い、寄附金受領証明書を添付（e-Taxは不要）して提出します。その後、1〜2ヶ月後に申告内容に合わせて所得税の還付、6月以降に住民税の控除が適用される流れです。

まとめ

サラリーマンの副業や個人事業主として不動産投資で所得を得ているのであれば、早めに納税する代わりに返礼品がもらえる、ふるさと納税がおすすめです。

返礼品は生鮮品から日用品、工芸品やサービス券まで多種多様なラインナップがあるため、応援したい自治体や欲しい返礼品に応じて寄附先が選べます。

最終的に納税する所得税と住民税の総額は変わりませんが、本来の納税時期より早い段階でふるさと納税で寄附することで特典がもらえるため、実質的にプラスになります。

ただし、ふるさと納税で控除できる金額は所得に応じて上限が決められているため、寄附する際は自分の所得をしっかり確認しておきましょう。

アセットテクノロジーでは、賃貸物件オーナー様のコンシェルジュとして、不動産管理に関連する業務を一括サポートするサービスを提供しています。

物件の契約状況や収入状況など、確認が必要な情報は専用のスマートフォンアプリで簡単に把握できるため、不動産管理の手間を軽減することが可能です。

不動産管理で不安がある方やこれから不動産投資をはじめようと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。