不動産投資のやり方は?購入・運用・確定申告の方法を分かりやすく解説

「給料が上がらない」という悩みを解消し、副収入を得るために不動産投資を始めたいと考える方は多いのではないでしょうか。 しかし、不動産投資を始めるにも、やり方を知らなければ想定した副収入を得られず、損失が発生してしまうリスクが懸念されます。 不動産投資を始める際は、全体のやり方や流れを把握してからの運用が成功への近道です。 この記事では、不動産投資のやり方や流れを購入から運用、確定申告のパートに分けて詳しく解説します。

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目次

不動産投資の購入までのやり方や流れ

不動産投資を始めるには、まず物件の購入から始まります。収益物件を選び、その後運用していく形です。

ここでは、不動産投資の購入までのやり方や流れについて詳しく解説します。

不動産投資に関する基礎知識を学ぶ

不動産投資を始めるためには、まず基礎知識を学ぶことが大切です。不動産投資で利益を得る仕組み、利回りの意味、対象を最低限知っておきましょう。

不動産投資に関する知識がないまま始めてしまった場合、想定した収入を得るどころか損失が発生してしまう可能性も十分に考えられます。

そのため、インターネットや書籍で不動産投資に関する知識を学ぶことが先決です。

また、不動産所得が発生した場合は納税の義務も生じるため、会計業務に関する知識も必要になります。

不動産投資に関する知識の勉強法を知りたい方は、以下の記事をご覧ください

知識ゼロからでも始められる不動産投資に関するおすすめの勉強法とは?

収入目標を立てる

不動産投資を始めるにあたって、収入目標の設定はとても重要です。どのような目的でどのくらいの収入を得たいのかによって、運用方法が大きく異なります。

不動産投資を始める目的はさまざまですが、代表的な目的は以下の通りです。

・本業とは別の副収入を確保したい
・節税対策をしたい
・相続税を抑えたい
・老後に向けて資産形成をしたい

これらの目的に沿って、得たい収入の金額を明確に考えていきましょう。

また、購入した物件を売却して利益を得たいのか、賃貸物件で管理して家賃収入を得たいのか、運用方法もあらかじめ明確にしておくのがおすすめです。

不動産ポータルサイトで目標を達成できる収益物件をイメージする

目的を明確にできたら、不動産ポータルサイトで収入目標を達成できそうな収益物件をイメージします。

収入目標を達成するためにはどのくらいの価格の物件が必要になるのかを把握しておくと、後々の流れがスムーズです。

また、収益物件をイメージする際は土地の価格や平均相場、路線価、周辺施設なども合わせてチェックしておくとよいでしょう。

自己資金を準備する

物件を購入するためには自己資金が必要です。

ただし、物件価格のすべてを自己資金で用意する必要はありません。物件価格の一部を初期費用として用意して、残りは金融機関のローンを利用するのが一般的です。

不動産投資を始める際は、物件の購入費用だけでなく、ローンの頭金や手数料、税金などのさまざまな費用がかかるため、物件価格の15~30%ほどを目安に自己資金を用意しておくのがおすすめです。

物件価格の15~30%ほどの自己資金があればキャッシュフローもスムーズに回り、運用時の資金不足に悩むことも少なくなるでしょう。

不動産会社に相談する

自己資金を用意できたら不動産会社に相談します。

まずは、不動産ポータルサイトで見つけた気になる物件を管理する不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

予算や立地、どのくらいの利回りが希望かを伝え、条件にあった物件を探してください。

ただし、気になる物件があってもすぐには決めず、実際に内覧を行って建物の状態をチェックしたり、複数の物件と比較するのをおすすめします。

複数の物件を比較しながら、利回りの良い物件を選びましょう。

ローンの必要性を検討して必要であれば申し込む

購入したい物件が決まったらローンの必要性を検討します。自己資金だけで購入できないのであれば、金融機関のローンを利用するとよいでしょう。

ただし、ローンを利用するには金融機関の審査を通過しなければいけません。

ローンの審査では、職種や年収、勤続年数といった本人の属性や信用情報だけでなく、投資対象の収益性も審査内容に含まれます。

また、ローンの審査には物件の資料や事業計画書の提出が必要になるため、不動産投資を初めて行う方は不動産会社が提携する金融機関を紹介してもらうのがおすすめです。

必要書類の作成方法などのアドバイスを受けながら、ローンの手続きを進めましょう。

物件購入の手続きを進める

自己資金の用意とローンの審査が通る見込みがでれば、物件購入の手続きを進めます。買付証明書に署名・押印して不動産会社に提出してください。

ただし、この時点ではローンの審査が確実に通っているわけではないため、万が一に備えて融資特約(ローン特約)の有無を確認しておきましょう。

融資特約(ローン特約)とは、ローンを利用する予定で申し込んだ際に、ローンの審査が落ちてしまったら無条件で契約を解除できる特約です。

融資特約(ローン特約)があれば、支払った手付金や仲介手数料などは返還され、違約金が発生する心配もありません。

また、金融機関の本審査が通過したら、金融機関で金銭消費貸借契約を結びます。その後、物件の登記手続きや決済、引き渡しの流れとなり、物件の購入が完了となります。

リスクに備えて火災保険や地震保険に加入する

物件を購入すると、台風や地震、火災などさまざまなリスクが発生します。天災で物件が破損してしまえば、実費で修繕しなければいけなくなるでしょう。

そのようなリスクに備えるためにも、火災保険や地震保険への加入は必須です。台風や地震といった自然災害はいつ発生するか分かりません。

万が一のリスクに備えて、物件引き渡し後はすみやかに火災保険や地震保険に加入しておきましょう。

物件購入後の運用方法のやり方や流れ

物件購入後は、いよいよ不動産投資の運用です。特に家賃収入を目的とする不動産投資の場合は、入居者の募集や家賃の集金など、さまざまな管理業務が発生します。

ここでは、物件購入後の運用方法のやり方や流れを解説します。

入居者募集

家賃収入を目的とする不動産投資では、入居者募集が最も重要な管理業務です。

物件を所有しているだけでさまざまなランニングコストが発生しますが、空室状態では収入が入ることはなく損失ばかりが増えてしまいます。

特に家賃収入をローンの返済に充てることを計画していたのであれば、返済が滞ってしまう可能性も懸念されるでしょう。

そのため、入居者募集の広告を打ち、空室期間を少しでも減らすことが何よりも大切です。主な宣伝方法は以下の通りです。

・ホームページによる集客
・ポータルサイトへの登録
・チラシ
・リスティング広告

状況や予算に合わせて入居者募集の広告を使い分けましょう。また、応募のあった方に対して内覧や契約の対応業務も必要になります。

家賃の集金や滞納者への対応

毎月発生する家賃の集金を行います。請求書を作成したり、家賃の滞納があった場合は支払いの督促が必要です。

支払いが滞った場合は想定した家賃収入を得られないだけでなく、未払分も所得税の課税対象となってしまうため、家賃滞納の回収業務は重要となります。

家賃滞納者に対して電話や督促状を送付して、家賃の支払いを促します。しかし、方法によっては大きなトラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。

建物の管理

賃貸物件は、常に入居者が快適に生活できる環境を維持する必要があります。

共有部分の清掃、建物設備の日常点検や法定点検、不具合のある設備の修繕や交換などさまざまな対応が必要です。

また、入居者退去時には部屋のクリーニングや修繕が必要になる場合もあり、状態によってはもとの入居者へ修繕費の請求が必要になります。

部屋の状態をきれいに保つことは、今後の入居率にも関係してくるため、日常的な建物の管理は不動産投資において重要な管理業務です。

クレームやトラブル対応

物件を管理する際は、入居者からのクレームやトラブルへの対応も必要になります。

近隣トラブル、騒音、設備の故障といったさまざまな問い合わせが想定されますが、迅速な対応が入居者の満足度にもつながるでしょう。

不動産投資に必要な管理業務は管理会社へ委託するのが一般的

不動産投資に必要な物件の管理業務にはさまざまなものがあるため、オーナーがすべてを対応することは簡単ではありません。

特に普段は会社員として働き、副業として不動産投資を始めたのであれば、なおさら現実的ではないでしょう。

そのため、不動産投資に必要な管理業務は管理会社へ委託するのが一般的です。

管理会社は入居者募集から家賃の集金、建物の管理、クレームやトラブル対応といった管理業務全般を代行してくれます。

不動産所得が発生した際の確定申告のやり方や流れ

不動産所得が発生したら、確定申告とともに所得税の納税が必要です。ここでは、不動産所得が発生した際の確定申告のやり方や流れを解説します。

必要書類を用意する

まずは、確定申告に必要な書類を用意します。主に必要となる書類は以下の通りです。

・賃貸契約書
・不動産売買契約書
・税金の納付通知書
・ローンの返済予定表
・管理や修繕にかかった費用の金額が分かる領収書や請求書
・火災保険や地震保険の保険証券
・源泉徴収票(給与所得がある場合)

そのほか、所得控除となるものがあれば合わせて用意しましょう。

申告書類を作成する

必要書類を用意できたら、確定申告書を作成します。第一表には収入金額や所得金額、税額などを記入し、第二表には所得の内訳や控除に関する内容を記入します。

また、青色申告者は青色申告決算書、白色申告者は収支内訳書を合わせて作成してください。

なお、青色申告の場合は最大65万円の青色申告特別控除があるため、白色申告よりも節税効果が高くなります。

不動産投資における確定申告の詳しいやり方を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

【サラリーマン必見】不動産投資における確定申告のやり方

税務署に申告書類を提出する

作成した申告書類を税務署に提出します。主な提出方法は以下の通りです。

・管轄の税務署の窓口で直接提出する
・管轄の税務署へ郵送で提出する
・e-Taxで電子申告する

e-Taxの利用は、マイナンバーカードとともに読み込むための機器が必要になるため、お持ちでない方は窓口、もしくは郵送で提出してください。

所得税を納税する

申告書類提出後、納付する所得税があれば期限内に納付します。所得税の納付方法は以下の通りです。

・振替納税
・ダイレクト納付
・インターネットバンキングやATMから納付
・クレジットカード納付
・スマホアプリ納付
・コンビニ納付
・金融機関や管轄税務署で現金納付

原則3月15日までが納税期限となるため、確定申告後は忘れずに納付しましょう。

確定申告時にできる節税ポイント

確定申告時にポイントを押さえれば節税効果を期待できるケースがあります。

ここでは、確定申告時にできる節税ポイントを解説します。

不動産の運用にかかったコストを経費としてもれなく計上する

不動産投資の確定申告をする時は、運用にかかったコストを経費としてもれなく計上すれば、節税効果を得られます。

経費として認められるものには、物件の管理費、修繕費、保険料、固定資産税などがあります。

これらの費用を適切に記録し、申告する必要があります。

例えば、物件の維持管理のために支払った清掃費や、入居者募集のための広告費なども経費として計上が可能です。また、物件の修繕や改修にかかった費用も、その年度内に支払ったものであれば計上できます。

ただし、自己使用部分がある場合は、その割合に応じて経費を按分しなければいけません。

もし申告のもれがあった場合は、年間の所得が上がり税負担を増加させる要因となるでしょう。

不動産投資における経費計上のポイントについては、以下の記事をご覧ください。

不動産投資における経費の判断基準は?経費になる支出とならない支出を詳しく解説!

減価償却を計上する

減価償却は、不動産投資で欠かせない節税ポイントです。

建物や設備の価値は時間とともに減少していくため、減少分を費用として計上できます。

減価償却費は実際にお金が出ていかない費用のため、キャッシュフローを圧迫せずに節税効果を得られる優れた方法です。計算方法には定額法と定率法がありますが、一般的に定額法が用いられます。

建物の耐用年数に応じて、毎年一定額を減価償却費として計上すれば、課税所得を減らし、節税につなげられるでしょう。

ただし、土地の価値は減価償却の対象外です。対象は建物部分の価値のみのため、注意してください。

減価償却の仕組みについては、以下の記事をご覧ください。

不動産投資での減価償却の仕組みとは?節税になる理由や注意点を知ろう!

あらかじめ青色申告事業者になれば最大65万円の特別控除を受けられる

不動産投資を行う際は、青色申告を行うと大きな節税のメリットを得られます。

青色申告を行うためには、事前に税務署へ青色申告承認申請書の提出が必要です。承認されれば、最大65万円の特別控除を受けられる可能性があります。

ただし、特別控除を受けるためには、いくつかの要件を満たさなければいけません。具体的な要件は以下の通りです。

  • 不動産所得が事業的規模であること
  • 複式簿記で記帳すること
  • 貸借対照表および損益計算書の作成
  • 対象年分の事業に係る仕訳帳および総勘定元帳を電子帳簿保存を行っている、または所得税の確定申告書、貸借対照表および損益計算書等の提出を提出期限内にe-Taxを使用して行うこと
  • 提出期限を守ること

出典:国税庁(No.2072 青色申告特別控除)

すべての要件を満たせば65万円の特別控除を受けられるため、税負担を減らせます。

青色申告のメリットについては、以下の記事をご覧ください。

白色申告は小規模な不動産投資向け!メリットやデメリット、青色申告をおすすめする理由を解説

赤字があれば損益通算を行う(青色申告限定)

青色申告を選択している場合は、不動産投資で生じた赤字を他の所得と損益通算できます。

これは数ある節税手段のなかでも、もっとも強力な方法といってよいでしょう。

例えば、給与所得がある会社員が不動産投資を行い、減価償却費などの影響で会計上の赤字が生じた場合、その赤字分を給与所得から差し引けます。これにより、全体の課税所得を減らし、納税額を抑えることが可能です。

ただし、損益通算は青色申告を選択している場合にのみ適用されます。したがって、白色申告では利用できません。

確定申告をする際の注意点

ここでは、確定申告をする際の注意点を解説します。

申告期限に注意

不動産投資での確定申告では、申告期限を厳守する必要があります。

確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までです。期間内に申告を行わなければ、延滞税や加算税などのペナルティが課される可能性があります。

不動産所得や譲渡所得がある場合は、1月1日から12月31日までの1年間分を翌年の確定申告期間中に申告しなければいけません。申告期限が近づくと税務署が混雑するケースが多いため、早めの準備と申告を心がけましょう。

また、e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告できます。期限に間に合わない可能性がある場合は、事前に税務署に相談し、延長申請を行うことも検討しましょう。

経費計上できるものとできないものがある

不動産投資の確定申告では、経費として計上できるものとできないものを正確に把握しなければいけません。

経費として認められるものは、物件の管理費、修繕費、保険料、固定資産税、減価償却費などです。また、ローン返済の利息部分も、経費として計上できます。

一方で経費として認められないものは、ローンの元本返済や個人的な支出です。例えば、物件の購入時に支払った仲介手数料は経費として計上できますが、物件購入のための頭金は経費にはなりません。

また、自己使用部分がある場合は、その割合に応じて経費を按分する必要があります。

経費の計上に迷った場合は、税理士に相談するか、国税庁のWebサイトで確認しましょう。

不動産投資の利益を確定申告しないとペナルティのリスクも!

不動産投資で得た収入を確定申告しない行為は、ペナルティにつながる可能性があります。

年間20万円以上の所得がある場合は、法律で確定申告が必要です。申告を怠ると、追徴課税や加算税、延滞税などのペナルティが課される可能性があります。

悪質な場合は、脱税として刑事罰の対象になる可能性もあるため注意が必要です。

また、申告漏れが発覚した場合、過去の年度分まで遡って修正申告を求められる可能性もあります。これにより、一度に多額の税金を支払わなければならないケースに直面するかもしれません。

このようなリスクは、適切な記録管理と正確な申告を行えば回避できます。安心して不動産投資を続けるためにも、確定申告は的確に行いましょう。

より詳しいペナルティについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

不動産投資で確定申告しないときのペナルティと申告が必要な理由

領収書の保存方法に注意

不動産投資に関連する領収書の保存は、確定申告を正確に行ううえで欠かせません。

紙で受領した領収書は、原則として7年間保存する必要があります。これらの領収書は、日付順やカテゴリー別に整理し、ファイリングしておくとよいでしょう。

一方、データで受領した領収書やレシートの場合は、電子データとしての保存が認められています。ただし、単なる画像データではなく、改ざん防止措置が施された形式で保存しなければいけません。

例えば、PDFファイルにタイムスタンプを付与するなどです。また、クラウドサービスを利用して領収書を管理する方法も便利です。

領収書の保存が適切でない場合は、税務調査の際に経費として認められない可能性があるため、注意してください。

不動産投資の確定申告に関するよくある質問

ここでは、不動産投資の確定申告に関するよくある質問を紹介します。

利益がなくても確定申告は必要?

不動産投資で利益が出ていなくても、確定申告が必要な場合があります。

原則として、年間の不動産所得が20万円を超える場合は、利益の有無にかかわらず確定申告が必要です。

ただし、給与所得のみの場合で、給与の年末調整が済んでいる場合は、不動産所得が20万円以下であれば申告する必要はありません。

もし不動産投資で赤字が出ている場合に、青色申告を選択していれば、その赤字を他の所得と損益通算できます。したがって、申告することでメリットが得られる可能性があります。

さらに、将来の税務調査に備えて収支の記録を残しておきたいなら、利益がない年でも申告を行うのが理想です。

青色申告と白色申告のどちらを選ぶべき?

不動産投資の確定申告では、青色申告と白色申告のいずれかを選択できます。

一般的には、青色申告のほうが得られるメリットが多いです。

青色申告では、最大65万円の特別控除を受けられる可能性があるほか、赤字が出た場合に他の所得と損益通算できます。また、帳簿の信頼性が高いため、税務調査の際にも有利に働くケースがあります。

一方、白色申告は手続きが比較的簡単ですが、特別控除は最大10万円までで、損益通算もできません。

ただし、青色申告を選択する場合は、複式簿記による記帳が必要となり、細かな会計処理が求められます。

不動産投資の確定申告は、不動産投資の規模や今後の展望を考慮し、税理士に相談しながら適切なものを選択するようにしてください。

領収書がない経費は計上できますか?

経費を計上するためには、基本的に領収書が必要です。

しかし、公共交通機関を利用すると、領収書が発行されないケースもあります。このような場合でも、一定の条件を満たせば、経費として認められる可能性があります。

例えば、交通費の場合は利用日、経路、金額を記録した交通費明細書を作成し、保管しておくと経費として認められる可能性があります。

ただし、これらの経費計上は税務署の判断によるため、できる限り客観的な証拠を残す必要があります。さらに、経費の金額が大きい場合や頻繁に発生する経費は、可能な限り領収書を取得するよう心がけましょう。

領収書がない経費計上に関して不明な点がある場合は、税理士に相談するのが最適です。

まとめ

不動産投資は必ずしも利益が発生するわけでないため、しっかりとやり方を学ばなければ失敗してしまうリスクが高まります。

物件の購入手順、管理運用方法、確定申告のやり方は不動産投資において必要最低限の知識です。

しかし、不動産の管理運用はオーナー様の手間となるため、実際の管理は管理会社への委託がおすすめです。

アセットテクノロジーでは、オーナー様の手間となるさまざまな管理業務を代行し、業務効率の改善をサポートいたします。

オーナー様は、スマートフォンアプリやPCから物件の契約内容や収益状況を簡単に確認できるため、煩雑な管理業務の手間を削減できるでしょう。

不動産投資における手間を省きながら運用したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

参考:マンション投資・資産運用のおすすめ情報サイトLiv Plus